Всю недвижимость, несмотря на все многообразие предложений, вариантов планировки квартир, степени престижности районов и самих объектов, можно условно разделить на две категории – рынок первичного жилья, где проводятся операции с квартирами в недавно возведенных новостройках, и рынок вторичного жилья, который предлагает уже «обжитые» в разной степени квартиры и дома.

При выборе жилплощади этот фактор имеет достаточно большое значение, поскольку как вторичное жилье имеет определенные преимущества перед первичной недвижимостью, так и наоборот, жилье в новостройках имеет свои достоинства, которых лишены обжитые квартиры.

Специалисты портала RealtyPress.ru попробовали дать оценку положительным качествам объектов первичной и вторичной недвижимости, а также рассмотрели недостатки, с которыми приходится сталкиваться новоселам в каждом из случаев. Исключая личные предпочтения, вкусы самих покупателей, в рамках данной статьи рассматриваются лишь объективные факторы, совокупность которых и определяет выбор вида недвижимости.

Итак, приобретение квартиры от застройщика и покупка вторичного жилья будет рассматриваться в виде сравнительного анализа.

Качество и состояние инженерных коммуникаций

Возведенная новостройка является совершенно новым объектом, и при достаточном внимании застройщика к качеству строительства владелец новой квартиры в течение длительного времени будет огражден от проблем, связанных с корректностью работы инженерных коммуникаций – систем электрификации, водопроводных и канализационных труб, систем вентиляции, а также лифтового хозяйства.

Вторичные квартиры в обжитых домах, в свою очередь, могут иметь скрытые «подводные камни» в виде устаревших и разрушающихся водопроводных труб, электропроводки, которая не рассчитана на серьезные нагрузки и в любой момент может выйти из строя. Причем, даже если квартира находится в идеальном состоянии, и внимательный хозяин в свое время произвел замену необходимых коммуникаций, это не является гарантией того, что уровень комфорта проживания в данной квартире будет максимальным.

Если жилое здание возведено достаточно давно, проблемы могут наблюдаться в общедомовых коммуникациях – органы ЖКХ редко производят тестирование работоспособности и замену устаревших коммуникаций в положенные сроки. Как следствие, обитатель вторички может сталкиваться с проблемами в виде перманентных отключений горячей и холодной воды, отопления.

Относительно электросетей вторичных квартир можно сказать следующее – во время проектирования старых зданий никто не предполагал, что современные жильцы будут настолько активно потреблять электричество, пользуясь множеством бытовых приборов, которыми буквально набита каждая квартира. Поэтому нагрузки на электропроводку квартиры и на распределительный узел квартала выше проектных показателей. Результатом могут являться частые сбои в электроснабжении.

Придомовая и районная инфраструктура

С другой стороны, новизна здания является палкой о двух концах – придомовая территория еще не обжитая, может наблюдаться отсутствие необходимых элементов, делающих проживание в новостройке действительно удобным. Это относится к дорожной инфраструктуре, а также к благоустройству территории – может наблюдаться отсутствие заасфальтированных пешеходных дорожек, детской площадки, отсутствие удобных и обслуживаемых стоянок для автотранспорта.

Кроме того, новый дом или жилой комплекс строится, как правило, на некотором отдалении от существующей социальной инфраструктуры, и новоселу приходится тратить значительное время, чтобы преодолеть пространство, отделяющее новостройку от остановки общественного транспорта, ближайшего детского сада, магазина.

Планировка квартир

Современные квартиры имеют несколько иную планировку, нежели подавляющее большинство зданий, построенных ранее. Проектировщики стали уделять гораздо больше внимания удобству проживания владельцев новых квартир – большие кухни, широкие холлы, удобные подсобные помещения и даже дополнительные санузлы.

Планировка предлагаемых на вторичном рынке квартир имеет существенный недостаток – минимализм, отражение подхода к созданию проектов жилой недвижимости, которому следовали архитекторы прошлой эпохи. Узкие кухни, коридоры, микроскопические санузлы, тесные этажные площадки, несомненно, позволяли сэкономить на стоимости квартир, однако о высоком уровне комфорта проживания на такой жилплощади говорить не приходилось.

Разумеется, речь не идет о том, что поголовно все объекты жилой недвижимости строились именно таким образом. Есть старые здания с достаточно удобной планировкой квартир, кроме того, квартиры панельных девяти-двенадцатиэтажных зданий, построенных за последние двадцать лет, вполне удобны для проживания, особенно, если провести некоторую перепланировку. Кроме того, потенциальные покупатели, перешагнувшие сорокалетний рубеж, чувствуют себя наиболее комфортно именно в компактных квартирах.

Возможность перепланировки

Вторичный жилой фонд представлен, преимущественно, панельными домами и кирпичными строениями. Монолитно-каркасное строительство, чрезвычайно востребованное сейчас при возведении современных высотных зданий, использовалось преимущественно в промышленном строительстве.

Попытки провести перепланировку квартиры в панельном доме сопряжено с определенными проблемами – слишком много несущих стен, которые демонтировать запрещено, в старых кирпичных домах примерно та же ситуация.

Современные жилые комплексы строятся по монолитно-каркасной технологии, минимум несущих конструкций предоставляет огромные возможности для того, чтобы организовать пространство собственной квартиры так, как это нужно владельцу. Так, можно сносить практически любую стену, и возводить неограниченное количество перегородок, имеющих произвольную конфигурацию.

С другой стороны, возможность проведения перепланировки актуальна далеко не всегда, многие владельцы квартир предпочитают качественную отделку вместо проведения кардинальной перестройки.

Методы строительства

Современные методы строительства и используемые технологии, строительные материалы, которые используются при возведении и первичной отделке новостроек, кардинально отличаются от методов и материалов, с помощью которых возводились здания в советскую эпоху.

Нельзя сказать, что дома, в которых предлагаются вторичные квартиры, менее прочны, чем современные жилые здания, как нельзя сказать и о том, что, при должном подходе уровень комфорта разительно отличается. Однако современные технологии предполагают большую экономичность в вопросах обслуживания, это относится к использованию энергосберегающих технологий, которые позволяют сократить расходы на отопление и горячее водоснабжение. Это же можно сказать и об уровне звукоизоляции между квартирами.

Так, в панельных домах старого образца – хрущевках или девятиэтажках, звукоизоляция оставляет желать лучшего, жильцы прекрасно слышат все, что происходит в соседней квартире, на этажной площадке, слышат шум лифта и открывающихся дверей подъезда. А без дополнительной внешней теплоизоляции квартиры панельных домов не обеспечивают достаточного комфорта жителям. Это же относится к системам инженерных коммуникаций, к качеству вставляемых оконных конструкций.

Стоимость

Одни из основных критериев выбора жилой недвижимости потенциальными покупателями является стоимость квартиры. Зачастую, этот фактор является и определяющим, поскольку покупателю достаточно сложно изыскать дополнительные средства сверх тех, которые имеются у него на данный момент.

Стоимость современных новостроек отличается от цен на квадратные метры вторичной недвижимости, поскольку каждое из преимуществ, перечисленных в предыдущих разделах, определяет дополнительную нагрузку на ценовую составляющую. Несмотря на это, бытует мнение, что жилье в новостройке должно стоить меньше, чем вторичная квартира в обжитом районе.

На самом деле, корректным является сравнение недвижимости исключительно в пределах одного класса жилья – эконом, бизнес или элит, а также в пределах одного и того же района. Да, стоимость квартиры эконом класса без отделки в новостройке вполне может быть ниже стоимости вторичной квартиры в районе с развитой инфраструктурой. Однако многие современные застройщики предпочитают возводить жилье бизнес-класса в более или менее престижных районах, поэтому квартиры по низкой цене можно встретить достаточно редко.

Недорогие квартиры можно приобрести у застройщика на этапе строительства, также распространенным способом приобретения нового жилья является долевое участие. Если речь идет о предложении уже достроенных квартир, то равноценный в денежном эквиваленте обмен может быть осуществлен с учетом расположения объекта недвижимости – можно продать вторичную квартиру в более престижном районе и приобрести новое жилье в районе с развивающейся инфраструктурой.

Отделка и заселение

Следует заметить, что продажа вторичной квартиры предполагает возможность немедленного заселения и проживания в помещениях с уже готовой отделкой. Приобретение квартиры в новостройке (если это не бизнес класс) подразумевает обязательное проведение отделочных работ.

Однако, это в теории, на практике новый владелец вторичной недвижимости, так же как и счастливый обладатель новой квартиры, чаще всего начинает с проведения ремонта. И в этом отношении новая квартира даже несколько выигрывает – владельцу не приходится оплачивать работы, связанные с подготовкой ремонта. А именно – в новой квартире не нужно сдирать десяток слоев побелки, полностью снимать пол, старую плитку, отдирать от стен краску, это же относится к замене труб, электропроводки.

С другой стороны, покупатель квартиры в новостройке должен быть готов к тому, что в течение длительного времени ему придется мириться со звуками строительного электроинструмента, которые будут доноситься со стороны всех без исключения соседских квартир. Это же относится и к постоянной грязи на лестничной клетке, в лифте, к кучам строительного мусора у подъезда и прочим прелестям необжитого дома.

А делая ремонт во вторичной квартире, ее владелец знает, что большинство соседей уже не доставят беспокойства в течение длительного времени. Таким образом, с точки зрения комфорта проживания, в новой квартире будет удобно жить через год-два после сдачи дома, и то в лучшем случае.

Резюме

Итак, проанализировав все преимущества и недостатки, эксперты RealtyPress.ru сделали следующий вывод. Во-первых, чаще всего квартиры в новостройках имеют более высокое качество, чем вторичное жилье аналогичного класса, но, с другой стороны, за это качество приходится платить, и приобретение новой квартиры доступно лишь тем, кому это действительно по карману.

Во-вторых, при выборе недвижимости потенциальный покупатель должен ясно понимать цели. Если планируется продажа старой квартиры в расчете на покупку новой, то квартира в новостройке для этого мало подходит – до окончания отделочных работ, которые занимают от трех месяцев до полугода, владельцу необходимо где-то жить.

С другой стороны, приобретение новой квартиры – это оптимальное вложение средств, квартира прослужит многие годы, и владелец не столкнется с незапланированными расходами, как это бывает, например, при выходе из строя коммуникаций во вторичной квартире.