Жилье эконом-класса самое востребованное на рынке недвижимости. Безусловно, эта популярность объясняется стоимостью. Но на чем при этом экономит застройщик? Возможно ли строить такие дома качественно?

Покупая квартиру, нас интересует не только цена, но и расположение дома, инфраструктура района, возможность получения ипотеки и, конечно, метраж квартиры, ее планировка и качество. Бытует мнение, что эконом-класс отличается низким качеством, что хорошее жилье за «небольшие» деньги не купишь. Однако за рубежом такой проблемы не стоит.

Кирилл Кузьмин, руководитель отдела продаж компании «СтройМенеджмент», рассказывает: «Зарубежный опыт США, Канады, Австрии, Германии и других стран показывает, что строить одновременно качественное и доступное жилье не только можно, но и нужно. Рост жилищного строительства в европейских странах стимулируется, в первую очередь, посредством снижения себестоимости строительства за счет домостроительных технологий и низких ставок ипотечного кредитования от 5 до 8 % годовых».

Казалось бы, почему бы нам не перенять хороший и отработанный опыт. Однако, по мнению Кирилла Кузьмина, «в условиях российской действительности обстоятельства сложились совершенно другие: дефицит жилья породил ситуацию, при которой условия диктовал застройщик: по какой цене вы купите жилье, как долго будете ждать и какого качества получите квартиру. В результате из-за высокого уровня цен на квадратные метры и ставки ипотечного кредитования приобрести квартиру могут всего 10 – 13 % семей. В то время как по данным разных социологических опросов и исследований, более 60 % семей заинтересованы в улучшении жилищных условий».

Тем не менее многие застройщики стараются соблюсти баланс между доступностью жилья и его качеством. Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер», отмечает, что именно этот баланс обеспечивает хорошие продажи, кроме этого, застройщик получает не только прибыль, но и положительный имидж, и лояльность будущих клиентов.

Где искать качественное и доступное жилье?

Больше всего предложений по доступному жилью сосредоточено в Москвовской области. По мнению Григория Алтухова, главная площадка таких объектов – ближайшее Подмосковье, ограниченное границей в 10 – 15 км от МКАД. «Как правило, самое доступное жилье возводится в составе жилых комплексов и микрорайонов, так как комплексное освоение территории позволяет оптимизировать затраты на проведение коммуникаций, строительство подъездных дорог».

Ольга Притула, директор по развитию Century 21 Серебряный век, отмечает, что популярны многоквартирные дома с обеспечением полной инфраструктуры. Например, Коммунарка, Град Московский, Никулино-Парк, Бутово Парк.

Генеральный директор, член Совета директоров Kaskad Family Борис Цыркин добавляет, что к доступному и качественному жилью можно отнести таунхаусы. По его мнению, этот формат жилья занимает первое место по спросу, особенно дома, средняя площадь которых превышает среднюю площадь квартир, а по стоимости в основном таунхаусы выходят на порядок дешевле. «К примеру сейчас на Пятницком шоссе всего в 7 км от МКАД можно купить таунхаус 100 кв. м в поселке Сабурово Парк за 5 млн. рублей, что альтернативно по стоимости покупке малогабаритной двухкомнатной квартиры в Митино».

Сейчас малоэтажное жилье за городом вполне может служить альтернативой московской квартире.

Какой бы вариант вы ни выбрали, Ольга Притула советует выбирать объекты, где оформляется договор долевого участия либо договор инвестирования, либо предварительный договор заключается по 213 ФЗ. Также следует обратить внимание на наличие инфраструктуры, предусмотренной генеральным планом застройщика: детсадов, школ, магазинов, поликлиник, предприятий бытового обслуживания, спортивно-оздоровительных комплексов.

Цена вопроса

Естественно, доступная цена у каждого своя, но какова она сейчас на рынке?

Григорий Алтухов считает, что «сегодня средняя стоимость одного квадратного метра квартир эконом- и комфорт-класса в Москве находится в районе 120 – 160 тыс. рублей, а в ближайшем Подмосковье она приближена к диапазону 80 – 100 тысяч. Конечно, есть отклонения в ту и в другую стороны, но именно здесь они должны быть обоснованы соотношением «цена – качество». Бюджетных квартир в Москве по цене до 5,5 млн. рублей сейчас крайне мало, но они интересуют покупателя в первую очередь. Цена самых востребованных двухкомнатных квартир находится в районе 8 млн. рублей. В области расценки на самые продаваемые квартиры несколько снижаются и составляют 3 - 3,5 млн. рублей для однокомнатных квартир и 4 – 5 млн. рублей для двухкомнатных».

Мнение застройщиков

Итак, бюджетные и качественные квартиры пользуются спросом, а это выгодно застройщику. Но как добиться снижения стоимости квадратного метра?

Григорий Алтухов делится опытом: «Снижение цены без потери качества можно достичь путем выбора отечественных строительных и отделочных материалов, применением технологии монолитного домостроения, которая является оптимальным аналогом дорогих экологически чистых технологий, уходом от сложных архитектурных форм, которые в многоэтажном строительстве заметно увеличивают смету. На примере нашей компании (ФСК «Лидер») можно сказать, что существенная экономия достигается за счет того, что мы являемся компанией полного цикла – то есть разрабатываем проект, строим и продаем сами, без привлечения сторонних агентств и компаний».

Кирилл Кузьмин считает, что применение современных технологий строительства способствует не только строительству доступного жилья, но и качественного. Так строить позволяет и малоэжный формат. «С точки зрения экономики строительного процесса для девелопера это очень интересный сегмент, на возведении малоэтажки можно сэкономить около 20 %. При таком подходе, застройщик экономит не за счет будущих жильцов, а на вполне объективных затратах, которые при малоэтажном строительстве выпадают сами собой».

Ольга Притула согласна, что при желании можно строить доступно и качественно. В настоящий момент «снижение стоимости кв. м достигается в основном с помощью уменьшения наличия объектов инфраструктуры на территории микрорайона или жилого комплекса». Однако, по ее мнению, «если уменьшить бюрократические преграды для получения разрешительных документов для строительства доступного жилья, то девелоперы смогут предложить большее количество недорогого и качественного жилья, чем сейчас». Ольга Притула считает, что правительство могло бы облегчить прохождение разрешительных мер инвесторам и застройщикам, если 1 кв. м при продаже в розницу будет стоить, к примеру, 40 000 рублей; также помогли бы скидки в качестве обязательного процента государственной доли в построенном жилье или изначальное выделение мощности электроэнергии и водоканалов.

Итак, доступность не исключает качество, хотя подобных предложений немного на сегодняшнем рынке недвижимости.