Выбираем направление, расстояние от города и цену. Лес и водоем – обязательны. В мае – самый сезон «смотрин»

О летнем отдыхе лучше бы думать загодя. В феврале-марте не спеша подбирать себе вариант, спокойно ездить, смотреть. Однако нынешняя затяжная зима спутала все карты. Никто не торопился: и хозяева дач выдвинули на рынок свои предложения месяцем позже, и будущие дачники зашевелились только в апреле и потянулись за город – выбирать. А некоторые из них воспользуются и майскими каникулами, чтобы окончательно решить – где же они проведут лето

Тенденции: снимаем дом большой компанией

«Первые заявки на подбор загородного летнего дома начали поступать еще в конце января, но первые предложения появились с задержкой на месяц», - говорит Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда». По данным эксперта, в феврале совокупный спрос по сравнению с январем увеличился на 45%, объем предложения коттеджей вырос на 76%. В марте объем предложения за месяц увеличился еще на 48% по отношению к февралю, а спрос вырос на 45%.

«В сезон спрос на аренду загородных домов увеличивается до 40% относительно осенне-зимних месяцев», - подтверждает Елена Родина, руководитель загородного департамента компании Chesterton. Большая часть предложения – это объекты «профессиональных рантье», прошедшие косметический ремонт после предыдущих арендаторов, меньшая часть - дома собственников, которые давно выставляют дом на продажу, но потенциального интереса со стороны покупателей мало, тогда они понимают, что сезонная аренда - это хороший способ хотя бы окупить затраты на содержание дома.

С наступлением весны повышенным спросом начинают пользоваться объекты, расположенные вблизи рекреационных зон, лесных массивов, парков, водоемов, потому что абсолютно очевидно желание у большинства арендаторов быть ближе к природе и проводить больше времени на свежем воздухе, гулять, заниматься спортом.

Как зародившуюся тенденцию на рынке загородной аренды эксперты из агентства недвижимости DOKI назвали аренду в складчину. По их мнению, совсем недавно аренда в складчину компаниями друзей была совсем не характерной для рынка загородной недвижимости. Раньше такие варианты аренды использовались только среди родственников. Сегодня от желающих снять дом на лето большой компанией поступает немало заявок. Например, в АН DOKI рассказали, что один из соарендаторов ищет компаньонов, чтобы снять за 150 тыс. рублей в месяц дом на Ярославском шоссе (16 км) площадью 500 кв. м с бассейном в охраняемом коттеджном поселке. В доме восемь больших комнат, 5 полноценных санузлов, гостиная с камином, сауна, гараж на два машино-места. Если найдется восемь желающих, то с каждого в месяц получится всего около 19 тыс. рублей.

В целом же, по данным компании «МИЭЛЬ-Аренда», средний уровень цен на аренду дач в Подмосковье остался на уровне прошлого года. Что же касается предложений более дорогого сегмента в организованных коттеджных поселках, то и здесь значительных изменений арендных ставок не произошло. Повышение если и коснулось, то только локальных объектов, обладающих какими-то явными преимуществами. Например, проанализировав предложения по 100 самым дорогим коттеджам в Подмосковье, эксперты IntermarkSavills определили, что максимальная ставка аренды 1 кв.м в таких коттеджах составила $1,7 тыс., а минимальная $600 в год. При этом средний бюджет аренды коттеджа составил $24,86 тыс. за объект в месяц.

Требования арендаторов

Эксперты рынка недвижимости в зависимости от целей запросов выделили несколько категорий арендаторов. Первая – это те семьи, которые снимают дома на длительный срок – от года и больше. Во вторую категорию попали клиенты, которые намерены подобрать комфортабельное жилье на сезон. Как правило, на 5 месяцев – с мая по сентябрь включительно. По оценке Георгия Дзагурова, генерального директора департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty, среди названных категорий нанимателей если 60% клиентов хотят снять дом только на теплые месяцы, то 40% заинтересованы в круглогодичной аренде.

Самая многочисленная категория, которая появляется весной – это семьи, снимающие недорогой домик или на все лето, или как минимум на один месяц. Чаще всего в таких «резиденциях» проводят лето бабушки и дедушки с внуками, а родители приезжают их навещать по мере возможности.

Каждая категория арендаторов имеет свои приоритеты. Во многом они не пересекаются, так как запросы поступают на качественно разные объекты.

Самые разборчивые арендаторы - элитной недвижимости и объектов бизнес-класса. Для таких клиентов важно, чтобы объект располагался не далее 20 км от Москвы, отмечает Виктория Опольская, руководитель отдела аренды жилых помещений компании Blackwood. «Направления, которые пользуются наибольшим успехом – это традиционно Рублево-Успенское и Новорижское шоссе, затем Калужское и Киевское, и для тех, кому очень важна близость большой воды, – дмитровское и осташковское направления», - говорит Елена Родина (Chesterton). А типичный дом, который чаще всего снимают в аренду имеет площадь 300-350 кв.м, 3-4 спальни, стоит на участке от 10 до 20 соток. Расположен такой дом в аккуратном коттеджном поселке, желательно с прогулочными зонами, детскими и спортивными площадками».

Иногда риелторы получают и необычные заявки. Елена Родина (Chesterton) вспомнила, что не так давно в их компанию обратились клиенты, желающие взять в аренду дом, выставленный на продажу, абсолютно без отделки и на тот момент еще без подведенных в дом коммуникаций и света, что вызвало большое удивление у специалистов. «Но в итоге выяснилось, что клиенты - продюсеры нового ТВ-проекта и дом без отделки идеален, чтобы установить свои декорации и потом также легко их демонтировать», - объяснила эксперт.

Арендаторы, которые не замахиваются на элитную недвижимость, но подыскивают дом для круглогодичного проживания, за последнее время подняли планку требований. Как отметила Татьяна Варварина, руководитель офиса «Проспект Мира» управления аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость», еще 2-3 года назад запросы нанимателей были скромнее: наибольшим спросом в массовом сегменте пользовались домовладения по 100-200 кв.м с небольшими участками. Также рассматривались предложения с проживанием на одном участке с хозяевами. Не столь жесткие требования предъявлялись к отделке и меблировке помещений. Сейчас все чаще звучит ограничение до 30 км от МКАД, с большей охотой рассматриваются объекты в готовых коттеджных поселках или в подмосковных деревнях с хорошим подъездом. У большинства таких нанимателей есть маленькие дети, поэтому вопрос комфорта, горячей воды, санузла и ванны в доме очень актуален. Приветствуется близость объектов инфраструктуры.

Направления выбираются разные, все зависит от места расположения рабочего офиса и других обстоятельств. «Большинство клиентов обращают внимание на хорошую транспортную доступность, поэтому выбирают трассы с большей пропускной способностью», - говорит Елена Родина (Chesterton).

Сезонным арендаторам обычно не так важно расстояние от Москвы. В заявках в основном фигурирует капитальный коттедж или простой летний домик. Многие из них готовы рассматривать предложения до 70 км от МКАД и даже более. «Самыми ходовыми оказываются новые дома, расположенные на охраняемых территориях, площадью от 200 кв.м минимум с тремя спальнями, большой гостиной студийного плана на первом этаже, террасой и зоной отдыха во дворе», - рассказывает Татьяна Варварина («ИНКОМ-Недвижимость»). Хотя и обычные садовые «скворечники» - домики на 40-50 кв.м с удобствами во дворе и летним душем тоже находят своих нанимателей.

Бюджеты аренды

Предложение арендных загородных домов на рынке сейчас может удовлетворить любой ценовой спрос. По оценке Виктории Опольской (Blackwood), при аренде коттеджа в организованном охраняемом коттеджном поселке класса элит с развитой инфраструктурой «типичный» бюджет - $10 тыс. в месяц. За эти деньги снимаются дома площадью от 250 до 500 кв.м с размером участка от 15 до 30 соток, полностью меблированные и готовые к проживанию.

В бизнес-классе самый популярный бюджет составляет $5-7 тыс. За такую сумму можно арендовать меблированный коттедж в современном охраняемом загородном поселке с развитой инфраструктурой в 30 км от МКАД по востребованному направлению, общей площадью 300-400 кв. м. Наибольшая часть спроса находится в диапазоне 15-30 км от МКАД.

«Открытием этого года для меня стал поселок Спас-Каменка, где в аренду сдается более 50 особняков на территории в 90 га, - рассказывает Георгий Дзагуров (Penny Lane Realty). - Здесь создан рай для детей: в поселке соблюдается тишина, есть мини-зоопарк, рыбалка, даже дайвинг: глубина рукотворного озера составляет до 26 метров. Большинство домов – одноуровневые, что особенно удобно для детей и пожилых людей. Несмотря на наличие своей горки с бугельным подъемником, зимой обычно сдано чуть более половины коттеджей, в то время как в летний период арендовано практически все. Постепенно поселок обретает постоянных жителей, доля простоя сокращается из года в год».

Летние арендаторы, как правило, ориентированы на более скромный бюджет. По словам Сергея Махмудова, директора по развитию Atlas Developmet, чаще всего речь идет о сумме в диапазоне от $2 до $4 тыс. в месяц.

За 45-90 тыс. рублей в месяц они могут рассчитывать на хороший дом, кирпичный или из бруса, площадью 150-200 кв.м, на участке в 10-15 соток, со всеми необходимыми удобствами, в 30-40 километрах от МКАД, удовлетворяющий основным критериям комфортной жизни, при этом не переплачивая за излишества, говорит Мария Жукова («МИЭЛЬ-Аренда»).

Хотя, если бюджет немного увеличить, до 110 тыс. руб. в месяц, то вполне реально арендовать гораздо более роскошный дом. Например, на Калужском шоссе в 22 км от МКАД. Общая площадь четырехуровневого кирпичного дома, который выставлен в аренду, - 450 кв. м. В цоколе - бассейн, сауна, два санузла, гараж на две машины. На первом этаже - гостиная 40 кв.м, кухня 25 кв.м, холл 20 кв.м, гардеробная 15 кв.м, ванная комната 6 кв.м, на втором - гостиная 40 кв.м, две спальни по 20 кв.м, ванная комната 8 кв.м. На третьем этаже – две спальни и ванная комната. Дом со всеми коммуникациями, полностью отделан и готов к проживанию. На участке 15 соток ландшафтный дизайн, газон, собственный пруд.

Следует отметить, что ставки аренды коттеджа отличаются в зависимости от срока. Например, в АН DOKI привели такой пример: дом на Новорижском шоссе предлагается в аренду на год за 40 тысяч рублей в месяц, а на летний период – за 70 тысяч рублей. А дом за 100 тысяч рублей в круглогодичную загрузку предлагается только на лето за 120 тысяч в месяц.

Бюджетные предложения на рынке аренды тоже есть. Татьяна Варварина («ИНКОМ-Недвижимость») говорит, что за 40-50 тыс. рублей предлагаются небольшие дачи, расположенные на территории садовых товариществ. «Однако в этом году таких предложений крайне мало, так как спрос на подобные предложения все больше снижается», - отмечает эксперт.

Обзор реальных предложений на специализированных сайтах показывает, что на рынке сейчас есть и более дешевые предложения. Татьяна Варварина («ИНКОМ-Недвижимость») подтвердила, что за 20 тыс. рублей в месяц можно арендовать деревянный летний домик площадью 40-80 кв.м, расположенный на участке до 8 соток, с проживающими по соседству хозяевами. Из коммуникаций - только летний водопровод. Территориально большинство таких предложений сконцентрировано на таких малопопулярных шоссе, как Варшавское, Новорязанское, Носовихинское и т.д.

Вот одно из реальных предложений: за 20 тыс. рублей в месяц хозяин сдает в аренду дачу в 50 км от МКАД в пос. Александровка, Нарофоминский р-н. Дом двухэтажный, есть веранда (4 х 6 м), кухня-гостиная, две комнаты. Дом утеплен и меблирован. Коммуникации: отопление электрическое, газ баллонный, колодец в 30 м.

Но если наниматель согласен на более дальнее расстояние, то цена аренды снижается, а качество проживания повышается. Например, дачу на Ярославском шоссе в 100 км от МКАД готовы сдать за 18 тыс. руб. в месяц. Жилая площадь – 40 кв.м, плюс кухня 11 кв.м. В доме две веранды, все коммуникации, центральное отопление.

Еще один замечательный пример демократичного предложения приводит Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость».

«К нам обратились за помощью подобрать вариант съемного жилья в складчину. Необходимо было найти очень дешевый объект, расположенный неподалеку от работы (запад Москвы). Нашли предложение, от которого все были в восторге - дешево, комфортно и удобно добираться до работы. То есть двухэтажный деревянный дом рядом с Крекшино, расположенный на участке в 7 соток. У объекта есть все необходимые коммуникации (вода, газ). Дом старый, но вполне пригодный для проживания.

Его хозяйка – бабушка – с радостью согласилась сдать дом за небольшую арендную плату – всего за 15 000 рублей в месяц. И бабушка довольна (неплохие деньги для нее и присмотр за огородом), и арендаторы - получилось всего 2 500 рублей с человека в месяц».

Поезд уходит…

В настоящее время на рынке загородной аренды еще представлен широкий выбор предложения, но чем ближе лето, тем выбор меньше, а цены выше. По словам Виктории Опольской (Blackwood), цены до июня месяца на загородную аренду будут расти, а спрос на краткосрочную и долгосрочную аренду будет увеличиваться. Впрочем Мария Жукова («МИЭЛЬ-Аренда») добавляет, что спрос всегда высок на ликвидные дома, выставленные по адекватной цене – это не переоцененные домовладения на небольшом расстоянии от МКАД, но в тихих местах, вблизи воды, лесов, объектов инфраструктуры. «К концу мая ставки будут снижаться в основном на объекты низкого качества, выставленные по высокой цене, - говорит эксперт, - в надежде на сезонный спрос, так как собственники поймут, что могут упустить последних клиентов».

Уже в апреле довольно сложно найти интересные предложения. В этом году спрос на загородную аренду вырос на 15%. Также несколько изменился набор требований к объектам. Сегодня наниматели хотят, чтобы дом располагался в районе с развитой инфраструктурой, чтобы неподалеку был водоем, а санузлы находились в доме. Кроме того, все менее охотно арендаторы соглашаются жить на одном участке с хозяевами.

Сегодня арендаторы хотят видеть в доме как минимум две спальни и детскую, которые должны быть расположены на первом этаже. В гостиной должен быть камин.

Что касается метража, здесь нет определенных предпочтений – на каждую площадь найдется свой наниматель.

Наиболее популярны среди арендаторов северные пригороды Петербурга, однако и аренда там дороже. Наниматели, как правило, ищут дома, расположенные не далее чем в 50 км от города.

Средняя арендная ставка в северных пригородах Петербурга составляет порядка 50 тыс. руб. за дом в месяц, а на объекты более высокого класса может доходить и до 80 тыс. руб. в месяц. С другой стороны, предложения в южных пригородах дешевле, порядка 25 тыс. руб. в месяц.