Участки с подрядом, которые были не слишком популярны во время кризиса, в 2012 году отвоевывают потерянные позиции. Все больше находится покупателей, которые стремятся не строить дом своими силами, а воспользоваться предложениями от застройщиков. Правда, ориентируясь на поселки экономкласса, покупатели не всегда могут подобрать варианты соответствующие их ценовому ожиданию.

Эконом-минус и эконом-плюс

«Экономные» поселки – это самый популярный сегмент загородного рынка, где безусловное лидерство держит формат участков без подряда. Однако, как рассказал «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» Армен Маркосян, директор по развитию земельных активов ЗАО «Промсвязьнедвижимость» клиенты постепенно переключаются с участков без подряда на предложения с подрядом. В I квартале 2012 года в данном сегменте зафиксирован некоторый рост сделок. Как дополнил Сергей Иванов, директор по маркетингу компании Kaskad Family, в январе-феврале 2012 года количество заявок на их приобретение участков с подрядом возросло примерно на 12% по сравнению с прошлым годом, хотя спрос на участки без подряда остался прежним.

Впрочем, определяться с тенденциями спроса еще рано: позднее наступление весны в этом году сказалось на сделках на рынке загородной недвижимости. По наблюдениям Юлии Севериненко, генерального директора Управляющей компании «ЗемАктив», покупательский спрос был смещен на апрель, так что время для анализа еще впереди.

Тем не менее, кое-какие выводы сделать можно. Эксперт считает, что в этом году более явной стала тенденция расслоения предложения в загородном сегменте «эконом» на два класса: «эконом-минус» - это поселки, где продаются участки без подряда, расположенные на значительном удалении от Москвы, без коммуникаций и инфраструктурных объектов. Как правило, такие объекты уходят по минимальной рыночной цене на сотку. Второй класс – «эконом-плюс». Толчком для появления такого класса загородной недвижимости стало стремление к более готовым и комфортным проектам, старт продаж в которых начинается не ранее, чем будет создана необходимая базовая инфраструктура: дороги, электричество, ограждение поселка, охрана. «И как раз в таких поселках скорей всего будет происходить смещение предложения в сторону участков с подрядом и готовыми домами», - делает вывод Юлия Севериненко («ЗемАктив»).

Еще одна особенность, характерная для загородного экономкласса, и отмеченная Арменом Маркосяном («Промсвязьнедвижимость») заключается в том, что в коттеджных поселках, где реализуются участки с подрядом, находящихся в 20-30 км от Москвы, в основном представлены каменные дома (блоки, кирпич и пр.), а для поселков удаленностью 35-70 км от МКАД характерно деревянное домостроение (брус, каркасные технологии и пр.). То есть, в первом случае, поближе к городу строится загородный дом, как основное место жительства, а во втором – дача.

Однако сегодня рынок предлагает небольшой выбор готовых недорогих домов. Более того, Василиса Баженова, управляющий партнер девелоперской программы «Новые дачи», считает, что если говорить о продукте действительно экономкласса (прежде всего, по цене), то очевидно, что предложений с домами почти нет. В ближней к Москве зоне, где большинство поселков застройщики пытаются строить с подрядом, предложение обширное. В таких поселках предлагается и качественная архитектура, и хорошие предложения по инфраструктуре. «Но там говорить об экономклассе вообще не приходится», - резюмирует эксперт.

Приоритеты в «экономе»

Специалисты по загородной недвижимости констатируют: сегодня в сегменте поселков экономкласса спрос расходится с предложением. Проблема в том, что покупатели не готовы выкладывать те суммы, на которые рассчитывают застройщики. В частности, девелоперы уверены в том, что в рамках данного формата цена до 10 млн рублей за домовладение, включающее участок с подведенными коммуникациями и сам дом - вполне себе нормальная цена. Как подтвердил Армен Маркосян («Промсвязьнедвижимость»), основной ценовой диапазон для сегмента эконом-класса с подрядом – от 4,5 млн. руб. до 10 млн. руб. в зависимости от близости к Москве. А если ориентироваться на более низкую цену, где-то подальше от столицы, можно недосчитаться важных «городских» благ. «Так, в «ближних» поселках подключены все коммуникации: электричество, водоснабжение, канализация, газ, - говорит эксперт, - а в поселках, которые находятся дальше, как правило, есть либо вода и электричество, либо газ и электричество».

Наибольшим спросом пользуются участки от 8 до 14 соток и дома площадью от 90 до 200 кв.м. БОльшие параметры недвижимости значительно увеличивают общую цену, а желающих поселиться в поселках с «характеристиками эконома» и ценой предложения характерного для бизнес-класса что-то не находится.

Эксперты загородного рынка также фиксируют смену запросов в зависимости от загородного направления.

Юлия Севериненко («ЗемАктив») отметила, что с начала 2012 года «дикий» интерес к новорижскому направлению немного спал, но, несмотря на это, скоростное шоссе остается лидером по спросу и предложению. «На этом фоне растет интерес к менее популярным трассам: Новорязанскому, Горьковскому, Ярославскому, Каширскому шоссе, что связано с появлением ряда интересных и доступных предложений в этих направлениях», - говорит эксперт.

Впрочем, Василиса Баженова («Новые дачи»), полагает, что в данном сегменте такого жесткого распределения спроса в зависимости от загородного направления, как в бизнес и элит нет, так как люди ориентируются, прежде всего, на цену, а потом уже на дорожные условия. «Там, где трассы доступнее и менее загружены, - рассуждает эксперт, - как правило, строятся дорогие поселки, поэтому экономклассу остаются прочие направления».

Цены: плюс 4-7%

Затянувшаяся зима и поздняя весна стали хорошим тормозом для роста цен. «Мы не наблюдали резкого роста цен: в I квартале 2012 цены на предложения с подрядом в сегменте экономкласса выросли всего на 5-7%, - заявил Армен Маркосян («Промсвязьнедвижимость»). Так как самыми востребованными из направлений были Новорижское и Можайское, девелоперы установили цены предложений на участки с подрядом выше примерно на 4-6%, - добавил Сергей Иванов (Kaskad Family).

Эксперт напоминает, что определяющий фактор для выбора того или иного предложения - его начальная стоимость. И чтобы «зацепить» покупателя, девелоперы начинают прибегать к маркетинговым хитростям - занижению цен на старте продаж. А уже потом, когда продажи набирают нужный оборот, - цены повышаются. Например, в коттеджном поселке «Зыковский УездЪ» (62 км. от МКАД по Новорижскому шоссе), в начале продаж стоимость за землю, инженерные сети и внутреннюю инфраструктуру равнялась 990 тыс. руб., но потом, когда продажи «пошли в гору», цены подняли на 25%.

Будут ли цены снижаться потом? Вряд ли. Василиса Баженова («Новые дачи») напомнила, что стройматериалы дорожают постоянно, цены на землю также растут, стоимость строительства никак не становится ниже: «Все поселки на нулевом цикле стоят одних денег, а потом постепенно их цена увеличивается».

Новые предложения

Коттеджные поселки экономкласса включающие предложения с подрядами на строительство домов составляют незначительную долю рынка. Собственно, их можно пересчитать по пальцам. Чаще всего территория поселка разделена на разные зоны, и в одной из них идет продажа участков с подрядом, а в другом – только земля.

Юлия Севериненко («ЗемАктив») рассказала, что в марте 2012 года ее компания вывела на рынок новый продукт – дачный поселок «Вяземские сады», который расположен в 65 км. от МКАД по Симферопольскому шоссе. Первая очередь включает 127 участков площадью от 6,5 соток. В продажу выставлены как участки без подряда, так и с подрядом. Коммуникации – магистральный газ, электричество, водопровод подведены. Эксперт обратила внимание на то, что из объектов инфраструктуры для детей будут построены не только ставшие уже традиционными детская и спортивная площадки, но и развивающий детский клуб, где можно интересно и полезно провести время. В центре поселка будет создан большой парк с рестораном, с террасы которого будет открываться великолепный вид на Княжий пруд. Общественная зона для отдыха будет создана и в саду на рельефе. Все очереди поселка соединит двухполосная асфальтированная озелененная аллея. В поселке будет магазин, гостевая парковка и круглосуточная охрана. Цены: дома из бревна и бруса площадью от 111,6 кв. м. до 231 кв. м стоят от 1,77 млн. рублей до 3,56 млн. рублей. Самые доступные участки стоят в пределах 800 тысяч рублей.

9 апреля компания Pragma Development презентовала клубный коттеджный поселок EtudeFamilyClub на Пятницком шоссе в 6 км от МКАД. По словам Константина Савинова, управляющего партнера Pragma Development, территория площадью 22 гектара разбита на три функциональные зоны, на территории которых соответственно разместятся – участки без подряда (16 штук), участки с подрядом (62) и четыре малоквартирных дома. Участки с подрядом будут застраиваться по проектам, разработанным архитектурной мастерской «Сергей Киселев и Партнеры». Инфраструктура поселка включает торгово-развлекательный центр с кинотеатром, рестораном, магазинами, отделением банка и др. Однако это недешевое предложение коттедж под отделку площадью 240 кв.м. на участке 12 соток стоит $838,000!

Можно купить не отдельный дом, а дуплекс – дом на две семьи. В текущем году такое предложение вывела на рынок компания Human Developmen. В коттеджном поселке «Европа-3. Английский квартал» в 20 км от МКАД между Рублево-Успенским и Новорижским шоссе раньше продавались только готовые дома и участки площадью от 10 соток с подрядом. Покупатель дуплекса получает участок от 5 соток, и половину дома - 170-200 кв. м. Цена предложения - от 9,5 млн руб.

В ожидании «адекватного эконома»

По прогнозам экспертов, со временем будет увеличиваться спрос на предложения со всеми подведенными коммуникациями, а так же на те, где застройщик строит объект на собственные средства, а не деньги покупателей из-за чего увеличивается срок сдачи объекта. «В среднем реализация поселка на 100 домовладений в эконом-классе составляет около 2-х лет, рассказывает Армен Маркосян («Промсвязьнедвижимость»). - Если компания строит поселок на собственные средства, то завершить строительные работы можно за два-три года, а если строительство ведется на средства от продажи домов, то срок сдачи увеличивается до трех-четырех лет».

Впрочем, по мнению Василисы Баженовой («Новые дачи»), первое, что необходимо создать в этом сегменте, - это вывести на рынок предложение, адекватное по всем параметрам названию «эконом». Кроме того, домовладению нужно обеспечить доступные ставки эксплуатационных затрат, чтобы человек после покупки не обнаруживал, что ему за скромный домик необходимо вносить ежемесячно сумму эквивалентную тысяче евро.

Резюме журнала www.metrinfo.ru

Поселки с подрядом или готовыми домами в экономклассе - долгожданный продукт на загородном рынке. Однако многие предложения не соответствуют ожиданиям покупателей и последние вынуждены останавливать свой выбор на участках без подряда.