Во время финансового кризиса, когда ценные бумаги ненадежны, да и валюта мечется то вверх, то вниз, одна из тихих гаваней для размещения сбережений, по мнению экспертов,- недвижимость. Впрочем, московская недвижимость считается переоцененной, но вот вложения в региональную могут принести вполне приличный доход. Главное - правильно выбрать регион и стадию строительства.

Навстречу потолку

Банковский кризис внес коррективы во все сферы финансовой деятельности. Покупка акций для частного инвестора сейчас чрезвычайно рискованна. Вкладчики не доверяют банкам и, опасаясь за свои сбережения, стремятся побыстрее получить деньги на руки. В такой ситуации эксперты предлагают запасной вариант - вложиться в недвижимость. Правда, в Москве период, когда квартиры активно скупались из инвестиционных соображений - держать и в нужный момент продать с большой прибылью,- прошел.

По данным компании "МИАН - Агентство недвижимости", доля инвестиционных покупок в Москве сократилась с 30-40% в 2006 году до 6% в 2008-м. По мнению экспертов, в течение двух ближайших лет доля инвестиционных квартир в покупках будет держаться на уровне 7%. Цены на столичную недвижимость уже достигли уровня, когда многие граждане, причисляемые к среднему классу, могут приобрести ее только с помощью ипотеки. А рост цен, в последнее время довольно вялый, делает московскую недвижимость малопривлекательной и для инвестирования.

"Впервые за последние полгода ввиду заметного (более 4% по итогам августа) укрепления доллара рублевые цены на жилье продемонстрировали более высокую динамику по сравнению с ценами, фиксируемыми в американской валюте. Если в долларах диапазон изменения стоимости метра площади составил от минус 1,2% на новостройки Москвы до плюс 2,7% во вторичном сегменте столичного жилья, то прирост соответствующих показателей в рублях - плюс 2,4% и плюс 6,3%",- рассказывает генеральный директор МИАН Нина Кузнецова.

Дополняет картину снижение цен на квартиры экономкласса, которые были основным объектом инвестирования. "С началом осеннего периода прогнозировалось сохранение темпов роста цен на высоком уровне, однако в сентябре была отмечена стабилизация цен и даже коррекция в сторону понижения по отдельным сегментам (в первую очередь это касается наиболее дешевого жилья)",- отмечает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.

По мнению Ковалева, "нестабильность внешней политической и экономической ситуации, скорее всего, в краткосрочной перспективе приведет к некоторому затишью на рынке жилья. В то же время в среднесрочной перспективе влияние мирового финансового кризиса может выразиться прежде всего в сужении возможностей девелоперов и, соответственно, уменьшении объемов нового предложения, что, в свою очередь, даже при относительно невысоком уровне спроса может привести к дальнейшему росту цен на жилье. В долгосрочной же перспективе, несмотря на колебания рынка в ту или иную сторону, тренд роста цен на жилье в условиях крайне ограниченных возможностей строительства в городе сохранится".

Прочь из Москвы

Как бы то ни было, в нынешней ситуации эксперты советуют обратить внимание на региональный рынок. "Если рассматривать регионы России с точки зрения инвестирования в недвижимость, то здесь есть два пути: выбирать либо города или области, где наблюдается экономический бум, а именно резкий подъем деловой активности, развитие логистических и коммерческих проектов, а вслед за этим и бурный рост жилого сектора; либо курортные зоны, которые привлекают все больше как туристов, так и покупателей "второго дома" или "дальней дачи"",- считает генеральный директор компании Century 21 Sun Realty Яна Бердникова.

Есть лишь один сдерживающий фактор - пока региональный рынок не демонстрирует такого ошеломляющего роста цен, как московский в 2006 году. Зато он более доступен. Так или иначе, придется запастись терпением: ожидать прибыли через год не стоит - недвижимость придется попридержать два-три года, прежде чем она сможет принести значимый доход.

По-прежнему наибольшие доходы от вложений в недвижимость сулит Сочи. Правда, цена предложения квартир в самом Сочи может доходить до $3-4 тыс., вследствие чего эксперты советуют обратить внимание на окраины. Здесь можно найти вполне подходящий недорогой вариант, который при годовом росте цен 15-20% обещает неплохую прибыль. "В нескольких километрах от города можно купить дом в коттеджном поселке за вполне адекватную цену при лучшем расположении, нежели в самом Сочи, однако рядом не будет никакой инфраструктуры вообще плюс трудности с дорогами",- рассказывает Яна Бердникова. Более того, приобретенная недвижимость принесет хороший доход в курортный сезон: однокомнатную квартиру без кондиционера на окраине Сочи можно сдать за $40 в сутки, подобное жилье в центре города, с кондиционером и хорошей мебелью - за $100-120, двух-трехкомнатная квартира со всеми удобствами будет стоить съемщику от $140 до $170 в сутки.

Кроме того, частному инвестору стоит обратить внимание на регионы с динамично растущей промышленностью. Это, например, Калуга и Ленинградская область, где собираются построить еще несколько автозаводов. К динамично развивающимся городам эксперты относят Нижний Новгород, Тверь. В провинции стоимость недвижимости заметно ниже, чем в Москве: $1-4,5 тыс. в зависимости от региона. В Нижнем Новгороде, например, цена предложения на первичном рынке начинается где-то с 55 тыс. руб. за квадратный метр, на вторичном рынке за метр площади просят от 70 тыс. руб.

В некоторых регионах доход от сдачи жилья в аренду сравним с московскими достижениями. Например, двухкомнатную квартиру в Твери общей площадью около 50 кв. м можно приобрести за 1,5-3 млн руб. в зависимости от района. Подобное жилье реально сдать за 25-30 тыс. руб., годовой доход, таким образом, составит около 300 тыс. руб.

Эксперты отмечают, что в провинции наибольшим спросом пользуются уже построенные элитные дома, а квартира в новостройке уступает в списке предпочтений частному дому. Правда, в зависимости от региона представления об элитном жилье значительно разнятся. Например, в Нижнем Новгороде наиболее ценятся квартиры в сталинских домах рядом с Волгой. А в Краснодаре и Ростове-на-Дону на звание престижного жилья претендует в первую очередь частный дом. В качестве территории, подходящей для инвестиций в недвижимость, эксперты упоминают и Калининградскую область. "Наиболее выгодны вложения в развивающихся зонах Калининграда, где еще нет или почти нет инвесторов. В морской прибрежной зоне это Янтарный край, в прибрежной зоне залива - Полесск. Касательно заработка - заметной эту тенденцию пока не назовешь, но все предпосылки к тому есть",- рассказывает старший специалист по недвижимости компании Century 21 Realty Space Дмитрий Байда. Например, в строящемся жилом комплексе на самом начальном этапе стоимость квадратного метра составляет €1700, а ближе к завершению работ его можно купить за €2200. При этом дом будет находиться в 500 м от Балтийского моря плюс развитая инфраструктура - детские площадки, паркинги, спортивный зал и т. д. Можно найти и более дешевые предложения. Так, в черте города квартиру в уже построенном доме можно приобрести по цене от 50 тыс. руб. за квадратный метр. А на стадии строительства стоимость метра площади может быть и 40 тыс. руб.

Проблемы на местах

Однако некоторые эксперты полагают, что в условиях банковского кризиса региональный рынок запросто может рухнуть. "Инвестиции в региональную недвижимость в настоящее время считаю бесперспективными: потенциал роста цен очень низок. А риск их падения очень высок, так как в отличие от Москвы не подпитывается спросом со всей России. Даже если цены не будут падать, а будут расти не спеша, то и в этом случае инвестиции не являются интересными по соотношению риск/доход. Конечно, это не касается уникальных объектов с уникальными характеристиками. Но инвестировать в уникальные объекты недвижимости - целая наука, доступная только тем, кто специализируется на данном сегменте рынка. Таким образом, считаю, что период, когда можно было купить любое жилье, подержать год-два и продать его с прибылью 100% и более, уже прошел",- говорит аналитик группы компаний "Мультиброкер" Людмила Макарова.

Доходность от вложений в региональную недвижимость зависит не только от региона, но и от того, на каком этапе строительства приобретается недвижимость. Чем больше рисков готов принять на себя частный инвестор, тем больше может быть прибыль. Однако в этом случае нужно быть готовым и к полному провалу. Поэтому, как советуют эксперты, лучше меньше, но наверняка.

"30% годовых - очень хороший результат для инвестора в настоящее время. Имеется в виду при отсутствии рисков. Если инвестор рискует (берет объект на стадии неготовности документов, например), то может получить и 100% годовых, но сейчас в эти игры мало кто играет",- уверена генеральный директор брокерско-консалтинговой компании Tweed Ирина Могилатова.

Естественно, вкладывать деньги на этапе котлована с точки зрения получения прибыли гораздо привлекательнее, на начальной стадии строительства цены могут быть ниже вдвое. Однако здесь существует ряд рисков. Прежде всего риск недостроя в регионах выше, чем в Москве. Тем более эксперты не советуют приобретать строящуюся недвижимость сейчас, когда этот риск еще больше вырос: велика вероятность, что у застройщика будут проблемы с финансированием из-за банковского кризиса и строительство окажется заморожено на неопределенный срок.

"Сегодня можно утверждать, что инвесторы опасаются вкладывать деньги в стройку, так как ходят слухи, что у крупных московских застройщиков, которые строят в основном на заемные средства, могут возникнуть большие трудности с перекредитованием или получением кредитов под строительство объектов. В связи со сложной ситуацией на фондовой бирже, макроситуацией в мире (осложнение отношений с США и Евросоюзом) инвесторы обеспокоены и временно ушли в кэш. Более того, инвесторы, работающие с нашей компанией, разделились на две категории: одни просят продать свои инвестиционные объекты, другие снимают их с продажи. Ситуация может развиться как в одну, так и в другую сторону. Можно с уверенностью утверждать, что интерес сместился в сторону уже стоящих домов, а начальная стройка пока подвисла",- говорит Ирина Могилатова.

"В центральном округе на фондовом рынке дефолты по облигациям уже были два-три раза, ставки по ним растут. В такой ситуации для предприятий и банков выгоднее реализовывать недвижимость, а не приобретать. По планам правительства прирост инвестирования в основной капитал в среднесрочной перспективе будет сокращен до 5-5,5% в 2010-2011 годах. Возможно, это произойдет даже раньше",- считает главный экономист УК "Финам Менеджмент" Александр Осин.

Одна из проблем инвестирования в регионы - удаленность объекта. Чтобы эффективно распорядиться деньгами, желательно находиться на месте событий - тогда можно избежать многих неприятных сюрпризов.

Также эксперты советуют быть особо внимательными в том случае, когда жилье приобретается с помощью ипотеки. В такой ситуации следует скрупулезно просчитать предполагаемую прибыль, в том числе с учетом условий договора. "Если человек покупает недвижимость в кредит, он может и проиграть. Сейчас почти все банки оставляют за собой право пересматривать процентные ставки, а в следующем году их размер может достигнуть 15-20% годовых. Кроме того, рост цен на недвижимость может не оправдать расходов по кредиту",- предупреждает Александр Осин.

Как бы то ни было, пока вложения в недвижимость расцениваются как способ сохранения денег. Но чтобы деньги, вложенные в нее, работали, нужно дождаться хотя бы конца банковского кризиса. "В данный момент на рынке недвижимости превалирует позиция "держать". Если рынок до конца года не просядет, то и в следующем году его падения не произойдет - в худшем случае нас ждут стагнация спроса и стабилизация цен. Однако все зависит от дальнейшего развития ситуации на фондовом рынке, тенденций в мировой и российской экономике. Вкладывать деньги в недвижимость стоит с целью их сохранения и в том случае, если необходимо диверсифицировать вложения и горизонты инвестирования достаточно долгосрочные",- считает генеральный директор аналитического консалтингового центра "Миэль" Владислав Луцков.

Юлия Погорелова, "Коммерсант"