Некоторые эксперты дают совсем пессимистичные прогнозы: что все взявшие ипотеку могут запросто лишиться своего жилья - его отберут кредиторы. Причина? Недвижимость дешевеет, а значит, стоимость квартир, взятых банком в залог, может оказаться меньше той суммы, которую дали в кредит. По договору в таком случае банк может потребовать вернуть все деньги сразу, включая проценты. Прецедент уже есть. Рос-евробанк уже потребовал от своих заемщиков досрочно погасить 30%.

Исполнительный директор «Балтийской ипотечной корпорации» Галина Афанасенко:

- Прежде чем паниковать, советую внимательно прочесть свой кредитный договор и убедиться в том, что банк не имеет права изменять процентную ставку по ипотечному кредиту в одностороннем порядке.

Если все-таки договор говорит об обратном, то все равно не стоит расстраиваться. Давайте рассуждать логично. При расчете максимально возможной суммы кредита банк исходил из платежеспособности потенциального заемщика. То есть из того, какой размер ежемесячных выплат в счет погашения долга будет для него допустимым. Как правило, ежемесячного дохода едва хватает, чтобы взять в кредит необходимую сумму, значит, банк рассчитал ее, что называется, «в край». Если сейчас кредитная организация резко поднимет процентную ставку и, следовательно, размер ежемесячной выплаты увеличится, то вместо ожидаемого дохода он получит волну дефолтов, что спровоцирует коллапс внутри банка. Другими словами, вместо стабильного дохода от выплат по ипотечным кредитам банк получит убыток и необходимость нести значительные издержки в течение длительного времени при обращении в суд за разрешением продажи квартиры.

Не забывайте и о сложившейся ситуации на рынке недвижимости, при которой объем предложения и время продажи увеличились. В подобных условиях у кредитной организации появляется риск не продать квартиру в короткие сроки и по цене, обеспечивающей полный возврат кредита. Банк должен быть врагом самому себе, чтобы необдуманно совершить подобные действия.

СОВЕТЫ СПЕЦИАЛИСТОВ

Заместитель председателя правления Городского Ипотечного Банка Игорь Жигунов:

- Ставка по договору может быть изменена в трех случаях. Первый, когда в договоре прямо предусмотрено, что кредитор в одностороннем порядке может менять ставку и просто уведомляет об этом клиента. Такие договоры были раньше, и сейчас их почти нет.

Второе, когда ставка плавающая, т. е. изменяется не по требованию кредитора, а в случае изменения индексов на рынке (например, ставки МосПрайм или ЛИБОР), и клиент должен платить по договору исходя из измененной ставки (как правило, она изменяется 1-2 раза в год).

Третье, ставка может быть изменена только по соглашению сторон, о чем должно быть указано в кредитном договоре. Если в договоре написано, что кредитор может в одностороннем порядке поменять ставку (например, если растут ставки на рынке, ставка ЦБ), то заемщик должен платить по новой ставке. Так что надо всегда внимательно читать кредитный договор.

Если заемщика не устраивает увеличенная ставка, то он должен полностью досрочно погасить кредит. Основания требовать досрочного исполнения обязательств по кредиту должны быть отражены в кредитом договоре, договоре ипотеки или закладной. Если этого нет в договоре, то кредитор вправе предложить (а не потребовать) заемщику погасить досрочно, а право заемщика - согласиться или нет. Также банк-кредитор может потребовать наличия дополнительного залога при снижении цены на заложенный объект, но только если это предусмотрено договором. В ином случае банк лишь может обратиться к должнику с предложением, а его право - ответить «да» или «нет».

Директор департамента ипотечного кредитования АН «Бекар» Алексей Кошелев:

- Потребовать досрочного погашения кредита банк может только в том случае, если заемщик нарушал сроки выплат по кредиту. В других случаях, если банк требует досрочного погашения кредита, заемщик может обращаться в суд: если он исправно выполнял условия договора, заемщик такое дело, скорее всего, выиграет.

По Федеральному закону № 102-ФЗ «Об ипотеке» в договоре обязательно должны быть указаны все условия кредитования, в том числе плавающая или фиксированная процентная ставка. Увеличить фиксированную процентную ставку в одностороннем порядке банк может только в случае, если в договоре ипотечного кредитования такая возможность значится. Если в договоре это не прописано, то увеличение ставки после заключения договора незаконно.

В нынешней рыночной ситуации вследствие мирового финансового кризиса существует риск, что банки начнут включать в договора пункт о праве изменения процентной ставки по кредиту в одностороннем порядке. Однако нужно понимать, что в сложной рыночной ситуации банки в первую очередь заботятся о качестве кредитного портфеля, а не о процентных ставках. Таким образом, сегодня банки скорее будут ужесточать требования к заемщикам, менять условия кредитования (сейчас банки от нулевого первоначального взноса перешли к 30%-ному), а не работать по схемам, когда договор разрешает увеличение ставки в одностороннем порядке. Поэтому я бы не стал прогнозировать такого развития событий.

Хотя, конечно, полностью риск таких действий банка будет отсутствовать, когда стабилизируется рыночная ситуация в стране. Сейчас можно сказать, что те действия, которые предпринимает государство, влияют на рынок очень хорошо. Массовых дефолтных продаж квартир из-под залога (когда заемщик оказывается неплатежеспособен или стоимость предмета кредита обесценивается) у нас нет. Мы предлагали банкам сотрудничество по продаже квартир из-под залога. Нам отвечают, что таких продаж у них пока просто нет. Поэтому назвать ситуацию критической на рынке ипотеки нельзя.

Однако, так как ранее риск кризисной ситуации на рынке мало кто рассматривал и внимания на наличие в договоре пункта об одностороннем повышении ставки не обращал, сегодня некоторые заемщики оказались в ситуации, когда банк правомерно повышает ставку. Так как заемщик подписал договор, где такая возможность указана. В таких случаях у заемщика есть четыре возможности:

- рефинансироваться в другом банке

- досрочно погашать кредит

- продавать квартиру из-под залога

- выплачивать кредит по увеличенной ставке.

Василий Григорьев, "Комсомольская правда",17.10.2008