Радость от приобретения недвижимости обычно несколько омрачается сознанием того, сколько сил, времени и средств еще придется потратить на то, чтобы приспособить покупку для жизни. Особенно если речь идет о новостройке без отделки и ремонтные работы предстоит проводить с нуля.

При всем богатстве выбора…

На московском рынке первичные квартиры реализуются в трех вариантах: без отделки, под чистовую, с отделкой. Эти понятия нигде официально не закреплены, поэтому состав комплекса работ у разных девелоперов значительно различается. До последнего времени большая часть новостроек во всех сегментах поступала в продажу без отделки. «Этот формат, популярный в России, редко встречается за рубежом, преимущественно в странах третьего мира, — утверждает Сергей Грудолов, ведущий аналитик финансово-строительной корпорации «Лидер». — В Европе и США жилье в новостройках предлагается с ремонтом, часто даже обставленное. Эксперты отмечают, что за последние два года отечественный спрос, особенно в экономклассе, заметно переориентировался на европейскую модель — квартиры с отделкой или качественно подготовленные под чистовую». Данная тенденция в массовом сегменте набирает силу. По данным компании «МИЭЛЬ-Новостройки», доля первичных квартир с отделкой в общем объеме нового предложения экономкласса уже достигает 70-80%.

А цемент-то голый!

Приобретая объект без отделки нужно понимать, что вы становитесь хозяином пустой бетонной коробки. Перечень обязательных работ в московской новостройке определен в 2001 году распоряжением первого заместителя мэра Москвы №225-Р3М. «Документ декларирует минимальный объем работ, и именно он законодательно закрепил право сдавать в эксплуатацию по сути непригодные для проживания помещения», — сообщает С. Грудолов. Согласно распоряжению, в квартире должны быть установлены входные дверные блоки, оконные блоки по контуру наружных стен с комплектацией скобяными изделиями, осуществлен монтаж системы отопления. Стояки с отводами монтируются без выполнения трубных разводок, канализация — с установкой стояков без выполнения трубных разводок. Сантехнические кабины поставляются без ванн, унитазов, умывальников с заглушками систем водоснабжения и канализации на подключение оборудования. Допускается сдача квартир без установленных внутренних стен, и с перегородками «по усеченной схеме» — когда выполняются контуры в несколько кирпичей. Такие варианты обычно называют квартирами со свободной планировкой. Если проектом предусмотрены перегородки, электромонтажные работы должны быть выполнены в полном объеме. При отсутствии внутренних стен они осуществляются в два этапа: при вводе дома в эксплуатацию делается монтаж и допуск электрооборудования, устанавливаются этажные щиты и щитки в квартирах. Позднее, уже при участии собственника, по отдельному согласованному проекту делается монтаж и допуск электроустановки в полном объеме с подключением по постоянной схеме.

О свободе планировок

«Обычно свободная планировка означает, что в помещении есть только внешние стены и санузлы. Полное отсутствие планировки не предполагается, ведь чтобы дом был принят госкомиссией, у каждой квартиры должен быть проект, согласованный в БТИ. Если покупатель хочет внести в него изменения, придется все согласовывать заново», — поясняет Екатерина Тейн, партнер, директор департамента жилой недвижимости компании Chesterton. С. Грудолов констатирует, что наличие межкомнатных перегородок или свободная планировка — это в большей степени следствие конструкции дома: «В монолитных домах по технологическим особенностям вся несущая нагрузка распределена на монолитный каркас и межкомнатные перегородки выполняют сугубо декоративную функцию. С панелью сложнее — здесь в роли несущих выступают как раз внутренние стены. Правда, сейчас появилась типовая панель с разнообразными планировочными решениями, в том числе со свободной планировкой. Эта возможность реализована за счет более широкого, чем ранее, шага несущих конструкций». «Свободная планировка предполагает наличие только несущих стен, в то время как межкомнатные перегородки отсутствуют. С этой точки панельные серии, например И-155, соответствуют монолиту. В таких квартирах внутренние межквартирные стены являются несущими, устройство дополнительных проемов в них допускается только по согласованию с соответствующими инстанциями, межкомнатные перегородки отсутствуют», — сообщает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood.

Полуфабрикаты

Новостройки под чистовую отделку на рынке представлены достаточно скромно — их не более 10%. В то же время именно этот формат экспертам представляется наиболее перспективным и интересным для покупателей. Зачастую именно «черновая отделка» является самым сложной и дорогой (по крайней мере в эконом- и бизнес-классе). Она включает в себя все основные «грязные» работы: выравнивание стен и пола, установку окон, входной двери, батарей, подведение в квартиру горячей и холодной воды, канализации (без установки сантехнического оборудования), электропроводки. Как рассказывает Дмитрий Отяковский, коммерческий директор ГК «Пионер-Москва», в монолитных домах покупателям часто предлагается следующий вариант отделки: застройщик подготавливает стяжку на полу, проводит коммуникации и огораживает санузел. В остальном, планировка остается свободной. Такой формат представлен, например, в ЖК «Лазаревское» (Южное Бутово).

Под ключ

Такая отделка бывает муниципальной или коммерческой. Квартиры первого типа чаще всего реализуются в рамках соцпрограмм. В отделку обычно входит инженерия с монтажом сантехнического оборудования, электрика, установка электроплиты, укладка паркетной доски в комнатах и линолеума на кухне, поклейка обоев, малярные работы. «Социальную отделку можно охарактеризовать термином «дешево и сердито», — говорит С. Грудолов. — Предполагается, что владелец может въехать в квартиру, получив ключи, а уже после внести нужные изменения». По оценке Марии Литинецкой, генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки», муниципальная отделка стоит около 2 тыс. руб. за кв. м.

Коммерческая отделка — относительно новое явление, она подразумевает использование более качественных и дорогих материалов. «Большинство предлагаемых сейчас проектов — это эконом+. Качество у всех застройщиков разное, но значительно более высокое, чем муниципальное. Стоимость – 5-8 тыс. руб. за кв. м», — уточняет Д. Отяковский. Комплекс работ обычно включает в себя укладку полов установку стеклопакетов, межкомнатных дверей, сантехники, оклеивание стен обоями. В качестве примеров эксперты чаще всего приводят предложения компании «Ведис». Например, в ЖК «Марфино» это «классика», «барокко», «японский минимализм», «прованс». Отделка предполагает укладку ламината, установку подоконников, плинтусов, дверей, сантехнического оборудования, поклейку обоев, окраску потолков, отделку плиткой ванной и фартука на кухне, подведение электрики. Стоимость, по мнению экспертов, — 9 тыс. руб. за кв. м. Много предложений такого рода в Подмосковье, например в ЖК «Ярославский» (Мытищи) и «Красная Горка» (Люберцы). Отделка бизнес- и элитсегмента, по словам Д. Отяковского, стоит от $2 тыс. за метр. Так, в «Городе столиц» дизайн апартаментов представлен в двух цветовых решениях, отделаны полы, стены, потолки, установлены системы кондиционирования, элитная сантехника Duravit, кухонная техника Miele.

Источник: «Новый адрес»