В отличие от советского человека, у сегодняшнего россиянина есть выбор, когда речь идет о приобретении новой квартиры. Причем выбор настолько велик, что человек даже не знает порой, где лучше приобрести. Ведь вокруг много соблазнов. Но помимо соблазнов, сегодняшний покупатель недвижимости довольно капризный при выборе квартиры.

Сейчас для покупателей жилья эконом-класса основным критерием при выборе становится соотношение «цена-качество». Люди предпочитают хорошее по качеству, но при этом максимально «комфортное» по цене предложение. Однако покупатели забывают о том, что стоимость квартиры формируется из множества различных факторов: местоположения и типа дома, удаленности его от центра, состояния квартиры, общей жилой площади, расстояния до метро, учитывается изолированность или смежность комнат, расположение окон, наличие лоджии, балкона, телефона, внешний вид дома, наличие автостоянки, состояние подъездов и т. д. Определить недостатки и достоинства домов по их типу, конечно, достаточно сложно, так как практически в любом типе здания есть свои плюсы и минусы. Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра Корпорации «Инком» счита ет, что такой подход, как «цена-качество» приводит тому, что значимость района, чистота воздуха и прочее для покупателя отходят на второй план. «Такие характеристики как престижность района, его экология, месторасположение жилого комплекса и тому подобное важны для покупателей жилья более дорогих сегментов – бизнес- и элитного класса», - отмечает он. Оксана Дивеева, Директор Департамента продаж жилой недвижимости компании Blackwood также считает, что определяющим фактором при выборе жилья в сегменте эконом-класса является цена, так как покупатели жилья в данном сегменте, как правило, располагают ограниченным бюджетом.

Однако Руководитель отдела маркетинга Управляющей компании «Домостроитель» Ольга Гусева не согласна с вышесказанным. По ее мнению за последние полгода значимость базовых факторов, влияющих на выбор покупателя на первичном рынке жилья эконом-класса, претерпела серьезные изменения. «Если раньше цена не просто играла главную роль, а на голову опережала остальные факторы, то сегодня ее значимость несколько снизилась. Значение же других критериев, напротив, возросло, особенно удобство планировок и площадь квартиры», - считает она.

Стоит отметить, что на сегодняшний день мало людей, которые вкладывают свои деньги в недвижимость. Надежда Волохова, заместитель директора агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба" говорит, что сейчас в основном покупают дома для того, чтобы жить. «Спросом пользуются готовые дома, с прозрачной проектной документацией, с отделкой «под ключ», - замечает Волохова. - Инвестиционных покупок на рынке мало».

Первичный рынок или вторичный?

Не секрет, что, когда речь идет о приобретении жилья в кратчайшие сроки, то люди делают выбор в пользу вторичного рынка. На сегодняшний день, особенно после кризиса, да и до кризиса существовали обманутые дольщики, люди все же с осторожностью относятся к покупке жилья на первичном рынке. Но это не говорит о том, что люди совсем перестали покупать на первичном рынке. Квартиры в новостройках обладают рядом преимуществ перед вторичным жилым фондом: большие площади, удобные планировки, более современная инженерная инфраструктура и т.д. Кроме того, инвестирование в новостройку на начальной стадии строительной готовности может приносить доход, как за счет роста рынка, так и за счет повышения стадии строительной готовности. По данным Оксаны Дивеевой, при условии нормального развития рынка рост составляет порядка 10-15% в год, рост стоимости объекта по мере повышения стадии строительной готовности от начальной строительной стадии до полной готовности объекта достигает 20%». Что ещ е интересно, люди стараются покупать жилье на первичном рынке, когда стадия готовности дома находится на завершающем этапе.

Что касается жилья на вторичном рынке, то оно всегда дороже. По словам Дмитрия Таганова, в среднем разница оценивается в 25-30%. «Это обусловлено тем, что, покупая квартиру на «вторичке», будущий собственник получает уже полностью готовое к проживанию жилье. В отличие от этого, квартира в новостройке требует ремонта, а, следовательно, окончательный переезд откладывается. При этом затраты на отделку обойдутся в 30%-50% от стоимости квартиры. Стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья составляет 149,36 тыс. рублей. Стоимость квадратного метра на вторичном рынке оценивается в 188,6 тыс. рублей».

Несмотря на вышесказанное, все же каждый будет выбирать то, что ему больше подходит. Среди покупателей жилья всегда были, есть и будут как ярые противники вторичных квартир, так и отрицающие варианты приобретения жилья в новостройках.

Самые популярные районы

Что бы ни говорили, все же район для покупателя при выборе жилья имеет большое значение. Как показывает практика, верхние слои населения в основном предпочитают жить либо за городом, либо в центре Москвы (районы Остоженки, Арбата, Патриарших прудов, Хамовников), а эконом-класс выбирает спальные районы, но при этом с благоприятной экологией. «Сейчас у покупателей жилья эконом-класса большим спросом пользуется Юго-Запад Москвы, - говорит директор Департамента новостроек компании Est-a-Tet Юлия Гераськина. - Его привлекательность обусловлена, прежде всего, наличием в нем больших лесо-парковых зон, удобным транспортным сообщением и развитой инфраструктурой».

По словам Цукор Анастасии, руководителя департамента городской недвижимости компании Mainstreet в элитном сегменте одним из самых востребованных районов Москвы не только центральные, но и Замоскворечье, где созданы все условия для полноценной жизни. С точки зрения цены, самые дешевые предложения традиционно расположены в ВАО, ЮВАО и СВАО. По итогам июня, средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке в этих районах составила 130,2 тыс. рублей, 131 тыс. рублей и 140,2 тыс. рублей соответственно. Наиболее дорогими являются ЦАО, ЮЗАО, СЗАО, ЗАО, отчасти ЮАО.

Стоит отметить, что в июне 2010 года наибольшие ценовые приросты отмечены в СЗАО (1,5%), при этом в ЦАО, ВАО, САО и Зеленограде цена не изменилась. Примечательно, что основные приросты характерны спальным районам города примыкающим к МКАД. Отметим также, что трехкомнатные квартиры последние несколько месяцев растут в цене стремительнее остальных. А вот в сегменте многокомнатных квартир цена по-прежнему остается без изменения. В июне цены на объекты в кирпичных строениях подросли существеннее, чем в панельных домах. В целом, во всех категориях ценовой уровень повысился, за исключением кирпичных хрущевок и монолитных домов.

Итог

Наибольшей популярностью пользуются квартиры в панельных домах улучшенных серий, расположенные в спальных районах города. Именно на данную категорию жилья приходится львиная доля всех сделок купли-продажи и основные ценовые приросты. «Абсолютно одинаковые по всем параметрам квартиры, но при этом находящиеся в разных округах, будут отличаться по цене, - отмечает Алексей Шленов, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж». - Большую роль играет удаленность от станции метро. Бесспорным плюсом можно считать расположение квартиры на расстоянии трех-четырех остановок или в 10-15 минутах ходьбы от метро. При оценке квартиры учитывается и юридический аспект. Если квартира "свободна юридически и физически" (то есть в ней никто не зарегистрирован и не проживает), то квартира оценивается дороже аналогичной, в которой кто-то прописан».

Несмотря на то, что летом традиционно наступает сезон затишья, интерес покупателя высок, поэтому с уверенностью можно говорить, что рынок сегодня живой и активный. Многие покупатели решили не дожидаться осени и приобретают недвижимость сейчас. «За май-июнь 2010 года количество сделок, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, возросло фактически в два раза, и на 40% - по сравнению с аналогичным периодом 2008 года», - говорит Алексей Шленов. И, конечно, нельзя не отметить тот факт, что причиной спроса на недвижимость является и снижение процентных ставок по ипотечным продуктам. Банки предлагают все более интересные продукты, и это не может не стимулировать спрос.

Автор: Сугра Гаджиева