Среди квартир, продаваемых на вторичном рынке, встречаются такие, в которых кто-то живет. Можно даже сказать, что этих объектов большинство: граждане наши не настоль состоятельны, чтобы сначала купить себе новое жилье, а потом продавать свободное старое. Куда чаще встречается «альтернатива» - прежний жилец сидит в квартире до последнего и уезжает из нее только в новокупленную. С одной стороны, такое положение – в порядке вещей. С другой – покупателя не могут не одолевать сомнения: а вдруг этот проживающий выезжать откажется? Сегодня журнал Metrinfo.ru постарается разобраться в хитросплетениях данной темы.

Сплошной дуализм

Начнем с теории и законов. Существует право собственности на недвижимость – квартира является имуществом кого-то, и этот кто-то вправе ей распоряжаться. Может жить сам, а может продать, подарить, завещать и т.п. Одновременно с этим существует регистрация по месту жительства. Формально процедура эта носит заявительный характер – вы информируете государство, что проживаете по такому-то адресу, и если у государства возникнет в вас надобность (налоги, мобилизация, etc.), искать вас следует там. Фактически же правила регистрации, постоянно меняясь с 1993 года, все больше и больше напоминают Положение о паспортной системе СССР 1974 года, где фигурировало понятие «прописка» (сегодня формально отмененное), и где гражданин фактически «приписывался» к своему жилищу. Рассуждать о том, являются ли подобные правила свободными и демократичными, насколько они гармонируют с законами других стран, мы не будем – это явно выходит за рамки темы данной статьи и вообще тематики нашего журнала. Отметим лишь, что регистрация создает, по сути, «параллельное право собственности». «Просто зарегистрированный» в квартире вроде как не собственник, и распорядиться имуществом можно не считаясь с ним. Но очень часто такой человек и после продажи сохраняет «право пользования» - говоря проще, может в этой квартире жить. Что, конечно, фактически сводит на нет возможность продавать данную недвижимость без учета его мнения…

«Зарегистрированные». Простые…

Самая распространенная категория «зарегистрированных, не являющихся собственниками» - члены семьи собственника. Например, владелец квартиры женится – и жена получает регистрацию. Или у человека появляется ребенок – его тоже регистрируют без проблем. Что будет с ними, если собственник квартиру продаст? Теоретически, они должны уехать. «В соответствии с п.2 ст. 292 Гражданского кодекса (ГК) переход права собственности на жилой дом или квартиру другому лицу является основанием для прекращения права пользованием жилым помещением членами семьи прежнего собственника, - говорит Андрей Банников. – Однако, как показывает практика, автоматически человек не лишается права пользования: если он добровольно не снимается с регистрационного учета, это возможно сделать только в судебном порядке». Другие эксперты изъяснялись еще более категорично. Вероника Панкова, член Экспертного совета Гильдии риэлторов Москвы (в обычной жизни дама в высшей степени любезная) даже использовала слово «бардак». «Существует ряд категорий, которых суд не выписывает и сохраняет за ними право пользования даже после смены собственника, - говорит она. – На мой взгляд, несмотря на то, что у нас Конституцией гарантируются определенные права собственнику, на деле их постоянно ограничивают». В общем, даже «обычные» проживающие снимаются с регистрации только через суд, а не автоматически. А ведь есть еще и другие…

…и «козырные»

Некоторые категории зарегистрированных граждан обладают даже еще большими, чем прочие, правами. Прежде всего, речь идет о людях, которые проживали в квартире на момент приватизации, но от участия в ней отказались. «Такого гражданина нельзя выписать просто так, по воле нового собственника, - напоминает Роман Вихлянцев. – На этот счет есть специальное решение Конституционного суда». В итоге такой проживающий оказывается, конечно, крайне опасным для покупателя: в правоустанавливающих документах он не значится, договор купли-продажи подписывать не должен, а выгнать его потом просто невозможно. Существуют и другие «льготные категории». «Выписать из квартиры, даже через суд, можно только дееспособных граждан, - отмечает Светлана Федянина. – Дети, пенсионеры и инвалиды в эту группу не попадают». Более того, добавляет эксперт, если в ходе разбирательства выяснится, что при приватизации были ущемлены права несовершеннолетних, недействительной может быть признана сама приватизация – а это путь к тому, что и все последующие сделки (включая и последнюю куплю-продажу) станут недействительными. Что делать? Для выявления подобных «джокеров» наши эксперты рекомендовали сравнивать тех, кто участвовал в приватизации, и тех, кто когда-либо проживал в данной квартире (эти данные имеются в расширенной выписке из домовой книги). Если какой-то человек во втором документе присутствует, а в первом – нет, необходимо обратить на него самое пристальное внимание, чтобы понять, кто он и куда девался. А если в истории квартиры было несколько переходов прав собственности, но при этом в ней все время был зарегистрирован один и тот же человек, можете не сомневаться: это такой «козырной». И квартиру ее нынешний собственник продает потому, что не может с ним справиться.

Как их «подвинуть»?

Предположим, мы приобретаем квартиру, и обнаружили в ней зарегистрированных граждан. Что делать с ними – как гарантировать, чтобы жильцы покинули после продажи «насиженное гнездо»? В принципе, говорит Роман Вихлянцев, существуют два основных вида рычагов давления: правовые и экономические. Первый вариант сводится к тому, что все проживающие в квартире должны подписать соответствующее обязательство. Сложность тут в том, что – согласно ГК – в договоре могут быть оговорены обязанности сторон договора, и никогда – третьих лиц (мера очевидная: иначе я сейчас подпишу со своим главным редактором соглашение о том, что вы, уважаемый читатель, должны нам по миллиону). Поэтому в договор купли-продажи квартиры можно внести пункт о том, что такой-то гражданин обязуется сняться с регистрационного учета в такой-то срок, только применительно к тому, кто в этом договоре фигурирует, т.е. продавцу. А остальные зарегистрированные лица, отмечает Анна Рыжова, должны подписать отдельное обязательство – и очень желательно, чтобы нотариальное удостоверенное. Из народной мудрости известно, что обещать – не значит жениться. В обсуждаемой нами теме в точности так же: случаев, когда подписавшие обязательство отказываются его выполнять, масса. Мотивировки самые разные: от изощренных «не понимал последствий своих действий» или «подпись на бумаге не моя» до банального «не буду, и все!». Подобного рода споры подлежат разрешению в судах – а они у нас, как мы помним, весьма снисходительны к различной «гопоте». «Любые расписки не стоят той самой бумаги, на которой написаны; дисциплинируют только деньги, - категоричен Павел Бабанин, и призывает к использованию «экономических рычагов» - говоря проще, следует не доплатить некую сумму, которая будет получена продавцами только после физического и юридического освобождения квартиры. Причем сумма должна быть достаточно существенной. Способ хорош, но обладает двумя недостатками. Во-первых, продающая сторона далеко не всегда, скажем так, монолитна. Весьма распространена ситуация, когда один (владелец) очень желает квартиру продать, а другой (зарегистрированный) плевать хотел на его потуги. Более того, если между этими людьми имеется конфликт, зарегистрированный будет только рад, что создал владельцу проблемы. Второй недостаток сводится к тому, что данный метод не всегда применим. Большинство сделок с квартирами – альтернативы, т.е. вместо реализуемой квартиры продавец сразу же покупает себе что-то новое. Получать деньги частями он откажется, потому что в этом случае сама продажа теряет для него смысл. Что до прочих «рычагов давления», то единственное, о чем говорили наши эксперты – это суд. Ничего другого (во всяком случае, если оставаться в правовом поле) не придумано.

И две недели, и три месяца

Вернемся все же к более-менее нормальному развитию событий – что ваши продавцы не отказываются освободить квартиру. В какой период времени это должно произойти? «Сроки исполнения обязанности сняться с регистрационного учета законом не регламентированы», - говорит Валерия Симонова. Поэтому речь тут может идти только о неписанных правилах, традициях. «Это происходит исключительно по соглашению сторон, и, как правило, прописывается в договоре купли-продажи», - говорит Андрей Банников. Для простых сделок («чистая» продажа) может быть установлен срок в 14 дней, а когда сделки сложные, участников много, установленное время, бывает, растягивается даже до трех месяцев.

Резюме от журнала Metrinfo.ru

«Прописанные» в квартире – это действительно большой риск для покупателя. Поэтому, столкнувшись с ними, надо соблюдать несколько правил: · - постараться добиться, чтобы максимальное количество людей выбыло из квартиры еще до сделки. Если вам отказывают – обратить внимание на мотивировку (насколько она правдоподобна); · - отследить всю историю квартиры от момента первичной приватизации – и сопоставить эти данные с тем, кто в эти периоды был там зарегистрирован. Особое внимание обратить на тех, кто – не являясь собственником – в квартире фигурировал; · - собрать с проживающих максимальное количество всяких обязательств уехать, не постесняться попросить и справки из нарко- и психдиспансера. Если с продающей стороны планируется мошенничество, эта мера существенно снизит ей возможность маневра.