Нарисуем — будем жить

Проектирование индивидуального дома — этап столь же естественный, сколь и само строительство. Без тщательно проработанного проекта такой сложный инженерно-технический объект, как современный загородный дом, попросту не построить. Поэтому стоит поговорить о проектировании домов подробно и предметно.

Понятно, что проектировать дом лучше всего тогда, когда уже имеется участок земли. Можно, разумеется, приобрести проект заранее, но в таком случае появляется риск того, что проектную документацию придется серьезно корректировать. Кроме того, надо озаботиться тем, чтобы на руках имелись правоустанавливающие документы на землю и разрешение на строительство от местной администрации. При отсутствии этих документов все предпроектные работы и само проектирование может утратить смысл, поскольку отсутствует право собственности на участок или, допустим, в данном месте вообще запрещено строительство индивидуальных домов.

Будем считать, что проектную организацию (или проектировщика из штата компании-застройщика) вы уже выбрали. Однако начинать проектирование пока рано, поскольку нет целого ряда необходимых сведений.

Первым этапом предпроектной подготовки является получение топографических сведений об участке. Для этого будущий домовладелец должен пригласить сотрудников из специализированной геодезической организации.

Для создания даже самого приблизительного проекта необходимо знать размеры участка, его очертания, а также рельеф. Только при наличии такого рода сведений можно приступать к созданию первоначального эскиза дома, который должен быть вписан в реальный участок. Вполне возможно, что какие-то сведения о конфигурации и размерах участка уже имеются у вас на руках, в особенности если в последние годы проводилась кадастровая съемка. Однако нередки случаи, когда фактические замеры расходятся с записанными на бумаге, причем ошибки обнаруживались и после проведения кадастрового учета. Поэтому самым надежным способом получения топографической информации является все-таки вызов геодезистов, которые составляют генеральный план участка, выполненный, как правило, в масштабе 1:500.

На этом плане будут отражены все характеристики и особенности участка, которые послужат отправной точкой для проектировщиков. При этом надо учитывать, что геодезические организации обычно определяют минимальный объем заказа 0,5 га, и даже если ваш участок в пять раз меньше, работы придется оплачивать именно по «минимальному объему». Отсюда вывод: для снижения издержек следует кооперироваться с соседями, которые тоже приобрели участки, но пока не знают их параметров.

Следующим важным шагом предпроектных работ является проведение комплекса геологических исследований участка.

Эти исследования также проводит специализированная организация, имеющая соответствующие лицензии. Заказчик работ должен при этом предоставить специалистам готовый топографический план участка. На плане должны быть нанесены контуры будущего дома, а также проложенные под землей коммуникации. На основе этого плана составляется техническое задание, после чего за одну-две недели выполняется комплекс инженерно-геологических работ. Они предполагают бурение шурфов и скважин, с тем чтобы точно охарактеризовать грунты. Поэтому лучше всего производить эти работы на «чистом» участке — пока нет ни фундаментов, ни коммуникаций, ни элементов ландшафта.

Инженерно-геологические изыскания позволяют определить уровень залегания грунтовых вод, глубину промерзания почвы в данном месте и ряд других важных параметров. На основе этой информации проектировщики выбирают тип фундамента и даже решают вопрос о целесообразности строительства именно в этом месте. В качестве результата изыскательских работ заказчику представляется заключение о проведенных инженерно-геологических изысканиях.

Эскизный проект

Итак, в комплекс предпроектной подготовки входят топографические работы, инженерно-геологические изыскания, возможно, экологическое исследование участка и его окрестностей. Кроме того, проектировщик выполняет предпроектное задание, приводя общие характеристики дома, описывая его инженерные системы и постройки на территории, например, баню хозяйственный блок, гараж и т. п. Далее составляется эскизный проект.

Эскизный проект — комплект документов, которые предоставляются в согласующие структуры с целью получения разрешительной документации или архитектурного планировочного задания.

На этом этапе проектных работ, который называется концептуальным проектированием индивидуального дома, детальной разработки будущей постройки не предполагается. Тем не менее он крайне важен, особенно в случае строительства крупного объекта, например коттеджа большого метража, который представляет собой сложное инженерное и конструкционное сооружение. Грамотно проведенное концептуальное проектирование позволит избежать серьезных ошибок и связанных с ними дополнительных затрат.

В эскизный проект, в частности, входят: компьютерная модель объекта недвижимости, его привязка к участку, прорисовка фасадов, разрезы здания, предложения по материалам и фундаментам; кроме того, предлагаются варианты инженерных систем, приводятся предварительные расчеты потребления тепла и электрической энергии, прикидывается общая смета строительства.

На данной стадии будущая постройка изображается на генплане и четко определяется ее общий архитектурный облик. Кроме того, должны быть предложены цветовые решения фасада, а также конструктивные решения, необходимые для рабочей документации. В рамках общего архитектурно-планировочного решения определяется этажность постройки, состав помещений, их расположение, устанавливается высота этажей. Все это обычно предстает в виде эскизных планов этажей, фасадов, кровли, а также чертежа расположения постройки на участке. Планы сопровождаются подробной пояснительной запиской. Еще раз подчеркнем, что именно на эскизном этапе можно (и нужно) вносить коррективы в проект, поскольку в дальнейшем это будет сделать уже труднее и повлечет дополнительные расходы.

Рабочая документация

Разумеется, менять можно и рабочую документацию. Правки и корректировки вообще лучше проводить на «бумажной» стадии, поскольку переносить стены и пробивать перекрытия довольно трудоемко.

В рабочей проектной документации дом уже должен обрести вполне конкретный облик. Именно так, как отражено в рабочем чертеже, готовый дом и должен выглядеть. А это значит, что необходимо указать абсолютно точные размеры, выбрать вариант фундамента, тип перекрытий, вид внутренних стен, а также кровли. Мансарды, балконы, террасы, веранды, лестницы и другие составляющие дома тоже должны быть отражены в рабочем проекте и тоже в реальных размерах.

Рабочая документация составляется проектировщиком не в «индивидуальном исполнении», а по определенным нормативам, поскольку предназначается для будущих строителей дома и любой представитель строительной организации должен иметь возможность прочитать чертежи и выбрать в соответствии с ними методы строительства. Рабочая документация регламентирована, в частности, ГОСТ 21.101-93. На этапе рабочего проектирования составляется ряд документов, в которых обосновываются архитектурные решения и воплощается архитектурно-строительная часть. Один из таких документов — генеральный план дома.

Далее следует разработка конструктивной части. По отдельности прорисовываются различные конструкции дома: деревянные, бетонные, металлические и др. Например, фундамент на конструкционном чертеже уже должен быть прорисован в реальном измерении, с указанием точной глубины заложения, и если он, допустим, ленточный, то ширина и глубина бетонной «ленты» должны быть определены.

В рабочем чертеже непременно учитывается возможное морозное пучение грунта, кроме того, там приводятся варианты гидроизоляции, которая в зависимости от внешних условий различается по типу и по стоимости.

При подготовке рабочей документации проектировщик выполняет подробные расчеты несущих конструкций здания. По этим расчетам с учетом выбранного стенового материала определяется толщина стен и перекрытий, после чего уже рассчитывается количество необходимых строительных материалов. Отдельно делаются чертежи узлов сопряжения различных строительных конструкций, например мест, где кровля опирается на несущую стену. Итогом конструктивного проектирования должен стать полный комплект рабочих чертежей всех конструкций дома.

Проект коммуникаций

Проект инженерных систем тоже входит в вышеупомянутый комплект рабочих чертежей, но о нем отдельно. Современный индивидуальный дом — довольно сложное в инженерном плане сооружение, так что стоимость коммуникаций может составлять до трети (и даже больше) общей стоимости постройки. Поэтому частью рабочего проектирования являются чертежи со схемой прокладки коммуникаций, увязанных с архитектурными и конструктивными особенностями дома. Ввиду разной степени ответственности и разных инстанций согласования комплекты рабочих документов на внешние и внутренние системы коммуникаций составляются отдельно.

Подключение к внешним сетям регламентировано нормативными документами, причем довольно строго. Внутренние инженерные сети тоже должны соответствовать требованиям СНиПов, но их разводка в значительной степени определяется домовладельцем и никакого согласования не требует.

Выбрать инженерное оборудование желательно уже на стадии эскизного проектирования. Следует хотя бы в общих чертах представлять, где это оборудование будет установлено и как будут проходить трубопроводы, воздуховоды и дымоходы. Желательно заранее знать мощность котла — ведь она определяет его размеры. Надо решить, будет ли в доме система водоподготовки (она занимает немало места) и т. д.

Если все это известно, проектировщикам инженерных систем будет гораздо легче составить рабочий комплект документов на коммуникации. И наоборот: неопределенность и затягивание с принятием решений могут вылиться в затратные переделки построенного дома.

Рабочая документации составляется по каждой внешней системе отдельно: подключение к внешним электросетям, газовой магистрали, системе центральной канализации (если таковая имеется) — все это надо согласовывать в разных структурах.

Проект системы газового отопления вследствие повышенной опасности также должен быть согласован с разрешающей организацией, а монтировать и подключать газовое оборудование должны только специалисты. Если вы планируете перейти со временем на другой вид топлива, то есть изменить тип горелки котла, то такая замена должна быть отражена в рабочей документации, иначе возможны неприятности и определенные санкции надзирающих органов.

Прочие аспекты

Рабочее проектирование предполагает также составление смет на предстоящие работы. Что вполне объяснимо: заказчик должен понимать, какие у него будут расходы, иначе работы из-за недостатка финансирования в один прекрасный день могут попросту остановиться. Грамотно и профессионально составленная смета — еще один обязательный документ в комплекте рабочих чертежей.

Предстоящие внутренние отделочные работы тоже должны найти отражение в рабочей документации. Интерьер и дизайнерские решения требуется увязывать с решениями конструктивными, а значит, откладывать дизайн-проект в долгий ящик нельзя. В противном случае может возникнуть такая ситуация, когда придется долбить стену или перекрытие, чтобы реализовать ту или иную задумку дизайнера.