Офисный рынок Санкт-Петербурга начинает выходить из кризиса: спрос активизировался, и собственники перестали идти на любые уступки, лишь бы удержать арендатора. А вот в Москве дно еще не пройдено — наоборот, установлены новые антирекорды: объем невостребованных площадей в полтора раза превысил показатели прошлого кризиса.

Петербургу помог «Газпром»

По итогам третьего квартала 2015 года объем занятых площадей в качественных офисах Санкт-Петербурга увеличился на 76,8 тыс. кв. м, подсчитали аналитики международной консалтинговой компании JLL.

Объем чистого поглощения площадей на офисном рынке Петербурга достиг наивысшего значения среди аналогичных периодов всех предыдущих лет, на 60% превысив средний показатель третьих кварталов с 2010 года.

В классе А показатель достиг 42,8 тыс. кв. м, что на 85% выше, чем среднее значение за предыдущие пять лет, а в классе В — 34,1 тыс. кв. м, это на 32% выше среднего значения за пятилетие. Существенную часть рекордного показателя обеспечили введенные в третьем квартале и снятые с аренды бизнес-центры «Фландрия Плаза» и «Мезон Плаза», отмечают аналитики. Предполагаемые арендаторы этих бизнес-центров — структуры «Газпрома».

«Перевод в город штаб-квартиры «Газпрома» и ее многочисленных дочерних компаний — это значимый дополнительный драйвер рынка, который позволяет ему компенсировать возможный провал в активности. За счет этого сформировался довольно высокий уровень добавленного спроса и минимизировалось влияние кризиса на рынок», — сказал «Газете.Ru» партнер, руководитель отдела офисной недвижимости Cushman & Wakefield Михаил Миндлин.

По подсчетам JLL, всего в течение 2011–2015 годов холдингом «Газпром» и его структурами было куплено и арендовано около 250 тыс. кв. м офисных площадей в Санкт-Петербурге.

«Однако и без учета этих объектов ситуация на рынке определенно улучшилась. В 29% офисных объектов, функционировавших еще до начала квартала, произошло уменьшение объема свободных площадей, тогда как рост вакантности затронул только 26% объектов», — отмечает руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев.

«В третьем квартале спросом пользовались как бизнес-центры класса А, лидировавшие с начала года с точки зрения объемов чистого поглощения, так и новые качественные офисы класса В», — рассказала «Газете.Ru» директор департамента исследований Colliers International в Санкт-Петербурге Вероника Лежнева. По данным компании, по итогам третьего квартала доля класса В в объеме чистого поглощения составила около 70%

«В то же время по ряду бизнес-центров класса А ведутся активные переговоры по аренде объектов крупными блоками или целиком — мы ожидаем, что данные переговоры будут конвертированы в сделки в течение последнего квартала года», — подчеркнула Вероника Лежнева.

По данным JLL, всего в течение третьего квартала 2015 года в Санкт-Петербурге были введены в эксплуатацию пять бизнес-центров суммарной арендной офисной площадью 74,5 тыс. кв. м. Крупнейшим объектом стал бизнес-центр класса А «Фландрия Плаза» площадью 33,0 тыс. кв. м. Остальные четыре центра относятся к классу В. Сейчас офисный рынок Северной столицы составляет 2,45 млн кв. м площадей. Согласно прогнозам аналитиков Colliers International, до конца года рынок пополнится еще на 65 тыс. кв. м, а суммарный ввод за год составит около 220 тыс. кв. м.

Активизация спроса на офисы привела к снижению объема вакантных площадей. По итогам квартала средняя доля свободных площадей на офисном рынке Петербурга сократилась на 0,5 п.п. — до 12,1%.

Впервые с начала года выросли арендные ставки в классе А, это стало ответом на рост спроса и сокращение числа свободных площадей. Собственники больше не идут на любые уступки, лишь бы удержать арендатора.

В третьем квартале средние ставки в классе А увеличились на 1,6% — до 1590 руб. за кв. м в месяц. В классе В ставки продолжили снижение, сократившись еще на 0,9% — до 1 140 руб. за кв. м в месяц (включая НДС и операционные расходы).

«С рынка уходят панические настроения, когда собственники офисных объектов были готовы идти на большие уступки многим клиентам. Сегодня мы наблюдаем более рациональный подход арендодателей и точечные, взвешенные переговоры по условиям аренды», — говорит старший консультант отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL в Санкт-Петербурге Регина Волошенко.

Москва ставит антирекорды

В отличие от Петербурга, московский рынок дна пока так и не достиг. Наоборот, столица продолжает бить антирекорды. По данным международной консалтинговой компании Knight Frank, сейчас в Москве свободны 2,95 млн кв. м из 15,2 млн кв. м офисных площадей. В классе А невостребованными остаются 950 тыс. кв. м, в классе В — 2 млн кв. м.

Доля вакантных площадей достигла исторического максимума. Текущий объем незанятых офисов более чем в полтора раза превышает аналогичный показатель кризиса 2008–2009 годов.

«Снижение объемов спроса, а также ограничение возможностей доступного финансирования для девелоперов привели к заметному снижению строительной активности: на протяжении года были анонсированы единичные проекты, а планируемые даты ввода в эксплуатацию объектов, находящихся в стадии строительства, в большинстве случаев переносились», — рассказывают в Knight Frank.

Если в начале года ожидалось, что объем введенных в эксплуатацию офисов классов А и В составит около 1 млн кв. м, то теперь говорят о 620 тыс. кв. м по итогам года. В CBRE ожидают несколько больше — 350 тыс. кв. м офисов в четвертом квартале и 800 тыс. кв. м по итогам всего года.

Продолжили снижение средние ставки аренды. По сравнению с прошлым кварталом падение составило около 1% в долларовом выражении и около 2% в рублевом. Это наименьшее снижение с начала года, но в сумме ставки упали уже на 10–11%.

По данным CBRE, запрашиваемые ставки аренды составляют для класса А $600–950, для объектов не в центре — $450–550, за офисы в классе В просят $250–400 за кв. м в год. На рублевых объектах средняя ставка 16 тыс. руб., предложения в основном в диапазоне — 12–23 тыс. руб. за кв. м в год.

В Москве рынок продолжает оставаться под властью арендаторов, которые все еще могут диктовать свои условия, но уже не так, как раньше. Практически все крупные собственники и так серьезно пересмотрели условия договоров, и на дальнейшие серьезные уступки в деньгах мало кто готов идти. Теперь речь идет о каких-то дополнительных бонусах или услугах.

«Собственники офисных помещений класса А, которые сейчас испытывают трудности с заполнением пустующих объектов, в ближайшее время по-прежнему будут готовы фиксировать ставки аренды в рублях либо коридор обменного курса валюты, как правило, на один-два года», — рассказала директор департамента аналитики Colliers International в России Олеся Дзюба. По словам эксперта, индексация ставок осуществляется по инфляции в России, но при этом устанавливается максимальный уровень (от 8 до 12%). Ставки аренды классов В+ сейчас номинированы в рублях, здесь также осуществляется индексация, но при этом собственники готовы к более приемлемым уровням для арендаторов — 5–7%.

«Мы предполагаем, что рынок достиг дна, дальнейшее падение вряд ли возможно. Однако решающими факторами остаются риски со стороны геополитики и падение цен на нефть», — считает руководитель отдела исследований рынка офисной недвижимости CBRE Клавдия Чистова. Остальные эксперты настроены более критически и ожидают, что рынок опустится до минимальных показателей только в конце этого — начале следующего года.