Одни покупают жилье за границей для себя, другие — с целью заработать, сдавая его в аренду. Эксперты рассказали, как выгодно сейчас покупать квадратные метры за рубежом, и что важно знать о процессе приобретения заморских объектов.

Вклад со смыслом

Сегодня, когда экономическая ситуация в РФ нестабильна, недвижимость за рубежом — один из способов сохранить свои капиталы, утверждает управляющий партнер международного брокера зарубежной недвижимости Tranio Георгий Качмазов. Он ссылается на то, что такая схема позволяет уйти от риска падающего рубля.

Кроме того цены на квартиры за границей постепенно, но неуклонно растут в цене, что тоже играет потенциальным владельцам на руку. "В хороших локациях рост стоимости составляет 1-2% в год", — говорит эксперт.

Привлекает наших соотечественников и возможность получения вида на жительство, который позволяет беспрепятственно передвигаться внутри Евросоюза. Такая программа действует в ряде европейских стран. Редактор портала Prian.ru Филипп Березин выделяет Грецию, Португалию, Испанию, Кипр, Латвию, а также Болгарию и Мальту. Правда везде есть определенный ценовой порог, позволяющий претендовать на получение ВНЖ.

Покупка дома или квартиры за рубежом должна быть четко спланирована, замечает Качмазов. По его словам, независимо от того, приобретается ли недвижимость для личного проживания или с целью сдачи в наем, необходимо продумать объем инвестиций, тип жилья и место расположения. Именно от этих двух решений зависят дальнейшие риски, а также суммы, которые придется тратить на содержание недвижимости.

Качмазов говорит, что очень важно оценить налоговую нагрузку, траты на регистрацию имущества и его содержание. "Можно посоветоваться с риелтором, но профессиональное заключение даст только сертифицированный налоговый советник", — говорит эксперт. По его словам, к сумме, которую выставляет продавец, можно сразу прибавлять до 12% на сопутствующие сделке расходы. Речь идет о сумме налога на покупку, услуг риелтора, нотариуса и технических издержек, а также открытие счета и перевод документов на иностранный язык.

Оценка опасности

Риски при покупке жилья за рубежом стандартные, как и при покупке российской недвижимости: переплатить, купить что-то неликвидное. Поэтому следует обращаться к надежным риелторам с хорошей репутацией. При выборе компании за рубежом эксперт Tranio советует обратить внимание на ряд параметров: период присутствия на рынке, количество офисов, наличие уникальных предложений, отзывы в интернете, грамотная организация сайта и качество обслуживание конкретного агента. Кстати, специалиста по продаже жилья за границей можно нанять и в России.

В то же время многие риски при покупке зарубежного жилья существенно меньше, чем в России. Например, опасения того, что новостройка в Германии или Франции будет не достроена, практически отсутствуют.

"Если рассматривать более рискованные, но потенциально более выгодные вложения, то рекомендую обратить внимание на Испанию. Цена там сегодня достаточно низкая, что создает эффект "низкой базы". Цены начали расти в 2014 году и эксперты прогнозируют стабильный рост в ближайшие 2-3 года", — замечает Качмазов.

По его мнению, "островом стабильности" в Европе остается Германия, где все-таки лучше с целью последующей аренды приобретать городское жилье, поскольку оно более востребовано у нанимателей и будет приносить доход круглогодично. Спрос превышает предложение, цены растут, но при этом недвижимость по-прежнему существенно дешевле, чем в других развитых странах. "Доходность на вложенный капитал может составить 5% в год", — поясняет Качмазов.

Ключевые шаги

Обычно оформление недвижимости за границей у наших сограждан занимает не меньше месяца. Первое, что нужно сделать после определения объекта — завести счет в зарубежном банке.

Для этого кроме паспорта гражданина ФР в банк нужно предоставить документы, подтверждающие законность происхождения средств. Это может быть справка о налоге на доходы физических лиц (НДФЛ) нужного образца.

Если потенциальный покупатель вкладывает в новую недвижимость деньги, вырученные от продажи жилья в России, то он может предоставить договор купли продажи, где прописана сумма.

Далее оставляется задаток в размере 5-10% от стоимости объекта и подписывается предварительное соглашение. Деньги обычно оставляются наличными и передаются собственнику на основании подписанного соглашения.

В течение 30 дней готовится договор. Нанятый за рубежом нотариус, который является гарантом чистоты сделки, проверяет объект, а затем подписывается договор. Причем, сделка может быть заключена как лично покупателем, так и агентом по оформленной на его имя доверенности.

Все документы должны быть предоставлены на государственном языке той страны, где покупается объект, поэтому заранее нужно позаботиться об апостиле (международная стандартизированная форма заполнения сведений о законности документа) русскоязычных бумаг. В бюро переводов процедура апостилирования для справки 2-НДФЛ стоит в среднем в районе 4-5 тысяч рублей и занимает 7 рабочих дней.

Заморская ипотека

Если у покупателя нет всей суммы на покупку жилья за рубежом, то можно оформить ипотеку в местном банке. Стандартный кредит составляет порядка 50% от стоимости объекта под 2-3%, обращает внимание Качмазов.

Для получения ипотечного кредита покупателю из России потребуется справка 2 или 3 НДФЛ, российский паспорт, а также информация об объекте.

"Описание объекта заполняется при подаче заявления на получение кредита в банке — адрес и технические параметры. При покупке крупного объекта потребуется оценка сертифицированного специалиста. Такие есть во всех странах. Стоимость подобной оценки оплачивает клиент — порядка 1-2 тысячи евро", — рассказывает эксперт.

"Когда банк выдает ипотеку, то его сотрудники проверяют объект, и это является дополнительной страховкой того, что вы приобретаете недвижимость по рыночной цене, а сам объект ликвиден и интересен банку", — говорит собеседник агентства.

Качмазов также акцентирует внимание на том, что ипотека дает российскому покупателю кредитную историю в Европе, что может пригодиться в будущем.