Пока ипотечник не поставил подпись в ипотечном договоре, его могут ждать неприятные сюрпризы и даже отказ в кредите.

Условия могут измениться

Речь прежде всего об ипотечной ставке и сумме займа. Например, предварительно одобренная банком заявка по двум документам вовсе не означает, что решение о выдаче денег будет обязательно принято, предупреждает коммерческий директор финансового маркетплейса Ярослав Баджурак.

Предодобренную ипотечную заявку банк может отклонить на завершающем этапе, проанализировав платежеспособность заемщика. «По данным нашего сервиса, в августе отказ получал каждый третий потенциальный ипотечник. <...> Цифры говорят о том, что кредитные организации оценивают заемщиков гораздо жестче, чем до кризиса», — делится эксперт.

Все обстоятельства, связанные с платежеспособностью будущего заемщика, «внезапно» открываются как раз на финальном этапе кредитной сделки с банком.

И здесь, по словам председателя правления Международной конфедерации обществ потребителей (КонфОП) Дмитрия Янина, может сложиться такая ситуация, что человек подберет недвижимость, внесет за нее задаток, и вдруг окажется, что ежемесячно платить ему придется больше. Такую сумму он может не потянуть. В итоге сделка сорвется, к тому же заемщик потеряет внесенный задаток и деньги, потраченные на страховку.

Не та страховая

Кстати, о страховке. По закону недвижимость, приобретаемая в ипотеку, должна быть застрахована. У каждого банка есть список аккредитованных страховых компаний, чьи полисы он принимает.

«Для многих заемщиков может стать неожиданностью, если вдруг банк откажется принять страховой полис компании, не входящей в перечень аккредитованных», — отмечает управляющий директор финансового маркетплейса Алексей Мурашев.

Чтобы избежать этой неприятности, нужно заранее уточнить в банке список аккредитованных страховых и оформить полис там, подсказывает ведущий эксперт отдела анализа банковских услуг Банки.ру Инна Солдатенкова.

А бывает, что финансовые организации не принимают страховки даже аккредитованных компаний и навязывают свои, которые, разумеется, дороже. Руководитель и основатель агентства недвижимости, консультант по инвестициям в недвижимость Арина Николаева рассказывает случай из своей практики: «У клиента была страховка, аккредитованная в банке, за 19 тысяч рублей, однако банк отказался ее принимать и предложил свою страховку за 132 тысячи рублей. При этом за отказ от банковской страховки был бы прибавлен 1% к ипотечной ставке. Мы с клиентом приняли решение выбрать другой банк».

Дополнительные услуги

Страхование залога — обязательная услуга, а страхование жизни заемщика или страхование от увольнения — нет. Бывает, что банки намекают на отказ в ипотеке, если заемщик не согласится на дополнительную услугу.

«Вот еще один пример из практики. Менеджер банка на сделке предлагал клиенту дополнительную страховку от увольнения. Клиент отказался, я подтвердила отказ. Менеджер перешел к манипуляциям и пригрозил, что в случае увольнения клиента я буду сама платить за него ипотеку. Мы не повелись на манипуляции и отказались от услуги», — рассказывает Николаева.

Аннуитетный платеж

Большинство банков используют аннуитетный способ платежа — это когда первые годы заемщик гасит в основном проценты по ипотеке, а не тело кредита. В результате случается так, что спустя какое-то время ипотечник с удивлением обнаруживает, что сам долг практически не уменьшился, делится Дмитрий Янин.

Увеличение платежа по плавающей ставке

Большинство банков выдают ипотеку по фиксированным ставкам, но у некоторых финансовых учреждений встречается вариант кредитования с комбинированной ставкой — это когда определенную часть времени заемщик платит кредит по фиксированной ставке, а затем она начинает «плавать» в зависимости от изменения индикатора, (как правило, это ключевая ставка).

Опасность такой ипотеки в том, что заемщик не может заранее точно рассчитать размер своего ежемесячного платежа. Когда кредит оформляется по фиксированной ставке, размер платежей сразу известен и при хорошей платежной дисциплине может меняться в дальнейшем лишь в меньшую сторону (при досрочном погашении).

«В случае же с ипотекой с плавающей ставкой размер ежемесячного платежа будет меняться каждый раз, когда будет меняться индикатор, к которому привязана ставка. В случае его резкого увеличения процент по ипотеке также вырастет существенно, и, в свою очередь, платеж по ипотеке тоже», — предупреждает Николаева.

Ошибки в заявке

А бывает, что банковский служащий вносит неверные данные в заявку по ипотеке, что оборачивается потерей денег (и времени).

«При подаче заявления моего клиента на одобрение ипотеки сотрудник банка сделал ошибку в паспортных данных в программе банка. Исправить ее в этой заявке было невозможно — нужно было заново получать одобрение на кредит и согласовывать объект. Мы потеряли время и деньги, потраченные на одобрение первой ипотеки, а также банк мог автоматически отказать в одобрении во второй раз», — делится Николаева.

При подаче заявления на ипотеку настоятельно попросите сотрудника убедиться в том, что все данные были внесены корректно. Внимательно перепроверьте собственные данные в договоре на сделке, рекомендует эксперт.