Новые параметры программы льготной ипотеки близки к оптимальным, уровень просрочки стабилен, однако льготники все равно создают риск. За счет программы субсидирования ипотеки получить кредиты смогли те, кто раньше не мог позволить себе кредит по рыночным ставкам. Чем опасна льготная ипотека, рассуждает гендиректор аналитического центра «БизнесДром» и председатель комитета «Опоры России» по финрынкам Павел Самиев

Программа льготной ипотеки продлена на год — до 1 июля 2022 года. При этом некоторые ее параметры изменились: ставка повышена с 6,5% до 7%, а максимальный размер кредита ограничен 3 млн рублей в любом регионе, включая Москву и область. Ранее в Москве, области и Санкт-Петербурге максимальный размер кредита, который можно было взять по льготной программе, достигал 12 млн рублей, в остальных регионах его размер был ограничен 6 млн рублей.

Новые параметры программы близки к оптимальным, они не провоцируют негативный отбор заемщиков или их завышенные «аппетиты» в отношении доступного для них жилья. Динамика выдач также не должна сильно пострадать из-за изменения параметров программы. По оценкам агентства НКР, в целом по стране доля вновь выдаваемой ипотеки со средней суммой до 3 млн рублей составляет сегодня около 50%. Возможно, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года или с началом этого темпы выдачи несколько сократятся: в НКР, например, прогнозируют, что во втором полугодии банки могут выдать 1,8–2 трлн рублей ипотечных кредитов, что на 25-35% меньше, чем в первом полугодии.

Ипотека остается самым здоровым сегментом рынка кредитования: доля просроченной задолженности в ипотечном портфеле сократилась с 0,8% на начало года до 0,7% по состоянию на 1 июня. С одной стороны, снижение доли просроченных кредитов происходит за счет роста совокупной задолженности, в общем объеме которой просрочка размывается. С другой стороны, абсолютный размер просрочки по ипотеке (без учета жилищного кредитования) уже не первый год находится примерно на одном и том же уровне. Так, на 1 июня 2019 года он составлял около 74 млрд рублей, максимум — 79,7 млрд рублей — был достигнут в ноябре прошлого года, а на 1 июня этого года просрочка снизилась до 75 млрд рублей. Таким образом, опасения, что льготники не будут платить по кредитам, пока не подтверждаются на практике. При этом прошедший с момента запуска программы год — достаточный срок для того, чтобы оценить эти последствия.

Однако определенный риск все же присутствует. Дело в том, что активная рекламная кампания льготной программы с низкими ставками привела к росту спроса на ипотеку. Именно на ипотеку, а не на жилье, как бы парадоксально это ни звучало. Льготная ипотека позволила уже готовым к приобретению жилья покупателям скорректировать свои планы, воспользовавшись новым инструментам. Фактически она заместила собой рыночные ипотечные кредиты: по оценкам «СберИндекса», из общего 1 трлн рублей кредитов, выданных по льготной госпрограмме в прошлом году, 756 млрд рублей в любом случае потребовались бы гражданам и были бы предоставлены самими банками.

Льготные ставки привели к тому, что ряды ипотечных клиентов пополнились заемщиками с относительно низкими доходами, которые не могли бы оплачивать рыночную ипотеку. Так, по оценкам «СберИндекса», доля клиентов с доходом до 200 000 рублей в Москве и до 100 000 рублей в регионах выросла с 5% на начало 2020 года до 21% на начало 2021 года. С 66% до 62% сократилась доля клиентов со средним доходом (200 000-500 000 рублей для Москвы и 100 000-250 000 рублей в регионах). А вот доля более состоятельных заемщиков упала с 29% до 18%.

Очевидно, что более медленное восстановление экономики и возможное падение доходов населения на фоне набирающей силу третьей волны пандемии в первую очередь отразится на наименее состоятельных заемщиках. То есть как минимум каждый пятый ипотечный клиент попадает в группу риска, а с учетом того, что льготная ипотека в этом году чуть ли не ежемесячно обновляла рекорды выдач (относительно показателей предыдущих лет), можно предположить, что эта доля за последние полгода увеличилась.

Например, по оценкам агентства АКРА, просроченная задолженность по всем жилищным кредитам (с учетом реструктурированных, в основном, по собственным программам банков, ссуд, которые выйдут на просрочку и останутся проблемными) может превысить 2,5% жилищных кредитов в течение 12 месяцев. Учитывая, что, по данным ЦБ, просрочка в целом по портфелю жилищных кредитов составляла на начало мая 1,2%, аналитики АКРА предполагают ее двукратный рост.

Мнение редакции может не совпадать с точкой зрения автора