Россияне стали получать квитанции с налогом на имущество. С этого года его начисляют по кадастровой стоимости вместо инвентаризационной. Платежи ощутимо вырастут, при этом проведенная за последние несколько лет кадастровая оценка зачастую оказывается даже выше рыночной. В этом случае юристы рекомендуют обратиться в суд. Уже есть прецеденты, когда оценку и размер налога удалось снизить до 70%.

С этого года россияне должны оплачивать имущественный налог по новой схеме. Главное новшество — теперь, как правило, налог будет взиматься не с инвентаризационной стоимости имущества, а с кадастровой, которая значительно выше. Налогоплательщики уже успели изрядно поволноваться, поскольку рассылка платежек существенно затянулась.

Если раньше квитанции приходили летом, то в этом году многие их получили в конце сентября. Как признались сотрудники одной из налоговых инспекций, ждали, пока окончатся выборы в Госдуму.

«Не исключено, что в этом году перенос рассылки связан с выборным сезоном. Налоги, особенно если они повысились, это всегда раздражающий население фактор, который в электоральный период властям ни к чему», — говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».

Действительно, новые правила налогообложения могли вызвать раздражение. Физические лица, владеющие недвижимостью, обязаны ежегодно платить сумму, равную 0,1% от кадастровой стоимости объекта. В отличие от инвентаризационной, кадастровая стоимость максимально приближена к рыночной, а значит, чем дороже собственность, тем выше налог придется заплатить.

Новые правила исчисления налогов сильнее всего ударят по небогатым владельцам дорогих квартир, полученных в наследство.

«Например, налог на трехкомнатную «сталинку» в районе метро Фрунзенская площадью 70 кв. м к 2020 году возрастет до 50 тыс. руб.», — говорит Литинецкая.

Кадастр можно оспорить в суде

Напомним, что за последние несколько лет была пересчитана кадастровая стоимость недвижимости. В результате возникли случаи, когда кадастровая стоимость оказалась даже выше рыночной.

«Изначально это делалось для налога на имущество организаций. Однако оценка проводилась до кризиса, сейчас кадастровая стоимость нередко превышает рыночную. Это менее характерно для Москвы и более — для других регионов. Поэтому широко распространилась практика оспаривания размера кадастровой стоимости через суд», — говорит Сергей Еремин, старший юрист Herbert Smith Freehills.

Кадастровая стоимость оценивается специальными государственными органами, а не независимыми бюро.

«Разумеется, власти заинтересованы в повышении стоимости налогооблагаемой базы, что позволит увеличить налоговые поступления в бюджет. В связи с этим не исключаю, что суды будут завалены исками с требованиями пересмотреть государственную кадастровую оценку объекта. В частности, в 2015 году было зарегистрировано 7,5 тыс. споров вокруг оценки кадастровой стоимости. По решению суда, этот показатель удавалось снижать на 40–70%», — рассказывает Литинецкая.

Если кто-то считает, что кадастровая стоимость принадлежащего ему объекта недвижимости завышена, он вправе обжаловать результаты кадастровой оценки в региональной комиссии при Росреестре и (или) в суде.

«Обратитесь с заявлением в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Такие постоянно действующие комиссии работают во всех территориальных управлениях Росреестра (п. 1 Порядка, утв. приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 №263)», — советует Мария Понаморева, старший юрист адвокатского бюро А2.

Оспорить результаты определения кадастровой стоимости можно в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, но не позднее момента определения новой кадастровой стоимости.

Основанием для подачи заявления могут быть (ч. 11 ст. 24.18 закона №135-ФЗ): недостоверность исходных сведений об объекте недвижимости, использованных оценщиком при определении его кадастровой стоимости, и неверное установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В течение месяца с даты поступления заявления о пересмотре кадастровой стоимости комиссия обязана рассмотреть это заявление. Если комиссия отказала в пересмотре кадастровой стоимости или если вы не обращались в комиссию, вы вправе обратиться в суд.

Для обращения в суд подготовьте административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости или административное исковое заявление об оспаривании решения, действий (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости можно заявить следующие требования: об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости или об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки. При этом суд не будет рассматривать решение комиссии, даже если таковое имеется.

«Если по решению комиссии или суда кадастровая стоимость объекта недвижимости была изменена, то сведения о новой кадастровой стоимости применяются для исчисления налога на имущество физических лиц с 1 января календарного года, в котором подано заявление, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (п. 2 ст. 403 НК РФ; ч. 5 ст. 24.20 закона №135-ФЗ). То есть если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано в 2016 году, то новая кадастровая стоимость должна применяться с 1 января 2016 года. Рекомендуем самостоятельно сообщить в налоговый орган об изменении кадастровой стоимости и представить подтверждающие документы», — говорит Понаморева.

Налог повысят постепенно

Помимо того что размер налога ощутимо вырос, других принципиальных изменений не произошло. Напомним, что каждый объект жилой недвижимости облагается налогом не исходя из его полной кадастровой стоимости, а за вычетом стоимости определенного количества квадратных метров в зависимости от вида жилой недвижимости (п. п. 3–5 ст. 403 НК РФ):

- по квартире — 20 кв. м;

- по комнате — 10 кв. м;

- по жилому дому — 50 кв. м.

В отношении единого недвижимого комплекса, в состав которого входит хотя бы одно жилое помещение, налоговая база уменьшается на 1 млн руб. (п. 6 ст. 403 НК РФ). Местные органы власти вправе увеличивать данные размеры налоговых вычетов.

«Момента, когда налог на имущество физических лиц будет исчисляться именно из кадастровой стоимости, ждали и боялись уже давно.

Понятно, что сумма налога возрастет в значительной степени, поскольку инвентарная стоимость имущества в значительной степени отличается от кадастровой, которая практически соответствует рыночной. Но законодателем, во избежание появления волны протеста со стороны налогоплательщиков на первые пять лет переходного периода, предусмотрены специальные понижающие коэффициенты», — говорит Диана Маклозян, руководитель правового департамента Heads Consulting.

В течение первых четырех лет действия нового порядка налог исчисляется с учетом понижающих коэффициентов: в первый год — 0,2, во второй — 0,4, в третий — 0,6, в четвертый — 0,8. В течение переходного периода сумма налога рассчитывается по формуле (п. 8 ст. 408 НК РФ).

При этом если сумма налога, исходя из кадастровой стоимости без учета переходных правил, оказалась меньше, чем сумма налога, исходя из инвентаризационной стоимости, налог рассчитают без учета переходных правил, обращает внимание Мария Понаморева.

Льготы не для всех

Существует большой список льготных категорий граждан, которые освобождаются от уплаты налога, но только для одного объекта недвижимости.

«Льготники освобождаются от уплаты налога на имущество независимо от количества оснований только в отношении одного объекта каждого вида, не используемого в предпринимательской деятельности, по выбору налогоплательщика (в частности, социально незащищенные граждане (например, инвалиды I и II групп, пенсионеры); люди творческих профессий; владельцы хозяйственного строения или сооружения, площадь которого не превышает 50 кв. м, если такая постройка расположена на земле, предоставленной для личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства (ст. 407 НК РФ)», — говорит Понаморева.

Помимо этого, льготы не распространяются на владельцев апартаментов.

«Как объект налогообложения апартаменты, в отличие от квартир (комнат), относятся к иным помещениям (п. 1 ст. 401 НК РФ). Налоговые вычеты, предусматривающие уменьшение налоговой базы по налогу в отношении квартиры (комнаты) на величину кадастровой стоимости 20 (10) кв. м общей площади этой квартиры (комнаты), к апартаментам не применимы (п. п. 3, 4 ст. 403 НК РФ). Налоговые льготы по данному виду имущества на федеральном уровне не предусмотрены. Размер налоговой ставки зависит от порядка определения налоговой базы апартаментов: исходя из их кадастровой стоимости либо инвентаризационной стоимости (с учетом правил переходного периода)», — перечисляет эксперт.