В 2015 году в России повсеместно изменится порядок расчета налога как на жилую, так и на коммерческую недвижимость. Если раньше налог рассчитывался по инвентаризационной стоимости недвижимого имущества, то теперь мытари будут руководствоваться не устаревшими данными БТИ, а текущей кадастровой стоимостью, которая максимально приближена к рыночным расценкам (а нередко и превосходит ее). Изменение правил начисления налога затронет значительную долю рынка коммерческой недвижимости Москвы. И, по оценкам адвоката и финансового консультанта инвестиционного агентства «Правильные инвестиции в недвижимость» Олега Сухова, заставит вздрогнуть владельцев не менее 60–70 % площадей. У одних собственников недвижимости налоговые издержки вырастут на 15–20%, а у других — в 10–20 раз.

Обременительный центр

На первом месте в шорт-листе тех, кто пострадает от введения нового налога, владельцы офисных помещений и зданий советской постройки, которые расположены в центральных районах крупных городов. Из-за особенности расположения (в районе с высокой кадастровой стоимостью земли и недвижимости) налоговая разница между инвентаризационной и кадастровой оценкой почти наверняка окажется существенной. По экспертным оценкам, налоговая нагрузка на собственников таких объектов, которые до сих пор платили за свою недвижимость копейки, возрастет в 6-7 раз и больше. «Сейчас многие владельцы таких помещений закредитованы под завязку. Между тем при перерасчете налога суммы зачастую получаются невообразимые. А из-за несовершенства системы оценки кадастровая стоимость нередко превышает реальные рыночные расценки. При таком раскладе многие владельцы комплексов уже уходят в минус, испытывают сложности с обслуживанием ранее привлеченных займов и вынуждены перестраивать финансовые модели», — говорит адвокат и финансовый консультант Олег Сухов.

Крупные ТРЦ на периферии

Проблемы, связанные с введением налога на недвижимость, могут возникнуть у владельцев крупных торгово-развлекательных центров, расположенных в черте мегаполисов. Сегодня налог на имущество в структуре операционных издержек крупных торговых центров занимает порядка 15–20 %. Переход к кадастровой стоимости вызовет к увеличение суммы налога. «Мы подсчитали на примере одного регионального торгового центра — сейчас его владелец платит за помещение площадью около 2,5 тыс. кв. м порядка 26 тыс. рублей налога, а с переходом на кадастровый метод должен будет платить 944 тыс. рублей, это неподъемная сумма при его оборотах», — рассказывает Олег Сухов.

Малый и средний бизнес

Введение налога на недвижимость может ударить по низкомаржинальному производственному бизнесу, поскольку рост налогового бремени совпадает с наступающим кризисом. Малые предприятия, в том числе использующие упрощенную систему налогообложения, со следующего года должны будут перечислять налог с кадастровой стоимости торгово-офисной недвижимости. Такие правила уже введены в ряде регионов, а до 2016 года принять соответствующие законы обязаны все субъекты Федерации. Испытать повышенную налоговую нагрузку рискуют производственные предприятия, имеющие в составе единого комплекса не только офисно-торговые площади, но и вспомогательные — склады, коридоры, коммуникации, подъездные пути, объекты благоустройства. Эти площади также могут быть оценены по рыночной стоимости и приняты в расчет при определении налоговой базы.

Готовьтесь к распродаже и бизнес-миграции

Олег Сухов прогнозирует, что введение нового налога почти наверняка приведет к увеличению числа предпринимателей, желающих избавиться от обременительных офисных и торговых активов. Объем предложения коммерческих и торговых площадей уже в 2015 году существенно вырастет. «Изменение налоговых ставок отразится на снижении доходности собственников. Поэтому часть владельцев просто решит продать свои низкодоходные объекты. В некоторых районах страны введение налога может спровоцировать миграцию бизнеса в соседние страны. Например, многие челябинские предприниматели уже рассматривают возможность переноса предприятий в соседний Казахстан, где действуют налоговые преференции», — резюмирует адвокат и финансовый консультант Олег Сухов.