Задача-минимум - решить квартирный вопрос подручными экономическими средствами

Под Новый год принято загадывать желания. А сразу после него – составлять планы. Потому что желания просто так не сбываются. К их исполнению нужно тщательно готовиться. Для того, чтобы понять, что такое финансовый план и зачем он нужен, разберем самое житейское желание – иметь собственную квартиру.

ЛИЧНЫЙ ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН

Из теории менеджмента известно, что все большие дела выгоднее разбить на мелкие. Тогда выполнять их будет легче. Создавать свой семейный капитал – тоже занятие крайне муторное, длительное, да еще и затратное. Естественно, ведь приходится отказывать себе в удовольствиях, чтобы купить что-то нужное.

За рубежом принято расписывать свой финансовый план вплоть до самой смерти. Обычно это выглядит примерно так. В 30 лет мы покупаем квартиру в кредит. В 45 – начинаем оплачивать сыну учебу в институте. Когда нам стукнет полтинник, мы возьмем кредит на загородный дом. В 65 отдаем последний долг и припеваючи живем на пенсии за городом.

У нас мыслить такими горизонтами пока не принято. Слишком быстро меняется ситуация в стране. Да и решить свои финансовые проблемы хочется в молодости, а не на пенсии.

- Квартиру собираюсь брать в ипотеку в следующем году, - поделились со мной сразу несколько близких друзей. – Посоветуй, как лучше накопить и где выгоднее кредит взять.

Если говорить о финансовом плане, то в наших условиях, на мой взгляд, оптимально думать в перспективе максимум 5 лет. И, естественно, каждый год планы должны корректироваться с учетом изменившихся реалий (зарплата ведь может как вырасти, так и уменьшиться).

Итак, давайте разберем пример финансового плана на год в приведенной выше ситуации. Задача – взять квартиру в ипотеку.

ПЕРВЫМ ДЕЛОМ – СЕМЕЙНЫЙ СТАБФОНД

Как это ни прискорбно, но деньги, как манна небесная, нам на голову не падают. Олигархов, озолотившихся в шальные 90-е, и коррупционеров в расчет не берем. Поэтому всем нам, честным работягам, остается лишь один путь – копить. Лично у меня во время этого процесса даже возникает спортивный азарт. Поставленная перед собой денежная цель заставляет трудиться сразу в обоих направлениях. Хвататься за любую халтуру, чтобы заработать больше денег. И с упорством маньяка экономить на всем.

Первым делом надо сделать НЗ. В эти слова надо хорошенько вдуматься – «неприкосновенный запас». То есть заначка, которую можно раскупорить лишь в самом крайнем случае. Такой стабфонд должен быть у каждой семьи или самостоятельного индивида. По-хорошему на «черный день» необходимо отложить хотя бы три месячные зарплаты. В случае форс-мажора эти деньги помогут спокойно пережить кризисные времена (когда вы, например, будете искать новую работу и т. д.).

Стабфонд – очень важный психологический момент. Он позволяет вам раскрепоститься. Вы понимаете, что можете не держаться за работу. Денежный буфер поможет в любой трудной ситуации. Но чтобы он был прочен, как скала, его обязательно нужно разместить в трех валютах. И колебания курсов вас беспокоить не должны. Ведь разбивать молотком эту копилку вы будете лишь в самом неприятном для кошелька случае.

Лучше всего, чтобы эти деньги были для вас труднодоступны. Их стоит положить в банк на срочный депозит, по которому вы будете терять все проценты, если заберете деньги раньше срока. Пусть НЗ лежит и приумножается. Банки сейчас предлагают неплохие ставки по вкладам. К примеру, годовой депозит в рублях можно открыть под 10 - 11% годовых, а в долларах и евро - под 6 - 7%. Для сравнения: по данным Росстата, инфляция в 2011 году составила чуть больше 6%.

ВСЕ ИЗЛИШКИ – В БАНК

Итак, когда мы положили стабфонд на счет в банк (в одном кредитном учреждении должно быть не больше 700 тысяч рублей – такой максимальный уровень вам компенсирует Агентство по страхованию вкладов, если банк прикажет долго жить), можно приступать к накоплению первоначального взноса по ипотеке. К сожалению, мало кто из нас может себе позволить сразу отдать за квартиру 100% стоимости, но к этому надо стремиться. Главная задача – накопить как можно больше. Ведь чем больше взнос, тем меньше процент по кредиту.

Квартиры продают в рублях, поэтому в них и копим. Играть в валютные игры здесь не стоит. Допустим, если вы собираетесь решать квартирный вопрос в августе, то нужно открыть срочный депозит на полгода в одном из крупных банков. Вклад должен быть пополняемым, но без возможности частичного снятия. Отделение банка должно быть поблизости от вашего дома или работы. Ходить туда вам придется каждый месяц.

Допустим, на первый взнос вам нужно отложить 300 тысяч рублей. Значит, каждый месяц в течение полугода как миленькие относим в банк по 50 тысяч рублей. Сразу же после получки. А на оставшиеся деньги крутимся как можем, вспоминая свои студенческие годы и этот проклятый «квартирный вопрос, испортивший всех москвичей». Если удается откладывать еще больше, делайте это. А вот расслабляться не стоит.

Для тех, кто больше уважает новые технологии, ленится или просто не может удержать деньги в кошельке, умные банкиры придумали несколько относительно легких способов накопления. Можно создать постоянное поручение: тогда часть вашей зарплаты будет автоматически переводиться с текущего счета на сберегательный в том же банке. Или еще более изощренный способ. К примеру, в «Альфа-банке» есть такая услуга – «Копилка для сдачи». Схема крайне проста. Допустим, вы пошли в магазин и расплатились картой за покупки. Если потратили 1000 рублей, то еще 100 рублей автоматически спишутся на ваш сейф. Долей можно управлять – от 1 до 30%.

ТЕХНИКА КРЕДИТНОЙ БЕЗОПАСНОСТИ

Деньги в долг если и брать, то лучше под минимальный процент. Сейчас довольно сложно предсказать, какими будут ставки по ипотеке через полгода. В сентябре они опустились до исторического минимума – 11,5%. Но в конце года стали снова расти из-за опасений второй волны кризиса. Но не откладывать же решение жилищного вопроса из-за какого-то возможного коллапса всей мировой финансовой системы? Тем более что банки в любом случае не будут резко поднимать ставки (иначе в условиях конкуренции их быстро поглотят более шустрые участники рынка). Да и проблемы надо решать по мере их поступления.

О том, какой ипотечный кредит лучше всего брать и как выбирать квартиру, я подробно описывал в 2010 году (см. серию статей «Как я покупал в ипотеку квартиру в Москве»). Напомню лишь основные постулаты техники кредитной безопасности.

1. Максимальный первоначальный взнос. Его накопление – это разминка-тренировка перед долгим марафоном отдачи ипотечного кредита. И возможность снизить бремя.

2. Ежемесячный платеж должен составлять не больше 30 – 35% от семейного дохода. Банк будет готов дать вам кредит и в расчете на 50%, но помните, что в случае рождения ребенка вам придется очень туго.

3. Кредит брать только в рублях (или в той валюте, в которой вы получаете доход). Помню хорошо, как многие друзья в буквальном смысле поседели холодной зимой 2009-го, когда курс бакса подскочил до 36 рублей. Все они справились с проблемами и остались жить в своих квартирах, но этим летом перевели свои обязательства перед банком в рубли. И теперь спокойно воспринимают колебания доллара.

4. Если платежи по кредиту будут дифференцированными, а не аннуитетными, то срок кредита принципиального значения не имеет. Можно взять больше и по возможности отдавать долги досрочно. Аннуитет удобен лишь тем, что позволяет взять более крупную сумму. Но радость будет недолгой. Переплата по аннуитетным платежам значительно больше. И крайне обидно слышать истории, когда друзья покупали квартиру за 4 млн. рублей, 5 лет исправно платили ежемесячные взносы, но до сих пор «торчат» банку 3,9 млн. рублей…

ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПОРТФЕЛЬ

Если квартирный вопрос стоит ребром и его хочется решить как можно быстрее, то голову себе ломать не стоит. Все деньги копим на депозите в банке, как и было описано выше. Но если жилищные условия вас пока устраивают и покупать квартиру вы собираетесь не раньше чем через 3 – 5 лет, то спектр финансовых инструментов значительно расширяется. И в этом случае депозит может сыграть злую шутку. Сбережения от инфляции сохраните, а вот цены на квартиры взлетят.

Поэтому в таком случае деньги стоит хранить в разных активах. Помимо банка еще и на фондовом рынке. В благополучные времена акции растут в цене на 30 – 50% в год. Случаются и обвалы на рынках, но после них биржи всегда выстреливают вверх. По итогам 2011 года наш индекс ММВБ опустился почти на 17%. И на фоне проблем в Европе и США еще может пойти ниже. Но чем ближе «дно», тем скорее отскок. Таков закон биржи, проверенный временем. Если покупать квартиру вы собираетесь не раньше чем через 3 - 4 года или даже 5 лет, то сразу после стабфонда можно инвестировать излишки на фондовый рынок.

Активно спекулировать при этом не стоит (особенно если вы новичок). Просто покупайте каждый месяц акции крупнейших российских компаний и создавайте свой инвестиционный портфель. А примерно за год до предполагаемой покупки квартиры начинайте постепенно переводить средства на банковские депозиты. Если не сделаете так, то по закону подлости рынок в очередной раз обвалится аккурат за несколько дней до долгожданной сделки с недвижимостью.

Еще один способ - тренироваться на более мелких объектах недвижимости. Чтобы снизить риски резкого роста стоимости жилья, есть смысл решать жилищный вопрос постепенно. Например, если вы мечтаете о двух- или трехкомнатной квартире в центре города, то сначала можно купить однушку на окраине. Но так поступать стоит лишь в том случае, если у вас есть перспективы сдать эту недвижимость в аренду. Если нет, то предпочтительнее акции и депозиты.

От себя лично в новом году желаю исполнения ваших финансовых желаний и упорства в достижении поставленных личных целей.

Евгений БЕЛЯКОВ