Премудрости банковской каббалы ввергают ипотечников в кабалу

Вся шумиха о банковских процентах по ипотеке есть не что иное, как дымовая завеса. Специальные предложения и рекламные акции служат лишь для отвода глаз. На деле сам процент мало что значит. Если клиент способен платить 15 процентов годовых – значит, поднатужившись, он потянет и 18%, это непринципиально. На крючок банковского клиента ловит не процент, а метод погашения кредита.

Но начнём по порядку. В августе этого года общественный фонд "Институт равных прав и равных возможностей Казахстана" выпустил аналитическую записку. В ней утверждалось, что казахстанские банки при расчёте графика погашения ипотечного займа взяли за обычай нарушать пункт 4 постановления Агентства по финансовому надзору РК №49 от 23 февраля 2007 года. Эти нарушения, утверждают в фонде, и послужили причиной массового разорения заёмщиков. За разъяснениями мы обратились к директору информационных программ ОФ "Институт равных прав и равных возможностей Казахстана" Алие Дайрабаевой.

– Не могли бы вы коротко пояснить суть положения №49, о котором идёт речь в аналитической записке вашего фонда?

– В этом положении прописано, как производится расчёт процентной годовой ставки. Там даны конкретные указания, как это должно делаться. Но банки делают это не так, как прописано, а как им выгодно. Если считать по положению, то вы платите в конечном итоге на 30% больше суммы займа. А банки насчитывают вам столько, сколько пожелают. Там идёт широкий разброс – от трёх до пяти сумм займа.

– И эти нарушения не повлекли за собой никакой реакции?

– Повлекли! Но только не такую, какую мы ожидали. Суды стали принимать решения… в пользу банков. Правда, сейчас уже начинают хитрить: "Давайте пени и штрафы отменим, но выплату основной суммы долга оставим". А раньше говорили: выплачивайте всё (и долг, и штрафы. – А.К.) – или мы у вас отберём недвижимость! Сейчас уже такие вещи боятся делать.

– Удивительно! Если банки нарушили положение АФН, разве ситуация не должна быть приведена в соответствие с законом?

– Это выльется в слишком большие денежные потери для банков.

– Но ведь это нормативный акт, обязательный для исполнения! Почему проблемы банков должны были волновать Агентство по финансовому надзору?

– Агентства как самостоятельного органа больше нет (оно реорганизовано в Комитет по контролю и надзору финансового рынка и финансовых организаций Нацбанка РК. – А.К.)! А банки ведут себя, как государство в государстве: всех заставляют играть по своим правилам. Если вы откажетесь подписывать ипотечный кредит на их условиях – они вам его просто не дадут. Они и подписывают договор за пять минут до выдачи кредита, и наш глупый заёмщик видит только одно: вот он сейчас распишется – и получит кучу денег! А что потом? Потом он плачет, стенает и говорит, что его обманули. В этом есть правда, к сожалению.

Типовые кредитные договоры, составленные банками, надо просто привести в соответствие с действующим законодательством. Они составлены с точки зрения защиты интересов банка. Если их привести в соответствие с ныне существующим законодательством, то проблема снимется. В том числе можно будет пересмотреть неправильные расчёты. Но банки этого не хотят!

Теперь обратимся к эксперту – консультанту ОО "Оставим народу жильё" Сание Нугмановой. Она проработала в банковской системе долгие годы.

– Сания Ахметовна, почему говорят, что несоблюдение банками постановления №49 АФН разорило тысячи людей?

– Постановление – это фактически инструкция для банка, о которой многие заёмщики понятия не имеют. Вообще-то АФН должен был бы его опубликовать.

Статья 718 Гражданского кодекса говорит: за использование заёмных средств заёмщик выплачивает вознаграждение (банку. – А.К.). А как? Нигде не прописано.

АФН говорит, что вознаграждение начисляется на годовую сумму причитающихся банку денег. Но не на всю сумму кредита! Если клиент взял, скажем, $1000 на пять лет, то вознаграждение начисляется только на $200. А банки начисляют на $1000! А заёмщики этих нюансов не знают. Гражданский кодекс говорит, что стороны договора должны действовать разумно, справедливо и добросовестно. То есть в данном случае банки обязаны были проинформировать заёмщика. Так почему они этого не сделали?

– Иными словами, если я взял $100 тыс. под 17% годовых, то банк и будет снимать с меня ежегодно по $17 тыс. одних только процентов, не считая возврата суммы кредита?!!!

– Смотря как считать. Если аннуитетным методом погашения кредита – то да! Но, согласно постановлению АФН, очень важно, на сколько лет ты взял эти сто тысяч. Если на десять – то проценты должны ежегодно начисляться только на $10 тыс.!

– То есть это постановление отрицает аннуитетный метод?

– Оно прямо говорит, как должно начисляться вознаграждение, – только на годовую сумму причитающихся банку денег…

– А банк начисляет на всю сумму?! Но ведь это колоссальная разница!

– Мы пробовали подсчитать – заёмщик платит в три раза больше. То есть в данном случае рентабельность банка – 300%. Вот почему наши заёмщики и оказались в кабале.

– Аннуитетный метод – это запрещённый удар ниже пояса?

– Нет! Предполагается, что существует несколько методов погашения кредита – дифференцированный, по соглашению сторон и так далее. Банк, прежде чем дать заёмщику кредит, обязан ознакомить его с ними. Выбор должен сделать сам заёмщик. Но банк предлагает только аннуитетный как единственно возможный. Так и получается, как у того Марата Нуркенова, который покончил жизнь самоубийством в Павлодаре: взял кредит 3,6 млн тенге, а должен был вернуть банку 11 миллионов одного только вознаграждения! Итого – почти 15 миллионов! Ну и где тут принцип разумности, который банки обязаны соблюдать?

Договор займа хоть и считается двусторонним, но заёмщик в нём даже запятой не может поставить. Это типовой договор, который предлагает ему банк. Поэтому банк несёт полностью ответственность за этот договор! Но банк ссылается на то, что если заёмщик договор подписал, значит, любые условия этого договора принял.

А ведь есть статьи 157, 158, 159 Гражданского кодекса, которые говорят: если тебя обманули и на тебе безосновательно обогащаются, то такой договор считается недействительным. Но в судах это доказать невозможно!

– А как действуют зарубежные банки?

– Есть Базельское соглашение, регламентирующее деятельность всех банков в мире. Оно предусматривает, что, если банк ущемил интересы клиента, он может быть лишён лицензии. Так что там банк с клиентом обсуждают всё до мелочей. Но Казахстан это соглашение не подписал.

– Можно сказать, что причинами казахстанского банковского кризиса явилось злоупотребление банками аннуитетным методом погашения кредита?

– Да!

– Это одна из многих причин или главная причина?

– Это главная причина!

К Агентству по финансовому надзору в связи с его ликвидацией мы за разъяснениями, понятное дело, обратиться не могли. Поэтому "МК в Казахстане" адресовал свои вопросы его преемнику – Комитету по контролю и надзору финансового рынка и финансовых организаций Нацбанка РК. На наш официальный запрос ответил заместитель председателя комитета Мухтар Бубеев.

Как следует из ответа, требования к содержанию условий договора банковского займа с 1 апреля 2007 года регулируются правилами на ведение документации по кредитованию банками второго уровня №49 от 23 февраля 2007 года, утвержденными постановлением правления Агентства финнадзора (тем самым, о котором и идёт речь в статье).

Нормы, требующие указания в договоре банковского займа метода погашения займа, были введены в действие в июне 2009 года, пишет г-н Бубеев. Обязанность банков до заключения договора о предоставлении кредита предоставлять на ознакомление заёмщику графики погашения кредита, рассчитанные различными методами для выбора метода погашения, была установлена в октябре 2010 года дополнениями №38 от 29 марта 2010 года в правила №49. При этом под методом погашения займа следует понимать механизм начисления процентов и расчёта периодических платежей по займу. С 1 марта 2011 года законом о банках было установлено требование о том, что банки в обязательном порядке должны предоставлять заёмщику – физическому лицу проекты графиков погашения займа, рассчитанных методами дифференцированных платежей и аннуитетных платежей.

Таким образом, до октября 2010 года законодательство не содержало требований об информировании о возможности погашения займа методом, выбранным заёмщиком. А до июня 2009-го метод погашения кредита вообще мог не упоминаться в договоре банковского займа! Но ведь Гражданский кодекс до июня 2009 года существовал! И существовало понятие "кабальной сделки", заключённой под влиянием обмана и подлежащей расторжению по решению суда.

Когда банковские сотрудники, обсуждая с клиентом условия займа, деликатно не упоминали некоторые немаловажные обстоятельства его погашения – это был обман или нет?

Если человек, не имеющий финансового образования, а зачастую элементарно малограмотный заключает сделку со специально подготовленными и натасканными клерками – являются ли обе стороны договора равными?

И наконец: банковский договор, согласно которому начисленные проценты втрое превышают занимаемую сумму, является кабальным? Или же банк берёт своё, кровное? Ответы на эти вопросы зависят от того, по какую сторону банковской стойки находится человек…

Александр Каминский