92 процента всей территории нашей страны принадлежит государству. Большую часть решено распродать - зачем, кому и почем?
В конце июля правительство объявило: в стране случится тотальная приватизация земли. Кому она достанется, сколько это будет стоить и как отхватить лакомый кусок родной земли - на эти вопросы отвечают директор департамента недвижимости Минэкономразвития Андрей Ивакин, а также ведущие эксперты.
1. Снова земельная реформа... А у нас ее разве не было?
Частная собственность на землю в России существует лет двадцать, новый Земельный кодекс, который право на эту самую собственность закрепляет, действует больше 10 лет, а слово «приватизация» уже набило оскомину. Но на практике дела, оказывается, сдвинулись не слишком далеко.
По словам Андрея Ивакина, 92% территории России - пока по-прежнему государственная или муниципальная собственность (см. графику).
- Главная цель массовой приватизации земли - более эффективное использование участков, - утверждает чиновник.
- Сегодня земельную ренту снимают наши бюрократы, - поясняет необходимость реформ Надежда Косарева, президент фонда «Институт экономики города». - Причем очень часто далеко не в бюджет. Это недопустимо. Систему надо построить так, чтобы земля у нас работала на общество. И не просто работала, но и чтобы доступ к ней был обеспечен на конкурентных условиях.
2. Что за земли хотят отдать в частные руки?
Не может идти речь, по словам Андрея Ивакина, о приватизации Лесного фонда, который составляет существенную часть госземель и по ныне действующему законодательству в частную собственность передан быть не может. Но, кроме этих земель, есть как минимум еще четыре категории участков, которыми власти и планируют в перспективе заняться.
Первая - те участки, что уже находятся в руках граждан или юридических лиц. Но не на праве собственности, а на каких-то других основаниях. Такие квази-права мешают и обороту земли, и защите прав граждан, которые этими участками пользуются. Например, во многих населенных пунктах земля под частными домами, оформленными в собственность, находится в аренде или в бессрочном пользовании. Еще хуже дело с многоэтажками. Формально говоря, земля под ними - общая собственность жильцов. Но очень мало где эта собственность выделена в конкретный участок и документально закреплена. Здесь приватизация просто должна быть доведена до конца - надо дать возможность гражданам без лишних проблем оформить то, на что они и так имеют право.
Вторая - участки государственных предприятий, учреждений, ведомств. Крупные землевладельцы у нас, например, Минобороны и Россельхозакадемия. К использованию этих земель много вопросов.
Третья - «просто земля». Ну да, земля - но не участок, хотя бы приблизительно привязанный к каким-то координатам и со строго определенной категорией и назначением. «Просто землю» ни продать, ни оценить, ни передать под строительство или, скажем, под фермерское хозяйство нельзя. Сначала кто-то должен позаботиться о том, чтобы провести землеустроительные работы.
И четвертая - участки, которые вполне можно кому-то выделить, но которые тем не менее пустуют. Зарастают бурьяном или ромашками. Чтобы получить такой участок даже за деньги, надо идти на поклон к местной администрации. А дальше что чиновники решат, то и будет, конкретного, единого для всех механизма выделения таких участков сегодня нет. Кстати, немало таких пустующих участков и в садовых товариществах.
3. Опять законы менять будем?
Да, без этого новые реформы не обойдутся. И в первую очередь Мин-экономразвития хочет разобраться с участками последней, четвертой категории - предложения по ним уже разработаны и находятся в Госдуме.
- Должна быть некая процедура, которая заставляла бы местные власти выставлять на торги свободные земельные участки, - объясняет Андрей Ивакин. - Важно, чтобы участок можно было получить именно с торгов, по понятной, единой для всех процедуре. Сейчас у нас очень непрозрачная процедура, когда зачастую участок в центре города можно получить под торговый комплекс без аукциона, а участок под жилой дом где-нибудь в сельской местности, где нет ни воды, ни электричества, требуют приобретать на торгах. Это надо менять.
Так же, по словам чиновника, вскоре будет разработан механизм, позволяющий отбирать у государственных предприятий и учреждений земли, которые не используются, чтобы они не лежали мертвым грузом. К слову, по словам экспертов, даже в Москве, внутри Садового кольца, есть ведомственные участки, которые фактически заброшены. А говорят, жилье в столице строить негде...
4. А что нам с того?
Не удивляйтесь: практически все эксперты напрямую связывают земельный вопрос с другим вечным российским вопросом - жилищным. Теоретически, если все делать правильно, очередная земельная реформа должна привести к снятию ряда административных барьеров в строительстве. Говоря по-простому, меньше будут застройщики откатывать местным властям - дешевле жилье будет.
- Мы также уже более года работаем над поправками, которые позволяют получать участки бесплатно, например, под жилищные кооперативы для мало-этажного строительства, - говорит Андрей Ивакин. - Есть предложение тоже бесплатно, без торгов предоставлять участки в местностях, где задача стоит хоть кого-то привлечь на работу, чтобы люди просто туда приехали и могли построиться.
Ну и землей, скажем, под фермерское хозяйство, если пустить в оборот заброшенные земли, обзавестись должно стать легче.
Правда, в том, что все получится правильно, у экспертов уже есть сомнения.
5. Не будет ли опять «хотели как лучше - получилось как всегда»?
Специалисты в один голос указывают на то, что до сих пор приватизация земли упиралась в одно и то же: любые затраты и проблемы, связанные с этой процедурой, государство перекладывало на будущих собственников. Поэтому даже те земли, которые давно разрешено приватизировать, граждане не очень торопятся оформлять в собственность. Взять те же участки под частными домами или в садово-дачных товариществах. А с предприятиями и мелким бизнесом, для которых нет дачной амнистии, все еще хуже.
- У нас участки - без границ, ты должен сам заказать кадастровые работы, описание объекта, а цены на эти работы заоблачные... - сетует Наталья Шагайда, заведующая лабораторией аграрной политики Института экономической политики им. Е. Т. Гайдара.
Да и справившись со всеми землеустроительными делами, сразу начать там строительство, заняться фермерством или каким-то еще бизнесом вряд ли получится.
- По доступу к энергосетям наша страна на 183-м месте из 183, по доступу к разрешениям на строительство - на 178-м из 183, - говорит Олег Скуфинский, председатель комитета Торгово-промышленной палаты РФ по предпринимательству в сфере экономики недвижимости. - Не секрет, что многие, приобретя участок на торгах, вынуждены сами строить трансформаторные подстанции, дороги ремонтировать и так далее. А потом, когда их еще и налогами нагружают, справедливо недоумевают, куда эти налоги идут. Мало объявить приватизацию земли, нужно создать условия, чтобы на этой земле можно было что-то делать.
Должны быть работающие правила землепользования, нормальные генпланы, документы территориального планирования, говорят эксперты. А уж потом можно выставлять участки на торги. Иначе все равно последней инстанцией, определяющей, кто и за какой откат имеет право на землю и где, будут местные чиновники...
Елена АРАКЕЛЯН
