Экономическая ситуация в России во многом напоминает предкризисный 2008-й год. В том числе это касается рынка недвижимости.

Вопреки предсказаниям риэлтеров, цены на столичную недвижимость практически не росли в первые 4 месяца 2011-го. По всем признакам мировая и российская экономика решительно выбирались из кризиса — об этом говорили растущие глобальные показатели, положительная динамика цен на нефть и восстановление биржевых индексов. Тем временем рынок недвижимости практически топтался на месте, несмотря даже на то, что в столице, вроде бы, образовался дефицит качественного и относительно недорого жилья. И даже ограничение на строительство в городе, о котором объявил Сергей Собянин, не повлекло ожидаемого подорожания. Впрочем, в мае всё может резко измениться.

Как считают аналитики центра «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН), нынешняя ситуация очень напоминает предкризисный 2008-й год. За первые три месяца текущего года цены на столичное жильё росли в среднем на 1-1,5%, а в апреле увеличились на 2,5% и составили 4756 долл. за кв. м. В рублёвом эквиваленте один квадрат в Москве стал стоить больше примерно на 1% (рубль на протяжении месяца укреплялся по отношению к доллару), то есть цены на недвижимость фактически росли в пределах инфляции, констатируют в ИРН.

При этом, квартиры в современных монолитно-кирпичных домах — то есть наиболее дорогостоящая жилплощадь — подорожали чуть больше, чем рынок в среднем. Однако это не касается элитных многоэтажек в центре Москвы, речь идёт о современных жилых комплексах на окраинах, спрос на которые заметно вырос в последнее время. Судя по динамике цен по округам Москвы, больше всего квартиры подорожали в Западном (+3,6%) и Юго-Восточном АО (+3,3%), а также во всех районах, расположенных за МКАД (+3%). Самый скромный рост (+1,4%) наблюдается в Северо-Западном админситративном округе.

Интересно, что среди районов столицы рекордное подорожание показали те, в которых цены на жильё были традиционно низкими. Это, например, Орехово-Борисово Южное, Марьино, Братиславская, Новокосино, Кожухово, Лианозово, Алтуфьево, Северное Бутово и т.п., где стоимость квадратного метра колеблется в районе 3900-4100 долл. А вот самые дорогие места в столице, наоборот, оказались в списке отстающих: наименьший прирост цен наблюдается на Бауманской, Охотном Ряду, Китай-городе, Кузнецком Мосту, Лубянке и Площади Революции. Видимо, запрет на строительство в центре Москвы так и не привёл к ажиотажному спросу на «золотые метры».

Причина такого затишья на рынке недвижимости, по мнению аналитиков, довольно проста. У реальных покупателей (тех, кто собирается жить в приобретённой квартире) по большей части нет денег на приобретение жилплощади, и относительная стабилизация сектора ипотечного кредитования мало отразилась на этой ситуации. Что касается покупателей-инвесторов (квартира сдаётся в аренду либо пустует до дальнейшей перепродажи), после кризиса они перестали доверять недвижимости как надёжному инструменту для вложений. Результат — спрос на квадратные метры очень низок, и его недостаточно для того, чтобы разогнать и без того раздутые цены.

Однако очень скоро всё может измениться, как это было в 2008-м году. Тогда рынок ценных бумаг уже исчерпал потенциал своего роста, поэтому в поисках новых направлений инвестиций игроки пустили деньги в недвижимость. В результате стоимость квадрата в Москве за несколько месяцев подскочила на 20-25%, и сейчас для такого скачка опять создаются все предпосылки. Финансовые рынки уже достаточно перегреты, а вскоре закончится американская правительственная программа QE2 (накачка экономики деньгами), после чего стоимость ценных бумаг и нефти будет падать. Таким образом, спекуляции с квартирами вновь становятся для инвесторов всё более привлекательными.

Аналитики также отмечают, что по времени процесс перехода инвестиционных денег на рынок недвижимости совпадёт с началом активной предвыборной гонки. А, как показывает опыт, это также является сильным фактором для роста цен. Так, в предвыборные периоды 2003- 2004 и 2007- 2008 годов стоимость жилья прирастала на те же 20-25% за несколько месяцев. Сейчас же эксперты ожидают аналогичного роста как минимум к весне 2012-го. Не исключено также, что риэлтеры воспользуются ситуацией и будут подогревать ажиотаж за счёт слухов о дефиците жилья.

Лев Пухлых