Обычно я не рекомендую превышать долю одного типа активов в инвестиционном портфеле в 20%, это относится и к недвижимости, так как недвижимость – это такая же отрасль, как и металлы, например, или сельское хозяйство. Больше 20% чревато большим перекосом в портфеле, тем более, что за счет высоких входных порогов это могут быть очень большие суммы.

К сожалению, в России чаще всего доля недвижимости значительно превышает все остальные – она может составлять до 70%. Другими словами, для российских инвесторов характерен переизбыток недвижимости в портфелях. Как только у человека появляются накопления, и встает вопрос об инвестировании, он в первую очередь покупает квартиру, иногда даже не одну.

Недвижимость можно включать в портфель как в физическом виде, так и в виде фондов. В первом случае мы приобретаем квартиру, дом, офисное помещение, торговую площадь, а во втором – паи конкретных фондов или акции конкретных компаний, имеющих собственную недвижимость и управляющих ею.

Минусами инвестиций в физическую недвижимость являются высокие входные пороги и низкая ликвидность. Ликвидность в какой-то мере зависит от месторасположения недвижимости, но в любом случае – если вдруг понадобится срочно превратить эту недвижимость в деньги, то быстро продать ее получится разве что с существенной скидкой. На продажу квартиры в центре Москвы может уйти не один месяц, даже в том случае, если уже есть покупатель – это время на оформление сделки, документов. А ETF недвижимости, например, можно продать за две минуты, как любую ценную бумагу.

Недавно ко мне на консультацию пришла семья. Имея в собственности несколько рентных квартир, они практически не имели денег, даже на депозитах. Они жили на доход от своей недвижимости и привыкли к этому. Однажды тяжело заболел отец одного из супругов, на дорогостоящую операцию срочно требовались деньги. Семья была вынуждена продать одну из квартир (в Москве), причем продать ее они не могли очень долго, более полугода. Пришлось брать потребительский кредит с высокой ставкой. Разумеется, они существенно переплатили. На разницу, оставшуюся после оплаты кредита, им не удалось купить квартиру поменьше, и они пришли к мне с вопросом, куда можно пристроить эти деньги. Я посоветовала им выбрать более ликвидные инвестиционные инструменты.

Помимо высоких входных порогов и ликвидности, существует и другая проблема физической недвижимости – это необходимость управления ею. В России, в отличие от развитых стран, отсутствует такой сервис как управляющие компании. Если в США, Германии или Великобритании инвестор может купить квартиру и отдать ее под опеку управляющей компании, которая будет заниматься всеми вопросами обслуживания, поиска арендаторов, ремонта, управления, то в России владельцу недвижимости приходится заниматься этим самостоятельно. Это требует огромного вложения сил и времени, особенно если объектов недвижимости несколько. Мне приходилось сталкиваться с примерами, когда люди, не выдержав подобной нагрузки, просто избавлялись от своих квартир.

Впрочем, у меня есть и положительные примеры перед глазами – людей, которые вполне успешно работают со своей недвижимостью. Однако, стоит уточнить – они только этим и занимаются, т.е. это их основная и единственная работа.

Инвестировать в фонды недвижимости намного проще. В этом случае у вас нет собственно недвижимости, и вы полностью избавлены от головной боли управления ею, обслуживания, поиска арендаторов и т.д. Вы просто получаете рентный доход и практически не имеете обязательств. Практически все фонды недвижимости ориентированы именно на получение рентного дохода, за исключением тех, что занимаются покупкой и продажей новостроек. Кроме того, в фонды можно войти со значительно меньшими суммами – $100-$1000.

Разумеется, в рентных фондах существует риск волатильности актива, они могут расти и падать. Но точно так же растет и падает физическая недвижимость, просто мы привыкли не так обращать на это внимание. Котировки фондов же перед глазами каждый день.

Ликвидность фондов (кроме закрытых) намного выше, чем ликвидность физической недвижимости. Если это открытый взаимный фонд, а не ETF, то сроки продажи составляют 3-5 дней. Закрытые фонды менее ликвидны, но там условия продажи оговорены заранее – например, можно выйти через три года, то есть все предсказуемо.

ETF или открытый взаимный фонд, в отличие от квартиры, можно продать быстро. Пусть даже с убытком, но быстро.

Общие рекомендации по инвестициям в недвижимость:

Если вы решили последовать примеру Кийосаки (покупка рентной недвижимости с привлечением заемных средств), то необходимо заранее все тщательно продумать и рассчитать. Здесь очень многое зависит от соотношения собственных и заемных средств (в финансовой терминологии это называется «плечо»). Скажем, на московском рынке очень высокая стоимость жилья, и прибыль от аренды 5% годовых от стоимости – это еще очень хорошо. Понятно, что в этом случае нужно внести изрядную долю собственных средств, минимум 60% – только при таком раскладе аренда перекроет платежи по ипотеке. Многое зависит от месторасположения недвижимости – где-то будет достаточно и 40% собственных средств, а где-то – не хватит и 80%.

Не произведя расчетов и не учтя рисков, вы рискуете оказаться в ситуации, когда при ипотечном платеже в 50 000 вы будете сдавать квартиру за 30 000. Впрочем, если вы готовы докладывать эту разницу (например, если квартира – это ваше долгосрочное вложение к совершеннолетию ребенка), то почему бы и нет. Главное – чтобы это не оказалось для вас неприятным сюрпризом.

Если речь идет именно о физической недвижимости, то я рекомендую рассматривать зарубежные варианты – в странах с развитым сервисом управляющих компаний. Например, в Германии 60% населения не имеют собственного жилья, а живут в арендованном. Рентная недвижимость там очень востребована, правда, на большой доход рассчитывать не приходится (те же самые 5% годовых). Такая же ситуация в Англии – там много студентов, и высок спрос на рентную недвижимость. В некоторых странах и при некоторых условиях доходность может достигать 10% годовых.

В России стоит покупать разве что офисную недвижимость, с ней немного проще в плане управления.

Самое важное, что имеет значение при покупке рентной недвижимости – это, как говорят риэлторы – место, место и еще раз место.

Что касается фондов недвижимости, то российский рынок в этом отношении не очень развит. По крайне мере, на данный момент я не знаю ни одного активного паевого инвестиционного фонда, который бы предлагал паи внешним инвесторам. Возможно, такая неразвитость и невостребованность проистекает из привычки наших соотечественников инвестировать в физическую недвижимость.

Поэтому, если вы задумываетесь о фондах недвижимости, их лучше искать на зарубежном рынке. Там они представлены в большом разнообразии: и открытые, и закрытые, и ETF, и акции отдельных компаний, занимающихся покупкой недвижимости и т.п. Такое разнообразие позволяет выбрать оптимальный вариант по ликвидности и рискам. Кроме того, за рубежом можно купить глобальный фонд, имеющий недвижимость в разных странах – в России, Китае, США, Европе, распределив таким образом валютные и страновые риски. Если же вы покупаете фонд конкретной страны, то не стоит забывать – вы привязываетесь к ее валютным, политическим и экономическим рискам.

Финансовый консультант Юлия Сахаровская