В третьем квартале средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке России по сравнению с аналогичным периодом прошлого года выросла почти на четверть — до 93,5 тысяч рублей, что следует из данных Росстата. Жилье на вторичном рынке подорожало на 17% — до 73,2 тысяч рублей за квадрат.

«Столичная вторичка только за октябрь выросла в цене на 1,3% — до 239 тысяч рублей за квадратный метр», — говорится в материалах аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». Те квартиры, которые год назад продавались по 8-9 миллионов, сейчас стоят 10-11.

Житель Подмосковья Виталий хотел купить студию рядом с метро под сдачу в аренду, но теперь его накоплений хватит либо на студию за МКАДом, либо на микроквартиру площадью 15-17 квадратов, но зато рядом с метро. Рассказываем, выгодно ли мини-жилье и какие могут быть риски у таких инвестиций.

Откуда берутся такие маленькие квартиры?

Одни микроквартиры продают застройщики. Например, на первичном рынке Москвы есть студии площадью 9 квадратных метров. Но чаще всего мини-квартиры — это часть одной большой квартиры.

«Распространена практика, когда инвестор покупает квартиру большого метража (от 80 квадратных метров) без внутренних перегородок, с выделенными несколькими мокрыми точками и оборудует там полноценные студии. В одной такой студии площадью примерно 15-20 квадратных метров обычно размещается небольшой совмещенный санузел (как правило, душевая кабина, унитаз, раковина), уголок с кухонной мебелью и оборудованием, спальная (жилая) зона. Выглядит как гостиничный номер», — рассказывает эксперт по недвижимости Высшей школы управления финансами Людмила Анисимова.

За сколько можно сдать мини-квартиру? По словам Анисимовой, сдавать в аренду многокомнатные квартиры не так выгодно, как однушки, студии и мини-квартиры.

«Несмотря на то, что при покупке объекта цена квадратного метра большой квартиры будет ниже, чем у маленькой, ремонт, отделка и оборудование большой квартиры, рассчитываемые по общему метражу, выходят достаточно дорого, и скидка за метраж практически никогда не предусматривается», — поясняет она.

Например, студия площадью 17,8 квадратных метров, расположенная в пяти минутах ходьбы от станции метро «Проспект Вернадского» сдается за 50 тысяч рублей в месяц.

А стоит такая студия на «Проспекте Вернадского» 5,9 миллионов рублей. За эти деньги — квартира площадью 17,3 метров, на четвертом этаже десятиэтажного дома, с новым ремонтом.

«При выборе микроквартиры для сдачи в аренду нужно обязательно обращать внимание, насколько обжитой район, как хорошо развита инфраструктура и какая там ситуация с транспортом, на какую целевую аудиторию будет рассчитана данная покупка. От всего этого будет зависеть арендная ставка и спрос», — указывает Анисимова.

Какие есть риски

Если покупать микроквартиру не у застройщика, а у продавца, разделившего одну большую жилплощадь на несколько маленьких, могут быть проблемы. Такое деление квартиры вряд ли будет соответствовать нормам перепланировки. Это значит, что продать такую недвижимость будет сложно, и наверняка придется делать внушительную скидку.

Если к собственнику мини-квартиры нагрянет государственная жилищная инспекция или сотрудник банка (если жилплощадь куплена в ипотеку), то от него потребуют привести помещение в первоначальное состояние, согласно плану БТИ. Расходы на ремонт в таком случае могут не окупиться.

«При сдаче таких студий в аренду придется нестандартно подходить к вопросам оплаты арендаторами потребленных ресурсов — воды, тепла, электричества. Так как изначально квартира считается одним объектом недвижимости, то на нее выделяется один лицевой счет на электричество и один комплект счетчиков на тепло. Счетчики на воду устанавливаются на каждую точку, и с этим разобраться и посчитать расходы проще. При таком бизнесе важно личное присутствие и контроль, а претензии со стороны соседей, если это обычный жилой дом, и штрафные санкции со стороны госорганов могут быть существенными», — предупреждает Анисимова.

По ее мнению, с юридической точки зрения безопаснее покупать полноценные студии небольшого метража (20-30 квадратных метров), можно даже со статусом апартаментов. «Прописка в апартаментах не возможна, но временному жильцу она может и не потребоваться. Высокие коммунальные платежи и налоги будут компенсироваться для владельца доходом от аренды.

На стадии строительства стоимость таких объектов бывает существенно ниже, чем готовых, минимум на 15-20%. Рассматривать в качестве инвестиции отдельную студию гораздо выгоднее, чем долю в готовой квартире или комнату в коммунальной квартире, при продаже которых потребуется согласие других собственников-соседей. <...> Если целью приобретения является последующая продажа объекта, то нужно выбирать наиболее эксклюзивную, грамотную планировку, чтобы не зависнуть в последующем среди массы аналогичных вариантов», — подчеркивает эксперт.