Мир ничему не научился: на рынках недвижимости надувается новый пузырь. Мы идем навстречу финансовой катастрофе. Впрочем, паниковать рано: мы движемся к ней медленно, считает всемирно известный экономист Нуриэль Рубини. Читайте его комментарий на страницах E-xecutive.ru.

Нью-Йорк. Глобальный финансовый кризис 2008-09 годов был вызван серией лопнувших пузырей на рынке недвижимости. После кризиса наступила рецессия. Наибольшую известность получил американский кейс, пузырь на рынке недвижимости США возник из-за недостатков в налоговом менеджменте, банковском контроле и из-за низких процентных ставок, но подобные явления имели место не только в США, но и в Великобритании, Испании, Ирландии, Исландии и в Дубае.

Рубини прогнозирует новый кризис

По прошествии пяти лет мы можем наблюдать признаки того же самого кризисного явления на рынках недвижимости Швейцарии, Швеции, Норвегии, Финляндии, Франции, Германии, Канады, Австралии, Новой Зеландии, а также, видимо «на бис», Великобритании (ладно, Лондона). Что касается развивающихся рынков, то пузыри надуваются в Гонконге, Сингапуре, Китае, Израиле и больших городах Турции, Индии, Индонезии и Бразилии.

Вот четыре признака того, что пузырь действительно надувается: быстрый рост цен на жилье, опережающий рост цен по отношению к доходности, увеличение доли ипотечных кредитов в общем объеме долгов населения. В большинстве стран с развитой экономикой предвестниками пузырей являются низкие долгосрочные и краткосрочные процентные ставки. Вялый рост ВВП, высокий уровень безработицы, низкая инфляция, а также ликвидность, появившаяся в результате применения традиционных и нетрадиционных инструментов кредитно-денежной либерализации, приводят к тому, что цены на активы, прежде всего на жилье, стремятся вверх.

В развивающихся экономиках ситуация выглядит по-разному. Там, где доход на душу населения относительно высок, например, в Израиле, Гонконге, Сингапуре, власти поддерживают низкий уровень инфляции, а также низкий уровень процентных ставок, чтобы избежать повышения обменного курса по отношению к другим валютам. В других странах – Турции, Индии, Индонезии и Бразилии – уровень инфляции выше показателей, которые определили центробанки. При этом в Китае и Индии деньги инвестируются в жилье – так инвесторы страхуются от риска инфляции. К тому же быстрая урбанизация в развивающихся стран тоже способствует росту цен на жилье: спрос превышает предложение.

Центробанки в странах с развитой экономикой, а также в развивающихся странах с высоким уровнем доходов не спешат менять ставку рефинансирования. Большинство стран полагают, что пруденциальный надзор и регулирование финансовой системы нормализуют ситуацию на рынке жилья. Такая политика подразумевает уменьшение loan-to-value ratios (коэффициент обеспечения: выраженное в процентах соотношение между основной суммой кредита и оценочной стоимостью актива, предоставленного в его обеспечение. – E-xecutive.ru), более строгие стандарты ипотечного андеррайтинга, ограничения финансирования вторичного жилья, более высокие амортизационные отчисления за ипотеку, ограничения на использование пенсионных денег для взносов за покупку жилья.

В большинстве стран проводится умеренный пруденциальный надзор: власти опасаются, что население, застройщики и политики начнут возмущаться слишком жесткими действиями финансовых регуляторов по ограничению ликвидности: могут появиться жалобы, что регуляторы вторгаются на свободный рынок, накладывают ограничения на неприкосновенные права собственности.

И все же надзор не сможет справиться с пузырями на рынке недвижимости. Пока сохраняются низкие процентные ставки по краткосрочным и долгосрочным кредитам, оздоровительные меры на рынке жилищного кредитования будут не слишком эффективными. Более того, если разница между официальными процентными ставками, и ставками по ипотечному кредитованию будет увеличиваться, возникнут предпосылки для арбитража на этой разнице. Например, если коэффициент обеспечения понизится, а первоначальный взнос на покупку жилья увеличится, то населению будет выгоднее брать в долг у своих знакомых и родственников, либо использовать потребительские кредиты на финансирование покупки жилья.

Таким образом, несмотря на принимаемые надзорные меры, цены на недвижимость не снижаются, и пока процентные ставки не понизятся, ограничения не будут эффективными.

Однако не следует ожидать, что мыльный пузырь в глобальной экономике лопнет в ближайшее время: и «легкие деньги», и инфляция находятся под контролем. Более того, банковская система имеет сейчас больший запас ликвидности, чем ранее. Она оправилась от потерь, связанных с коррекцией цен на недвижимость в ходе предыдущего кризиса, который был спровоцирован американскими ипотечными займами категории subprime. Но после периода роста всегда следует падение, поэтому рано или поздно пузырь лопнет.

В странах, где у заемщиков есть право отказаться от ипотеки, если стоимость кредита начинает превышать стоимость жилья, спад жилищного строительства обернется глобальным дефолтом и кризисом банковской системы. В свою очередь в таких странах, как, например, Швеция, где банки могут изымать семейные доходы для обеспечения выплат по ипотеке, потребительские расходы населения резко снизятся. Итог будет в обоих случаях один и тот же: кризис и стагнация.

То, что мы сейчас наблюдаем, можно описать как замедленное воспроизведение недавней катастрофы на рынках недвижимости. И, как это бывает обычно, чем больше будет мыльный пузырь, тем сильнее будут последствия после того, как он лопнет.

Нуриэль Рубини – председатель Roubini Global Economics, профессор экономики New York University’s Stern School of Business.