Подсластить пилюлю: как уменьшить налог на имущество? Подсказываем

В 2015 году новые правила исчисления налоговой базы по налогу на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости действуют в 34 субъектах РФ. При этом в 28 регионах (и в Свердловской области) введение новых правил совпало с отменой освобождения «упрощенцев» от налога на имущество, рассчитанного на основе кадастровой стоимости объектов недвижимости. Это означает резкое увеличение налоговой нагрузки на налогоплательщиков, применяющих УСН.

Включение зданий в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, может обернуться для налогоплательщика на общей системе налогообложения существенным увеличением налоговой нагрузки, не говоря уже о последствиях для «упрощенцев». Для них увидеть в этом перечне свое имущество означает отмену освобождения от налога на имущества окончательно.

И если у вас есть административно-деловые, торговые центры или помещения (или иные объекты, перечисленные в п. 1 ст. 378.2 НК), но ваша недвижимость не включена в перечни объектов недвижимого имущества, подлежащего налогообложению по кадастровой стоимости, то это не означает, что так будет всегда. Так, например, в Свердловской области налогообложение по кадастровой стоимости было введено в 2015 году в отношении 41 объекта. При этом 31 июля 2015 было принято решение (1) о проведении государственной кадастровой оценки зданий и сооружений в 311 кадастровых кварталах (кадастровый квартал включает в себя, как правило, небольшие населенные пункты, кварталы городской или поселковой застройки и иные ограниченные природными и искусственными объектами территории). То есть можно предположить, что в 2016 году перечень объектов недвижимого имущества, подлежащего налогообложению по кадастровой стоимости, существенно расширится.

Узнайте из другой полезной статьи Центра taxCOACH®
Хранитель активов - имущественный базис бизнеса

(1) Приказ Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 31.07.2015 № 2167 «О проведении государственной кадастровой оценки зданий и помещений, расположенных на территории Свердловской области».

Одна из основных задач введения кадастровой стоимости - максимальное приближение налоговой базы к реальной стоимости имущества (к рыночным ценам). Это, действительно, делает налог на имущество экономически более обоснованным.

Однако кадастровая стоимость хоть и ближе к рыночной, чем среднегодовая стоимость (2), но не всегда ей соответствует. Более того, зачастую она сильно завышена, что, напротив, приводит к нарушению принципа экономической обоснованности налога. Так, в деле № А41-35176/2014 кадастровая стоимость превышала рыночную почти в два раза: 577 млн против 1,17 млрд рублей.

(2) Напомним, что среднегодовая стоимость имущества рассчитывается исходя из его остаточной стоимости на начало и конец налогового периода.

Отличие рыночной и кадастровой стоимости связано с применяемым методом оценки – массовым методом оценки недвижимости. Это «определение стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке» (3). Иными словами, объекты недвижимости группируются в зависимости от определенных ценообразующих признаков, устанавливается цена за квадратный метр соответствующей группы, и потом стоимость объекта определяется путем умножения цены на количество квадратных метров соответствующего здания (помещения).

(3) Приказ Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)».

В итоге в одну и ту же группы могут быть включены здания (помещения) с разными характеристиками, серьезно влияющими на рыночную стоимость. 

Данную проблему можно решить, обжаловав размер кадастровой стоимости и установив ее в размере рыночной стоимости.

И если в отношении оспаривания кадастровой стоимости земли судебные подходы уже сложились, то практика по установлению кадастровой стоимости зданий равной рыночной на данный момент еще устанавливается и имеет свои особенности.

На первом этапе суды отказывали в удовлетворении требований об установлении кадастровой стоимости равной рыночной, указывая, что кадастровую стоимость можно изменить только в случае, если при проведении государственной оценки объекта были допущены нарушения. После чего, по этой логике, нужно ходатайствовать о назначении судебной экспертизы для определения «действительной» кадастровой стоимости. Суды считали, что законодательство не предусматривает изменение кадастровой стоимости в судебном порядке. Наличие заключения независимого эксперта для судов не имело никакого значения и рыночную оценку судьи даже не рассматривали (4).

(4) См. например Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2014 по делу № А41-35176/14.

Подобная практика могла бы привести к крайне печальным последствиям для налогоплательщиков, ведь доказать нарушение порядка проведения оценки, как мы помним по «земельном» опыту, почти нереально.

Воспользуйтесь для развития бизнеса советами и моделями Центра taxCOACH®
таксБУК® 7.0 "Практическое пособие по оптимизации Среднего бизнеса"

В результате одно из таких «отказных» дел об оспаривании кадастровой стоимости зданий дошло до Верховного суда. В Определении Верховного Суда РФ от 30.07.2015 по делу № 305-ЭС15-3893 отметил, что «выводы судов о том, что законодательством не предусмотрена возможность пересмотра кадастровой стоимости иных объектов недвижимости и установления в качестве кадастровой их рыночной стоимости в судебном порядке, не соответствуют нормам материального права». Кадастровая стоимость может быть установлена в размере рыночной стоимости при надлежаще проведенной независимой оценке.

Тем не менее в силу процессуальных причин Верховный суд не удовлетворил требования истца, а отправил дело на новое рассмотрение.

Фактически указанное определение ВС РФ задало вектор развития судебной практики в данном вопросе установления экономически обоснованного размера кадастровой стоимости зданий.

Необходимо обратить внимание на условия, которые необходимы для того чтобы установить справедливую кадастровую стоимость. Размер кадастровой стоимости здания можно изменить двумя способами: в судах и в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Ст. 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности» предусматривает обязательный досудебный порядок для юридических лиц. Физическим лицам закон позволяет напрямую обращаться в суд, минуя комиссию. 

Управлениями Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по субъекту РФ создаются комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

А вот с судами немного сложнее. Законодатель решил, что с августа 2014 года споры о кадастровой стоимости должны рассматриваться судами общей юрисдикции. При этом правовые нормы, устанавливающие подведомственность данных споров, сформулированы неоднозначно, позволяя предположить, что Арбитражные суды также в некоторых случаях могут рассматривать споры о кадастровой стоимости. Однако Верховный Суд в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» арбитражные суды не упоминает. Более того, Верховный Суд указывает, что с 15 сентября 2015 года кадастровая стоимость будет оспариваться в соответствии с новым Кодексом административного судопроизводства РФ (КАС РФ). 

Согласно пункту 15 статьи 20 КАС РФ изменить кадастровую стоимость можно будет в суде субъекта (областном суде, верховном суде республики и т.д.). При этом к требованиям об изменения размера кадастровой стоимости нельзя добавлять иные требования (например, связанные с налогообложением или размером арендной платы) (п. 5 Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28). Это необходимо, чтобы избежать споры о подведомственности.

Для того, чтобы установить кадастровую стоимость в размере рыночной, вам понадобится оценка рыночной стоимости вашего объекта. В соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности» итоговым документом, составленным по результатам определения рыночной стоимости, является отчет о рыночной оценке объекта. Но помимо него нужна экспертиза отчета, которая проводится СРО, где состоит эксперт, производивший оценку.

Экспертиза отчета не нужна в случае, если рыночная стоимость объекта отличается от кадастровой стоимости не более чем на 30% (п. 20 ФСО № 4). 

Особое внимание нужно обратить на дату, по состоянию на которую определяется рыночная стоимость. Неправильно выбранная дата будет причиной отказа в удовлетворении требований владельцев объектов недвижимости. 

В соответствии со статьей 24.18 Закона «Об оценочной деятельности», в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (п. 8 ФСО №4). Как правило она указана в вводной части отчета об определении кадастровой стоимости (Приказ Минэкономразвития РФ от 29.07.2011 № 382 «Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости»). 

Также необходимо помнить, что кадастровая оценка производится не чаще трех и не реже пяти лет (комиссия вовсе откажется рассматривать заявление, если оспариваемая кадастровая стоимость была внесена в государственный кадастр недвижимости более пяти лет назад). Соответственно всегда нужно смотреть, чтобы не получилось, что изменена кадастровая стоимость, которая уже не актуальна, либо установленная рыночная стоимость объекта будет действовать незначительное время, не окупив затраченных на всю процедуру обжалования средств.

Не стоит торопиться с обжалованием кадастровой стоимости. Если в вашем регионе еще не принят Закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, суды и комиссии откажут в удовлетворении требований налогоплательщику-собственнику здания в силу того, что размер кадастровой стоимости не влияет на права и обязанности заявителя (5).

(5) См. например Определение Верховного Суда РФ от 27.05.2015 N 35-АПГ15-28; Определение Верховного Суда РФ от 17.06.2015 N 35-АПГ15-33

На практике есть решения судов, которые указывают, что «поскольку кадастровая стоимость применяется не только для целей налогообложения, но и для иных целей, наличие в ГКН записи о стоимости, не соответствующей рыночной, противоречит интересам общества как собственника имущества, может привести к нарушению его имущественных прав, поэтому истец является лицом, заинтересованным в определении кадастровой стоимости спорных помещений в размере их рыночной стоимости и вправе обратиться в арбитражный суд за судебной защитой способом. предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации» (6). В результате суды отправляют дело на новое рассмотрение. Однако данная позиция судов не сегодняшний день проработана недостаточно, могут возникнуть вопросы с датой проведения оценки. Поэтому следует дождаться принятия в вашем регионе закона, устанавливающего особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, а также включения объектов, которыми вы владеете, в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база по налогу на имущество организаций определяется как кадастровая стоимость, и только после этого обращаться в комиссию или сразу в суд (если заявитель индивидуальный предприниматель или физическое лицо).

(6) См. например Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 07.05.2015 N Ф09-1933/15 по делу N А60-30653/2014

В случае благоприятного исхода дела в соответствии со ст. 24.20 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Узнайте из другой полезной статьи Центра taxCOACH®
Имущественная безопасность: партнерские, наследственные, рейдерские и родственные риски

В итоге отметим, что правительство нашло действенный способ пополнить региональные бюджеты. Изменение порядка определения налоговой базы налога на имущество в подавляющем большинстве случаев приведет к увеличению налоговой нагрузки как для «общих» налогоплательщиков, так и для «упрощенцев». Вместе с тем уменьшить суммы налога или избежать обязанности платить налог на имущество довольно сложно: дробление имущества бессмысленно, изменение назначения объектов недвижимости в подобных целях чревато ответственностью вплоть до уголовной.

По сути, единственной возможностью законного снижения налога на имущество является уменьшение кадастровой стоимости объекта недвижимости через установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости. В некоторых случаях применения рыночной стоимости позволило уменьшить суммы налога до 10 млн рублей.

Обсудить материал с Центром taxCOACH...