| ← Июль 2014 → | ||||||
|
1
|
3
|
4
|
5
|
6
|
||
|---|---|---|---|---|---|---|
|
7
|
8
|
10
|
11
|
12
|
13
|
|
|
14
|
16
|
17
|
18
|
19
|
20
|
|
|
21
|
23
|
24
|
25
|
26
|
27
|
|
|
28
|
30
|
31
|
||||
За последние 60 дней 1 выпусков (1 раз в 2 месяца)
Сайт рассылки:
http://www.taxcoach.ru
Открыта:
13-07-2009
Статистика
0 за неделю
Остаться в живых! Все об оптимизации среднего бизнеса. Предварительный дог. купли-продажи при строительстве жилья
|
|
Чем сегодня порадуем:
Предварительный договор купли-продажи при строительстве жилья После введения с 01 января 2014 года требования о страховании ответственности застройщиков при заключении договоров долевого участия в строительстве, головная боль строительных компаний связана с поиском способа обойти эти требования. И если при возведении многоквартирных домов возможностей не так уж много - организация жилищно-строительных или жилищно-накопительных кооперативов либо выпуск уж совсем диковинных жилищных сертификатов (своего рода ценные бумаги), то при строительстве индивидуальных жилых домов (коттеджей, таунхаусов) могут быть использованы альтернативные конструкции - договор инвестирования, предварительный договор купли-продажи (ПДКП), договор совместной деятельности (простого товарищества) и др. Такая возможность вытекает из самого закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве...», который вполне однозначно относит закрытый перечень способов привлечения денежных средств граждан (договор долевого участия, ЖСК и ЖНК, жилищные сертификаты) только к строительству многоквартирных домов, не введенных в эксплуатацию (п.2 ст.1). В связи с этим при строительстве иных объектов недвижимости возможны иные варианты. Привлечение денежных средств при строительстве многоквартирных домов в нарушение установленных требований влечет ответственность по ч.1 ст. 14.28 КоАП РФ в виде наложения административного штрафа в размере от пятисот тысяч до одного миллиона рублей - в отношении каждого случая неправомерного привлечения денежных средств гражданина в отдельности. Практика привлечения к ответственности по ст.14.28 КоАП РФ в арбитражных судах сложилась, а не так давно подобная ситуация была рассмотрена и в Президиуме ВАС РФ (1). Как мы уже определились, использование этих договоров возможно при индивидуальном жилищной строительстве (ИЖС). При этом налоговый и бухгалтерский учет у застройщика будет отличаться от привычного учета целевых средств при работе по договорам долевого участия (ДДУ). Учет поступивших денежных средств по ПДКП и расходов на строительство Исходя из смысла, предварительный договор нужен сторонам, чтобы зафиксировать условия будущего основного договора. Применительно к жилой недвижимости - это, безусловно, сам предмет купли-продажи, цена, качество, сроки и пр. Переход же права собственности к покупателю перейдет после А) ввода дома в эксплуатацию и Б) первоначальной регистрации права собственности застройщиком за собой, поскольку третьему лицу можно продать только собственный объект. Учитывая, что реализуется готовый объект недвижимости, а не право требования, данная сделка освобождается от НДС на основании подп.22 п.3 ст.149 НК РФ. Соответственно и аванс, полученный застройщиком после заключения предварительного договора, также не включается в налоговую базу по НДС (абз.5 п.1 ст.154 НК РФ). В соответствии с п.2 ст.170 НК РФ НДС по приобретенным материалам и подрядным работам не принимается к вычету, а учитывается в стоимости возводимых индивидуальных домов или таунхаусов. Интересный вопрос связан с налогообложением работ, выполненных застройщиком своими силами. В одной из прошлых рассылок мы обсуждали, что при возведении многоквартирных домов по договорам ДДУ, работы, выполненные застройщиком хозяйственным способом, образуют отдельный объект обложения НДС, то есть застройщик по отношению к самому себе встает в один ряд со сторонними подрядчиками. При реализации готовых объектов недвижимости ситуация принципиально иная - отдельный объект налогообложения не возникает, а все затраты (материалы, техника, ФОТ) для выполнения работ хозяйственным способом учитывается в стоимости объекта строительства. Спор о том, являются ли в данном случае подрядные работы, выполненные хозяйственным способом, «строительством для собственных нужд» и, как следствие, объектом обложения НДС, даже дошел до Высшего Арбитражного Суда РФ, который объяснил:
Постановление Президиума ВАС РФ от 23.11.2010 № 3309/10
Таким образом, при строительстве объекта, который будет передан покупателям после окончания строительства, выполнение работ полностью / частично собственными силами не образует объекта обложения НДС ни как выполнение подрядных работ, ни как выполнение СМР для собственного потребления. Именно таким образом должен осуществляться учет в случае использования при строительстве многоквартирных домов только заемных или собственных средств и продажи квартир после ввода дома в эксплуатацию. Согласитесь, такое различие в порядке начисления ставит застройщиков, выполняющих строительные работы своими силами, перед нетривиальным выбором - заключать договоры ДДУ и начислять НДС с подрядных работ либо воспользоваться, например, заемными средствами, и избежать дополнительных налогов, реализовав уже готовые объекты. Решение примет каждый собственник. Ну и не стоит забывать, что налоги - это только следствие хозяйственной деятельности, а не ее причина. Обсудить материал с автором... Другие наши материалы Вам в помощь: ТОП-5 публикаций в СМИ по теме
налоговой, имущественной и управленческой безопасности бизнеса за неделю
ООО "Центр структурирования бизнеса и налоговой безопасности" Екатеринбург, ул. Первомайская, 15, оф. 614 (343) 342-02-02, 283-05-37 |
| В избранное | ||
