таксБУК 1.2 (этот выпуск пополнит наш таксБУК)

Эффективное владение и гибкое использование имущества
с удобными налоговыми последствиями
(начало)

Обособление наиболее ценного имущества в некоторых случаях становится очевидной мерой для защиты его, да и всего бизнеса, от недружественных поглощений, от обращения взыскания на него по претензиям контрагентов и проверяющих органов (прежде всего налоговых), а также упорядочения системы получения доходов от использования имущества.

С этой целью имущество передается специальному субъекту - Активу, на которого возлагаются обязанности по обеспечению сохранности имущества и содержания его в пригодном для эксплуатации состоянии. «Актив» также заключает от своего имени договоры на коммунальные услуги, снабжение электроэнергией и другие «эксплуатационные» договоры.

Отсутствие рискованных операций, взаимоотношений с «проблемными» контрагентами делает практически невозможным предъявление претензий к «Активу» и, как следствие, - к этому имущественному комплексу.

Кроме того, прозрачная система владения и пользования имуществом позволяет исключить случаи перекрестного владения имуществом разными предприятиями Группы компаний (в случае бессистемного распределения собственности). Если же потребуется использование этого имущества в качестве обеспечения по заемным обязательствам основной операционной компании, принадлежность права собственности на него другому лицу не помешает этому.

При создании «Актива» необходимо решить три основных вопроса, связанных с:

1)  Выбором субъекта - собственника;

2)  Выбором режима налогообложения;

3)  Выбором способа пользования имуществом.

«Активом», то есть тем субъектом, который будет обладать на праве собственности имуществом, может стать физическое или юридическое лицо, а также группа лиц (как физических, так и юридических). Каждый из этих вариантов имеет свои положительные и отрицательные моменты.

При принятии решения о выборе субъекта собственности, необходимо учитывать не только итоговую «цену» наличных денежных средств, но и перспективные планы по приобретению новых активов, количество предполагаемых контрагентов (пользователей имуществом) и характер отношений с ними.

Так, владение всем имуществом физическим лицом без сомнения наиболее удобно с точки зрения контроля за его использованием, а также дает возможность использовать поступившие денежные средства с минимальными налоговыми последствиями. Напомним, что в случаях, когда субъектом собственности является юридическое лицо, дальнейшее перечисление денежных средств физическому лицу-учредителю повлечет необходимость начисления и уплаты НДФЛ в размере 9%, поскольку наиболее понятным и логичным вариантом выплаты средств учредителю будет является перечисление дивидендов.

В качестве недостатков этой формы владения имуществом следует назвать отсутствие возможности использования международных юрисдикций для его охраны и оптимизации налоговых платежей.

Если же Вы захотите продать это имущество, то единственным легальным способом сделать это будет прямая продажа с уплатой налога с доходов от продажной стоимости имущества, а также НДС (если собственник зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя и применяет общую систему налогообложения).

Нередки случаи, когда владелец бизнеса оформляет право собственности на имущество на свою жену (мужа), детей, родителей, друзей... Мотивы этого бывают разные, но всегда надо иметь в виду - контроль над имуществом в этом случае существенно снижается, а имущество может стать разменной монетой в личном конфликте этих лиц.

В этой связи упомянем и споры при наследовании. К сожалению, зачастую после смерти владельца бизнеса имущество переходит к лицам, не заинтересованным в продолжении «дела», наследники не могут договориться между собой о порядке использования имущества. Как следствие - невозможность дальнейшего использования имущества для осуществления операционной деятельности и гибель бизнеса.

Также необходимо помнить, что физическое лицо (в том числе в случае его регистрации в качестве индивидуального предпринимателя) отвечает по своим долгам всем принадлежащим ему имуществом. 

Ситуация, когда «Активом» является юридическое лицо, позволяет использовать различные инструменты, направленные на то, чтобы реальный владелец не стал известен. Это, в частности, различные модели перекрестного владения собственностью и долями в юридическом лице, а также владение собственностью через оффшорные компании.

Компания «Актив» не отвечает по долгам своих учредителей, что исключает возможность обращения взыскания на ее имущество. Исключение составляют случаи, когда одним из участников Компании «Актив» является другая компания: по долгам этой компании взыскание может быть обращено на ее долю в других организациях и имущество этой организации («Актива»), пропорционально размеру доли в уставном капитале.

Между тем, мы уже говорили о том, что получение наличных денежных средств легальным способом (через дивиденды учредителю) потребует дополнительного налогообложения в размере 9 %. Такие способы, как долгосрочные беспроцентные займы, решают проблему получения наличных лишь кратковременно и не служат решению задачи обеспечения безопасности имущества в целом.

Встречаются и случаи, когда владельцами собственности в разных пропорциях являются несколько физических или юридических лиц. Это целесообразно с точки зрения закрепления реального владения собственностью (например, доли в бизнесе). Однако создает массу трудностей с точки зрения дальнейшего использования имущества. Например, кто будет заключать договор на предоставление коммунальных услуг? Множественность лиц на одной из сторон договора, конечно, допускается Гражданским кодексом РФ, однако крайне неудобна к использованию в реальности.

Что касается режима налогообложения, наиболее популярна модель, при которой «Актив» применяет упрощенную систему налогообложения с объектом «доходы» и уплачивает со всей суммы полученного дохода 6% налога. Это означает максимальную прозрачность операций по использованию имущества, понятный механизм исчисления налога и минимальное количество отчетных документов.

Однако, если в перспективных планах собственников бизнеса приобретение офисных или производственных помещений, нового оборудования (в том числе по лизинговым схемам), целесообразно рассмотреть вопрос о применении упрощенной системы налогообложения с объектом «доходы минус расходы». Тем более, что в настоящее время во многих субъектах установлена пониженная ставка для этого режима налогообложения (в Свердловской области - 10 %).

Если стоимость имущества превышает 100 млн руб., организация будет обязана применять общую систему налогообложения. Несмотря на повышенные ставки налогообложения прибыли, только в этом случае возможно получение налогового вычета по НДС с потраченных на приобретение имущества сумм. Физические лица - собственники - в случае применения общей системы налогообложения, будут уплачивать налог с доходов по ставке 13 %.

По общему правилу, бремя содержания имущества несет собственник. Вместе с тем, с точки зрения оптимального распределения бремени эксплуатационных расходов, возможны различные варианты построения модели использования имущества.

Самый простой вариант, когда собственник самостоятельно заключает все «эксплуатационные» договоры и заключает с третьими лицами договоры пользования имуществом.

В некоторых случаях целесообразно заключение промежуточного договора с компанией, которая будет выполнять комплекс функций по управлению и эксплуатации здания и заключать от своего имени договоры использования имущества с третьими лицами. Это может быть необходимо для распределения эксплуатационных платежей: «Актив» будет получать «очищенный» доход облагаемый по ставке 6 %. При этом эксплуатационная компания, применяющая систему налогообложения «доходы минус расходы», несет все основные затраты по содержанию имущества и поддержанию его в надлежащем состоянии.

Включение эксплуатационной организации целесообразно и в случаях множественности собственников, которые передают ей функции по управлению имуществом. Этим обеспечивается единство собственников для контрагентов - от их имени выступает одна компания, что облегчает процесс согласования условий договоров. Также этот вариант используется, когда собственники, инвестировав в объекты недвижимости, не намереваются самостоятельно эксплуатировать их, а рассматривают лишь как объект кратковременных вложений денежных средств.

Далее, помимо непосредственно создания специального субъекта «Актив» и наделения его имуществом, необходимо включение его в общую структуру Группы компаний с помощью различных договорных конструкций.

И здесь возможны варианты: от традиционного договора аренды до комплексного договора управления  имуществом, учитывающего интересы именно Вашего бизнеса.

Договор аренды, безусловно, является наиболее распространенной формой передачи имущества. При этом Гражданский кодекс РФ предусматривает достаточно гибкое распределение прав и обязанностей сторон, что позволяет индивидуализировать договор в части обязанностей по выполнения и несению затрат на текущий и капитальный ремонт, размера и порядка выплаты арендной платы. Кроме того, если Вашими арендаторами является сторонняя организация, рекомендуем тщательно проработать механизм взаимной ответственности по договору, а также порядок его изменения и расторжения. Как показывает практика, особое значение имеют вопросы погашения задолженности до фактического выезда из помещения, возможности удержания имущества в счет погашения долга, а также отделимых и/или неотделимых улучшений и выплаты компенсаций за них.

Вместе с тем, договор аренды зачастую не удовлетворяет всем потребностям собственников. Например, понятно желание минимизировать или, наоборот, завысить арендные платежи по договору между взаимозависимыми организациями. Однако, в настоящее время налоговые органы достаточно легко выявляют эти особенности взаимоотношений и пересчитывают налоговые обязательства сторон. Эта задача тем более облегчается тем, что средние ставки арендной платы (например, по той или иной категории недвижимости) известны из доступных источников и не требуют специальных познаний, обращения к экспертам и т.п.

Также необходимо учитывать, что арендная плата может изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год. Единственное послабление в этом отношении сделал Высший Арбитражный Суд РФ, согласно позиции которого арендная плата может включать в себя постоянную и переменную части, переменная часть может корректироваться в зависимости от колебаний размера коммунальных платежей в течение года.

Также договор аренды требует реального перечисления денежных средств в счет арендной платы. На практике складывается следующая ситуация: если арендатор и арендодатель - «родственные» организации или принадлежат одному собственнику,  реальное перечисление денежных средств не происходит, перед «Активом» копится задолженность со стороны арендаторов. Такая ситуация не является нормальной и также может привлечь излишнее внимание к бизнесу.

В связи с этим используются альтернативные договорные конструкции, опосредующие использование имущества:

-  договор простого товарищества (совместной деятельности), при котором взносом одного из участников как раз и станет имущество;

-  договор хранения;

-  договор оказания услуг склада;

-  договор доверительного управления;

-  договор ссуды (безвозмездного пользования);

-  а также различные виды комплексных договоров, сочетающих в себе элементы субаренды и эксплуатации недвижимости, позволяющие оптимальным образом распределить бремя несения коммунальных и иных эксплуатационных платежей.

Этот перечень не является закрытым. Подробнее эти и другие способы передачи имущества, а также налоговые последствия каждого из них, будут рассмотрены нами в следующих выпусках.

Обсудить материал с автором…

Коллектив
Центра структурирования бизнеса и налоговой безопасности
taxCOACH