ИЗДАТЕЛЬСКИЙ ДОМ "БиНО"

Подписка в почтовых отделениях уже закончена, но ее можно оформить в Издательском доме, а также агентствах альтернативной подписки и наших региональных представительствах.

Если вы подписались только на журнал, то сборник можно выписать дополнительно – это также даст право на получение книги.

Спешите! «Бюджетный учет и отчетность» – это книга, без которой не может обойтись ни одно бюджетное учреждение России.

Приглашаем авторов, редакторов и корректоров к сотрудничеству

Редакция Издательского дома «БиНО» приглашает желающих проявить свои творческие и профессиональные способности в области написания, редактирования и корректуры бухгалтерских текстов.

Возможна работа на вторичной занятости независимо от вашего места проживания.

Вы можете прислать свои статьи и резюме по адресу redactor@ekar.ru с указанием рассылки, на которую вы подписаны.

Если у вас есть желание работать на достижение общей цели в дружном творческом коллективе, приходите к нам!

Содержание

Вправе ли учреждения сдавать в аренду закрепленное за ними имущество и пользоваться полученными средствами

Необходимо получить распорядительный документ собственника

Необходимо получить свидетельство о внесении в реестр федерального имущества

Необходимо зарегистрировать право в Едином государственном реестре прав

Регистрация договоров аренды

Права и обязанности бюджетных учреждений при сдаче в аренду закрепленного за ними имущества

Е.А. Малинина, юрист, советник РФ II класса

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Кроме того, арендодателями могут быть и лица, которых закон или собственник уполномочили сдавать имущество в аренду.

Как известно, собственником имущества бюджетных учреждений является государство. Бюджетные учреждения имеют лишь право оперативного управления этим имуществом.

В данной статье мы поговорим о том, какие права предоставлены учреждениям, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления. В качестве примера чуть подробнее рассмотрим права и обязанности высших учебных заведений, возникающие у них при сдаче имущества в аренду.

Вправе ли учреждения сдавать в аренду закрепленное за ними имущество и пользоваться полученными средствами

Основным документом, который регламентирует вопросы собственности и арендных отношений, является ГК РФ.

В бюджетной сфере эти вопросы определяет также бюджетное законодательство, прежде всего Бюджетный кодекс РФ и федеральные законы о федеральном бюджете на очередной год. Дополняют и конкретизируют основные нормы этих законов указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, нормативно-правовые акты федеральных органов исполнительной власти.

В сфере образования вопросы собственности и арендных отношений регламентируют следующие документы:

– Закон РФ от 10 июля 1992 г. № 3266-1 "Об образовании" (далее – Закон об образовании). С 1 января 2005 г. действует его новая редакция;

– Федеральный закон от 22 августа 1996 г. № 125-ФЗ "О высшем и послевузовском профессиональном образовании" (далее – Закон о высшем образовании). С 1 января 2005 г. вступила в силу новая редакция этого закона, и теперь он касается деятельности только федеральных государственных высших учебных заведений.

Статья 39 Закона об образовании устанавливает, что учредитель закрепляет за образовательным учреждением объекты права собственности, которые находятся в оперативном управлении этого учреждения.

Согласно этой же статье образовательное учреждение вправе выступать в качестве арендатора и арендодателя имущества.

Аналогичные положения имеются и в статье 27 Закона о высшем образовании. За высшим учебным заведением в целях обеспечения деятельности, предусмотренной его уставом, учредитель закрепляет на праве оперативного управления здания, сооружения, имущественные комплексы, оборудование, а также иное необходимое имущество потребительского, социального, культурного и иного назначения.

Здесь же сказано, что федеральные государственные высшие учебные заведения могут выступать в качестве арендатора и (или) арендодателя имущества.

Напомним, что до 1 января 2005 г. государственные и муниципальные высшие учебные заведения имели право сдавать закрепленное за ними имущество без права выкупа, с согласия ученого совета вуза и по ценам, которые не могли быть ниже цен, сложившихся в данном регионе. С 1 января 2005 г. для федеральных государственных образовательных учреждений это правило отменяется.

С другой стороны, в новой редакции Закона о высшем образовании больше нет положения, которое разрешало вузам использовать средства, полученные в качестве арендной платы, на обеспечение и развитие образовательного процесса.

Кроме того, и Закон об образовании с 1 января 2005 г. не определяет деятельность образовательного учреждения по сдаче в аренду основных фондов и имущества как предпринимательскую.

Можно предположить, что в данном случае законодательство в сфере образования приводится в соответствие с бюджетным законодательством.

Ведь в настоящее время в БК РФ установлено, что средства, полученные за сдачу во временное владение или пользование имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, учитываются в доходах соответствующего бюджета (статья 42). Порядок распоряжения этими средствами БК РФ не устанавливает.

Тем не менее вот уже несколько лет, начиная с 2000 г., законы о федеральном бюджете на очередной финансовый год содержат положения, позволяющие определенным учреждениям использовать арендную плату на содержание и развитие своей материально-технической базы. Эти доходы учитываются в полном объеме в доходах федерального бюджета, однако данные учреждения могут использовать их в качестве дополнительного источника бюджетного финансирования. К числу таких учреждений неизменно относятся образовательные учреждения.

Так, в соответствии со статьей 29 Федерального закона от 23 декабря 2004 г. № 173-ФЗ "О федеральном бюджете на 2005 год" использовать доходы от сдачи в аренду имущества на содержание и развитие материально-технической базы в 2005 г. могут:

– образовательные учреждения;

– научные учреждения;

– учреждения научного обслуживания Российской академии наук и отраслевых академий наук, имеющих государственный статус;

– учреждения здравоохранения;

– государственные учреждения федеральной почтовой связи Федерального агентства связи;

– государственные учреждения культуры и искусства;

– государственные архивные учреждения, финансируемые на основании смет доходов и расходов.

Таким образом, бюджетные учреждения (в частности, образовательные) имеют право сдавать в аренду закрепленное за ними имущество и распоряжаться полученными средствами.

Необходимо получить распорядительный документ собственника

Чтобы сдать имущество в аренду, необходимо иметь документ, подтверждающий тот факт, что данное имущество закреплено за данным учреждением.

К сожалению, в советский период времени и еще долгое время спустя закрепление имущества за учреждениями никак не оформлялось. Более того, не оформлялось даже право собственности на имущество.

27 декабря 1991 г. Верховный Совет РФ принял Постановление № 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность".

В соответствии с этим постановлением Президент РФ издал распоряжение от 18 марта 1992 г. № 114-рп, которым утвердил Положение об определении пообъектного состава федеральной, государственной и муниципальной собственности и порядке оформления прав собственности.

1 марта 1996 г. вступила в силу часть вторая ГК РФ, детально регламентировавшая арендные отношения. С этого момента министерства и ведомства стали выдавать своим подведомственным учреждениям документы, свидетельствующие о закреплении за ними имущества, а учреждения в условиях дефицита бюджетного финансирования начали активно сдавать это имущество в аренду.

Так, Министерство общего и профессионального образования РФ стало выдавать вузам свидетельства на право оперативного управления имуществом. В соответствии с пунктом 6 статьи 27 Закона о высшем образовании оно имеет право совместно с федеральными органами исполнительной власти, в ведении которых находятся вузы, осуществлять полномочия собственника по распоряжению государственным имуществом в своей системе.

В свидетельствах указывалась общая площадь закрепленных за вузами помещений, а также содержалось разрешение осуществлять хозяйственную деятельность в соответствии с их учредительными документами. Свидетельство являлось документом, подтверждающим права вуза на конкретное имущество, то есть его правоустанавливающим документом.

Необходимо получить свидетельство о внесении в реестр федерального имущества

Однако свидетельства, выданного министерством, недостаточно для распоряжения имуществом. Между тем в законах не оговаривалось, как должна происходить передача федерального имущества учреждениям, не был организован и учет имущества.

В связи с этим в 1998 г. была проведена инвентаризация федерального имущества. Правовой основой для ее проведения стали Указ Президента РФ от 11 декабря 1997 г. № 1278 "О мерах по оздоровлению государственных финансов", Постановление Правительства РФ от 3 июля 1998 г. № 696 "Об организации учета федерального имущества и ведения реестра федерального имущества", а также распоряжения Мингосимущества России.

Инвентаризация позволила создать реестр объектов федеральной собственности, закрепленных на праве оперативного управления за государственными, в том числе образовательными, учреждениями. Так, по данным инвентаризации, на 1 января 2003 г. в ведомственном подчинении Минобразования России находилось 335 вузов, на балансе которых значилось более 10 тыс. объектов недвижимости.

Постановлением Правительства РФ № 696 было установлено, что федеральное имущество не может быть отчуждено или обременено, если оно не внесено в реестр федерального имущества (пункт 13).

Таким образом, теперь учреждение может сдавать в аренду закрепленное за ним имущество только в том случае, если у него есть свидетельство о внесении этого имущества в реестр федерального имущества. Такие свидетельства выдает территориальный орган Мингосимущества России.

Несмотря на то, что инвентаризация должна была быть проведена в 1998 г., многие учреждения, в том числе вузы, получили свидетельства о внесении в реестр федерального имущества лишь ­в 2001–2002 гг., а некоторые – не получили до сих пор.

Конечно, такая работа требует времени и, что самое главное, средств. Ведь чтобы получить свидетельство, нужно представить в территориальный орган Мингосимущества России комплект до­кументов, в числе которых  поэтажные планировки зданий и сооружений учреждения. Эти документы органы, осуществляющие государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества (БТИ), выдают за плату. Тем не менее получить свидетельства о внесении имущества в федеральный реестр необходимо.

Необходимо зарегистрировать право в Едином государственном реестре прав

21 июля 1997 г. был подписан Федеральный закон № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее – Закон о регистрации), который вступил в силу с 1 февраля 1998 г.

Государственная регистрация – это юридический акт, которым государство признает и подтверждает возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Подтверждает государственную регистрацию запись о правах в Едином государственном реестре прав.

Эти положения Закона о регистрации в полной мере относятся и к  учреждениям, поскольку в соответствии со статьей 131 ГК РФ регистрации подлежит не только право собственности, но и право оперативного управления. Причем следует иметь в виду, что зарегистрировать право оперативного управления необходимо на каждое здание и сооружение. Для вузов это учебные корпуса, общежития, здания спортивно-оздоровительного комплекса и др.

Особенно это касается недвижимого имущества, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие Закона о регистрации, то есть с 1 февраля 1998 г.

Помимо регистрации прав на недвижимое имущество государственной регистрации подлежит также ограничение (обременение) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Регистрация договоров аренды

Аренду каких помещений нужно регистрировать

До 1 февраля 1998 г., когда вступил в силу Закон о регистрации, сдача в аренду нежилых помещений внутри зданий не подлежала государственной регистрации, поскольку ГК РФ прямо не относит такие помещения к объектам недвижимости.

Но в соответствии с Законом о регистрации (часть 2 пункта 6 статьи 12) все нежилые помещения, в том числе входящие в состав зданий, включены в состав объектов недвижимости.

Поэтому договор аренды любого недвижимого имущества согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ подлежит обязательной государственной регистрации, если иное не установлено законом. Однако статья 651 ГК РФ предусматривает, что договор аренды здания или сооружения подлежит регистрации только в том случае, если заключен на срок не менее одного года.

Президиум Высшего арбитражного суда РФ обсудил складывающуюся судебную практику по вопросу о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений и в информационном письме от 1 июня 2000 г. № 53 дал судам рекомендации, в соответствии с которыми к договорам аренды нежилых помещений следует применять правила статьи 651 ГК РФ. То есть такие договоры не подлежат государственной регистрации, если они заключены на срок менее одного года.

Однако окончательно вопрос о том, нужно ли регистрировать договоры аренды помещений внутри зданий и сооружений, до сих пор не решен, и в каждом субъекте РФ действуют свои правила. Например, в Москве установлено, что такие договоры регистрируются независимо от срока аренды.

Какие документы необходимы для регистрации

Договор аренды, подлежащий регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации.

Обращаем ваше внимание на то, что прежде чем регистрировать договор аренды, нужно оформить государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, о которой мы говорили выше. Ведь договор аренды всегда вторичен, он является обременением права оперативного управления.

При этом договор аренды помещения или его части регистрируется как обременение прав арендодателя на это помещение или его часть (статья 26 Закона о регистрации).

Если учреждение, желая зарегистрировать аренду, одновременно с этим не представит заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, то орган, осуществляющий регистрацию, откажет в регистрации аренды (статья 20 Закона о регистрации).

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого имущества.

С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора. Если заявление подает арендодатель, то участие арендатора необязательно.

А вот если заявление о регистрации подает арендатор, то арендодатель также должен подать заявление о регистрации. Избежать этого арендодатель может лишь в двух случаях: если он выдаст арендатору нотариально оформленную доверенность на осуществление регистрации или если договор аренды будет нотариально удостоверен.

К договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием их площади.

Кто проводит регистрацию и как за нее платят

До 1 января 2005 г. государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также ведением Единого государственного реестра занимались учреждения юстиции по регистрации прав на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества. В Москве это Московский городской комитет по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Федеральный закон от 22 августа 2004 г. № 122-ФЗ внес в Закон о регистрации изменения. Поэтому с 1 января 2005 г. государственную регистрацию прав осуществляет Федеральная регистрационная служба и ее территориальные органы.

Однако до тех пор, пока не завершены мероприятия по созданию органов по государственной регистрации, ее, как и раньше, будут осуществлять учреждения юстиции по регистрации прав.

За государственную регистрацию прав взималась плата в размерах, установленных субъектами РФ. С 1 января 2005 г. за регистрацию прав уплачивается государственная пошлина в соответствии с Налоговым кодексом РФ (глава 25.3 "Государственная пошлина").

Если регистрируется право на объект недвижимого имущества, которое возникло до введения в действие Закона о регистрации, то взимается плата в два раза меньше той, что установлена субъектом РФ.

Продолжение статьи читайте в журнале "БиНО: Силовые ведомства" № 7/2005

Из практики регистрации договоров аренды и прав на имущество

Использование арендной платы, получаемой учреждениями

Вы звоните нам по тел./факсу (095) 535-63-11 или 534-36-72 либо делаете запрос по электронной почте bino@ekar.ru и просите выслать счет, назвав его специальный код, и бланк-заказ, который обязательно надо заполнить.

Вместе с копией платежного поручения Вы высылаете нам заполненный бланк-заказ по вышеупомянутым номерам факса или по электронной почте.

Мы оформляем Вам подписку и высылаем издания заказной бандеролью.

Пожалуйста, не забывайте называть специальный код счета и присылать заполненный бланк-заказ!

Для расчетов:

ООО Фирма "ЭКАР",

Зеленоградский филиал ОАО МИнБ г. Москва,

ИНН 7735063088, КПП 773501001, р/с 40702810100050001418

ОАО "Московский индустриальный банк" г. Москва,

БИК 044525600, к/с 30101810300000000600.

Подписка на почте

В нашем подписном комплекте с июля появится новое издание - Сборник документов с комментариями. Подписавшись со II полугодия на комплект, вы по-прежнему будете получать ежемесячные номера журнала и сборники документов. Но теперь сборники станут выходить не раз в квартал, как раньше, а каждый месяц. То есть до конца года ко всем подписчикам комплекта придет шесть сборников с текстами и комментариями актуальных документов. При необходимости подписку на сборник можно оформить отдельно.

Наши индексы

Подписчикам I полугодия и подписавшимся на год ежемесячные сборники документов мы отправляем с апреля. Во втором квартале выйдет три сборника. Тем, кто уже подписался на комплект с одним квартальным сборником, никаких доплат в связи с этим делать не придется.

Подписка в агентствах альтернативной подписки и представительствах

Оформить подписку в регионах можно у наших представителей. Здесь так же, как и в Издательском доме, подписавшись в любом месяце на текущий год, вы получите все номера, начиная с 1-го.

Каталог наших региональных представителей и их координаты смотрите на нашем сайте:
http://bino.ru/subscription/alter

Издательский дом "БиНО" предлагает

В рамках серии "Библиотека руководителя и главного бухгалтера" Издательский дом "БиНО" выпустил серию брошюр, посвященных реформированию бюджетного учета и отчетности.

- Инструкция по бюджетному учету с приложением "ПЛАН СЧЕТОВ" (приказ Минфина России от 26 августа 2004 г. № 70н) – 55 руб.

- Указания о порядке применения бюджетной классификации Российской Федерации (приказ Минфина России от 10 декабря 2004 г. № 114н) – 66 руб.

- Инструкция о порядке составления и представления годовой, квартальной и месячной бюджетной отчетности (приказ Минфина России от 21 января 2005 г. № 5н) – 33 руб.

- Полный комплект из трех вышеперечисленных изданий – по льготной цене – 143 руб.

Издательский дом "БиНО" предлагает также следующие издания:

- Постатейный комментарий к Бюджетному кодексу РФ в жестком переплете – 150 руб.

- Налогоплательщики и налоговые органы: особенности взаимоотношений – 25 руб.

Все цены указаны с учетом НДС

Библиотека "БиНО"

В Издательском доме "БиНО" можно заказать комплекты подписки за 2004 г., а также отдельные номера за этот год. Стоимость комплекта из 12 номеров журнала и четырех Сборников документов составляет 3168 руб. Основная часть материалов в журналах сохраняет свою актуальность.