На московском рынке недвижимости ситуация остается напряженной. Риэлтеры утверждают, что "дна" рынок уже достиг, покупатели пока не верят, но интерес проявляют.

"По итогам марта средняя стоимость столичного квадратного метра в валюте продемонстрировала снижение на 3-5%, при этом не стоит забывать об индивидуальных скидках покупателям на этапе переговоров", — приводит статистику директор по маркетингу ГК "Конти" Юрий Синяев. По мнению Дмитрия Таганова, руководителя аналитического центра корпорации "Инком", колебания цен отражали не столько рыночную ситуацию, сколько динамику курса рубля по отношению к доллару. Так, в марте в течение трех недель (с 9 по 30 марта) курс рубля укреплялся. В результате цены вели себя предсказуемо: незначительно повышались в долларах и понижались в рублях. В первую неделю апреля трехнедельное укрепление курса рубля сменилось небольшим понижением его стоимости по отношению к доллару — на 1,1% (за неделю 30 марта — 5 апреля средневзвешенный курс рубля составил 33,81 руб./$). В результате динамика цен поменялась на противоположную: 30 марта — 5 апреля долларовые цены падали, рублевые цены или снижались (но не так сильно, как долларовые), или незначительно подрастали.

На первичном рынке ситуация несколько иная. "Средняя цена квадратного метра по Москве без учета элитных объектов в марте снизилась на 0,6% по сравнению с февралем и составила $6561 за квадратный метр", — констатирует Дмитрий Таганов. Средняя цена панельного жилья в марте составила $4842 за квадратный метр, монолитно-кирпичного — $7018 за квадратный метр. Самыми дорогими остаются новостройки, расположенные в ЦАО: в марте средняя цена на них составила $18 447 за квадратный метр. Самыми доступными в марте оказались панельные новостройки в Зеленограде: их стоимость составила около $3033 за квадратный метр. Но в целом начиная с весны можно отметить снижение темпов удешевления недвижимости. Более того, в апреле уже отмечается рост стоимости в некоторых сегментах недвижимости жилого фонда столицы (например, вторичного жилья экономкласса).

При этом количество обращений к риэлтерам и в строительные компании растет, но по-прежнему большинство из них не завершается сделками, хотя количество последних в последнее время увеличивается.

"Значительное оживление спроса, которое мы фиксируем, пока не отражается в официальных прайс-листах большинства компаний, но уже влияет на размер скидки. Застройщики дают ее менее охотно и в меньшем объеме", — утверждает Виктор Преснов, коммерческий директор инвестиционно-девелоперской компании "Сити-XXI век".

Это связано не только с возвращением интереса к рынку недвижимости, но и уменьшением числа предложений в домах высокой степени готовности. На этой стадии реализации проектов сейчас концентрируется основной покупательский спрос, что способствует "придерживанию" новых объектов, поступающих в продажу. Многие проекты остаю тся на "бумажной" стадии и в связи со сложностью финансирования объектов на начальной стадии строительства — кредиты под новые объекты получить крайне сложно. А ряд девелоперов просто по-прежнему придерживает свои объекты, дожидаясь стабилизации и дальнейшего роста на рынке недвижимости.

А на рынке элитной недвижимости наблюдается явное оживление. Но сделки в основном осуществляются в домах финальной стадии готовности и на вторичном рынке, поскольку риски, связанные с недостроенными домами, довольно велики. Покупатели сегодня тщательно подходят к выбору, самостоятельно проводят исследования рынка, перед финальным решением просматривают не один вариант. Причин оживления несколько. "Во-первых, за кризисные полгода у людей сложилось понимание рыночной ситуации, во-вторых, заметно снизились цены, продавцы предоставляют существенные скидки от заявленной цены. В целом по элитному сегменту произошло снижен ие цен на 30-40%, известны случаи, когда совершались сделки с 50-процентным дисконтом по сравнению с докризисными ценами", — объясняет Наталья Шичанина, руководитель продаж проекта "Одиннадцать Станиславского". Менее радостна для продавцов ситуация на вторичном рынке, где предложение растет, в результате чего началось накопление предложения без последующей реализации.

"Покупатели по-прежнему занимают осторожную, выжидательную позицию, а продавцы до сих пор надеются на скорое восстановление активности на рынке", — отмечает Евгений Скоморовский, управляющий директор "Century 21 Запад". Увеличивается лишь число альтернативных сделок, где речь, как правило, не идет о вовлечении солидной денежной массы, клиент лишь доплачивает разницу между проданной и покупаемой квартирой. Заявленная стоимость квадратного метра городского жилья, предлагаемого к продаже, находится в диапазоне 130-150 тыс. рублей, в то время как покупатели проявляют интерес к квартирам, по ценам на уровне 110-130 тыс. рублей.

"Парадокс заключается в том, что пока снижение цен отстает от снижения покупательной способности. Возникшие ценовые ножницы между желаниями продавцов и возможностями покупателей не должны раскрываться слишком сильно. В противном случае это может привести к полной остановке рынка", — говорит независимый аналитик Андрей Бекетов.

Татьяна Комарова

В долгом споре о сроках начала действия налога на недвижимость появилась новая дата. "В 2010 году в России будут созданы условия для введения единого налога на недвижимость, который объединит земельный и имущественный налоги", - этими словами премьер Владимир Путин на заседании правительства в понедельник дал очередную отмашку реформе налогообложения недвижимости. Очередную, поскольку сроки введения этого налога ежегодно отодвигаются. По расчетам Минфина, налог на недвижимость может заработать не ранее 2014 года, если до этого не будет окончательно утрачена его фискальная суть, постепенно подмененная сегодня концепцией "социально ориентированного налогообложения".

За семь последних лет, прошедших с момента провозглашения идеи введения налога на недвижимость, правительство не сильно продвинулось в решении этой задачи. В заявлении премьера обращает на себя внимание даже не столько удивительно близкий срок введения налога, сколько отсутствие конкретики с объект ом налогообложения и ставками. По словам Владимира Путина, более высокие, рыночно обоснованные налоги будут взиматься с владельцев больших квартир, дорогостоящих особняков и крупных участков земли. Для малообеспеченных людей и собственников недорогого имущества, как отметил премьер, будут предусмотрены льготы. Что называть "большой" квартирой и кого считать малообеспеченными людьми, по-прежнему неясно.

В настоящее время налог на имущество граждан рассчитывается от среднегодовой стоимости имущества по оценке бюро технической инвентаризации (БТИ), которая, как правило, существенно ниже рыночной. Налог на землю с владельцев многоквартирных домов практически нигде не взимается - объекты налогообложения разрозненны. Идея переоценить по рыночной стоимости квартиры, дома и участки, которые находятся в собственности россиян, введя единый налог - на строение и землю под ним, - была выдвинута еще в 2002 году.

С тех пор россияне живут слухами о том, каким же будет новый н алог на недвижимость. По мере нарастания социальной риторики в заявлениях власти идея налога на недвижимость трансформировалась в обсуждение вопроса, кто должен платить больше и как вычленить из общей массы квартировладельцев самых богатых держателей недвижимого капитала.

Принятие решения по налогу на недвижимость неоднократно переносилось по срокам: не было ни методики оценки, ни кадастра объектов недвижимости. Если в 2004 году сроками введения нового налога на недвижимость назывались 2007-2008 годы, то в 2007 году сроки сдвинулись к 2009-2012 годам, а сегодня, в версии Минфина, уже к 2014 году.

За это время создано немало методик массовой оценки недвижимости и даже, несмотря на сетования Минфина на отсутствие единого кадастра, есть техническая возможность на основе имеющихся сегодня данных кадастра совместить для целей налогообложения здание с земельным участком. Но это штучная работа - свести налоги воедино для каждого объекта. И Минфин, и Минэкономразвития признают, что налог на недвижимость заработает не ранее чем через пять-шесть лет, ведь предстоит еще определить, кто выступает заказчиком оценки недвижимости, кто ее оплачивает, как оспаривать оценку и, самое главное, как рассчитывать ставки налога.

"Классическая" версия по ставкам была разработана Минфином еще в 2002 году -- было решено, что ставка налога на единый объект "земля-строение" составит 0,01-0,05% от рыночной цены жилья вместо действующих максимальных 2% от инвентаризационной стоимости. (Для имущества стоимостью до 300 тыс. руб. максимальная ставка составляет 0,1%; 300--500 тыс. руб. - 0,1-0,3%; свыше 500 тыс. руб. - 0,3--2%.) Налог на землю рассчитывается из цены участка земли, установленной в кадастре. Ставка налога на земли, занятые жилищным фондом, местными властями не может быть установлена выше 0,3%.

Время показало шаткость концепции пересчета налога арифметическим способом, исходя из рыночной стоимости недвижимости. Попытки "очеловечить" нало г привели к возникновению нескольких вариантов расчетов. Взимать ли повышенный налог только с собственников двух и более квартир, "привязать" налог к доходам владельца с помощью вычетов или же учитывать в расчете не столько стоимость, сколько метраж квартиры, - с этим правительство пока не определилось. Безусловной поддержки в обществе ни одна из имеющихся концепций пока не получила.

Два года назад концепцию налога на недвижимость осовременили: Минфин заявил о возможности введения налога на элитную недвижимость или повышающих коэффициентов для жилья повышенной комфортности и домов в элитных районах. Идеи дополнительного налогообложения "богатства" в самых разнообразных вариациях - от забракованного Думой прошлого созыва налога на роскошь до отвергнутого властями Москвы предложения рассчитывать транспортный налог пропорционально стоимости автомобиля - в последние годы переживали бурный расцвет. Это неудиви тельно: восстановления прогрессивной шкалы подоходного налога в ближайшее время ожидать не стоит, зато взамен фактически дано добро на дифференциацию налогообложения имущества в зависимости от доходов. Однако в кризис, когда переход миллионов людей из слоя обеспеченных в средний класс, а из среднего класса - в малообеспеченный вполне вероятен, перспектива введения нового налога имеет шансы стать одной из наиболее неоднозначно оцениваемых новаций власти.

Усложнение конструкции налога, обрастание его вычетами, коэффициентами и льготами, приводит к новым срывам сроков принятия базового закона. В поиске оптимального способа налогообложения недвижимости был потерян ответ на главный вопрос - для чего нужен новый налог. Изначально целью его введения являлось вовсе не достижение справедливого налогообложения богатых и бедных, каким новый налог позиционируют сейчас, а наполнение местных бюджетов, в пользу которых зачисляются налоги от имущества граждан. Теперь эта цель оказала сь размыта. Фискальной пользы от налога, который по рыночным ставкам будет уплачивать лишь небольшое число обеспеченных граждан, будет немного; значительно дороже обойдется администрирование этого налога.

Не только граждане, но и многие чиновники оценивают сегодня перспективу введения налога на недвижимость исключительно в категории "справедливо - несправедливо", игнорируя тот факт, что благополучие их быта определяется в первую очередь состоятельностью казны муниципалитетов, отчислять налоги в которую должен каждый, а не только самые состоятельные люди. Социальные блага, ассоциирующиеся со словом "государственные" - здравоохранение, образование, транспорт, обеспечение безопасности, - зависят от количества налогов, собранных местными властями. Но традиции формировать доходную часть местных бюджетов на взимании налогов с жилья в России не было и нет.

Несмотря на уверенность премьера Владимира Путина в том, что к введению налога на недвижимость все будет готово у же в следующем году, те, кому предстоит решить эту задачу, смотрят на проблему не так оптимистично. Как Минфин, так и Минэкономразвития, каждый по своей причине, заявляют, что введение налога в столь сжатые сроки технически невозможно. В версии Минфина, в кадастре недвижимости единые объекты налогообложения пока не до конца сформированы. Как заявил недавно замминистра Сергей Шаталов, для начала нужно "обкатать" схему на отдельных регионах, а затем в течение пяти-шести лет постепенно ввести единый налог.

В Минэкономразвития рассуждают немного иначе. Как напомнил в прошлом месяце в интервью "ВН" директор департамента недвижимости Минэкономразвития Андрей Ивакин, "в Великом Новгороде прошел эксперимент по введению налога на недвижимость, в рамках которого была проведена массовая оценка объектов недвижимости. Но эксперимент пока остался экспериментом. Для повсеместного перехода к единому налогу на недвижимость необходимо рассчитать эффективную ставку налогообложения и утв ердить ее в налоговом законодательстве. Величина этой ставки - с учетом перераспределения величины налога у разных категорий граждан - пока не определена".

Независимые эксперты в отличие от чиновников уверены, что все технические сложности при введении налога преодолимы, главное - политическая воля при определении категорий налогоплательщиков и размере ставок. "Если предположить, что массовая оценка рыночной стоимости жилья для целей налогообложения будет рано или поздно введена, то это будет скорее не абсолютно точная рыночная цена, а некий аналог инвентаризационной цены, которая будет пересматриваться раз в три--пять лет по схеме, которая будет закреплена в законе.

Это будет не та инвентаризационная цена, которая используется сегодня для целей налогообложения и которая может в 100 раз отличаться от рыночной цены. Тем не менее, вероятно, эта цена будет заведомо ниже рыночной, для того чтобы снять возможные претензии налогоплательщиков на предмет неадекватно оц ененной стоимости квартиры.

Может быть, цена для налогообложения будет составлять 50--70% от рыночной. Если не добиваться стопроцентного попадания, то не составит большого труда промониторить уровень цен по регионам, выведя усредненные показатели", - говорит руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (IRN.RU) Олег Репченко.

"Падение цен на недвижимость, которое мы видим сегодня, в перспективе будет на руку владельцам квартир с точки зрения налогов, в том плане, что налог будет рассчитан не из докризисных максимальных цен, а исходя из цен упавших. Стратегически, введя единый налог на недвижимость, который бы зависел от рыночной цены, государство, с одной стороны, выигрывает в поступлениях налога, а с другой - рискует. Дело в том, что, устанавливая ставки налога сегодня, государство рассчитывает, что цены будут расти и, соответственно, в долгосрочном плане будут расти и поступления от налога. Но если цены будут падать, то при очередной пер еоценке недвижимости с помощью массовой методики окажется, что соберут налога меньше", - уверяет г-н Репченко.

Директор департамента стратегического анализа компании ФБК Игорь Николаев полагает, что единый налог на недвижимость в перспективе мог бы стать надежным источником наполнения местных бюджетов. "Неудивительно, что о налоге вспомнили в кризис: властям стало ясно, что ситуация с доходами, в том числе и с доходами местных бюджетов, обостряется. Ускорить принятие этого налога - это попытка заткнуть образующиеся бюджетные дыры. Уклон в социальную проблематику при обсуждении налога - не более чем антураж, призванный облегчить его введение. Главная цель введения налога на недвижимость -- все-таки найти деньги", - говорит он. "Стоит только помнить, что в Москве и регионах разная ситуация и с ценами на недвижимость, и с доходами граждан. В столице повышенный налог на дорогую и элитную недвижимость может, действительно, оказать существенную поддержку бюджету. В регионах же и с доходами граждан, и с дорогостоящей недвижимостью, налоги с которой, по задумке, будут поддерживать бюджет, гораздо хуже", - предостерегает эксперт.

Ирина Склярова