Все самое необходимое о Недвижимости. Аналитика

Обзор ценовой ситуации с московскими новостройками. Цены на новостройки по округам.

А мы пойдем на север!

Сегодня в Северном округе столицы новые квартиры продаются в 17 панельных, одном кирпичном и 24 монолитных домах. В последнее время Северный округ уверенно вошел в число наиболее престижных районов Москвы и не собирается менять свой статус. Как следствие, цены в новостройках САО уже догоняют вчерашних лидеров — ЗАО и ЮЗАО.
Минимальная цена, по которой можно купить 1 кв. м, — $1100 в панельном доме на улице Дыбенко. Максимальная цена предложения — $4400 за 1 кв. м — таун-хаусы в районе Серебряного бора.
Округ занимает второе место по динамике роста цен за истекшее полугодие на панельное жилье ($240) и третье место по динамике роста цен в кирпичных домах ($250). Так, в январе средняя цена 1 кв. м в монолитном доме составляла $1769 и являлась самой высокой средней ценой в городе (естественно, без учета ЦАО). Несмотря на то что в июне цена и поднялась до $1909, лидерство было упущено — на первое место по цене «монолитов» вышел ЗАО. Сегодня диапазон цены за «квадрат» в монолитных домах колеблются от $1215 в доме на Петрозаводской улице до упомянутых $4400 в Серебряном бору.
В округе возводится всего один кирпичный дом, поэтому говорить о каких-либо тенденциях не приходится. Цена 1 кв. м составляла в январе $2360, а в июне достигла $2610, оставаясь самой высокой средней ценой по всем округам города.
Средняя цена 1 кв. м в панельном доме на севере города выросла за полгода на $240, прирост составил 20%. И если в январе средняя цена по округу ($1183) была близка к средней по городу, то в июне средняя цена по САО — $1505 — стала одной из самых высоких по Москве. Цены за 1 кв. м в панельных домах сегодня колеблются в округе от $1100 (улица Дыбенко) до $1700 в Коптеве. Кстати, д. 18 в мкр. Коптево больше всего порадовал застройщиков: с $1079 в январе цена выросла до $1700 в июне, прирост составил $621. Спрос на новостройки САО продолжает оставаться стабильно высоким.

Курс на северо-восток

Северо-восток столицы не уступает признанным лидерам по количеству парков и лесопарков, поэтому многие потенциальные покупатели столичной недвижимости проявляют все больший интерес к новостройкам СВАО.
Минимальная цена, по которой можно купить 1 кв. м ($1045), — в доме по адресу: улица Полярная, 34. Квартира в этой монолитной новостройке обойдется владельцам от $52 250 до $85 690. Максимальная цена предложения ($1760) в монолитно-кирпичном доме на улице Летчика Бабушкина. Сегодня на северо-востоке столицы строится 16 панельных, два кирпичных и шесть монолитных домов.
В округе самая низкая по городу средняя цена за 1 кв. м в монолитных новостройках, эта тенденция сохранялась на протяжении всего первого полугодия. В январе средняя цена составляла $1058, в июне — $1231, прирост — $173, или 16%. Самый большой всплеск роста цены пришелся на март, когда средняя цена выросла почти на $200. Сегодня цены за «квадрат» в монолитных домах округа колеблются от $1045 до $1760.
Ситуацию в секторе кирпичных домов можно описать как стабильную: 1 кв. м в кирпичной новостройке в январе был одним из самых дешевых по городу и стоил $1134, в январе произошел рост на $200, далее цена оставалась стабильной. Сегодня средняя цена по СВАО — $1354 — самая низкая в Москве. Прирост за полгода составил $220, или 19%.
Средняя цена «квадрата» в панельном доме менялась несколько иначе. В январе средняя 1 кв. м в «панели» была самой высокой в городе — $1365, к февралю средняя цена снизилась. Возможно, это было связано с окончанием продаж в уже построенных домах и выходом на рынок новых, строящихся объектов. В июне средняя цена составила $1413, прирост за полгода всего $48, или 4%. Сегодня 1 кв. м в панельных домах округа можно купить по цене от $1150 в Алтуфьеве на Абрамцевской улице (вл. 24 и 97) до $1650 в Свиблове на улице Нансена. Наибольший рост в этом сегменте продемонстрировали квартиры в доме по улице Нансена: за полгода цена выросла на 22% — с $1350 в январе до $1650 в июне.

Восток — дело тонкое

На востоке столицы сегодня возводится 34 объекта: восемь панельных, три кирпичных и 23 монолитных здания. Восточный округ давно перестал занимать позицию аутсайдера по ценам на новое жилье и переместился в разряд «середняков». Вывод на рынок новых интересных проектов привлекает потенциальных покупателей на восток Москвы.
Минимальная цена, по которой можно купить 1 кв. м ($1000) в панельном доме, — по адресу: Зеленый проспект, вл. 24. Трехкомнатная квартира обойдется от $84 000 до 90 000. Максимальная цена предложения — $2475 — в Сокольниках, в монолитном доме на улице Шумкина.
В секторе монолитного строительства округ занимает второе место по относительному росту средней цены — 24%. Если перевести прирост в абсолютное выражение, то получится $314 — в январе «квадрат» продавался по $1312, а в июне — по $1626. Сегодня цены за «квадрат» в монолитных домах представлены в диапазоне от $1100 в доме на Магнитогорской улице, вл. 13, до $2475 на улице Шумкина. Наибольший прирост цены ($700) демонстрирует дом на Преображенской площади, вл. 2–4, к. 2: в январе 1 кв. м продавался по $1600, в июне — по $2300.
Еще в начале года в Восточном округе можно было купить 1 кв. м в панельном доме по достаточно низкой цене ($1073), а 1 кв. м в кирпичной новостройке был самым дешевым в Москве — $956. Ситуация с панельными домами не изменилась: в июне средняя цена по округу — $1197 — одна из самых низких в городе. Прирост составил $124, или 12%. В секторе кирпичного строительства средняя цена изменилась значительно, составив $1439, она превысила январский показатель на $483, уступая в этой гонке только Центральному округу. Возможно, такой резкий рост цены обусловлен выходом на восток столицы известных московских застройщиков с новыми проектами, отвечающими современным требованиям потребителей.
Сегодня цена 1 кв. м в кирпичных домах округа колеблется в пределах от $1360 в доме на 4-й Гражданской улице до $2050 на Преображенской площади, в панельных — в диапазоне $1000 на Зеленом проспекте до $1499 в кв. 51 Северного Измайлова.

Юго-восток — чудесная страна

Всем хорош юго-восток, правда, с экологией не очень повезло: нефтеперерабатывающий завод, неудачная роза ветров и тому подобные «прелести». Но время идет, и ситуация меняется в лучшую сторону: начался вывод промышленных предприятий с территории округа. Прокладывают дороги, осваивают новые площадки, активно строят жилье. Самый яркий пример — Марьино, которое стало, судя по всему, последним районом поистине массовой застройки в черте города. Сегодня на юго-востоке столицы новые квартиры продают в 15 панельных и 11 монолитных домах.
Минимальная цена, по которой можно купить 1 кв. м в ЮВАО ($1000), — в Жулебине, в монолитном доме на улице Привольной. Максимальная цена предложения ($1620) — в панельном доме серии П-44Т по адресу: улица Авиамоторная, вл. 4.
В январе средняя цена 1 кв. м в монолитном доме составляла $1163, в июне цена поднялась до $1241, рост произошел на $78, или 7%.
Сегодня цены за «квадрат» в монолитных домах колеблются от $1000 в Жулебине до $1500 на улице Зеленодольской.
Зато по динамике роста цен на панельное жилье ЮВАО занимает первое место — $248, или 24%. Если в январе средняя цена по округу ($1052) была самой низкой в городе, то в июне средняя цена ($1300) уже достигла средней цены по Москве. Цены за 1 кв. м в панельных домах сегодня колеблются в диапазоне от $1035 в мкр. 39 Люблина до $1620 на Авиамоторной. Наибольший рост продемонстрировали квартиры в Новых Кузьминках, кв. 114, — с $1143 за 1 кв. м в январе цена выросла до $1525 в июне, прирост составил $382, или 30%. Спрос на новостройки ЮВАО остается высоким, скорее всего, из-за относительной дешевизны строящегося здесь жилья.

Южный ветер, дальний путь...

Южный округ по уровню цен на новостройки относится к «середнячкам». Бурным строительством округ похвастаться не может: здесь возводится всего 29 объектов (меньше только в СВАО — 24), но по количеству возводимых панельных домов (21) занимает второе место в городе. Также в ЮАО строятся два кирпичных и 11 монолитных домов. Минимальная цена, по которой можно купить 1 кв. м, — $1100 — в монолитном доме на проспекте Андропова, вл. 42–46. Максимальная цена предложения ($1650) — в кирпичном доме на Кленовом бульваре, вл. 13.
Уверенным лидером по цене за 1 кв. м в округе являются новостройки из кирпича. Цена на них практически не претерпела изменения за полгода: в январе она составляла $1446, а в июне доросла лишь до $1484, прирост составил $38, или 3%, и является самым низким по городу. Вероятно, продавцы выставили объекты по максимально высокой цене и довольствовались медленными продажами.
Стоимость квадратных метров в монолитных и панельных новостройках демонстрировала стабильный рост, «панели» активнее росли с января по апрель, а монолитные — с февраля по май.
Динамика роста средних цен выглядит следующим образом: в январе средняя цена 1 кв. м в монолитных домах составляла $1179, в июне — $1352, прирост — $173, или 15%. Для панельных домов: январь — $1143, июнь — $1298, прирост — $155, или 14%.
Сегодня цены «квадрата» в монолитных домах округа колеблются от $1100 на проспекте Андропова до $1530 в доме на Веселой улице. Самый активный прирост за полгода показали цены за 1 кв. м в доме по улице Веселой ($330): $1530 в июне против $1200 в январе.
Квадратный метр в панельном доме Южного округа можно купить по цене от $1100 в доме на Варшавском шоссе, вл. 162, до $1580 в доме на улице Высокой, что находится недалеко от станции метро «Коломенская». Наибольший рост в этом сегменте продемонстировали квартиры в мкр. 17 Южного Чертанова, где за полгода цена выросла на 26%: с $950 за 1 кв. м в январе до $1200 в июне.

Предварительные итоги

Завершая обзор цен на московские новостройки, подведем общие итоги. Недвижимость в столице продолжает планомерно расти в цене. Специалисты называют следующие цифры: 1 кв. м в монолитных домах за полгода вырос на 16%, в панельных — на 19%. Причины роста цен остались прежними: спрос на жилье, подкрепляемый ростом доходов населения, приток в Москву платежеспособных покупателей из других регионов. Из числа новых факторов можно назвать нестабильность фондового рынка, как следствие, люди покупают недвижимость с целью инвестировать средства в более надежные активы, то есть попросту сберечь. Вот уж воистину: мой дом — моя крепость.

Сергей Лядов
Пресс-секретарь компании «Сити-ХХI век»:
— В первой половине этого года опережающими темпами дорожала жилая недвижимость в Восточном и Юго-Западном округах столицы. Что касается типов домов, то особенно быстро росли цены на панельные новостройки. Поэтому постепенное сокращение их предложения в Москве, связанное с завершением массового строительства в Жулебине, Бутове, Марьине, Митине, приводит к повышению спроса на аналогичное жилье в Подмосковье.
Стоит отметить и повышение количества покупателей, приобретающих квартиры с целью перепродажи. Их интересуют двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры в домах, которые имеют потенциал роста цен. Прежде всего, это монолитно-кирпичные жилые комплексы с интересным проектным решением квартир и необходимой инфраструктурой (огороженная территория, охрана, подземный паркинг, предприятия торговли и бытового обслуживания, физкультурно-оздоровительный центр и т. д.) в районах с благоприятной розой ветров (СЗАО, ЗАО, ЮЗАО). Парк, пруд или река поблизости — дополнительный залог будущего увеличения стоимости жилья. Точно выявить количество инвестиционных покупок не представляется возможным. Клиенты зачастую не хотят указывать истинных причин приобретения недвижимости.
В качестве прогноза можно высказать предположение, что если макроэкономическая ситуация в России не будет ухудшаться, рост стоимости жилья в новостройках продолжится и во второй половине этого года.

Дмитрий Попов
Руководитель аналитического центра компании «Домострой»:
— В апреле-июне 2004 года многие компании столкнулись со снижением темпов продаж (по сравнению с аналогичным периодом 2003 года). Сложившаяся ситуация связана с целым рядом причин. Спрос и предложение в Москве и Подмосковье в марте-мае 2004 года подошли к точке равновесия. Это обусловлено интенсивным ростом цен, существенно опережающим рост накоплений в последние годы. Под давлением высоких цен сократился платежеспособный спрос, что и определило снижение темпов продаж.
Помимо этого наблюдается переизбыток предложения по отдельным крупным проектам, тогда как спрос был в значительной степени реализован в первые полгода продаж. Есть и ряд других тенденций. Так, часть платежеспособных покупателей занимает выжидательную позицию. Это вызвано повышенным вниманием государственного аппарата к вопросам регулирования рынка недвижимости, созданием системы доступного жилья, снижения цен. Другая часть желающих купить квартиру вынуждены из-за постоянного роста цен откладывать покупку квартиры. Как только рост цен замедлится или остановится, этот «отложенный» спрос выйдет на рынок.
Можно выделить несколько следствий сложившейся ситуации. Темпы продаж будут оставаться на существенно более низком уровне, чем в период активного ценового роста до начала 2004 года. Рост спроса (и темпов продаж) можно ожидать осенью 2004 года. Это будет обусловлено окончанием сезона отпусков, а также полугодовым периодом накоплений тех, кто сейчас «докапливает» недостающую сумму на покупку квартиры. Продажи будут распределены по стадиям строительства домов более равномерно. Ситуаций, когда 50% квартир продается до начала монтажа дома, будет все меньше.
Среди других тенденций можно отметить, что в сегменте бизнес-класса возможен кризис переизбытка предложения на фоне низкого качества строительства. Но большей части объектов точечной застройки (при разумных планировках, ценообразовании и соответствующем своему классу расположении) кризисные явления не коснутся.
Ситуация стабильности цен и низких темпов продаж — явление кратковременное. При бескризисной ситуации объем накоплений населения растет существенно быстрее, чем увеличиваются объемы строительства (по эконом-классу в Москве рост накоплений и спроса вообще происходит на фоне снижения доли строящегося жилья эконом-класса). На эту динамику будет накладываться рост объемов ипотечного кредитования, в конечном счете, по нашей оценке, цены продолжат расти уже осенью этого года.

Лада ФИШЕР, фото Игоря ПОРХОМОВСКОГО

Источник: m-2.ru

Опубликовано на Restko.ru: Цены на новостройки растут на 3% в месяц

По всем вопросам и предложениям связаться с авторами рассылки можно по электронной почте adv@restko.ru