Все самое необходимое о Недвижимости. Аналитика

Обзор цен на новостройки. В ЦАО самые высокие цены на новостройки

Обзор цен за 1 кв.м. в новостройках

Закончилось первое полугодие. Самое время подвести промежуточные итоги и попытаться разобраться, что произошло на рынке московских новостроек с прошлого года, сбылись ли прогнозы бурного роста цен, как будет развиваться ценовая ситуация дальше и чего ждать от рынка? На эти и другие вопросы мы постараемся ответить исходя из анализа динамики цен на строящиеся в Москве дома. В основу ценовой статистики легли данные из базы новостроек газеты М2, которая позволяет в еженедельном режиме отслеживать изменения цен на каждый строящийся дом. В этом номере будет оцениваться ценовая ситуация в Центральном, Юго-Западном, Западном и Северо-Западном административных округах Москвы, выбор которых был обусловлен схожестью происходящих в них ценовых изменений, большими объемами строительства и возможностью причисления квартир в этих московских районах к некоему сектору «дорогого» жилья.

Всем известно, что земля начинается с Кремля

По уже сложившейся традиции обзор московского рынка новостроек начнем с Центрального округа, в котором ценовая политика застройщиков и продавцов коренным образом отличается от стратегий в других районах Москвы.
Главное отличие новостроек ЦАО — самые высокие цены в городе , что совершенно не удивительно, поскольку строящиеся дома расположены на самой дорогой и престижной московской земле. Минимальная цена, за которую сегодня можно приобрести квартиру в новостройке в ЦАО, составляет $1920 за 1 кв. м в жилом комплексе «Каскад» на набережной Академика Туполева. Учитывая, что площадь самой маленькой однокомнатной квартиры в нем составляет 50 кв. м, можно утверждать, что приобретение в центре самого дешевого варианта в новостройке обойдется в $96 тыс.
Лидером на рынке новостроек в ЦАО (по данным базы новостроек М2) по цене за «квадрат» является дом в Сеченовском переулке, неподалеку от метро «Кропоткинская», — $10 056. Выставленная на продажу трехкомнатная квартира площадью 179 кв. м обойдется владельцу в $1 800 024. Конечно, сегодня в Москве есть квартиры и с гораздо более высокой (до $20 тыс. за 1 кв. м) заявленной стоимостью и больших размеров, однако это уже рынок действительно элитных квартир, развивающийся по несколько иным законам.
Если рассмотреть динамику изменения цен с января по середину июня, то Центральный округ продемонстрировал самый большой прирост средней цены за 1 кв. м в городе как в кирпичных ($1274), так и в монолитных домах ($828). В январе средняя цена 1 кв. м в кирпичном доме составляла $3510, а в июне — уже $4784, в монолитном в начале года — $3788, а сегодня — $4616. Столь стремительный рост не удивителен, так как жилье в центре пользовалось и продолжает пользоваться наиболее устойчивым спросом при достаточно ограниченном предложении.
В качестве одной из главных особенностей центра можно выделить и практически полное отсутствие панельных новостроек. Последние из имевшихся в базе М2 квартир в панельном доме на Рубцовской набережной проданы, цена на них стабильно держалась с января по май на уровне $1780 за 1 кв. м.
Цены на кирпичные дома в ЦАО сегодня колеблются от $2 тыс. за 1 кв. м в Протопоповском переулке рядом с метро «Проспект Мира» до $8 тыс. за 1 кв. м в Палашевском и Козихинском переулках в районе Тверской и Маяковской, а на монолитные и монолитно-кирпичные — от $1920 за 1 кв. м в доме на набережной Академика Туполева до $10 тыс. в районе Остоженки-Пречистенки.
По количеству строящихся объектов (67) Центральный округ занимает третье место в городе, уступая только Западному и Северо-Западному округам. В настоящее время в ЦАО строится и реализуется 55 монолитных и 12 кирпичных домов.

На Западном фронте без перемен

Западный округ является абсолютным лидером по количеству строящегося жилья, по праву относясь к разряду самых популярных и удобных для жителей и перспективных для застройщиков районов. Сегодня в ЗАО возводится 102 жилых дома — 71 монолитный и 31 панельный.
Минимальная цена за 1 кв. м в Западном округе составляет $1 тыс. в панельном доме на Большой Очаковской улице (неподалеку от этого объекта есть дом по цене $870 за «квадрат», но смущает загадочная схема финансирования строительства, поэтому он вряд ли является показателем даже минимального уровня цен). За право стать владельцем квартиры в панельном доме в Очакове нужно выложить от $45 тыс. до $94 тыс. в зависимости от площади.
Максимальная цена за «квадрат» составляет $6370 в доме по адресу: Кутузовский проспект, вл. 11. Трехкомнатная квартира площадью 140 кв. м обойдется владельцу в $891 800, а пятикомнатная площадью 266 кв. м — в $1 694 420.
По темпам роста средней цены 1 кв. м в монолитных домах Западный округ занимает второе место в городе, прирост за полгода составил $447, или 26%. Средняя цена «квадрата» в январе составляла $1740, а в июне — $2187. Если сравнить стоимость 1 кв. м в одном и том же монолитном доме в январе и в июне, то наибольший рост демонстрируют строящиеся дома в Крылатском: в некоторых из них за полгода «квадрат» подорожал на $600–800.
В то же время средняя цена за 1 кв. м в панельных домах в целом по округу изменилась всего лишь на $30. Возможно, это связано с тем, что застройщики играли на опережение и уже в январе серьезно завысили цены за 1 кв. м в «панелях» округа. Это и обусловило низкий потенциал их роста на протяжении истекшего полугодия 2004 года. При этом, как известно, из любого правила есть свои исключения — некоторые объекты как раз демонстрировали стабильно высокий рост цены. К примеру, квартиры в доме на улице Наташи Ковшовой (кв. 4) за полгода выросли в цене в полтора раза — от $970 за 1 кв. м в январе до $1475 в июне. Сегодня средняя цена 1 кв. м в панельном доме в ЗАО составляет $1319.

Лети-лети, лепесток, через Запад на Юго-Запад

На юго-западе столицы новостройки представлены во всех трех сегментах строительства, сегодня здесь возводят и реализуют квартиры в 16 панельных, 4 кирпичных и 27 монолитных домах. Этот район также традиционно является престижным и благоприятным для жизни.
Минимальная цена, по которой можно купить 1 кв. м, — $1120. Однокомнатная квартира, предлагаемая по этой цене, расположена в мкр. 4а в Южном Бутове в монолитно-кирпичном доме и обойдется покупателю в $50 400. Максимальная цена предложения — $5600 за 1 кв. м в жилом комплексе Green Hills на Андреевской набережной. В продаже, правда, остались только четырехкомнатные квартиры площадью 309 кв. м с заявляемой стоимостью $1 730 400.
В целом же Юго-Западный округ занимает третье место в столице по динамике роста цен на монолитное жилье. С января по июнь абсолютный прирост стоимости составил $364. В январе средняя цена за 1 кв. м в монолитном доме составляла $1590, а в июне — уже $1954. Сегодня цены за «квадрат» колеблются от $1120 в Южном Бутове до $5600 в уже упомянутом Green Hills. Самый большой прирост цены за полгода продемонстрировали квартиры в доме на Азовской улице: он составил $750.
Ситуацию в секторе кирпичных и панельных домов можно охарактеризовать как стабильную, за полгода не наблюдалось какого-либо бурного или скачкообразного роста цены предложения. Вполне возможно, что это связано с не очень большим количеством предложений и взвешенной ценовой политикой застройщиков.
Средняя цена за 1 кв. м в кирпичных домах на юго-западе столицы выросла за 6 месяцев на $148, т. е. с $1357 в январе до $1505 в июне. Стоимость 1 кв. м в основном колеблется в ценовом диапазоне от $1162 до 1800.
Средняя цена за «квадрат» в панельном доме росла примерно такими же темпами. Прирост за полгода составил $123. Сегодня 1 кв. м в «панели» можно купить в диапазоне от $1197 в Южном Бутове до $1873 в Новых Черемушках. Средняя цена по округу составляет $1431 и является самой высокой по городу. Наибольший рост в этом сегменте продемонстрировали квартиры в д. 14а в кв. 7–8 Новых Черемушек: за полгода цена в нем выросла на 28% — с $1460 в январе до $1873 в июне.

Прогулки по Северо-Западу

Северо-Запад продолжает активно расти. Большое строительство ведется и в Куркине, и в обжитых районах округа. СЗАО занимает второе место после ЗАО по количеству возводимых объектов (95), а по числу монолитных сооружений (84) Северо-Запад — абсолютный лидер.
Минимальная цена, по которой можно купить 1 кв. м, составляет $890 в монолитно-кирпичном доме в 9 мкр. Куркина. Максимальная цена предложения — $2550 в доме «Северная звезда» на улице Расплетина.
Стоимость 1 кв. м и в панельных, и в монолитных домах округа в первом полугодии стабильно росла — $148 и 104 соответственно. В январе средняя цена за 1 кв. м в монолитном доме составляла $1135, а в июне — $1239. Самый большой прирост цены «квадрата» за полгода произошел в доме на улице Расплетина — $550, где в январе цена составляла $2 тыс., а в июне — $2550.
В панельных домах средняя цена за 1 кв. м в январе составляла $1087, а в середине июня — $1155: она была и остается самой низкой средней ценой по Москве. Сегодня в округе квартиру в панельном доме можно купить в диапазоне от $1150 в Митинодо $1400 за «квадрат» в Северном Тушино. Максимальный прирост цены 1 кв. м был отмечен в доме на улице Героев Панфиловцев, вл. 20, — за полгода на $100.

Андрей Паньковский
Первый заместитель генерального директора ОАО «ДСК-1» по экономической политике:
— К сожалению, сложилось общественное мнение, что в повышении цен на недвижимость виноваты застройщики. Мне кажется, что люди не владеют полной информацией по данному вопросу. Они думают, что все в руках строителей: архитектура, формирование облика города и, конечно, цена.
Однако это далеко не так, если не сказать, что это вообще не соответствует действительности. Строители являются всего лишь исполнителями тех решений, которые принимают архитекторы, градостроители и городские экономические службы. Сколько детских садов, школ должен будет проинвестировать застройщик — такая и будет в результате стоимость 1 кв. м. Инвестиционная стоимость строительства напрямую зависит от количества объектов соцкультбыта и сложности инженерного обеспечения дома. Вторая составляющая — это непосредственно себестоимость строительства, которая неуклонно растет.
Кроме того, некоторые наши поставщики поставляют материалы с импортными составляющими. Как только курс доллара пошел вниз, а евро — вверх, сразу увеличилась стоимость импорта, так как материалы оплачиваются в евро. Таким образом, тенденции на уменьшение цен сегодня, к сожалению, нет.
С учетом всего вышесказанного он составит 20–25% по всему рынку в целом, причем удорожание 1 кв. м на наши дома серии П-44Т можно прогнозировать также в этих пределах.

Наталья Сотникова
Начальник отдела маркетинга компании «Комстрин»:
— В принципе ничего экстраординарного на рынке не происходит. Рынок развивается по объективным причинам. Цены растут, спрос не уменьшается. Большинство квартир в новостройках реализуется на этапе строительства, в относительно недорогом сегменте продажи начинаются в момент «выхода на стройку» — установки забора вокруг площадки. К моменту сдачи дома госкомиссии свободны не более 10–15% квартир. Конечно, квартиру на нулевом этапе можно купить дешевле — это означает, что спрос не удовлетворен.
Говорить о стабилизации спроса можно будет тогда, когда будут покупать квартиры в построенных домах, сейчас уже активно продаются новостройки со сроком сдачи 2005–2006 годы. Психологический фактор ожидания, что цены снизятся, только порождает отложенный спрос. Развитие ипотеки увеличит доступность жилья, то есть спрос еще вырастет. Почему растут цены? Причины все те же: есть платежеспособный спрос; растет благосостояние, несмотря на некоторое замедление его темпов (по словам Германа Грефа); экономическая ситуация достаточно стабильна; значительная часть дополнительных (из-за высоких цен на нефть) нефтедолларов продолжает перетекать на рынок недвижимости, в первую очередь — столичный, недвижимость по-прежнему остается наиболее надежным финансовым инструментом. При этом себестоимость строительства постоянно растет: здесь и монополизм административного ресурса, ограничивающий доступ к земельным участкам под строительство, особенно в Москве, и постоянное удорожание земли (по некоторым данным, на 10% за первые три месяца года — вот вам и 3% в месяц к росту цены на новостройки!), и городские «социальные» обременения, и рост стоимости стройматериалов.
У некоторого нагнетания нервозности вокруг растущих цен и «пузырей» на рынке недвижимости, на мой взгляд, причины скорее субъективные, чем объективные: уже майские комментарии ситуации на рынке были спокойнее, чем, скажем, мартовские.
Ожидать прекращения роста цены на жилье или даже ее снижения в ближайшие год-два не приходится. Все осторожно сходятся во мнении, что возможно снижение темпов роста, но пока свои «законные» 3% ежемесячных рынок «отъедает».

Оксана Каарма
Заместитель директора управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:
— С начала года цены на новостройки росли достаточно активно. В первом квартале 2004 года это было связано с тем, что высокий спрос, существовавший в прошлом году, сохранялся. Количество обращений было примерно на том же уровне, что и весь прошлый год. Цены росли динамично, по некоторым объектам в течение первого квартала рост цен составлял 5–7%, а порой и 10% в месяц.
В первом квартале наиболее активно росли цены на жилье бизнес-класса. Это связано с тем, что цены на панельное жилье колоссальными темпами росли в прошлом году и, вероятно, достигли определенного пика, а у жилья бизнес-класса был реальный потенциал роста, который сохраняется и сегодня. Особенно по новым объектам, которые только начинают строиться или строились в первом полугодии. Это товар, который полностью отвечает потребностям покупателя. Такое жилье строится в центре Москвы, на западе, юго-западе, севере.
Начиная с середины марта объем обращений — звонки, просмотры квартир — упал примерно на 20–25%, как следствие, замедлились темпы продаж. Это может быть обусловлено несколькими факторами: в предыдущий период цены росли очень интенсивно и потребители не успевали за такой высокой ценой предложения, потенциальным покупателям пришлось взять тайм-аут, чтобы накопить недостающие средства, принять решение о покупке квартиры меньшей площади или найти более дешевый вариант.
Другой фактор — начавшиеся в апреле разговоры о приближении времени «доступного жилья», о вероятном снижении цен в связи с изменением государственной политики в области обеспечения условий для приобретения гражданами недвижимости по доступным ценам. Таким образом, сейчас сложилась ситуация, когда люди сидят и ждут падения цен.
Я бы не взялась делать никакие прогнозы о дальнейшем сценарии поведения цен на новое жилье. Если отбросить ситуацию, сложившуюся в банковском секторе, то цены должны бы стабильно расти нормальными для них темпами, покрывающими инфляцию, на 1–1,5% в месяц, т. е. темпами, которые прогнозировались аналитиками в начале года, — 20–25% за год. И такие тенденции были. Но положение, сложившееся на сегодня в сфере банковских услуг, затрудняет какое-либо прогнозирование, так как ситуация может развиваться совершенно разными путями. Цены на какой-то момент могут краткосрочно упасть, а затем взлететь еще выше. В случае возникновения банковского кризиса люди кинутся вытаскивать свои средства из банков, и те, кому повезет, захотят вложить их в недвижимость. И тогда можно ожидать нового витка роста цен.

Сергей Лядов
Пресс-секретарь компании «Сити-ХХI век»:
— На рынке столичной недвижимости спрос по-прежнему превышает предложение. Значительная часть квартир раскупается еще на стадии нулевого цикла строительства дома. Влияют на это несколько факторов. Увеличилась, и существенно, доля жилья, которая строится в рамках городских и социальных программ и которая не поступает в свободную продажу. Нестабильная ситуация с курсом американского доллара и падение фондового рынка делают недвижимость одним из самых надежных и доходных инструментов, что вынуждает людей переводить свои активы в «квадратные метры». Кроме того, рост числа банков-операторов, работающих в сфере ипотечного кредитования, только «подогревает» рынок.
Во многом высокий спрос и определяет увеличение цен на недвижимость. Например, средневзвешенная цена 1 кв. м жилья в 11-м микрорайоне Куркина, строительство которого инвестирует компания «Сити-XXI век», с начала года повысилась на 13% — с $980 до $1110. В жилом комплексе бизнес-класса «Лазурный блюз» в Строгине рост цены составил 12%. Если в январе 1 кв. м жилья в нем стоил $1380, то сегодня уже более $1540.

Лада ФИШЕР, фото Игоря ПОРХОМОВСКОГО

Источник:  m-2.ru

Опубликовано на Restko.ru: Обзор цен на новостройки. В ЦАО самые высокие цены на новостройки