Все самое необходимое о Недвижимости. Материалы.

Перспективы обязательного страхования жилья

Уже мало кто сомневается, что обязательное страхование жилья (ОСЖ) будет введено в России в 2004-м, в крайнем случае — в начале 2005 года. Откуда такая уверенность? Ответ прост: идея принадлежит Госстрою РФ, который если уж придумает амбициозный проект, то отступать от него не станет. О чем глава этого ведомства Николай Кошман со свойственной ему решимостью заявляет при всяком удобном случае.

Госстрою явно не дают покоя первые финансовые результаты обязательного страхования автогражданской ответственности. По мнению председателя Госстроя, если ОСАГО приносит высокие сборы, значит, у населения «деньги есть». Вот так, открытым текстом. В Госстрое уже сейчас планируют на первом этапе в обязательном порядке застраховать все новое жилье (индивидуальное, муниципальное, региональное и федеральное), а затем — и весь остальной жилой фонд.

Беспокойные сердца

Инициаторы проекта обязательного страхования жильяпытаются убедить, что средний размер страховки составит незначительную сумму и не станет проблемой для любого жителя России. Кроме того, в защиту проекта приводится довод о том, что малоимущие слои населения получают субсидии на оплату коммунальных услуг, в которые якобы и будет включена стоимость страховки. Таким образом, если квартплата вместе со страховкой в сумме превысят 22% общего дохода семьи, то эти дотации будут выделять из федерального или регионального бюджета.
Николай Кошман, похоже, в это искренне верит, заявляя, что необходимо лишь убедить людей в необходимости того, чтобы каждый жилой объект был застрахован.
Любопытно, что идею обязательного страхования жилья лоббирует не только Госстрой, но и МЧС. Заместитель Сергея Шойгу Юрий Воробьев заявил: «Страхование в России играет крайне малую роль. И это показало наводнение в Якутии в 2001 году и на юге России в 2002 году. Тогда возмещение ущерба со стороны страховых компаний составило всего 2–3% суммарного ущерба, хотя в развитых странах такие выплаты достигают 80%». Напомним, что ущерб только от наводнения на юге России в 2002 году составил более 15 млрд руб., и из-за этого государству пришлось приостановить финансирование ряда государственных программ.
Понять чиновников Госстроя и МЧС можно, но не стоит забывать и о том, что в настоящий момент обязательное страхование жилья противоречит действующему Гражданскому кодексу, который запрещает заставлять граждан страховать свое имущество. Кроме того, жилье — это собственность человека, и, согласно Конституции, этой собственностью он волен распоряжаться: продать, подарить и даже просто уничтожить, желательно не причиняя при этом вреда окружающим. Поэтому юристы в один голос заявляют: обязать человека страховать имущество помимо его воли — значит ограничить его свободу распоряжаться своей собственностью.

Зачем нам обязательное страхование жилья?

Возникает вопрос, почему страхование жилья в России должно быть обязательным, а не добровольным, как во всех развитых странах мира?
Известно, что в Западной Европе каждый гражданин тратит на различные страховки примерно $3000–3500 в год. У нас в стране нет ни такого уровня доходов населения, ни традиций страхования собственного жилища. Сегодня в стране в целом застраховано едва ли 2% жилищного фонда.
С традиционной «заботой о благе народа» чиновники предлагают в целях повышения общей «страховой культуры населения» начать с обязательного страхования, а затем по мере повышения этой самой «культуры» постепенно перейти к страхованию добровольному.
Ведущие компании-страховщики по-разному относятся к идее обязательного страхования жилья. Одни считают эту идею еще «сырой», другие видят серьезную проблему в страховании ветхого жилья (а оно составляет более 22 млн кв. м), третьи требуют сначала детально проработать технологии и т. д. и т. п.
Кроме того, высказывается опасение, что введение обязательного страхования жилья приведет к тому, что весь дешевый сегмент рынка страхования недвижимости перейдет под «крышу» обязательного страхования. Как следствие, рынок добровольного страхования жилья существенно сократится, так как большую часть клиентов устроит размер покрытия, предлагаемого в рамках обязательного страхования жилья. При этом лишь полноценное страхование недвижимости с высокими страховыми суммами, рассчитанными на полную компенсацию ущерба, нанесенного дорогим строениям (доля такового, как мы понимаем, невелика), не претерпит существенных изменений.

Конкуренты или партнеры?

Уже есть опыт ОСАГО, когда автовладельцев, имеющих добровольную страховку, заставили приобретать еще и ненужную им обязательную. Нетрудно предположить, что и внедрение ОСЖ может привести к ущемлению прав владельцев квартир, желающих иметь страховой полис на реальную стоимость и от реальных рисков.

Юристы в один голос заявляют: обязать человека страховать имущество помимо его воли — значит ограничить его свободу распоряжаться своей собственностью.

По своему статусу обязательное страхование жилья может обеспечить лишь узкую страховую защиту, ориентированную на стандартную планировку и внутреннюю отделку жилья. Вместе с тем страховые компании, в большинстве своем ориентированные на преимущества комплексной страховой защиты (как и в случае с автомобилями), будут стремиться к заключению полноценных договоров добровольного страхования. Поэтому говорить о замещении или поглощении рынка добровольного страхования жилья рынком ОСЖ не совсем верно.
Вывод напрашивается сам собой. С одной стороны, введение программы обязательного страхования жилья могло бы вовлечь в страхование самые широкие слои населения и создать систему дополнительных социальных гарантий на случай повреждения или утраты жилья. С другой стороны, создание системы ОСЖ неумолимо столкнется с большим количеством социальных и жилищно-коммунальных проблем, а следовательно, и с активным противодействием населения.

Сложности оценки

Главный вопрос, без решения которого не сможет существовать ОСЖ: как проводить оценку квартиры? В Госстрое настаивают, что оценку нужно проводить по рыночной стоимости жилья и именно от этой цифры начислять процент по страховым выплатам. В проекте закона, уже подготовленном Госстроем для внесения в Думу, страховую сумму предлагают установить вполовину «от остаточной восстановительной стоимости на начало календарного года». На практике это будет выглядеть так: если квартира стоит $40 тыс., то страховая сумма составит $20 тыс. От нее и будет назначаться размер страхового взноса.
Величина тарифа пока не определена, ее установит правительство специальным постановлением. Однако уже имеются данные, что это будет порядка 0,3–0,6% в год. Верхняя планка будет применяться для старых домов (например, для домов с деревянными перекрытиями и «хрущевок»), а также для дач. Нижняя планка — для современных монолитных, кирпичных домов, а также загородных коттеджей.
Вроде бы все правильно: вероятность пожара или прорыва труб в новых домах меньше, чем в старых. Но на деле и за шикарную квартиру в центре Москвы, и за типовую в панельном доме на окраине города придется платить примерно одинаковый взнос.
Подсчеты показывают, что за среднюю «двушку» (при ее рыночной стоимости $50 тыс. минус половина ее цены, согласно законопроекту) придется ежегодно выкладывать не менее $100–120.
Понятно, что подобные цифры, а равно и вся идея обязательного страхования жилья у большинства населения пока не вызывают особого энтузиазма. Что интересно, не горят особым желанием (во всяком случае на словах) заниматься ОСЖ и большинство страховых компаний. Первые сомневаются в собственной выгоде от принудительного вложения средств в страхование недвижимости. Вторые еще не «оправились» после ОСАГО.

Конечная цель

Так для чего все же затевается вся эта свистопляска?
По мнению специалистов, законопроект, подготовленный Госстроем, будет эффективно работать только в том случае, если будет четко прописан механизм его реализации. Пока же неясно, как чиновники собираются следить за тем, заключают ли граждане договоры страхования жилья. Сейчас можно реально проконтролировать только новоселов. Им, например, просто не выдадут документы на квартиру, пока они не застрахуют свою жилплощадь. То есть опять репрессивные меры. С теми, кто владеет жильем давно, такой вариант не пройдет. Остается лишь действовать методом убеждения, но практика показывает, что таким образом заставить население тратиться на страхование своего жилья вряд ли удастся.
Тем не менее большинство опрошенных экспертов не сомневаются, что обязательное страхование жилья скоро станет нашей действительностью.

СЕРГЕЙ НЕЧАЕВ, рисунок ИГОРЯ ДЕМИХОВА

Олег Самойлов
Заместитель директора управления вторичного рынка по качеству и технологиям компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:
— Не думаю, что введение ОСЖ произойдет в этом году. В первой половине года ввести просто не успеют, а во второй половине, после выборов, у власти много времени уйдет на решение организационных вопросов. Да и пример ОСАГО известен: оно не очень-то добавило популярности власти.
С точки зрения риэлторской компании этот закон может быть скорее во благо, чем во вред. Если, конечно, он начнет реально и эффективно работать. С введением ОСЖ физические повреждения имущества будут хоть как-то защищены.
В принципе это правовой нонсенс, ведь страхование — дело добровольное. При этом жилье не является предметом повышенной опасности, как автомобиль. Но в ситуации, когда в стране практически нет цивилизованных законов, ОСЖ на какое-то время может стать одним из инструментов разрешения имущественных споров. В дальнейшем, по мере развития цивилизации, надобность в нем отпадет.

Сергей Иванов
Начальник отдела ипотечного страхования ООО «Группа Ренессанс Страхование»:
— Обязательное страхование в масштабах государства — неплохая, разумная и полезная идея. Ситуация с обязательным страхованием жилья необычна тем, что страхование недвижимого имущества гораздо шире и сложнее, чем обязательное страхование автогражданской ответственности. Пример с ОСАГО показателен. Закон об ОСАГО принят, действует, однако периодически возникающие споры в Думе о его правомочности, неоправданно высокие и негибкие тарифы, несовершенство системы урегулирования убытков говорят о том, что, к сожалению, в нашем государстве, как всегда — при неплохой идее — посредственная реализация. В связи с этим можно предположить, что с обязательным страхованием жилья картина будет намного сложнее.
«Группа Ренессанс Страхование» наряду с другими страховщиками участвует в рабочей группе по разработке закона об обязательном страховании жилья. Много вопросов требуют ответа. Самый главный — что будет являться объектом страхования? Будут ли страховаться только конструктивные элементы жилья или отделка тоже, будет ли страховаться гражданская ответственность при перепланировках и просто при эксплуатации жилья? Что будет подразумеваться под жильем в данном случае? С квартирой — ясно, но, например, дом, коттедж? Кто будет платить за страхование: собственник квартиры, наниматель, пользователь-арендатор? Как будет определяться страховая сумма, каковы будут тарифы? Как будет происходить урегулирование убытков, принимая во внимание хотя бы тот факт, что иногда просто невозможно добиться от организации, эксплуатирующей здание, вразумительного документа, подтверждающего факт убытка. За чей счет будут страховаться общие площади в кондоминиумах?
На эти и очень многие вопросы ответов сейчас не существует, поскольку страхование недвижимости включает очень много факторов, от которых зависит степень риска. Набор рисков также может быть разным: начиная с того, есть ли в доме газ, деревянные перекрытия и каково состояние дома в целом. Обязательность страхования подразумевает некую стандартизацию подхода и относительную простоту. В случае с недвижимостью этим критериям противостоит такая категория, как индивидуальность. Задача не из легких. Ее качественное решение будет зависеть прежде всего от профессионализма страховщиков и от адекватного отношения со стороны власти, участия общества в целом.

Игорь Александров
Начальник отдела маркетинга департамента комплексного страхования ОСАО «Ингосстрах»:
— Во-первых, возникают сомнения в реальности реализации самого проекта введения обязательного страхования жилья (ОСЖ), так как никто не может обязать граждан или организации страховать свое личное имущество. А изменения в Гражданском кодексе создадут прецедент. Так что в данной ситуации, как и в вопросе о функционировании закона об ОСАГО, речь может идти только о страховании ответственности перед третьими лицами.
Во-вторых, не очень понятно, как рассчитать адекватный страховой тариф на ОСЖ, поскольку существуют явно разные зоны риска и стоимость страхования, например, в Москве и в Дагестане или в Якутии будут существенно отличаться. Тарифы в ряде регионов должны быть явно более высокими по отношению к другим просто в силу географических особенностей того или иного региона.
Возникает вопрос и о том, как реально будет функционировать сам механизм закона, если, к примеру, человек не будет платить за страховку.
И в-третьих, введение обязательного страхования жилья потребует от компаний значительных инвестиций, а затраты на введение данного закона несопоставимы с затратами страховых компаний на реализацию закона об ОСАГО.

Иван Куприянов
Юрист М2:
— С одной стороны, если квартира застрахована, можно не опасаться потопов и пожаров. С другой стороны, Гражданский кодекс предусматривает свободу договора. Это значит, что любой гражданин или организация могут заключить договор. Могут, но не обязаны.
Госстрой хочет заставить граждан заключать договор страхования на каждую отдельную квартиру. Очевидно, ему удастся внести изменения и в действующее законодательство.
Кому выгодна инициатива Госстроя? В первую очередь — государственной казне, откуда черпаются немалые суммы на поддержание разрушающегося ЖКХ. Во вторую — страховым компаниям. Им, правда, придется включить новый вид страхования в свои лицензии, но затраты окупятся с лихвой.
Безусловно, для малоимущих слоев населения организуют льготное страхование. Вопрос лишь в том, просчитал ли кто-нибудь доходы и расходы ОСЖ?

www.restko.ru  по информации M-2.ru