ЗАО ''GRIG''.
ВСЕ, ЧТО НУЖНО ЗНАТЬ О НЕДВИЖИМОСТИ ИСПАНИИ.

 
ПОКУПКА НЕДВИЖИМОСТИ В ИСПАНИИ

РУКОВОДСТВО ПОКУПАТЕЛЯ

Пара слов к сегодняшнему выпуску. Конечно, приятно получать одну маленькую главу по интересующей теме, но в сегодняшнем выпуске их две -- маленькая и чуть подольше. Почему-то думаем, что никто не против.
Плюс каждый месяц мы публикуем новости и обзоры от профессионалов Испанского рынка недвижимости -- то, о чем неохотно говорят агентства недвижимости. Что же дает получение таких новостей? Вы раньше многих других будете в курсе свежайших испанских событий недвижимости, будете владеть всей картиной рынка и верными решениями на нем. Недавние выпуски -- за июль и за второй квартал 2007. Подписаться на новости можно прямо на сайте.

4. ПРОМОУТЕРЫ (ДЕВЕЛОПЕРЫ) НЕДВИЖИМОСТИ ИСПАНИИ

Если рынок недвижимости Испании в недавние годы был горячим, то рынок строительства был раскален добела. Высокие прибыли на растущем рынке затянули многих претендентов, и Испанские побережья наводнены сейчас промоутерами, большинство из которых – Испанские, но с растущей долей и зарубежных. Большинство – маленькие компании, с одной-двумя стройплощадками, но в прибрежных регионах, где покупают зарубежные клиенты, как правило есть большие промоутеры с крупными проектами, которые зачастую включают в себя и гольф-площадки.

Промоутеры – это люди, готовые на риск, которые объединяются вместе и финансируют строительство, в основном через банковский заем и через депозиты, внесенные покупателями на стадии строительства. Именно промоутер определяет общее качество объекта и способ преподнесения его клиентам. Агентства недвижимости могут быть (а могут и не быть) вокруг объекта, помогая покупателям вести дела с промоутером, хотя скорее часто, чем нет, агентство исчезнет, как только продажа будет совершена, а комиссия поступит в банк. Это означает, что клиентам приходится вплотную работать с промоутерами, у которых они покупают недвижимость, и то, как промоутер ведет свои дела, оказывает определяющее значение на то, насколько хорошо все сложится у покупателя.

Стандарты качества и процедур широко разнятся от девелопера к девелоперу и от региона к региону. К несчастью для зарубежных покупателей, плохо управляемые, неэтичные, жадные или просто некомпетентные девелоперы чрезмерно представлены в популярных для иностранцев областях. Очень важно сторониться такого рода промоутеров, и размер компании тут – необязательное указание на качество.

Конечно, есть много превосходных Испанских девелоперов, больших и маленьких, предлагающих новостройки в районах, привлекательных для зарубежных покупателей. Проблема лежит в различении хороших от плохих, и зарубежным покупателям приходится нелегко проводить изучение Испанских девелоперов. Людям, которые живут в Испании и говорят по-испански, гораздо легче выбирать девелоперов, чем для иностранцев, которые живут за рубежом и не говорят по-испански. Но это возможно, просто множество зарубежных покупателей не делают никаких попыток хотя бы ознакомиться с репутацией, корнями и историей промоутеров, прежде чем покупать у них. Всегда следует наводить справки о промоутере и не полагаться полностью на информацию от агентства недвижимости, у которого покупается объект.

5. ДРУГИЕ КОМПАНИИ НЕДВИЖИМОСТИ ИСПАНИИ

Что касается зарубежных покупателей, то агентства недвижимости играют ключевую роль и занимают львиную долю рынка услуг. Однако, они не единственные, кто занимается продажей недвижимости в Испании. Ниже будут рассмотрены некоторые другие компании, с которыми можно встретится, покупая недвижимость в Испании.

Интернет порталы

Интернет порталы недвижимости – это компании, которые содержат онлайновые базы данных недвижимости по объектам от множества разных агентств. За некоторую плату агентства могут включать любое количество своих объектов, а задача портала заключается в привлечении покупателей на сайт, обычно путем его хорошего раскручивания среди поисковиков. Покупатели могут видеть недвижимость на продажу и контактировать с агентствами через портал. Испанских порталов недвижимости почти невозможно избежать во время онлайн поисков недвижимости, поскольку они специализируются на занятии первых позиций поиска по большинству фраз, связанных с Испанской недвижимостью. Они – полезное средство для изучения рынка недвижимости, но они содержат много объектов с устаревшей информацией. Это происходит из-за того, что агентства недвижимости не обновляют регулярно свои объекты на портале, как и зачастую на своих вебсайтах. Следует также иметь в виду, что некоторые агентства публикуют на портале привлекательные и по хорошей цене объекты на продажу, которых у них нет, и делается это с целью получить контактную информацию потенциального покупателя.

Услуги поиска

В Испании растет число компаний, предоставляющих услуги поиска требуемой недвижимости для зарубежных покупателей. Это не агентства недвижимости и у них нет объектов недвижимости на продажу (за редким исключением). Вместо этого они ведут поиск недвижимости от имени покупателя среди ряда местных агентств недвижимости. Они формируют список подходящих объектов для покупателя, и если продажа состоится, то получают часть комиссии агентства. Они обычно берут с клиента предоплату в районе €800 для начала поисков и возмещения своих затрат в случае неудачи. Тем не менее, обычно, эти деньги возвращаются клиенту, который совершил покупку через них.

Все это подразумевает, что они имеют соглашения с местными агентствами о разделе комиссионных, поскольку без него они не смогут зарабатывать себе на жизнь. Большинство агентств ценят их услуги, потому что они приводят серьезно настроенных клиентов (только серьезно настроенные клиенты готовы делать предоплату), и согласны делить комиссию. Однако, некоторые агентства, могут не идти на сотрудничество, что может ограничивать выбор недвижимости, который компании по поиску предлагают своим клиентам. Для компаний по поиску очень важно работать со многими различными местными агентствами недвижимости, чтобы представлять ценность для своих клиентов. В противном случае, они становятся ни чем более, как дополнением к отделу продаж немногих местных агентств, но с претензией на предложение клиентам широкого выбора недвижимости от многих агентств. Также имеется риск того, агентства недвижимости просто увеличивают свою комиссию, учитывая в ней интересы компании по поиску, что поднимает стоимость для покупателей.

Компания по поиску должна детально расспросить потребности клиента и затем запустить поиск по агентствам, с которым она имеет соглашения, чтобы сформировать список объектов недвижимости для показа клиенту. Это экономит время и деньги клиента, которые в противном случае были бы потрачены на встречи с многочисленными агентствами и осмотры неподходящей недвижимости. Тем не менее, эти преимущества реализуются тогда, когда потребности клиента ясно поняты, а консультант по поиску – компетентен. Консультанты могут не понимать требований и вкусов клиента и делать очень мало для поиска на рынке. Это очень просто – объявить себя мнимым консультантом, поэтому покупатели должны наводить справки об этих компаниях, прежде пользоваться их услугами. Много иностранцев без соответствующего опыта объявили себя агентами по поиску недвижимости для зарубежных покупателей, но в действительности делают чуть больше простого знакомства покупателя с агентством недвижимости. Вероятным результатом этого будет повышенная комиссия и увеличенная цена при отсутствии реальных преимуществ. Также следует иметь в виду, что в отличие от агента покупателя, которому платит покупатель и который работает исключительно для клиента, компании по поиску получают деньги от комиссии агентства недвижимости, которые могут стимулировать их интересы, отличные от интересов их клиентов.

Агенты покупателя

Агенты покупателя оплачиваются им и работают исключительно на него. Они ведут поиск от имени своих клиентов, но в отличие от компаний по поиску, не получают никакой комиссии от агентств недвижимости и поэтому никак не ограничены соглашениями. Они также могут находить недвижимость от самих хозяев, из первых рук, что является огромным преимуществом в такой стране как Испания, где многие испанцы, особенно в сельских районах, избегают продавать через агентства недвижимости. То есть, агенты покупателя имеют доступ к более широкому выбору недвижимости, чем кто-либо еще.

Такие агенты получают вознаграждение при успешной продаже, обычно в размере 2.5% от стоимости купленной недвижимости. Также они берут предоплату в гарантию того, что клиент настроен серьезно, и для возмещения расходов, если поиски не увенчались успехом. Прозрачность и однозначность вознаграждения агента – большое преимущество для клиентов, так как во всех остальных случаях покупатель никогда не знает, какая часть уплаченной цены ушла на комиссии.

Некоторые склонны считать получаемое агентом вознаграждение как дополнительную стоимость недвижимости. Однако в действительности агент покупателя скорее понижает общую стоимость покупки, при этом значительно увеличивает шансы покупателя найти недвижимость, наиболее подходящую ему. Агенту не приходится бороться за скрытую комиссию, встроенную в цену объекта, что позволяет ему помогать клиентам выторговывать самую низкую возможную цену для этого объекта. Они также могут давать совершенно непредвзятые советы клиентам и вероятно обладают наибольшими знаниями местного рынка недвижимости, чем кто-либо еще.

В отличие от большинства компаний услуг по поиску недвижимости агенты покупателя будут осматривать все потенциально подходящие объекты, делая записи и фотографии для показа клиентам. Это экономит клиенту значительное время и деньги, гарантируя при этом проведение тщательного поиска, включая личное посещение всех потенциальных объектов. Клиент уже может осматривать отобранный список вариантов, зная, что все другие возможные объекты были проверены и исключены.

Агенты покупателя также помогают ему во всем процессе покупки и смежных вопросах. Зачастую они помогают или даже сами проводят переговоры от имени клиента и их знание рынка недвижимости является очень ценным качеством. Они также могут организовывать и проводить все практические аспекты процесса продажи и рекомендовать действительно хорошего юриста. В общем говоря, они предлагают ценное решение, которое может минимизировать расходы, риски и головную боль при покупке недвижимости в Испании. К несчастью, в Испании очень мало настоящих агентов покупателя.

Сводники

На побережьях есть множество людей, сидящих у барной стойки и пытающихся заработать как «сводники». Они входят в доверие к потенциальному покупателю и затем знакомят его с агентством недвижимости. При этом они получат часть комиссии агентства, если у клиента состоится покупка.

Сводники уверяют, что знают настоящие «надежные» агентства, куда обращается большинство людей. Но следует иметь в виду, что во многих случаях их заверения не заслуживают доверия и у них нет иного интереса, кроме как заработать максимально возможную комиссию при минимальных усилиях. Скорее всего, они порекомендуют агрессивное агентство, которое взимает высокую комиссию или увеличивает ее для выплаты своднику. Всякий, кто думает о покупке недвижимости в Испании, должен следовать рекомендациям друзей и знакомых, а не быть «познакомленным» с агентством недвижимости или девелопером каким-то незнакомцем.

 
Недвижимость Испании. Прямой инсайд от профессионалов рынка -- без купюр. Ежемесячные новости и анализ реального положения дел. Тем, кто интересуется -- читайте. Кто не интересуется -- не читайте.

ЗАО "GRIG'' также представляет каждый месяц 2 всесторонне выбранных уникальных объекта, на которые стоит обратить внимание.

(C) Mark Stucklin Spanish Property Insight (C) GRIG Corp.