Редактор еженедельного электронного журнала - Александр Галашинinfo@besh.ru

Новости

Метры уйдут в надежные руки

Муниципальная недвижимость перейдет под управление частных компаний Столичный рынок коммерческой недвижимости в ближайшие годы ждет серьезная реформа: департамент имущества Москвы передаст практически всю муниципальную нежилую недвижимость в управление частным компаниям.

Задачи проекта - повышение качества сдаваемых площадей и увеличение поступлений от арендной платы. Управляющие компании департамент обещает отбирать на конкурсах. Однако участники рынка заранее убеждены в том, что большую часть объектов все равно получит структура, подконтрольная чиновникам, которая в результате на совершенно законных основаниях будет получать комиссионные с каждой сделки по сдаче муниципальных площадей в аренду.

"В течение ближайших двух-трех лет мы рассчитываем передать более 5 млн кв. м коммерческой недвижимости в управление профессиональным управляющим компаниям",- заявил глава департамента имущества Москвы Владимир Силкин. По его словам, уже до конца этого года будет отобран ряд компаний, каждой из которых передадут в управление по 20 тыс. кв. м. Так чиновники хотят отработать систему взаимодействия с УК, чтобы затем запустить ее по всей Москве. После того как система будет отработана, каждой управляющей компании департамент имущества рассчитывает выделить по 100 тыс. кв. м площадей. Пилотными площадками для эксперимента станут Центральный, Восточный и Западный округа столицы. Как пояснил Владимир Силкин, сейчас рассматривается несколько вариантов управления недвижимостью: "Первый - передать УК те договоры, которые заканчиваются. Второй, наиболее логичный,- передать им в управление недвижимость того или иного микрорайона целиком".

При этом, как сообщили "Бизнесу" в департаменте имущества, управляющая компания, которая выиграет в конкурсе, обязана будет предоставить финансовые гарантии, например, депозит в размере полугодовой арендной платы на счете города, залог имущества, банковскую гарантию. "Если УК нарушит условия договора с правительством Москвы, чиновники вправе будут отстранить ее от работы",- говорит Владимир Силкин. Каким будет вознаграждение УК, правительство Москвы пока не решило. Силкин высказал лишь предположение, что речь может идти примерно о 10% от суммы арендных сделок за квартал. "Впрочем, размер этого вознаграждения может стать и предметом конкурсных торгов,- отметил он.- Компания, которая согласится управлять городской недвижимостью за меньший процент, при прочих равных условиях и станет победителем". Рассуждая о возможных претендентах на роль управляющих муниципальной недвижимостью, генеральный директор управляющей компании Colliers FM Марина Великорецкая считает наиболее вероятным, что, по крайней мере, частью площадей все равно будут управлять аффилированные с департаментом имущества структуры, так как "город так просто не отпустит свои ресурсы".

Тем не менее Великорецкая считает верным намерение передать муниципальную недвижимость в управление частным компаниям - такая технология на Западе уже давно применяется и хорошо себя зарекомендовала. "Если в Москве построить прозрачную схему отношений с УК, это будет выгодно и городу, и управляющим,- говорит она.- Мы с удовольствием примем участие в конкурсе, но только при условии честной борьбы". C тем, что, если проект будет грамотно реализован, успех ему гарантирован, согласна и генеральный директор УК "Инвест-лайн" Наталья Холопова. "Это интересно для многих компаний, в том числе для нас,- говорит она.- Хотя предлагаемая к управлению недвижимость имеет одну особенность: это, как правило, небольшие по площадям встроенно-пристроенные помещения. Уметь с ними обращаться - довольно редкий навык. Не секрет, что УК предпочитают большие объекты, ведь чем больше объект, тем ниже себестоимость управления им".

Принять участие в конкурсе на управление муниципальной недвижимостью готов и директор компании УЭР Андрей Шаров. "Предполагаемый уровень вознаграждения вполне адекватен, и нам было бы интересно участвовать в таком тендере. Я расцениваю это намерение властей как положительную тенденцию. Если эксплуатация находящихся на балансе города нежилых помещений хотя бы частично будет отдана частным компаниям, рынок получит мощный толчок для развития",- полагает Шаров. Окончательную версию программы управления муниципальной недвижимостью департамент имущества обещает подготовить к осени. Однако какой бы ни оказалась в итоге система отношений города с УК, с управлением недвижимостью, считает генеральный директор маркетинговой компании "Беш" Оксана Крымова, лучше других справится компания, "которая имеет опыт "возни" с большим количеством клиентов". "Поэтому,- полагает Крымова,- одним из самых серьезных претендентов на эту роль является входящая в департамент имущества Производственно-коммерческая дирекция (ПКД)".

По оценкам экспертов рынка недвижимости, ПКД сегодня работает с 20 тыс. арендаторов, а это, согласитесь, весьма серьезное конкурентное преимущество на любом конкурсе.

Внешторгбанк ищет новый офис

Готовится крупнейшая сделка на рынке коммерческой недвижимости Генеральный партнер проекта "Башня "Федерация"" - Внешторгбанк - ведет переговоры с Mirax group об аренде в башне 30 этажей. Общая площадь помещений, которые думает арендовать Внешторгбанком, может составить около 60 тыс. кв. м.

Как считают эксперты, ВТБ может и приобрести эти площади в собственность "по взаимозачету". В любом случае эта сделка станет крупнейшей в истории столичного рынка недвижимости.

О том, что Mirax group ведет переговоры с Внешторгбанком об аренде 30 этажей в здании башни "Федерация", "Бизнесу" рассказал президент компании Сергей Полонский. "Мы сегодня находимся на стадии подписания договора",- сообщил он.

В ВТБ, впрочем, не считают вопрос о переезде в "Федерацию" решенным. "Размещение ВТБ в "Федерации" является одним из возможных вариантов, однако наряду с "Москвой-Сити" в банке рассматривают еще три проекта",- заявил Дмитрий Тальников, директор второго управления по работе с крупными клиентами ВТБ. Тальников как раз курирует в банке проект "Федерация" (ВТБ выдал Mirax кредит на $250 млн) и представляет ВТБ в совете директоров Mirax Group.

Тем не менее, Дмитрий Тальников подтвердил желание банка переехать. Сейчас у ВТБ сразу четыре "основных" здания, в которых размещаются органы управления: на Воронцовской, Плющихе, Лесной и Новослободской улицах. Размещать офисы в одном здании банку действительно удобнее, при этом площади должны не переделываться, а изначально строиться под банк со всеми его хранилищами, казначействами и операционными залами, говорит банкир.

"Какая площадь потребуется банку, пока не ясно: это зависит от целого ряда технических параметров, присущих банковским зданиям",- резюмирует Тальников.

Впрочем, судя по масштабам возможной сделки с Mirax, банку интересны объекты площадью не менее 50 тыс. кв. м. "Эта сделка может стать крупнейшей, аналогов на рынке аренды ей пока нет",- говорит Сергей Рябокобылко, исполнительный директор Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko. Уровень арендных ставок на готовые офисные помещения в "Федерации" в компании Mirax group оценили в $600–800 за квадратный метр. Однако, по данным Swiss Realty Group, сегодня с потенциальными арендаторами башни заключаются фьючерсные контракты на аренду помещений по ставке $450 за метр с условием въезда в них через два года (когда закончится ее строительство). Таким образом, сумму возможной сделки ВТБ с Mirax group можно приблизительно оценить в $27 млн в год.

Впрочем, участники рынка не исключают и того, что ВТБ приобретет эти площади в собственность. "Вполне возможно, что предполагаемая сделка Mirax Group с Внешторгбанком станет своеобразным взаимозачетом за выданный ВТБ кредит на строительство в размере $250 млн. Иными словами, кредит со стороны ВТБ можно расценивать как соинвестирование проекта "Федерации"",- полагает Илья Шершнев, директор по развитию Swiss Realty Group. Хотя в Knight Frank и в Stiles & Riabokobylko считают, что эти сделки не связаны между собой. Участники рынка с пониманием относятся к желанию ВТБ переехать. "Офисы в зданиях, которые сейчас занимает ВТБ, спланированы с большой потерей полезных площадей, из-за чего они неэффективны и часто вообще не подходят для банка,- говорит директор по продажам Knight Frank Андрей Петров.- Так, в здании на Воронцовской когда-то было общежитие, а на Лесной - жилой дом. Логично, что ВТБ задумался о переезде".

При этом он полагает, что после того как ВТБ освободит эти площади, они будут востребованы небанковскими арендаторами. "Отдельные объекты могут быть проданы, однако большую часть помещений банк может оставить как бизнес,- советует он.- Цены на офисы в долгосрочной перспективе будут только расти".

Столичное имущество доверят

Департамент имущества Москвы до конца 2007 г. планирует передать в доверительное управление 5 млн кв. м недвижимости, находящейся в городской собственности, рассказали "Ведомостям" в департаменте.

В конце года город объявит конкурс на выбор управляющей компании пока только в трех столичных округах: Центральном, Западном и Восточном.

В Москве будет поставлен рекорд по скорости обустройства офисного помещения класса "люкс"

Как сообщает компания "Астарта Престиж", ее специалисты приступили к реализации проекта по обустройству офиса общей площадью 2000 м?. Помещение принадлежит компании ЗАО "Алмазная Биржа" и занимает два этажа офисного здания класса А+ "Башня 2000" (первое офисное здание Московского Международного Делового Центра "Москва-Сити"). Площадь устанавливаемых конструкций перегородок и панелей для облицовки стен - 3420 м?. Работы планируется выполнить в рекордно короткие сроки за 72 дня.

По словам Натальи Семеновой, специалиста компании "Астарта Престиж", такая скорость работ, позволяет минимизировать издержки от простоя помещения и быстрее организовать деятельность компании на новом месте.

Среди основных работ, которые будут выполняться на объекте, - разделение рабочего пространства на функциональные зоны, при помощи систем офисных перегородок, а также облицовка стен помещения панелями из ламинированного ДСП. Для создания делового комфорта и обеспечения уединенности сотрудников специалисты установят на объекте комбинированные системы офисных перегородок с двойным остеклением, а также глухие перегородки с наполнением, которые обеспечат хорошее звукопоглощение.

"Башня 2000" является многофункциональным деловым зданием, вторым после торгово-пешеходного моста "Багратион" объектом Московского Международного Делового Центра "Москва-Сити. Это 34-х этажное здание, общей площадью 61057 м?. Оно состоит из 30 наземных этажей, в которых размещаются офисные помещения, и 4-х этажного стилобата. На подземных этажах размещается автостоянка, торговые, ресторанные площади, фитнес-центр, предприятия сервиса и столовая для служащих на 500 мест.

Офис у стен Кремля

15 августа 2005 года c аукциона будет продано административное здание на Софийской набережной. По прогнозам участников рынка, учитывая престижность района, в котором располагается здание, конечная стоимость лота возрастет минимум в пять раз.

Предмет аукциона - пятиэтажное, частично разрушенное пожаром кирпичное здание общей площадью 11 084,7 кв. м. по адресу: Софийская наб., д. 34/12, корп. 4. Победитель аукциона помимо здания также получит права на земельный участок, площадь которого составляет 0,3218 га. Начальная цена лота определена равной 148,773 млн руб. ($5,2 млн, или $470 за квадратный метр).

Согласно требованиям комиссии, все участники должны предоставить свои предложения о цене выставленного лота в запечатанных конвертах, которые потом будут вскрыты. Предложивший самую большую цену будет объявлен победителем. По мнению Дениса Герасимова, директора департамента офисной недвижимости Leeds Property Group, этот дом может быть интересен как энергетическим компаниям, которые очень любят "сидеть" на Софийской набережной, так и профессиональным девелоперам.

По словам Владимира Кудрявцева, ведущего эксперта-аналитика компании Paul’s Yard, судя по перспективам и финансовым возможностям этого места, а также средним параметрам доходности от подобных проектов, цена может вырасти в шесть-семь раз. Аналитик компании Delight Realty Марина Шпитманская считает, что на месте приобретенного здания лучше всего построить офисный центр класса А. С ней соглашается и Денис Герасимов. По его оценке, уровень арендных ставок в этом случае может спокойно составить $700 без НДС. Строить гостиницу не имеет смысла. Как рассказала директор отделения "Парк тауэрс" компании "Миэль-недвижимость" Кайдо Каарма, по программе "Золотой остров" на этой территории планируется построить гостиничный комплекс "Кокоревское подворье", состоящий из двух отелей уровня не ниже пяти звезд.

Наличие подобного конкурента отрицательно скажется на окупаемости будущей гостиницы, которая будет располагаться не на первой линии, а во дворах. Хотя в тендерной документации указано, что по зданию нет обременений, эксперты считают, что это несколько некорректная формулировка. "Вся территория между обводным каналом и Москвой-рекой характеризуется плачевным состоянием инженерной инфраструктуры. Поэтому когда говорят об отсутствии обременений, это не совсем так",- заметил Кудрявцев. Еще одна проблема, с которой придется столкнуться победителю аукциона,- необходимость строительства паркинга. Наталья Жаренова, начальник отдела коммерческой недвижимости ЗАО "Русский дом недвижимости" считает, что его придется обустроить на первых этажах здания.

Москва-Сити поделит Москву на две части

В недалеком будущем Москва будет поделена на две основные части - исторический и деловой центр. В роли делового центра выступит "Москва Сити". Об этом сегодня на встрече с журналистами заявил первый заместитель мэра Москвы Иосиф Орджоникидзе. Он отметил, что уже в начале осени здесь начнется строительство здания московской мэрии - на данный момент этот проект находится в завершающей стадии.

Центральный объект "Москва Сити" - многофункциональный офисно-рекреационный комплекс "Федерация" (проект компании "МИРАКС ГРУП"), после завершения строительства станет самым высоким зданием в Европе. Он будет включать в себя крупный торговый центр, офисные помещения, апартаменты высокого класса. "Федерацию" будет отличать и выразительный силуэт, который, по мнению многих архитекторов, повлияет на общий облик российской столицы. Общая стоимость данного проекта, по словам президента корпорации Сергея Полонского, составляет 540 млн. долларов. Здесь разместится высококлассный отель компании "Хаят Интернейшнл", 30 этажей займет "Внешторгбанк" и ряд ведущих отечественных компаний. Предполагаемые сроки окупаемости проекта - 6 лет.

Стоимость аренды помещений в башне "Федерация" составит около 700 долларов за кв. м., а процесс распределения площадей здесь начнется уже в сентябре текущего года.

Москва-Сити: нормы и безопасность

Одна из важных проблем высотного строительства в России - отсутствие соответствующих нормативов. Об этом в среду на встрече с журналистами заявил управляющий ведущей немецкой компании по проектированию инженерных систем "Ebert International", которая участвовала в создании офисного центра на Бульварном кольце Москвы и аэропорта Шереметьево-2, а в настоящий момент принимает участие в возведении башни "Федерация" на территории делового комплекса "Москва-Сити".

Он отметил, что, помимо этого, зачастую возникают и противоречия между нормами для конкретного проекта и требованиями арендаторов. В результате происходит изменение исходных требований и, как следствие, множество переработок.

Важным вопросом остается и обеспечение безопасности высотных зданий. По словам первого заместителя мэра Москвы Иосифа Орджоникидзе, в настоящее время разрабатывается комплексная программа, которая позволит защитить объекты от внешней и внутренней угрозы. Она включает множество схем, в том числе системы дистанционного обнаружения взрывчатых веществ. Президент корпорации "МИРАКС ГРУП" Сергей Полонский отметил, что одним из способов обеспечения безопасности башни "Федерация" станет отказ от расположения парковок под несущими колоннами здания, что поможет обезопасить его от внешней угрозы. Не угрожают "Федерации" и столь опасные для высоток и участившиеся в столице подвижки грунтов. По мнению столичных властей, выбранное место абсолютно безопасно для высотного строительства. В проекте учтены и возможности сейсмического воздействия на здание, никакого влияния на его фундамент они оказать не смогут.

Для открытия мини-отеля необходимо от 300 тыс. до 2 млн. долларов

Рынок мини-гостиниц в Санкт-Петербурге активно развивается. За последний год в городе построено более 100 малых отелей, в то время как 5 лет назад их было 20.

Среди тенденций развития данного рынка можно выделить легализацию бизнеса и объединение в сети. На сегодняшний день в городе насчитывается 6 сетей мини-гостиниц.

Заполняемость мини-гостиниц в среднем в "высокий" сезон составляет 85-90%, а в "низкий" - 55-60%. Рентабельность же при нормальном управлении должна составлять не менее 45% от текущих расходов. Необходимые первоначальные инвестиции для открытия мини-отеля составляют от 300 тыс. долл. (хостел на несколько номеров эконом сегмента) до 1-2 млн. долл.

Основными проблемами при создании мини-гостиниц являются высокие цены на недвижимость в центральных районах города (где открывается подавляющее большинство мини-отелей) и сложности, связанные с переводом помещений под гостиницу в нежилой фонд. По срокам такой перевод может занять от 9 до 12 месяцев.

Расселение коммуналок, с которыми часто сталкиваются создатели мини-гостиниц, приводит к значительному удорожанию площади и, как следствие, к увеличению сроков окупаемости в среднем с 3-5 лет до 5-7.

Стоимость ремонта и реконструкции помещения под гостиницу в Петербурге составляет от 200 долларов за кв.м. в зависимости от сложности работ.

К преимуществам этого вида бизнеса можно отнести небольшой рекламный бюджет. Мини-отелям не требуется дорогостоящая реклама на ТВ или в прессе. Основными способами "раскрутки" отеля является заключение прямых договоров с иностранными и российскими компаниями, чьи сотрудники часто посещают Петербург по деловым целям, с туристическими фирмами, работающими с небольшими группами и индивидуалами, а также размещение информации об отелях на тематических поисковых сайтах и создание собственной Интернет-странички гостиницы.

Ключевыми факторами успеха мини-гостиницы являются удачное местоположение, "домашняя" атмосфера и грамотное управление.

Исследование провело агентство BusinessVision.

Подробнее об исследовании: http://research.rbc.ru/rev_short/1091382.shtml

Ставки аренды нежилой недвижимости, принадлежащей Москве с нового года вырастут на 30%, а за три года увеличатся почти вдвое - департамент имущества

14 июля. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ - С 1 января ставки арендной платы за нежилую недвижимость, принадлежащую Москве, вырастут на 30%.

Как заявил "Интерфаксу" глава департамента имущества города Москвы Владимир Силкин в четверг, "в последнее время правительство столицы последовательно проводит политику повышения эффективности использования городской собственности и, соответственно, увеличения доходов бюджета".

Так, по словам В.Силкина, с 1 января этого года все новые арендные договора заключаются уже по рыночным ставкам, а по ранее заключенным договорам ставки повысились на 25% по сравнению с прошлым годом для льготных категорий арендаторов и на 50% для прочих. "С 1 января будущего года арендные ставки возрастут еще на 30 процентов, точно такая же тенденция будет наблюдаться в 2007 году, а с 1 января 2008 года рост арендной ставки составит еще 20 процентов", - спрогнозировал В.Силкин.

Кроме того, отметил глава департамента имущества, "планируется пересмотреть списки льготников, арендующих помещения у города за символическую плату, которая сегодня включает 18 категорий". "При этом социальная значимость этих "льготников" "весьма сомнительная", - сказал министр. По словам В.Силкина, в их числе рестораны, магазины, торгующие мобильными телефонами или ювелирными изделиями, автосервисы, туристические агентства и другие успешные коммерческие предприятия. "Вряд ли этот высокодоходный бизнес нуждается в поддержке властей", - отметил В.Силкин.

Он заявил, что "часть арендаторов, снимающих помещения у города по льготным ставкам, выстроила на этом собственный бизнес: они просто пересдают помещения по рыночным ценам".

В этой связи департамент имущества предлагает весьма жесткие санкции за подобные нарушения использования городской собственности. "Вплоть до расторжения договоров", - отметил В.Силкин.

Он сообщил, что департамент имущества сейчас составляет так называемый "черный список недобросовестных арендаторов". По словам Силкина, к недобросовестным арендаторам будут относиться те, кто два квартала не оплачивают аренду и кто в течение квартала не подписывают новые ставки арендной платы, а затем, например, в течение года судятся с департаментом, а в конце года платят только за один месяц; и те, кто использует свое помещение для сдачи в субаренду, отметил В.Силкин.

Глава департамента имущества подчеркнул, что для всех предприятий малого бизнеса ставка аренды будет установлена с коэффициентом 0,75 от базовой городской. "Однако каждый вид нового бизнеса получит свой коэффициент - 0,2 и 0,3, т.е. парикмахерские - один, магазин шаговой доступности - другой, прачечные - третий", - сказал глава департамента.

"В очень отдаленной стратегической перспективе мы планируем продать все наши помещения и получать налоги за владение недвижимостью, как это принято в цивилизованных странах. Однако, эта перспектива очень неблизкая и отдаленная", - пояснил В.Силкин. "Все наши действия на управление недвижимостью и повышение арендных ставок направлены на повышение эффективности использования городской собственности и, соответственно, увеличение доходов бюджета", - подчеркнул он.

Глава департамента также добавил, что сегодня из 47 млн. кв. метров нежилой недвижимости, находящихся в собственности Москвы, в аренду сдается 7 млн. кв. метров. "Это примерно треть всех площадей, которые есть на рынке аренды нежилой недвижимости", - отметил В.Силкин.

По его словам, "фактически эти площади выведены из рыночного оборота только потому, что на них установлены городские ставки". "Причем почти две трети своих помещений департамент имущества сдает на льготных условиях, так как городская недвижимость долгое время выполняла социальную функцию", - заметил В.Силкин.

Департамент имущества Москвы передаст городскую недвижимость в управление частным компаниям

Департамент имущества Москвы намерен передать часть городской недвижимости в доверительное управление частным компаниям.

"Мы намерены 1 января 2006 года начать эксперимент по передаче части московской недвижимости в доверительное управление профессиональным участкам рынка в трех округах города Москвы: Центральном, Западном и Восточном", - заявил "Интерфаксу" в четверг глава департамента Владимир Силкин,

По его словам, "управляющим компаниям, которых в Москве можно насчитать около сотни, планируется передать ту часть городской недвижимости, которая не занята "добросовестными" арендаторами-льготниками". При этом глава департамента отметил, что льготники по-прежнему будут в арендных отношениях с городом.

Как пояснил В.Силкин, "перед управляющими компаниями город поставит непростые задачи: во-первых, повысить коммерческую привлекательность недвижимости (например, отремонтировать и закупить современное оборудование), а во-вторых, увеличить доходы бюджета, заключая договоры аренды по реальным рыночным ставкам".

"Все доходы за исключением инвестиционных затрат на улучшение помещений и эксплуатационных расходов управляющей компании будут перечисляться в городской бюджет", - заявил В.Силкин. По его словам, заработок управляющей компании составит вознаграждение, которое город перечислит ей по результатам квартала. "Размер этого вознаграждения станет предметом конкурсных торгов. Компания, которая согласится управлять городской недвижимостью за меньший процент станет победителем", - отметил глава департамента имущества.

Как сообщил В.Силкин, в начале эксперимента управляющим компаниям, отобранным на конкурсе, будет передаваться по 20 тыс. кв. м нежилой недвижимости. "В первую очередь, этому новому правилу подвергнутся те помещения, у которых заканчивается срок аренды", - отметил он. Кроме того, по словам В.Силкина, городские власти "будут стараться отдавать целые микрорайоны в руки управляющей компании, чтобы она эффективно распоряжалась и сдавала все помещения в одном районе".

Глава департамента предположил, что уже после эксперимента, когда вся не занятая льготниками недвижимость будет передана в доверительное управление, каждая компания получит до 100 тыс. кв. метров недвижимости.

Строители смогут создавать ТСЖ в строящихся домах

Строительные компании смогут создавать в строящихся ими домах ТСЖ с помощью заочного голосования. Такое решение было принято на сегодняшнем совместном заседании Жилищного комитета и строительных компаний Санкт-Петербурга. Заочное голосование по выборам ТСЖ предусмотрено в новой редакции Жилищного кодекса, но до сих пор применялось только для старого жилого фонда. Петербург станет первым городом в стране, который будет реализовывать это положение на практике, передает "Росбалт".

"В доме, который строится или реконструируется, можно выбрать только такой способ управления, как ТСЖ. Это требование Жилищного кодекса", - отметил начальник управления по работе с ТСЖ и управляющими компаниями жилищного комитета Олег Вихтюк. По его словам, это значительно упростит ситуацию как для жителей домов, так и для строительных компаний.

Напомним, что на недавнем совещании у губернатора Петербурга Валентины Матвиенко представители ведущих строительных организаций города жаловались на то, что новый Жилищный кодекс не позволяет им создавать ТСЖ в строящихся домах. Это, по мнению строителей, приводило к тому, что им нужно было либо "бросать дом", собственники которого не могли заключить договоры обслуживания с поставщиками тепла, воды и электроэнергии, либо заключать договоры с обслуживающими компаниями самим и нести убытки от огромных платежей за коммунальное обслуживание.

Аудиторско-консалтинговая группа "ФинЭкспертиза" и ЗАО "Мастер Групп" приглашают Вас принять участие в практическом семинаре

"ИЗУЧЕНИЕ И АНАЛИЗ СПРОСА НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ, КАК ФАКТОР ПОВЫШЕНИЯ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ ПРОЕКТОВ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ И ДЕВЕЛОПМЕНТЕ".

Место и дата проведения: Отель "Мариотт Тверская", 21 июля 2005 г. Аудитория семинара: Семинар рассчитан на коммерческих директоров, руководителей и ключевых сотрудников коммерческих и маркетинговых служб, преуспевающих строительных и девелоперских компаний города Москвы.

Цель семинара: Ознакомить участников семинара со способами малозатратного увеличения экономической эффективности и инвестиционной привлекательности реализуемых ими проектов в области недвижимости за счет проведения их углубленной маркетинговой проработки. Предоставить конкретные практические рекомендации по осуществлению маркетинговых исследований силами самих предприятий.

Программа семинара
09:30–10:00 Регистрация участников.
10:00–11:30 Значение маркетинговых исследований на рынке недвижимости.
? Краткий анализ ситуации, сложившейся на рынке недвижимости в Москве и области.
? Какие прогнозы можно считать достоверными и почему.
? Сопоставление предложения с существующим спросом и перспективами его изменения.
? Качественный и количественный анализ спроса, как малоиспользуемый резерв повышения экономической эффективности проектов.
? Влияние маркетинга на инвестиционную привлекательность проектов в недвижимости.
? Рентабельность инвестиций в маркетинг, схемы и способы ее определения и увеличения.
11:30–11:45 Кофе-брейк.
11:45–13:15 Маркетинговые исследования в недвижимости – отличия и особенности.
? Особенности, связанные с проектной организацией работ: целеполагание и постановка задач, организация работ, этапы работ.
? Особенности, связанные со спецификой рынка.
? Кто выбирает квартиру – муж или жена? Факторы выбора и факторы отказа от покупки.
? Недостатки стандартного многомерного анализа и использование совместного (conjoint) анализа для решения оптимизационных задач в недвижимости.
? Влияние факторов, плохо поддающихся прогнозированию и управление рисками.
? Увеличение эффективности инвестиций в рекламу.
13:15–14:15 Ланч.

14:15–15:45 Практические аспекты проведения маркетинговых исследований.
? Первичная и вторичная информация. Использование вторичной информации.
? Методы эффективного сбора первичной информации.
? Последовательность действий при проведении исследования.
? Определение оптимальной величины выборки.
? Наиболее часто встречающиеся ошибки при проведении полевых и кабинетных маркетинговых исследований.
? Практические аспекты проведения маркетинговых исследований силами самого предприятия.
15:45–16:00 Кофе-брейк.
16:00–17:45 Проведение круглых столов. Примеры из практического опыта работы и обсуждение конкретных проектов и проблем участников семинара.
? Круглый стол
"Маркетинговая составляющая инвестиционной привлекательности".
? Круглый стол
"Маркетинг в недвижимости – исследования, реклама и продажи".
17:45–18:00 Кофе-брейк.

Условия участия
Стоимость участия:
? Для одного участника – 9.800 рублей (в т.ч. НДС 1.495 рублей).
? Для двух и более участников от одной организации – за каждого участника – 8.800 рублей (в т.ч. НДС 1.343 рубля).

Оплата производится:
не позднее, чем за 5 дней до даты проведения семинара.
В стоимость участия в семинаре входит:
- участие в семинаре,
- комплект раздаточных (информационно-методических) материалов,
- три кофе-брейка и ланч.

Организаторы и ведущие семинаров
Ведущие семинара – руководители подразделений и эксперты ведущей российской аудиторско-консалтинговой группы "ФинЭкспертиза"
Организатор семинара – ЗАО "Мастер Групп".

! В программе семинара предполагаются некоторые изменения, связанные с возможным участием представителей Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города Москвы.

За дополнительной информацией и документами на оплату обращаться:
Александр Федоров
Координатор профессиональных программ
Телефон: (095) 257-0688
E-mail: afedorov@ecmg.ru

Статьи

Дешевый офис – это роскошь

Аренда нежилых помещений в Москве стремительно дорожает

Ежегодно арендные ставки будут расти почти на треть.

С 1 января 2006 года ставки арендной платы за нежилые помещения вырастут в среднем на 30%. По прогнозам столичных чиновников, на этом цены не остановятся. Снять недорогой офис в городе будет с каждым годом все сложнее.

Напомним, что уже с 1 января этого года договоры аренды для офисных помещений, по решению московского правительства, заключаются по рыночным ставкам. Это привело к тому, что по льготным договорам аренда подорожала на 25%, а по прочим – на 50%. Понятно, что, видя, как город не церемонится с арендаторами, не стали их жалеть и владельцы частных офисных зданий, увеличившие и без того заоблачные ставки вполне пропорционально. О том, что к новому году городские власти готовят подарок в виде увеличения арендных ставок еще на 30%, сообщил журналистам в конце прошлой недели глава департамента имущества столицы Владимир Силкин. "Точно такая же тенденция будет наблюдаться в 2007 году, – предупредил чиновник. – А с 1 января 2008 года рост арендной ставки составит еще 20%".

Чтобы распорядиться недвижимостью наилучшим образом, департамент имущества намерен передать часть городских офисных площадей в управление частным организациям. В качестве эксперимента в 2006 году такой порядок начнет действовать в трех столичных округах – Центральном, Западном и Восточном. "Перед управляющими компаниями город поставит непростые задачи, – сообщил г-н Силкин. – Во-первых, повысить коммерческую привлекательность недвижимости, а во-вторых, увеличить доходы бюджета, заключая договора аренды по реальным рыночным ставкам". При этом, как отметил чиновник, нововведение не коснется тех, кто арендует помещения по льготным ставкам. Впрочем, по его словам, льготников также ожидают потрясения.

Одна из основных статей дохода столичного бюджета – сдача нежилых помещений в аренду. В этом году перед департаментом имущества поставлена задача собрать не менее 15,5 млрд. руб. По прошествии полугода уже становится ясно, что план этот выполнить не удастся. По данным столичного правительства, собираемость арендной платы составит примерно 12,5 млрд. руб. за год. Одна из главных причин "недобора" – закулисная борьба между различными городскими структурами за право арендовать помещения по льготным ставкам.

Именно поэтому со следующего года столичные власти планируют сократить количество льготников, коих по нынешнему законодательству предусмотрено 18 категорий. "Социальная значимость этих льготников весьма сомнительна", – считает Владимир Силкин. – Часть арендаторов, снимающих помещения у города по льготным ставкам, выстроила на этом собственный бизнес: они просто пересдают помещения по рыночным ценам". Правда, насколько серьезно будет сокращено количество льготников, пока неизвестно.

"Спору нет, львиная доля организаций, арендующих помещения по так называемым льготным ставкам, абсолютно не нуждается в подобных льготах", – согласился с оценкой московских властей генеральный директор Института экономики города Александр Пузанов, комментируя "Новым Известиям" ситуацию. Однако при этом эксперт выразил опасения, что лишиться льгот могут как раз те, кто пока в них остро нуждается, например, "только встающие на ноги малые предприниматели".

Глава столичного департамента имущества сообщил и о целях принятия подобных мер. "Все наши действия по управлению недвижимостью и повышению арендных ставок направлены на повышение эффективности использования городской собственности и, соответственно, увеличение доходов бюджета", – подчеркнул г-н Силкин. Однако, по мнению независимых экспертов, эти меры серьезно усложнят жизнь не только малому бизнесу.

Если аренда офисов, торговых площадей, складов будет дорожать ежегодно на десятки процентов, любой предприниматель начнет закладывать свои повышающиеся издержки в цену товаров и услуг, которые он производит. И это непременно почувствует потребитель. Федеральное правительство справедливо полагает, что одной из причин нынешней инфляции стало лавинообразное повышение тарифов в жилищно-коммунальном хозяйстве. Свой "вклад", похоже, уже готов вносить и нежилой сектор.