Редактор еженедельного электронного журнала - Александр Галашинinfo@besh.ru

Новости

Евросоюз угрожает московскому рынку недвижимости

По информации RBC daily, на российский рынок выходят болгарские строители. Компания Pioneer Development, занимающаяся строительством курортной недвижимости в Болгарии, заключила договор с московским офисом фирмы Knight Frank. Последний будет продавать болгарскую недвижимость российским инвесторам. Несмотря на кажущуюся экзотичность данных инвестиций, они могут оказаться довольно интересными и составить конкуренцию инвестициям в московский рынок недвижимости. Вступление Болгарии в Евросоюз, по оценкам местных участников рынка, способно привести к довольно серьезному росту цен на недвижимость в этой стране, что может переманить капиталы с переживающего некоторую стагнацию московского рынка.

Напомним, что Болгария намерена вступить в Евросоюз в 2007 г. Договор, подписанный этой страной 25 апреля этого года в Люксембурге, позволяет Болгарии стать членом ЕС с 1 января 2007 г. На днях парламент страны практически единогласно ратифицировал договор. После вступления страны в Евросоюз последний должен выплатить Болгарии 600 млн евро в течение трех лет, деньги должны пойти в том числе на приведение в порядок городов страны. Болгары, по крайней мере, на это очень рассчитывают. При этом местные участники рынка недвижимости ожидают еще одного бонуса от вступления в ЕС: резкого роста цен на недвижимость. Впрочем, как утверждает коммерческий директор болгарской девелоперской компании Pioneer Development Янко Крастев, рынок Болгарии уже начал расти, причем основным фактором этого является именно ожидаемое вступление страны в Евросоюз. "Последние три-четыре года рынок недвижимости Болгарии растет на 35-40% год в ожидании вступления в ЕС", – сказал он RBC daily. Прогнозы местных экспертов на ближайшую перспективу расходятся: называются цифры от 30% до 200% в год.

Вступление в ЕС по большому счету является определяющим фактором для рынков Восточной Европы: резкий рост цен на недвижимость наблюдается во всех странах, прошедших эту процедуру. Так, по оценкам российских экспертов, цены на недвижимость на Кипре после его вступления в ЕС в течение года выросли в 2,5 раза. Сходная ситуация наблюдается в прибалтийских государствах. Собственно на этот фактор рассчитывают инвесторы, вкладывающие средства в эти рынки. "Первыми всегда начинают инвестировать англичане, – сказала RBC daily представитель компании Knight Frank Патрисия Леденева. – Некоторое время назад они покупали недвижимость в Болгарии не глядя, бронируя объекты через Интернет. Такая же ситуация наблюдалась некоторое время назад на Кипре. Последний скачок цен на недвижимость в этой стране наблюдался в сентябре 2004 г., через шесть месяцев после вступления Кипра в ЕС. Тогда цены выросли на 30%".

Характерен и тот факт, что покупку недвижимости в Болгарии активно кредитуют английские банки, которые выдают кредиты своим гражданам под 3,5-4,4% годовых. Английские банки, кстати, также выдают кредиты российским гражданам под залог недвижимости в Болгарии, но процентная ставка несколько выше – 5,5-6,5% годовых. Участники рынка, впрочем, утверждают, что в настоящее время их рынок на 75% ориентирован на клиентов из Великобритании. Дополнительным фактором роста цен на недвижимость в Болгарии должно стать принятие местным парламентом закона, разрешающего продажу земли иностранцам, что является требованием Евросоюза. Сдерживающим фактом, по идее, должно стать то, что владелец недвижимости не получает гражданства Болгарии. Право на гражданство инвестор будет иметь только в том случае, если он вкладывает в экономику страны более 500 тыс. евро.

В настоящее время, по оценке Янко Крастева, для инвесторов являются привлекательными два вида недвижимости: на побережье и в горах. Первая находится в зоне морских курортов, вторая – горнолыжных. Собственно в горных и прибрежных районах страны и идет активное строительство. При этом уровень цен на недвижимость в этих районах находится приблизительно на одном уровне – от 800 евро за квадратный метр. Для сравнения: цены в столице Болгарии Софии находятся на уровне 500-700 евро за квадратный метр. Развитие рынка жилой недвижимости, по мнению местных участников рынка, станет следующим этапом, после того как будет полностью отыгран рынок недвижимости в курортных зонах. Местные девелоперы уже выставляют ряд предложений иностранным инвесторам, однако они не всегда выгодны для последних. Так, компания Pioneer Development предлагает инвесторам купить недвижимость в комплексе Emerald на берегу Черного моря, после чего отдать его им же в управление. В этом случае компания гарантирует 5-7% в год. Простой математический расчет показывает, что такие инвестиции, даже без учета эксплуатационных расходов, которые ложатся на собственника, и поправки на инфляцию, окупятся на 15-й год. А это уже является неокупаемым проектом.

Тем не менее рынки недвижимости Восточной Европы, в том числе и Болгарии, могут стать хорошей альтернативой уже несколько отыгранному московскому рынку для российских инвесторов, в том случае если они не рассчитывают на некую постоянную доходность, а вкладывают лишь с целью последующей перепродажи и увеличения своего капитала. Как известно, рост цен на московскую недвижимость в этом году практически остановился, аналитики не берутся предсказать его дальнейшую судьбу. Очевидно, с их точки зрения, только то, что за предыдущие годы московский рынок во многом выбрал потенциал роста. В связи с потерей возможности извлекать сверхприбыли из недвижимости российской столицы многие инвесторы занялись поисками альтернативных инструментов инвестирования, каковыми в данном случае являются рынки других регионов. Так, часть игроков обратили свои взгляды на рынок Сочи, другие – на рынок Украины. Последняя, кстати, также стремится в европейскую семью: пока в НАТО, а затем и в ЕС. Впрочем, шансы Украины на вступление в ЕС экспертами оцениваются не очень высоко, потому инвестиции в недвижимость Киева могут быть довольно рискованными. В этих условиях рынки недвижимости стран Восточной Европы, почти являющихся членами Евросоюза, представляются хорошей альтернативой московскому рынку. По крайней мере, они сулят прибыли, сравнимые с теми, которые можно было получать на рынке российской столицы еще пару лет назад.

Подмосковный sale

Правительство Московской области объявило о проведении второго за последние 85 лет открытого земельного аукциона. 14 и 20 июня с молотка пойдут двенадцать участков, один из которых - в Клинском районе - выставляется повторно, поскольку не вызвал интереса на первых торгах.

Однако за остальные участки, расположенные рядом с Истринским водохранилищем, общей площадью 18 га, по мнению участников рынка, развернется настоящая борьба. После первой неудачной попытки в прошлом году реализовать землеотвод под жилищное строительство, Фонд имущества Подмосковья решил реабилитироваться и предложить к продаже действительно ликвидную землю.

Организаторы торгов практически не сомневаются, что участки в Солнечногорском районе будут пользоваться спросом. Стартовая цена составит около $600 за сотку, что в три раза ниже рыночной стоимости. 14 июня на торги будут выставлены два земельных участка площадью 1,45 га каждый, предназначенных для дачного строительства и расположенные в районе деревни Бережки Солнечногорского района, а 20 июня - еще восемь участков площадью 1,45 га каждый и один участок площадью 2,9 га в районе деревни Трусово Солнечногорского района. В Фонде имущества Московской области "Бизнесу" рассказали, что предлагаемые к продаже участки являлись бывшими паями работников совхозов, поэтому их территориальная целостность осталась без изменений.

По словам Владимира Яхонтова, директора управления загородной недвижимости компании "Миэль-недвижимость", "при добросовестном соблюдении всех условий конкурса наша компания может стать одним из претендентов на покупку этого участка целиком". Директор инвестиционно-строительной компании "Арсенал-Холдинг" Владимир Давыденко считает, что расположение данного участка идеально для строительства загородных частных домов, тем более что цена построенных там коттеджей будет постоянно расти в связи с близким расположением от водохранилища.

Однако некоторые участники рынка усматривают в дроблении земельного массива на относительно небольшие по площади участки скорее минус. По словам Александра Рыкова, директора по маркетингу департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty, вероятно, власти Подмосковья рассчитывают на то, что по частям эта земля быстрее и дороже будет куплена мелкими и средними инвесторами под точечную застройку. "Однако если крупный инвестор решит инвестировать в эту землю, то велика вероятность того, что пятый или шестой участок захотят купить другие компании, которые нарушат целостность земли",- уверен Рыков. Тимур Сайфутдинов, заместитель генерального директора компании "Терра-недвижимость", также ставит под сомнение успешность предстоящего аукциона.

"Стартовая цена, $610 за сотку, адекватна: осенью прошлого года поблизости продавались участки по $1000 за сотку, но у воды. Однако участки тут маленькие, следовательно, проводить к ним коммуникации невыгодно. До воды далеко, к тому же рядом проходит автодорога, что создает шум и ухудшает экологию.

Не исключено, что по итогам аукциона цена может достичь $1000 за сотку, но для девелоперов эти участки интереса не представляют",- полагает он. Другой землеотвод площадью 21,7 га, который предлагается на продажу Фондом имущества 14 июня, расположен в 85 км по Ленинградскому шоссе, вблизи деревни Решетниково Клинского района. По словам участников рынка, участок, ранее выставлявшийся на торги и не нашедший покупателя, вряд ли и на этот раз вызовет интерес у инвесторов "из-за неблизкого расположения".

Кирпичи идут в розницу

Производители стройматериалов разделят растущий сегмент На рынке строительных материалов активно развивается розничный сегмент. Причины - рост загородного домостроения, стагнация в жилом строительстве, а также жесткая конкуренция в сегменте b2b на фоне практически полного отсутствия розничного предложения.

Участники рынка считают, что рынок поделят те игроки, которые пришли на него первыми: для остальных просто не останется места. Раньше частники покупали продукцию напрямую у заводов, порой их закупки достигали 10% от общего объема продаж компаний. Из всего ассортимента строительных материалов "физиков" больше всего интересуют облицовочная, тротуарная, керамическая плитка, кирпич, изоляционные материалы. Сегмент b2c в его нынешнем виде начал формироваться в конце 2003 года вслед за развитием рынка загородного строительства. По оценке аналитического центра IRN.RU, в 2004 году число коттеджных поселков в Подмосковье выросло на 18% - со 140 до 166, в 2003 году рост составил 15%. Бурное развитие рынка городского жилищного строительства, напротив, прекратилось. "В этом году, как и в предыдущем, в Москве будет построено 5 млн кв. м жилья",- говорит руководитель аналитического центра IRN.RU Олег Репченко.

Затишье спровоцировало еще одну причину расцвета сегмента b2c - перепроизводство и, как следствие, ужесточение конкуренции на рынках сбыта. "Когда мы вышли на рынок тротуарной плитки, то оказалось, что практически 100% рынка приходились на городской заказ, к выполнению которого были допущены только "свои" производители,- рассказывает директор по маркетингу компании "Меликонполар" Вячеслав Засухин.- Естественно, мы начали искать другие ниши, в частности сделали ставку на физических лиц". И эта тактика принесла успех, утверждает Засухин. В 2004 году объем розничных продаж плитки "Меликонполар" вырос на 8%. Сейчас розница занимает до 35% в общем объеме продаж компании, в 2005 году эта цифра может вырасти до 45%. Точных оценок рынка частных потребителей не существует.

Однако эксперты считают его весьма привлекательным. По данным агентства "Строительная информация", в ближайшие три года объемы продаж плитки и кирпичей будут расти на 15–20% ежегодно, а доля изоляционных материалов - наоборот, сокращаться.

Производители теплоизоляции с выводами аналитиков согласны. "До 2003 года до 90% продаж "URSA-Евразии" приходилось именно на сегмент b2c через розничные магазины, строительные базы и рынки,- говорит пресс-секретарь компании Ольга Семенова.- Сейчас мы отдаем предпочтение сегменту b2b, доля продаж частным лицам сократилась до 60%". Ольга Семенова объясняет решение компании выводом на рынок ряда "высокотехнологичных профессиональных продуктов, которые не используются в частном строительстве".

Крупными игроками сегмента автоматически стали те, кто обратил на него внимание первым. В апреле 2005 года завод "Керамика" (принадлежит "Группе ЛСР", крупнейшему строителю и производителю стройматериалов Северо-Запада) открыл в Петербурге первую в России розничную сеть кирпичных магазинов "Кирпичный центр". Сейчас в сети три магазина в городе и один в области. Планируемый уровень продаж кирпича через "Кирпичные центры" на 2005 год составит около 20 млн штук, что эквивалентно 40–45% всего розничного рынка. В дальнейшем компания собирается открыть еще десять магазинов. Строительный концерн "Крост" открыл фабрику тротуарной плитки "Готика" мощностью 1,8 млн кв. м в год. 80% продукции завода планируется продавать владельцам дач и коттеджей.

"Сегодня никто не выпускает тротуарную плитку, рассчитанную на вкусы владельцев частных домов. Девелоперам нужна в первую очередь дешевая продукция, а частники хотят покупать красивую, пусть и более дорогую",- объясняет гендиректор "Готики" Сергей Серафимов. По его данным, сейчас в Подмосковье строится 50 коттеджных поселков, в которых нужно вымостить 25–50 тыс.кв. м.

Сегодняшние игроки, скорее всего, станут основными. "Крост" собирается строить очередную фабрику - на сей раз по выпуску керамической плитки, "Меликонполар" готовится наращивать мощности, ЛСР - расширять сеть магазинов.

О новых участниках пока ничего не слышно. В частности, крупнейшему производителю сухих строительных смесей Knauf рынок "физиков" неинтересен: "У нас и так много заказов от строительных компаний",- заявила начальник отдела маркетинга северо-западного филиала Ирина Еремкина.

Мосгордума восстановила льготы по земельному налогу

11 мая Мосгордума приняла в первом чтении законопроект "О внесении изменений в Закон города Москвы от 24 ноября 2004 года №74 "О земельном налоге".

По словам редактора, первого заместителя руководителя Департамента экономической политики и развития города Валерия Жарова, предлагается дополнить Закон города "О земельном налоге" статьей "Налоговые льготы". Тем самым на городском уровне будет восстановлен ряд льгот, предоставляемых ранее по федеральному законодательству. В первую очередь это касается учреждений социальной сферы, органов государственной власти Москвы и местного самоуправления столицы, государственных научных организаций и ряда других категорий налогоплательщиков.

Кроме того, для отдельных категорий физических лиц, которые ранее были освобождены от уплаты земельного налога, предлагается установить не облагаемую налогом сумму в размере 500 тыс. рублей (в дополнение к установленным НК РФ 10 тыс. рублей, не облагаемым налогами).

Помимо этого, законопроектом предусматривается установление пониженной ставки земельного налога (0,1 процента) в отношении земельных участков, занятых многоэтажными гаражами-стоянками и автостоянками для долговременного хранения индивидуального автотранспорта.

Данные шаги городских властей вызваны тем, что, что с введением в действие главы 31 НК РФ "Земельный налог" с 1 января 2005 года значительная часть ранее действующих федеральных льгот по земельному налогу отменена. Между тем, согласно указанной главе, законом города Москвы могут устанавливаться налоговые льготы, включая установление размера не облагаемой налогом суммы для отдельных категорий налогоплательщиков. По данным Москомзема, на сегодняшний день в столице насчитывается 770 владельцев земельных участков.

Гильдия управляющих и девелоперов (ГУД) пополнилась новыми членами

Гильдия управляющих и девелоперов (ГУД) пополнилась во II квартале 2005 года новыми членами. Это компании "СК Слава" (Москва), "Рейм СМТ" (Санкт-Петербург), UPR-group (Киев), ООО УК "Земля" (Рязань). Коллективным членом ГУД стало НП "Сибирская Гильдия Управляющих" из Новосибирска. Таким образом, общее число членов профессионального сообщества управляющих, включая прямых и коллективных, достигло 67.

По словам исполнительного директора ГУД Павла Гончарова, тенденция к вступлению в ГУД представителей московского и региональных рынков коммерческой недвижимости, означает признание эффективности работы объединения в плане профессиональной подготовки специалистов, обмена опытом, лоббирования интересов участников рынка в региональных и федеральных органах власти. "Нас не смущает то, что с включением в наши ряды компаний из Украины и Белоруссии, мы шагнули за пределы Российской Федерации. Это вызвано реальным взаимодействием рынков коммерческой недвижимости, интересами развития российского бизнеса, - говорит исполнительный директор ГУД. Однако основные перспективы деятельности ГУД по-прежнему связаны с российскими регионами".

"Идя на встречу представителям регионов, Гильдия не только выступила соорганизатором ряда региональных конференций по коммерческой недвижимости, но и планирует организовать в регионах серию семинаров, с привлечением руководителей ведущих управляющих компаний, - говорится в пресс-релизе ГУД, - В русле той же стратегии "приближения к регионам" находится деятельность ГУД по профессиональному обучению региональных управляющих по зарубежным образовательным программам (CPM, CCIM), внедрению сертификации офисных центров и профессиональных стандартов деятельности управляющих, увеличению доли региональной тематики в программе ежегодной Конференции "Коммерческая недвижимость России: инвестиции, управление, развитие". "Приближение к регионам дает возможность ГУД аккумулировать аналитическую информацию на местах, более эффективно заниматься лоббистской деятельностью и чутко воспринимать пульс местных рынков и потребности их участников" - считает Гончаров.

На предстоящем 4-м съезде Гильдии управляющих, который пройдет в Санкт-Петербурге 26 сентября, в рамках Конференции "Коммерческая недвижимость России: инвестиции, управление, развитие" члены ГУД - представители большинства российских регионов смогут совместно сформулировать новые инициативы по изменению федерального и местных законодательств.

Президент России Владимир Путин подписал Федеральный закон "О внесении изменений в ст. 5 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества"

Об этом сегодня сообщила пресс-служба главы Российского государства. Данный Федеральный закон был принят Госдумой 15 апреля и одобрен Советом Федерации 27 апреля.

Этот закон направлен на приведение ст. 5 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества", ограничивающей круг лиц, которые могут быть покупателями государственного и муниципального имущества в порядке приватизации, в соответствие со ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающей исключительное право всех собственников объектов недвижимости на приватизацию земельных участков, на которых расположены указанные объекты.

Закон "О внесении изменения в ст. 5 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" устраняет правовую коллизию между положениями Земельного кодекса РФ и закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" в части права выкупа акционерными обществами, доля государства или муниципального образования в уставном капитале которых превышает 25%, земельных участков, на которых расположены принадлежащие указанным обществам объекты недвижимого имущества.

Документ также устанавливает, что запрет на участие в приватизации акционерных обществ, доля государства или муниципального образования в уставном капитале которых превышает 25%, не распространяется на собственников объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на относящихся к государственной и муниципальной собственности земельных участках при приобретении ими у государства или муниципального образования указанных земельных участков.

Эксплуатировать столичные дома будут по-новому

11 мая Мосгордума приняла Закон "О внесении изменений в Закон города Москвы от 13 ноября 1996 года №30 "Об установлении нормативов по эксплуатации жилищного фонда города Москвы и контроле за их соблюдением".

Необходимость корректировки документа вызвана изменениями федерального и столичного законодательства. В частности, на сегодняшний день ряд положений Закона утратили свое значение в связи с изменениями в законодательстве об органах местного самоуправления.

По словам редактора, начальника Государственной жилищной инспекции города Александра Стражникова, к рассмотрению поступило 13 депутатских поправок. В результате документ дополнился несколькими важными пунктами. В частности, положением о том, что порядок введения в действие, изменения и срок действия нормативов определяется Правительством Москвы.

Кроме того, контроль за соблюдением нормативов и обеспечением сохранности жилищного фонда (независимо от его ведомственной принадлежности и форм собственности) должны осуществлять органы исполнительной власти города в пределах предоставленных им полномочий.

Помимо этого, в закон внесено дополнение о необходимости регулярного (с периодичностью не реже одного раза в 5 лет) проведения Мосжилинспекцией освидетельствования и инспекционного обследования жилищного фонда и связанных с ним инженерных систем.

Технопарк для местных

Технопарк "Курчатовский" приступил к созданию своего филиала на месте недостроенных помещений ПТУ, принадлежащих научному центру, в районе Строгино (СЗАО).

Предположительно на его территориях разместится около 70 предприятий малого бизнеса. Хотя в последнее время подобные помещения пользуются спросом у крупных компаний, предпочитающих располагать здесь свои back-офисы, из-за плохой транспортной доступности этот проект, скорее всего, будет рассчитан исключительно на жителей района.

Общая площадь комплекса (ул. Твардовского, вл. 8.) составит 17 тыс. 626 кв. м. Планируется, что по окончании строительства (оно намечено на четвертый квартал 2006 года) на территории технопарка разместятся офисы и производственные помещения для конструкторских бюро и научных организаций.

Как стало известно "Бизнесу", ранее на этом месте располагались четыре корпуса ПТУ-50, относящиеся к РНЦ "Курчатовский институт", строительство которых не было завершено. Еще в 1998 году на базе института был образован технопарк "Курчатовский", помещения которого отданы под производство и офисы: предприятия технопарка занимают помещения площадью около 30 тыс. кв. м (см. Бизнес от №72 (91) от 22 апреля). Теперь технопарк "Курчатовский" решил приступить к реконструкции и объектов незавершенного строительства.

По словам Сергея Ковалева, заместителя главы управы Строгино по строительству, "по окончании всех работ мы проведем тендер по выбору арендаторов офисных помещений. Особое преимущество будет отдано фирмам, занимающимся компьютерными технологиями и сборкой". "Им будут предоставлены льготные арендные ставки",- добавил он.

Эксперты рынка недвижимости неоднозначно оценили проект технопарка. Так, по мнению Андрея Патрушева, PR-директора компании Knight Frank, в качестве бизнеса технопарки характеризуются низким уровнем доходности. Ставка доходности по объектам почти самая низкая на рынке недвижимости: максимальная стоимость аренды здесь составляет $250–300. С ним соглашается и Евгений Якубовский, генеральный директор управляющей компании "Новая Площадь property management", отмечая, что поскольку технопарк рассчитан на поддержку малого бизнеса, то, скорее всего, мы говорим о классе С (для малого предприятия, только начинающего бизнес, качество помещения является менее критичным, чем стоимость аренды) и о низких ставках аренды, что снижает привлекательность проекта для сторонних инвесторов. "Например, в проекте создания технопарка на территории ЗИЛ ставки аренды планировались на уровне $150 за квадратный метр в год",- пояснил он.

По оценке Антонины Лаировой, аналитика отдела исследований ABN Realty, общий объем инвестиций в реконструкцию может составить около $10–13 млн, а учитывая целевую аудиторию технопарка, вряд ли новые офисы будут выше класса В. "Помещения здесь ориентированы именно на малый бизнес, хотя в принципе функциональные помещения класса В, удаленные от центра, пользуются спросом и у крупных компаний в качестве back-офисов. Но поскольку данный комплекс находится в труднодоступном месте, подобная вероятность очень низка",- резюмировала она.

Содружество "Труда" и "Капитала"

Компания "Капитал груп" приступает к возведению многофункционального офисно-жилого комплекса с подземной автостоянкой на месте стадиона "Труд", принадлежавшего заводу "Красный пролетарий". Затраты инвестора на строительство 95 тыс. кв. м площадей оцениваются примерно в $140 млн.

Как стало известно "Бизнесу", многофункциональный комплекс будет возведен на участке по улице Мытная, вл. 40–44 (ЦАО), где сейчас находятся стадион "Труд", детская спортивная школа №9, Московский айки-клуб и автодормехбаза ЗАО "РекРо". В данный момент здесь по-прежнему расположена промзона, а инвесторы этого проекта завершают работы по формированию окончательной концепции объекта и согласованию разрешительной документации. По предварительной информации, на улице Мытной будет построен офисно-жилой комплекс общей площадью 95 200 кв. м, где на жилую часть будет отведен больший объем, включая трехуровневый подземный паркинг (гараж в офисной части будет двухуровневым).

Распоряжение о реабилитации производственной территории по улице Мытная, вл.40–44 со строительством многофункционального жилого комплекса на месте ЗАО "РекРо" и реконструкцией стадиона "Труд" было подписано правительством Москвы 12 апреля 2005 года (№599-РП). Предполагается, что за 2005–2006 годы инвестор должен осуществить все работы по перебазированию, реконструкции и строительству новых объектов. В качестве инвестора в распоряжении указано некое ООО "Олтэр", однако "Бизнесу" удалось выяснить, что за этим наименованием стоит известный холдинг "Капитал груп". В данный момент он уже ведет строительство на соседнем участке (улица Шаболовка, 21) крупного жилого комплекса "Созвездие Капитал-1" из пяти разноэтажных башен.

В "Капитал груп" подтвердили информацию о строительстве нового комплекса, однако подробности проекта уточнить отказались. В ЗАО "РекРо" "Бизнесу" рассказали, что пока точные сроки перебазирования предприятия не определены. "О возведении многофункционального комплекса на Мытной говорится уже давно, но строительные работы здесь пока не начались",- сообщил Юрий Афонин, генеральный директор ЗАО "РекРо". Михаил Беркович, главный специалист пресс-службы ЦАО, объяснил "Бизнесу", что в начале апреля 2005 года компания "Капитал груп" представила в префектуру письмо с подтверждением о сборе всех необходимых согласований. "Особенно много времени занимает сбор документов о выводе предприятия. Сейчас говорить о сроках начала строительства пока рано, поскольку собрана только предпроектная документация",- пояснил он. В ДЮСШ №9 и Московском айки-клубе, располагающихся в ангаре стадиона "Труд", "Бизнесу" рассказали, что не уверены в том, что останутся вместе со стадионом на данном участке.

"Стадион, напоминавший до последнего времени помойку, инвесторы хотели снести совсем, поэтому пришлось его срочно расчистить",- говорят в Московском айки-клубе. Получить объяснения у ОАО "Красный пролетарий", которому принадлежал стадион, не удалось. Впрочем, в архитектурном бюро "Остоженка", разрабатывающем проект комплекса для "Капитал груп", сообщили, что стадион как футбольное тренировочное поле на Мытной все же останется: спортивные организации получат в виде возмещения площади в комплексе, но не более того. "Вначале был разработан проект внутреннего большого спорткомплекса с универсальным залом и крытым полем с трибунами (оно более рентабельно, чем открытое), но согласован он не был",- рассказал архитектор проекта Валерий Каняшин. В связи с близостью Даниловского рынка и планируемым строительством в этом районе торговых центров инвестору пришлось отказаться и от возведения торговой части в комплексе как заведомо неприбыльной.

По оценке Константина Ковалева, управляющего партнера компании Blackwood, строительная себестоимость объекта составит около $1200–1300 за квадратный метр, но в условиях работы в ЦАО эту цифру можно увеличить еще на 15–20%. "При возведении столь крупного комплекса нужно учесть и такую статью расходов, как протягивание новой магистральной сети. В целом место представляется перспективным для строительства жилья: это обжитой и удобный район с хорошей экологией и сложившейся инфраструктурой",- пояснил Ковалев. По словам Максима Жуликова, эксперта департамента коммерческой недвижимости компании Penny Lane Realty, себестоимость строительства бизнес-центра класса А, какие обычно строит "Капитал груп", составит $1000–1200 за квадратный метр. Уровень арендных ставок в будущем центре в год может составить $550–600 за квадратный метр в год, не включая НДС и операционные расходы. "Бизнес-центров, особенно класса А, в этом районе не очень много, так что можно не сомневаться, что конкурентов у "Капитал груп" не будет",- уверен Жуликов. По его мнению, девелопер такого уровня непременно подтянет к этому участку и другие брэнды, тем более что улица Мытная расположена на границе между ЦАО и ЮАО - округами, популярными у арендаторов.

"Незалежная" недвижимость

В прошлом году Украина сконцентрировала на себе пристальное внимание россиян. Причиной интереса к соседней республике были не только драматические выборы президента, но и внезапно открывшиеся широкие возможности для инвестиций в украинскую экономику. В первую очередь крупных отечественных предпринимателей привлек сырьевой сектор республики: металлургия и уголь.

Средний и мелкий российский бизнес в основном присматривался (и осуществлял инвестиции) к киевскому рынку недвижимости, обещающему неплохую доходность.

Российские предприниматели совершают только первые шаги на киевском рынке недвижимости. Между тем, по оценкам местных риэлтеров, все сегменты рынка сейчас находятся в стадии подъема, и доходность инвестиций не ниже 20–25% продержится еще максимум 1,5–2 года.

Жилая недвижимость

По данным киевского агентства "Нова", в апреле цены на квартиры среднего класса по сравнению с концом декабря прошлого года возросли на 2%, а в высоком классе - на 4%. В Голосеевском, Печерском, Оболонском и Шевченковском районах Киева цены на элитное жилье выросли в среднем на 4,6%.

Соответственно, для этих трех сегментов цены составили $1020, $1250 и $2000 за кв. м. В марте-апреле, по оценке "Новы", стоимость квартир на вторичном рынке увеличилась в среднем на 5,3%. Однокомнатные квартиры подорожали на 4%, двухкомнатные - на 5,9%, а трехкомнатные - на 6%. Вместе с тем стоимость квадратного метра в среднем увеличилась на 3,7%: в однокомнатных квартирах - на 2,6%, в двухкомнатных - на 4,4%, а в трехкомнатных - на 4,2%.

Существенное подорожание квартир вызвано, с одной стороны, достаточно высоким спросом при низком предложении на квартиры, а также тем, что квартиры выставляются с уже проведенным ремонтом соответствующего уровня. То есть в стоимость квартир продавцы чаще всего закладывают расходы по ремонту. По сравнению с мартом в апреле арендная ставка на дешевое жилье - одно- и двухкомнатные квартиры - увеличилась на 5–7% и составила от $250 до $500 за месяц. До конца года аренда на такие квартиры может вырасти еще на 10–12% при условии высокого спроса при низком предложении на такие объекты. Что касается квартир высокого класса (метраж 250 кв. м), то за последний месяц арендная цена увеличилась на 15% и составила от $5 тыс. и выше. И спрос на такое жилье значительно превышает предложение.

Загородная недвижимость

По данным киевского агентства RED, как и в предыдущие три-четыре года, самым престижным и дорогим направлением осталось Обуховское. За прошедший год цены на элитные коттеджи подросли с $900–2200 за кв. м до $900–2500 (рост верхней границы диапазона составил 14%). На Бориспольском направлении, втором по престижности, наблюдается значительный рост цен в 1,5–2 раза. В Малой Александровке в 2003 году можно было приобрести коттедж за $100–300 за кв. м, а в 2004-м цена возросла до $400–600.

В два-три раза выросли цены на загородную недвижимость на Броварском направлении. В 2003 году тут предлагались коттеджи площадью более 400 кв. м на участках 0,10 га по стоимости $100–150 за кв. м, а в 2004-м стоимость их возросла до $300. Резкий рост цен - в 1,5–2 раза заметен в Житомирском и Одесском направлениях. В первую очередь это связано с наличием хорошей трассы, а значит, возможностью быстро и без проблем добраться до центра Киева.

Офисная недвижимость

По мнению аналитиков агентства Colliers International, на данном этапе развития киевского рынка недвижимости самые привлекательные возможности находятся в сегменте офисных зданий. Например, офисы класса В гарантируют доходность вложений на уровне 17–19% в год, а в случае девелопмента (самостоятельного ведения проекта от и до) - свыше 25%. Общий объем киевского рынка качественных офисов, по оценке Colliers International, составляет около 300 тыс. кв. м. В 2004 году на киевском рынке были совершены сделки по сдаче в аренду более 50 тыс. кв. м. Самой распространенной остается аренда офисов площадью от 100 до 500 кв. м. "В прошлом году владельцы офисных помещений не были предрасположены к снижению арендной платы или к предложению других поощрений для арендаторов.

Арендные ставки умеренно росли в течение всего 2004 года. Сегодня средняя арендная ставка для офисов класса А составляет $28 за кв. м в месяц, а самая высокая зафиксированная ставка - $33",- говорится в аналитическом отчете Colliers International.

Торговая недвижимость

Благодаря благоприятным рыночным условиям торговая недвижимость Киева остается одной из наиболее привлекательных сфер капиталовложений. За 2004 год общий прирост торговых площадей составил около 100 тыс. кв. м, общий объем которых достиг 300 тыс. кв. м. Наполнение арендаторами ТЦ достигает почти 100%. Арендные ставки на площади в качественных магазинах в среднем составляют $10 за кв. м в месяц для якорных арендаторов и до $80 - для остальных нанимателей.

Права собственности для нерезидентов По информации киевского юридического агентства "Шевченко, Дидковский и партнеры", приобретение недвижимости на Украине иностранными компаниями имеет ряд особенностей. В частности, компании могут иметь в собственности земельные участки несельскохозяйственного назначения при условии, что они являются собственниками объектов недвижимости, расположенных на таких участках.

Инвесторам следует иметь в виду, что иностранная компания может сдавать в аренду свою недвижимость на Украине только через свое представительство на Украине или через украинскую компанию. Как правило, приобретение недвижимости происходит путем покупки местных компаний, владеющих недвижимостью.

Немецкие стандарты для арендаторов Киева

01 апреля 2005 года в Киеве было официально зарегистрировано совместное украинско-немецкое предприятие "М+В Цандер Фэсилити Менеджмент УКР". Немецкая компания "М+В Цандер" пришла на Киевский рынок недвижимости, выполняя запросы своего корпоративного Заказчика - компании IBM - крупнейшего в мире производителя программного обеспечения и IT технологий. Уже много лет корпорация IBM доверяет управляющей компании "М+В Цандер" свои офисные здания в Европе и в Москве

Причиной стремления IBM к продолжению сотрудничества с "М+В Цандер" и в регионах является возможность получить полный спектр качественных услуг в сфере Property Management из "одних рук", от консалтинга и технического менеджмента до управления проектами и коммерческого менеджмента.

За 8 лет существования "М+В Цандер" в Москве количество обслуживаемых площадей в крупнейших бизнес центрах класса А увеличилось с 10 000 кв м. до 500 000 кв м. В настоящее время компания "М+В Цандер" является управляющей компанией множества офисных помещений в центре Москвы, среди которых здания таких международных "гигантов" как: Deutshe Bank, Commerzbank, Raiffeisen Bank, IBM, ДаймлерКрайслер АГ, Wella, TNK-BP, Shell и др.

Нельзя не упомянуть и успешное сотрудничество с крупным подразделением немецким концерна METRO Group - компанией МЕТРО Кэш энд Кэрри в плане технического обслуживания целой сети гипер-маркетов, построенных в Москве.

Теперь, прочно обосновавшись в Москве, немецкая компания по управлению недвижимостью "М+В Цандер Фэсилити Менеджмент" уверенно осваивает крупные города стран СНГ и готова предложить весь перечень своих услуг собственникам и арендаторам крупных бизнес центров и торгово-развлекательных комплексов Киева

Статьи

Вторая производная

Снимающая офисные площади компания перешла к глубокой обороне и "затягивает пояс". Или наоборот — готовится через год-два значительно расширить штат, а потому прицеливается на просторные хоромы. Вариантов масса, но в любом случае большинство арендаторов волнует один и тот же вопрос: как превратить временно образовавшиеся излишки офисной площади из статьи расходов в источник доходов. Речь, естественно, о субаренде — широко распространенном, однако довольно противоречивом способе управления излишками офисной площади. Сразу оговоримся: заработать много на субаренде сегодня вряд ли получится. Однако есть вероятность, что в условиях растущего рынка вам удастся окупить хотя бы часть затрат на содержание офиса.

Продолжение статьи смотрите по ссылке: http://www.besh.ru/realty/05051404a.html

Свят, да не снят

Малый бизнес в очередной раз ввели в заблуждение. Недавно было объявлено об открытии доступного для малых предпринимателей, в том числе и по уровню арендных ставок, бизнес-центра "Марьино". Вот только выяснилось, что центр пока лишь освящен епископом, но в эксплуатацию вовсе не сдан. О нежной любви чиновников к малому бизнесу известно давно. В Москве даже разработана целая программа по строительству бизнес-центров для малых предпринимателей в каждом из административных округов. В рамках реализации этой программы и был возведен первый бизнес-центр в столичном районе Марьино, об открытии которого торжественно объявили еще 29 декабря 2004 года. СМИ тут же распространили бодрые материалы: "Подарок малому бизнесу к Новому году — деловой центр", "Для Вас, предприниматели!" Праздник, да и только.

Продолжение статьи смотрите по ссылке: http://www.besh.ru/realty/05051403a.html

Перспективы недвижимости бизнес-класса

С ростом благосостояния столичных жителей на московском рынке недвижимости большой популярностью стали пользоваться дома, относимые риэлторами к бизнес-классу - они значительно комфортабельнее, чем жилье эконом-класса, но в то же время уступают по цене элитной недвижимости, что делает квартиры в них более доступными для среднего класса. По оценкам экспертов, на долю бизнес-класса приходится сейчас значительный процент столичных новостроек, и цифра эта уменьшаться не будет. Рост цен в сегменте также продолжится.

Продолжение статьи смотрите по ссылке: http://www.besh.ru/realty/05051402a.html

"Долевой" закон. Застройщики в замешательстве

1 апреля в силу вступил федеральный закон №214 "Об участии в долевом строительстве", который вызвал бурю нареканий со стороны участников рынка. Эксперты рынка предрекают повышение цен, снижение предложения первичного жилья и уход с рынка небольших компаний в связи с вступлением в силу закона. Однако, по мнению ряда аналитиков, говорить о каких-то изменениях рынка пока рано - необходимо дождаться принятия или отклонения поправок, после чего можно будет сделать окончательные выводы - пока же компании явно находятся в замешательстве, не зная, как изменить ситуацию на рынке, но о повышении цен на свои объекты объявили почти все компании.

Продолжение статьи смотрите по ссылке: http://www.besh.ru/realty/05051401a.html