Редактор еженедельного электронного журнала - Александр Галашин info@besh.ru

Новости

Выгодный обмен: "Декра" отдаст 5% акций "Мосэнерго" за доли в столичных торгцентрах

У "Мосэнерго" появился новый совладелец. Почти 5% акций энергокомпании теперь принадлежат крупному столичному девелоперу "Декра-групп". Строители надеются выменять на них у правительства Москвы крупные доли в популярных московских торговых центрах "Манежная площадь", "Атриум" и офисном комплексе "Башня-2000".

"Декре" принадлежат 1,3 млрд акций столичной энергосистемы (около 4,6% уставного капитала), рассказал вчера председатель совета директоров девелоперской группы Сергей Денисов. По его словам, бумаги скупались на рынке в виде ADR весной и летом. Зачем компания покупала акции и сколько она потратила на их покупку, Денисов рассказать отказался.

Чиновник столичного правительства, пожелавший остаться анонимным, напоминает, что именно такой пакет акций ранее принадлежал Банку Москвы. Эти бумаги банк, контролируемый столичным правительством, купил в прошлом году в интересах мэрии. Дело в том, что в процессе реформы "Мосэнерго" будет разделено на 14 компаний по видам бизнеса. Акции новых предприятий будут пропорционально разделены среди нынешних акционеров энергосистемы, но Москва хочет получить контроль над двумя сетевыми компаниями.

В начале 2004 г. пакет Банка Москвы был неожиданно перепродан. "Мы реализовали [его] через биржу. Это не была какая-то целевая продажа в одни руки. Больше акций "Мосэнерго" у нас нет", — рассказывал ранее президент Банка Москвы Андрей Бородин. Участники рынка подозревали, что новым владельцем бумаг стал Газпромбанк. Но источник, близкий к "Газпрому", уверяет, что ему этот пакет даже не предлагали. "Это было очень странно. Акции просто пропали. Никто не знал, кто их новый владелец", — разводит руками собеседник.

Теперь столичное правительство получило шанс вернуть себе 5% акций "Мосэнерго". Источник, близкий к мэрии, рассказал "Ведомостям", что несколько месяцев назад "Декра" в письме столичному мэру Юрию Лужкову предложила обменять этот пакет на активы, принадлежащие городу, — доли в ОАО "Манежная площадь", ТРК "Атриум" (входят в число самых крупных и известных торговых комплексах Центра Москвы) и ООО "Миосор" (управляет единственным готовым объектом "Москва-Сити" — офисным центром "Башня-2000"). О реакции чиновников собеседник рассказать отказался. А первый заместитель мэра Москвы, руководитель Департамента экономической политики и развития Юрий Росляк лишь передал через пресс-секретаря, что столичное правительство заинтересовано в сетевых компаниях, которые будут созданы на базе "Мосэнерго". Поэтому "город консолидирует высоколиквидные активы для последующего обеспечения своих интересов", говорит Росляк.

Другой чиновник мэрии утверждает, что реализация плана по обмену активами уже началась. В ноябре московский мэр Юрий Лужков распорядился создать ОАО "Объединенная энергетическая компания" (ОЭК), на 100% принадлежащее городу. Ее уставный капитал был сформирован из активов, не имеющих отношения к энергетике. В него были переданы 24,43% акций ОАО "Манежная площадь", 40% доли в имуществе ТРК "Атриум" и 100% доли уставного капитала "Миосора". Все эти активы, по расчетам чиновника, стоят столько же, сколько около 4,5% акций "Мосэнерго". И вскоре могут быть обменяны на долю "Декры" в "Мосэнерго".

Эксперты считают такой обмен взаимовыгодным. В пятницу вечером в РТС 5% акций "Мосэнерго" стоили $212 млн. Директор департамента торговой недвижимости Colliers International Максим Гасиев оценивает городские доли в "Манеже", "Атриуме" и "Миосоре" в $200-250 млн и считает их выгодным приобретением. "Декре" интересен такой обмен, компания сможет легко управлять этими высоколиквидными активами, говорит Гасиев. А вице-президент инвестбанка "Траст" Андрей Зубков отмечает, что 5% акций "Мосэнерго" пригодятся правительству Москвы. "Москва не сможет получить контроль над сетевыми активами, владея всего 3% акций энергокомпании, тем более что против неравнозначного обмена активно выступает Газпромбанк, — поясняет эксперт. — Впрочем, 8% все равно не хватит, но это лучше, чем то, чем Москва владеет сейчас".

"Новослободская" получила $25 млн

Сбербанк РФ выделил гостинице "Новослободская" кредит на $25 млн. Средства планируется направить на рефинансирование затрат по строительству отеля "NOVOTEL-Новослободская", говорится в сообщении поручителя, группы "Открытые инвестиции". Источник, близкий к компании, сообщил, что деньги направят на строительство офисного центра и Центра культуры, искусства и досуга им. Райкина.

В Московскую область будут выводиться только экологически чистые заводы

Такое мнение высказал на прошедшей конференции Московской областной Думы председатель МОД Валерий Аксаков. По его словам, в Москве сейчас действительно мало земли, а в области есть пустующие участки, на которые можно выводить столичные предприятия. "Но это должны быть в первую очередь экологически чистые предприятия", – подчеркнул еще раз В. Аксаков. По его мнению, в таком выводе существует ряд плюсов, но все равно проблему нужно еще обсуждать. "Нет ничего плохого для экономики области, если, например, в Гжели будет работать экологически чистый московский завод", – подвел черту чиновник.

В. Путин узаконил систему перевода земель из одной категории в другую

Президент России Владимир Путин подписал Федеральный закон "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую", сообщает пресс-служба главы государства.

Закон принят Госдумой РФ 3 декабря 2004г. и одобрен Советом Федерации 8 декабря 2004г. В справке к этому закону поясняется: "В Федеральном законе определяются основания и порядок перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую. В Федеральном законе предусмотрены особенности изменения целевого назначения каждой категории земель. Кроме того, в нем устанавливаются основания и порядок отнесения земель или земельных участков в составе таких земель к определенной категории".

12 миллиардов долларов в офисных помещениях

Проект "Москва-Сити", начатый столичными властями еще в 1992 году, сегодня реализован всего на треть. Окончательный ввод в эксплуатацию всех площадей и инфраструктуры запланирован на 2007 год. Проблема состоит в том, что тогда же закончатся полномочия мэра Москвы Юрия Лужкова. Инвесторы начинают серьезно опасаться, что проект не переживет нынешнего мэра. К 2007 году необходимо построить шесть высоток и решить сложную проблему с транспортной доступностью. Уходящий год принес только одну радостную новость -- в декабре окончательно завершилось формирование пула инвесторов, собирающихся возводить "Москва-Сити".

Самый долгий и скандальный Московский международный деловой центр "Сити" является одним из самых амбициозных проектов последнего десятилетия, осуществляемых московским правительством (см. справку). С самого начала "Москва-Сити" столкнулся со многими сложностями. В проект входили и выходили со скандалами крупные застройщики и инвесторы, строительство объектов замораживалось на неопределенный срок. ОАО "Сити", созданное московским правительством еще в 1992 году для реализации проекта ММДЦ, постоянно меняло состав участников. От рождения ОАО "Сити" было наделено исключительными полномочиями: выступало арендатором 110 га самой дорогой в столице земли, а также на правах заказчика получало 2,5% от каждого нового проекта. "Сити" принадлежит половина административного здания на участке №20 "Москва-Сити", три этажа (около 3000 кв. м) в "Башне-2000", около 20% акций "Сити-Энерго", около 40% акций "Аква-Сити Палас" (аквапарк с гостиницей на участке №4), а также права аренды на 15-й и 20-й участки. Около полутора лет назад компания, чьи акции были распределены между многочисленными миноритариями, совершенно неожиданно перешла под контроль водочного магната, владельца группы S.P.I. Юрия Шефлера. Он потратил на скупку акций компании у миноритарных акционеров, по разным данным, $1,5–3 млн, получив доступ к проекту, который при окончательной реализации может приносить до $700 млн доходов в год. Осенью этого года группа "Гута" и S.P.I. поделили "Сити". Президентом компании стал Борис Рыжков, отвечающий за управление коммерческой недвижимостью в группе "Гута". В совет директоров "Сити", в соответствии с решением собрания акционеров компании от 5 декабря, вошли четыре представителя "Гуты" и пять человек от S.P.I. На этом передел завершился, хотя ходят слухи, что "Гута" обменяла поддержку правительства Москвы в "Сити" на принадлежащие ей 4% акций "Мосэнерго" (стоимость этих бумаг на рынке достигает $155 млн).

Инвесторы и девелоперы Изначально в проекте ММДЦ планировалось участие только российских, а вернее, столичных аффилированных с правительством Москвы компаний. Действительно, застройка территории ММДЦ началась в 1996 году с моста "Багратион" и "Башни-2000", которые были завершены в 1997-м и 1999 году соответственно. На мосту (общая длина -- 217 м) располагаются рестораны, бутики и боулинг. "Башня-2000" (инвестор -- столичное правительство) представляет собой 34-этажное здание с 60 тыс. кв. м офисных площадей. От участия в проекте отказались мировой лидер офисного строительства компания Olimpia & York, принадлежащая братьям Райхман, и японская корпорация Itochu. Но время показало, что проект общей стоимостью $12 млрд столичным властям и близким им компаниям не по карману, к тому же им не хватало опыта по строительству высотных зданий. Как отмечает Илья Шершнев, директор по развитию Swiss Realty Group, начиная с 1999 года в проект плавно вошел ряд крупных зарубежных игроков. Так, управляющей компанией проекта "Город столиц" стала британская компания Bovis Land Lease, девелопером "Сити-Терминал" -- турецкая компания Enka. Управлять самым высоким зданием "Москва-Сити" -- одной из башен комплекса "Федерация", возможно, будет крупная международная гостиничная сеть. Возводящая башню корпорация "Миракс" (бывший "Строймонтаж") хочет договориться об этом с компанией Hyatt International. Кроме того, "Миракс" ведет переговоры с двумя другими операторами -- Renaissance International и Kempinsky. Не все ясно и с финансированием этого проекта. Финансовая корпорация "Уралсиб" формально отказалась от финансирования строительства башни "Федерация" из-за низкой рентабельности проекта и крайне высоких административных рисков. Однако участники рынка уверены, что корпорация из игры не вышла и будет принимать участие в проекте через дочерние структуры. Изначально "Уралсиб" планировал вложить в строительство башни "Федерация" рекордную сумму -- $500 млн.

Самый льготный инвестор Основным инвестором строительства ядра ММДЦ станет холдинг "Африка Израиль Лтд", который возглавляет известный предприниматель Лев Леваев. Как сообщили "Бизнесу" в дочерней компании холдинга "Стройинком-К", объем инвестиций составит $300 млн. Как отмечают наблюдатели, Леваев вошел в проект на очень выгодных условиях. По данным осведомленного источника, участок был получен в аренду на 49 лет всего за $8 млн. При этом затраты на его подготовку оказались впятеро больше -- составив около $40 млн. В среднем арендные ставки в центральном ядре составят $600–670 за кв. м в год, эксплутационные расходы -- $75–90 за кв. м в год. "Как только "вылезут" хотя бы два-три этажа здания, начнут заключаться предварительные договоры аренды офисов с дисконтом в 15–20% -- для объектов "Москва-Сити" это распространенная практика",-- уточняет Илья Шершнев.

Что будет с рынком Как отмечает Владимир Кудрявцев, ведущий эксперт и аналитик компании Paul’s Yard, в случае успешной реализации проекта и ввода всех его площадей ММДЦ серьезно скорректирует весь столичный рынок офисов. Такой же позиции придерживается и Илья Шершнев, считая, что вывод на рынок такого объема качественных офисных площадей может обрушить цены на недвижимость. "Распределение площадей по назначениям пока не окончательное, и некоторые эксперты прогнозируют, что все больше площадей комплекса будут постепенно перепозиционировать под дорогое жилое, торговое, гостиничное и развлекательное назначение. Наглядный пример -- жилой комплекс "Город столиц"",-- говорит Шершнев. Возможность снижения арендных ставок -- вследствие выхода такого объема помещений на рынок -- пугает и инвесторов. Проект может оказаться нерентабельным, и вложенные в него средства могут не окупиться или окупиться в более долгие сроки, чем это было запланировано. Поэтому некоторые инвесторы выходят из проекта. Существует и еще одна серьезная причина недоверия инвесторов к проекту. Даже несмотря на то, что сейчас уже определен основной пул крупных инвесторов, сроки сдачи объектов до 2007 года кажутся нереальными. По мнению участников рынка, именно эта дата станет решающей для проекта, так как именно тогда сменится столичная власть. Некоторые девелоперы даже опасаются замораживания всего проекта из-за так называемого "политического факт.

Камеры следят за спросом

К десяткам миллионов камер слежения в американских супермаркетах прибавились новые. Их задача — не помогать в ловле магазинных воришек, а изучать спрос и поведение покупателей. Организации по защите прав потребителей возражают против распространения этой технологии.

Камеры, размещенные в магазинах, фиксируют возраст и покупательную способность посетителей. Важно определить, насколько много среди покупателей взрослых, достойных доверия покупателей. Ритейлоры могут узнать о том, как много времени клиент провел в магазине. Система позволяет сопоставить число людей, пришедших в магазин, с количеством сделанных покупок, а облик покупателя — с его затратами. Вся собранная камерами информация анализируется компьютером. Это поможет владельцам магазинов составить более полное представление о своей клиентуре.

Компания ShopperTrak RCT, один из лидеров отрасли, установила в магазинах по всей Америке уже 40 000 подобных камер. Собранная ими информация поступает в единую базу данных в Чикаго. Данные, собранные в нескольких сотнях магазинов, продаются ритейлорам, банкам и аналитикам. Среди клиентов ShopperTrak — Gap, Victoria's Secret и др.

Представители ShopperTrak говорят, что камеры не фиксируют лица людей. Но и эта, и другие компании, оказывающие подобные услуги, не сообщают потребителям о том, что следят за ними. Большинство покупателей знают, что в магазинах установлены камеры для ловли воров, но не догадываются о том, что являются еще и объектом маркетингового исследования. При этом в камеру часто попадает и лицо, и другие части тела клиента, а иногда и его бумажник. Целью одного из подобных исследований было выяснить, держат ли покупатели карточку American Express отдельно от других.

Представители компаний, подобных ShopperTrak, заявляют, что заключают с клиентами-ритейлорами соглашения о конфиденциальности. Ритейлоры настаивают на том, чтобы съемка производилась тайно — иначе магазин потеряет покупателей, которым не понравится вмешательство в их личные дела.

Это не устраивает организации по защите прав потребителей. Они считают, что покупатели имеют право знать, что за ними наблюдают. "Владелец магазина не может поступать со мной как с подопытной морской свинкой", — говорит руководитель организации Private Citizen Роберт Балмаш.

Представители компаний-исследователей утверждают, что данные, записанные их камерами, уничтожаются после анализа результатов исследования. Правозащитники в это не верят. По словам Балмаша, подобные заявления невозможно проверить и сделанные когда-то записи, сохранившиеся в базах данных, могут быть использованы против клиента. Правоохранительные органы уже затребовали записи, снятые с камер слежения в некоторых магазинах. Технология, позволяющая сопоставить изображение клиента с другими данными о нем, в том числе транзакциями по кредитным картам, по словам экспертов, тоже уже существует.

Несмотря на то что съемка не запрещена законом, некоторым компаниям приходится платить за нее штрафы, например Caesars Atlantic City Hotel Casino. Она была оштрафована на $80 000, когда обнаружились записи, на которых присутствовали интимные части тел посетителей и сотрудников.

Швейцарские инвесторы роют себе котлован

Российским операторам московского рынка недвижимости придется потесниться. Как стало известно "Бизнесу", после новогодних праздников официально начнет работу швейцарский инвестиционный фонд Nordblom Estate, входящий в холдинг Nordblom Group. В первом полугодии 2005 года швейцарцы намерены инвестировать в жилые и офисные проекты $70 млн.

"Швейцарский фонд присутствует на московском рынке недвижимости с 1998 года. Однако свои вложения он осуществлял не самостоятельно, а через риэлтерские агентства. В общей сложности за шесть лет в жилые и офисные проекты Nordblom Estate вложил $40 млн, - говорит член совета директоров Nordblom Group Ирина Жарова-Райт. - Однако время разведки закончилось. Фонд открывает постоянный офис, а также собирается заниматься не только перепродажей недвижимости, как ранее, но и управлением объектами". В числе первых проектов Nordblom Estate будут три трехзвездных отеля: на Зеленом проспекте, в Грохольском переулке и на улице Островитянова. Фонд обеспечит минимум 70% инвестирования этих проектов. Общая сумма инвестиций в каждый отель составит около $15 млн. "После сдачи гостиниц в эксплуатацию мы продадим их, возможно, западным операторам рынка, но небольшой пакет акций оставим себе, чтобы осуществлять оперативное управление объектами", - уточняет Жарова-Райт. Еще одним проектом Nordblom Estate станет строительство spa-центра в Строгинской пойме. Под него уже взят в долгосрочную аренду участок земли в 3 га.

Однако основные инвестиции фонда будут направлены в жилую недвижимость. "Это самый доходный сегмент рынка. Вложения в квартиры на начальном этапе строительства и последующая их перепродажа даже сегодня, на "стоящем" рынке приносят минимум 22–25% годовых, - говорит Жарова-Райт.- Тогда как максимальная доходность офисного рынка - 18%". По ее словам, частные инвесторы, занимавшиеся перепродажей квартир, уходят с рынка - на нем упала доходность, а также возросли риски: "Фонду гораздо легче "вытянуть" деньги из проекта, если он встал или, хуже того, вообще провалился. Такие форс-мажоры заранее оговариваются между застройщиком и институциональным инвестором". При этом швейцарцы избрали самый легкий способ работы на рынке: они собираются покупать квартиры у застройщиков на этапе котлована, а потом перепродавать их после сдачи объектов Госкомиссии. "В этом случае мы работаем напрямую с рынком, минуя чиновников и многочисленные согласования. Строители гарантируют нам при оптовой покупке дисконт в 10%, еще 10% -- это рост цен за год, а также 10%, на которые дорожают квартиры в ходе их возведения. Если вычесть наши накладные расходы, получится доходность в 20–25%".

Однако представители российских инвестиционных фондов, вкладывающих деньги в недвижимость, сомневаются в возможности швейцарцев удачно "войти" в жилые проекты. "Жилой рынок является "серым", на нем очень много решают связи и кумовство. И еще не факт, что рост цен на недвижимость в годовом исчислении составит 10%, как предполагают швейцарцы. Кроме того, весьма сомнительно, что строители через год будут давать скидки на квартиры при их покупке оптом. Сегодня эта мера оправдывается отказом банков кредитовать по нормальным ставкам строителей. Но вот будет ли это происходить завтра?" - задается вопросом начальник аналитического отдела инвестиционной группы Prospect Investment Наталья Одинцова. Директор по развитию инвестиционной компании "Регион-Девелопмент" Наталья Прокофьева поддерживает коллегу: "Та схема, по которой швейцарцы собираются инвестировать в жилые проекты, очень уязвима. У нас есть похожий проект с жилым многоквартирным домом в Москве, где фонд выступает в качестве соинвестора. Мы просчитали, что доходность составит только 12%. А вот наш девелоперский жилой проект должен принести 60% годовых. Да, строители сегодня заинтересованы в оптовых покупателях и дают дисконт в 10%, но, по нашему мнению, такая ситуация продлится недолго".

Впрочем, Ирина Жарова-Райт не согласна со скепсисом российских инвесторов. "Мы диверсифицируем свои вложения - та же офисная недвижимость или вложения в складскую недвижимость гарантируют доход в 18–20%. При этом жилье бизнес-класса в Москве падать в цене не будет. И дисконт строителей сохранится - вряд ли банки в ближайшее время будут их кредитовать под те же 10%",- говорит она.

Застройщикам грозит обязательное страхование

Страховщики близки к тому, чтобы пролоббировать через Госдуму принятие закона, существенно расширяющего их бизнес. Упразднив существующую систему лицензирования для застройщиков, власти могут обязать их страховать ответственность при строительстве.

Как сообщил "Бизнесу" председатель думского комитета по финансовым рынкам и кредитным организациям Владислав Резник, страховщики готовы внести в Госдуму законопроект об обязательном страховании при возведении жилых домов. Сейчас это предложение обсуждается с чиновниками министерств и застройщиками. Последние, скорее всего, сделают все, чтобы законопроект не был одобрен депутатами. Вероятно, выступит против и Минэкономразвития, которое как раз и пытается добиться отмены лицензирования застройщиков.

Понять интерес страховщиков несложно - реализация обязательного страхования взамен отменяемого лицензирования застройщиков сулит немалую выгоду, и они уже несколько лет лоббируют во всех инстанциях идею введения обязательного страхования строительных объектов.

По мнению председателя союза страховщиков Александра Коваля, это лишь первый шаг, который должен быть сделан для безопасности строительных объектов. Теперь необходимо, чтобы это вменялось в ответственность строителям. По его заверению, страховщики будут жестко контролировать возводимые объекты, так как меньше всего заинтересованы в страховых выплатах. В случае отмены лицензирования строительной отрасли страховые компании получат весомый аргумент в пользу введения обязательного страхования жилищного строительства.

Необходимость такой меры они объясняют тем, что строительные компании станут фактически бесконтрольными и спрашивать за качество возводимого жилья будет просто не с кого. То, что в новом Градостроительном кодексе вводится добровольное страхование застройщиков, страховщиков не смущает. В частности, за вред, причиненный здоровью, жизни предлагаются выплаты в 5 млн рублей, а имуществу - 1 млн рублей. Тарифы для девелоперов, которым придется страховать объекты, будут определены позже. Об отмене лицензирования для строителей первый раз заговорили чиновники Минэкономразвития ровно год назад. Но их инициатива сразу же натолкнулось на жесткое сопротивление со стороны тогда еще не упраздненного Госстроя, который и выдавал лицензии застройщикам.

Правительство против отмены лицензирования не возражает. Как заявил "Бизнесу" директор департамента строительства и ЖКХ Минпромэнерго Сергей Круглик, лишние барьеры в виде лицензирования стоят денег и времени. А в итоге расплачивается потребитель, так как все издержки включаются в стоимость квадратного метра. Строители же относятся к возможным переменам по-разному. Руководитель пресс-службы ЗАО "СУ-155" Владимир Фомин считает, что сегодня против лицензирования выступают те компании, которые не обладают достаточным опытом и средствами для строительного бизнеса. Директор аналитического центра "МИЭЛЬ-Недвижимость" Геннадий Стерник полагает, что отмена лицензирования в строительном бизнесе даст возможность ограничить строителей от произвола чиновников, в руках которых лицензирование является действенным инструментом воздействия на застройщиков.

В то же время один из застройщиков, попросивший не называть его имени, охарактеризовал эти перемены совсем по-другому. "Мало того что теперь не ясно, кто будет следить за качеством строительства, так еще и страховщикам придумали очень неплохую кормушку",- заявил он "Бизнесу".

Статьи

Дома с начинкой

Есть дома простые, а есть золотые. По крайней мере, именно к такой категории объектов можно отнести так называемые "интеллектуальные" здания. Установка оборудования BMS (Building Management System) увеличивает сметную стоимость их строительства на 10-15%, а рыночная цена готового здания возрастает до 30%.

Умный - не значит интеллектуальный

Подобные проекты востребованы теми представителями рынка, которые являются собственниками здания и заинтересованы в повышении его рыночной стоимости и сокращении издержек. По словам экспертов, сейчас все новые офисные здания строятся с внедрением технологии BMS. Но даже столь продвинутая техника не застрахована от сбоев, которые по большей части связаны с человеческим фактором.

Но для начала надо определиться с тем, что же такое BMS. Эта система представляет собой комплекс интегрированных средств управления, программного обеспечения и инженерных систем здания, работа которых направлена на повышение его технико-экономических показателей, создание комфортных условий для пользователей здания и оптимизацию эксплуатационных затрат. Иначе, система автоматизации управления зданием.

Объект, оснащенный технологиями BMS, порой именуют в народе умный дом, интеллектуальное здание, смарт-хаус. Есть ли разница между этими понятиями? По словам технического директора компании "Габа-Эстэйт" Андрея Жолина, умный дом - это, скорее, бренд для продвижения в массы, нежели характеристика здания. Этот термин используется больше при оснащении отдельными элементами BMS жилых помещений. "При эксплуатации коммерческой недвижимости корректнее использовать понятия BMS или интеллектуальное здание, такие термины понятны профессионалам и будут более точно отражать содержание продукта", - резюмирует г-н Жолин. Действительно, BMS - это та программно-аппаратная начинка, которая размещается в самом здании и обеспечивает бесперебойную работу всех систем объекта недвижимости, а умный дом начинается с границ квартиры.

Проблемная необходимость

Для чего же нужны технологии BMS? В первую очередь, необходимость в умных системах вызвана стремлением управляющих компаний сэкономить на эксплуатации объектов. "Еще на стадии проектирования инженерная инфраструктура оптимизируется по составу и взаимосвязям, в проект включается оборудование с возможностями локального управления, затем создается единая система мониторинга и управления инженерным оборудованием, благодаря чему обеспечивается эффективная эксплуатация объекта", - говорит Юлия Максимова, директор по маркетингу и развитию бизнеса компании "Экопрог". Виктор Ильин, инженер по автоматизации зданий компании "М+В Цандер Фасилити Менеджмент СНГ", добавляет, что сейчас вообще ни одно новое офисное здание не строится без применения BMS.

Благодаря использованию интеллектуальных инженерных систем жизнедеятельность здания заметно улучшается. Современные технологии позволяют контролировать использование воды, тепла, электроэнергии при минимальном участии в этом процессе человека, то есть первая очевидная экономия - это экономия на персонале. Нет необходимости нанимать множество квалифицированных сотрудников на каждый объект, достаточно двух-трех на все эксплуатируемые компанией здания.

Использование технологий BMS позволяет сократить потребление энергии и воды. Самые продвинутые технологии позволяют выключать, например, свет и ограничивать подачу тепла в помещение сразу после ухода из него последнего сотрудника, а затем включать, как только в комнату входит человек. К тому же внедрение BMS облегчает эксплуатацию зданий, поскольку подразумевает автоматический контроль за составляющими объекта недвижимости. Иными словами, сводится к минимуму влияние пресловутого человеческого фактора.

На BMS надейся...

Однако, как отмечает г-н Жолин, полностью отбрасывать человеческий фактор при использовании технологий BMS не стоит. В отношении влияния человеческого фактора соглашается с ним Виктор Ильин из "М+В Цандер". Также он отмечает, что сейчас еще нет производителей, которые бы делали компоненты системы автоматизации зданий по более низкой цене, не жертвуя при этом их качеством. То есть, по мнению г-на Ильина, все возникающие проблемы связаны с влиянием человеческого фактора, а низкое качество продукции ни при чем.

Некоторые другие специалисты рассказывают, что порой проблемы при эксплуатации зданий, оснащенных BMS-технологиями, возникают практически на ровном месте. Из-за климатических особенностей регионов страны, некачественного ремонта. Например, нарекания эксперта, не пожелавшего называть свое имя, вызвала работа автоматической пропускной системы на одном из объектов Москвы. Ситуация заключалась в следующем: к шлагбауму одновременно подъехали с двух сторон машины, и он уже начал открываться, но сработал тепловой датчик на вторую машину, который передал в центральную систему сигнал, что машина уже проехала. Следовательно, шлагбаум начал закрываться, ударив въезжающую машину. Не пострадал никто, но ситуация, безусловно, неприятная. "Вот вам и система умный дом!", - сокрушается наш собеседник.

Также возникают проблемы с дверьми, работающими на теплоэффекте, когда из-за разницы температуры внутри и снаружи помещения дверь открывается от потока горячего воздуха, а не от тепла, выделяемого приближающимся человеком. Как поясняет Юлия Максимова, это происходит из-за ошибок в проектировании системы. Нельзя бездумно использовать технологии BMS, каждый объект индивидуален, необходимо учитывать особенности архитектуры, эксплуатации, а в России важно иметь в виду особенности климата, годовые перепады температур. Но в целом BMS позволяет модернизировать объект, а главное, как уже говорилось, сэкономить средства.

Однако, как рассказывает Андрей Жолин, директора некоторых предприятий используют технологии BMS лишь на мизерную часть их потенциальных возможностей. И не потому, что не знают, как заставить работать их на полную мощность, а потому, что за счет экономии, вызванной внедрением BMS, будут сокращены затраты на эксплуатацию объекта. И, как результат, сокращено финансирование. Логика владельцев этих объектов примерно такая: если нам и так выделяют средства, то зачем нам задействовать технологии, которые приведут к сокращению затрат и финансирования. Если вдруг что-то пойдет не так, то потом будет крайне трудно добиться повышения выделяемых из бюджета средств. Лучше пусть все остается как есть - по старинке.

А ведь при использовании технологий BMS экономить можно не только на оплате коммунальных услуг и персонале, но и на страховке. При страховании объектов, оснащенных интеллектуальными системами, некоторые страховые компании предоставляют значительные скидки страхователям.

Развенчание мифов

Существует несколько мифов о BMS. Миф первый состоит в том, что якобы лучше работать на линейке одного производителя. Все без исключения опрошенные эксперты отмечают, что это не так. Во-первых, потому что очень трудно подобрать все оборудование от одного производителя, а во-вторых, иногда значительно рентабельнее объединять продукцию разных производителей. "Современные тенденции развития информационных технологий, механических и электротехнических систем, систем безопасности и связи основаны на принципах интеграции, объединения, поэтому компании, лидирующие в производстве оборудования, используют в основном открытые протоколы для создания конкурентоспособных решений", - комментирует Юлия Максимова из компании "Экопрог".

Миф второй заключается в том, что BMS - это характеристика объекта, которую в дальнейшем нельзя изменить. На самом деле объекты, оборудованные BMS, с легкостью поддаются апгрейду. И было бы удивительно, если бы это было не так: каждый год специалисты разрабатывают новые, более совершенные устройства и программы интеграции жизнедеятельности здания.

Как полагают опрошенные эксперты, базовая инженерная инфраструктура здания должна разрабатываться с учетом развития новых технологий и будущих стандартов, поэтому можно дополнять функции BMS без изменения конфигурации самой системы. Вносить изменения в BMS может компания-разработчик, а может и сам клиент, если он имеет профессиональный персонал, прошедший необходимую подготовку. BMS - это гибкая и модульная система, в течение 10 лет срока эксплуатации, определенного ГОСТом, ее обслуживание и модернизация не потребует значительных ресурсов.

Офисный рынок-2004: операция "Децентрализация"

Местоположение офиса в центре столицы перестает быть для многих московских компаний обязательным условием. "Перетекание" офисов из центра города в периферийные районы, впервые отмеченное несколько лет назад, стало одной из основных тенденций уходящего 2004 года.

В настоящее время около 60% всех офисных площадей находится в пределах Садового кольца. Но улицы здесь перегружены, и с каждым годом транспортная ситуация становится все хуже. Разумеется, далеко не все компании готовы оставить престижные места, однако, если профиль компании позволяет разместиться не в центре Москвы, предпочтение отдается офисам в других столичных районах. Среди них по количеству предлагаемых офисов лидируют север и юго-запад Москвы. Катализаторами деловой активности юго-западного направления, по мнению аналитиков компании Knight Frank, являются "Газпром" и РАО "ЕЭС", расположившие там свои штаб-квартиры. Это стимулирует многие другие фирмы, чья деятельность напрямую связана с этими холдингами, арендовать офисы в непосредственной близости. В уходящем году увеличилась популярность Северо-Запада и Запада. Правда, там пока явно недостаточно офисных площадей класса А. В 2004 году специалисты отметили смещение нового строительства качественных офисов далеко за пределы Садового кольца. Продолжилось возведение офисных зданий класса А в районе третьего транспортного кольца, начатое в 2003 году. Строительство бизнес-центров ведется также на западном направлении и в некоторых периферийных районах. Ярким примером переноса интересов потенциальных арендаторов к окраинам может служить успех удаленных от центра объектов, таких, как "Кантри-парк" и "Крылатские холмы".

Новые деловые районы

В настоящее время Крылатское является, пожалуй, единственным районом вблизи МКАД, который пользуется устойчивой популярностью у арендаторов офисных помещений. Высокий спрос на офисы здесь связан в первую очередь с близостью крупных транспортных артерий — Кутузовского проспекта и Рублевского шоссе, где проживают многие первые лица компаний-клиентов. Крылатскому отдают предпочтение и крупные региональные компании, которые имеют представительства в Москве и зачастую занимают два офиса: представительский, имиджевый — в центре и основной — в Крылатском. Многие склонны объяснять появление подобных объектов просто веянием моды. Тем не менее бизнес-парки как новый тип офисных объектов появились на московском рынке коммерческой недвижимости. И это событие стало одной из самых интересных тенденций 2004 года.

По сути бизнес-парк — это малоэтажный офисный комплекс, состоящий из разных по площади зданий и расположенный вблизи основных автомагистралей. Бизнес-парки обычно имеют обширную инфраструктуру и главное — очень большие парковки, что является основным их преимуществом перед офисами, расположенными в центре. Помимо этого популярность данного типа объектов объясняется низким процентом потери свободных площадей. Сейчас бизнес-парков в Москве пока мало, самые крупные из них — "Дербеневский" и "Аврора". Наиболее соответствующим западному образцу, по мнению специалистов рынка, является бизнес-парк "Крылатские холмы", строительство которого должно завершиться в 2005 году.

Сохранило свои позиции Замоскворечье, давно считающееся офисным районом Москвы. Деловая активность сосредоточена около станции метро "Павелецкая", где находится около семи крупных бизнес-центров. Среди них — "Павелецкая Тауэр", которая долгое время удерживала звание лучшего офисного здания класса А.

Продажа и аренда

В настоящий момент рынок коммерческой недвижимости оживлен как никогда: темпы роста объемов строительства, сделок по аренде и продаже находятся на рекордном уровне. Если ничто не повлияет на ситуацию кардинальным образом, то, согласно прогнозам, насыщение рынка высококлассными площадями может произойти уже через полтора–два года и должно повлечь за собой стабилизацию цен.

В 2004 году особенно проявилась, как считают эксперты, цикличность развития рынка офисных помещений. В начале года офисы активно продавались, что произошло на фоне появления в это время на рынке недооцененных (т. е. дешевых) помещений.

Увеличение спроса в свою очередь вызвало рост цен. Средние цены продажи офисных площадей, по данным специалистов компании Stiles&Riabokobylko, к концу года стабилизировались на уровне $2,5 тыс. за 1 кв. м.

Арендные ставки по-прежнему различаются в зависимости от этажа и видов из окон. Так, ставки для верхних этажей могут отличаться на 20–25% от ставок для нижних. Спросом пользуются виды на историческую часть города, Москву-реку, и компании готовы платить за такие помещения 10–25% сверх базовой ставки.

Стоимость аренды в течение всего года росла незначительными темпами и в целом поднялась не более чем на 2–3%. Средние ставки к концу 2004 года в классе А составили $600–750 за 1 кв. м, в классе В — $480–520, в классе С — $300–400. Стабилизацию арендных ставок в классе А и некоторое их падение в классе B эксперты компании Knight Frank связывают со стабильно высокими объемами нового строительства и реконструкции в последнее время, а также с появлением крупных проектов, вывод которых на рынок намечен на 2005 и 2006 годы.

Спрос и предложение

Аналитики компании Blackwood считают, что объем предложения офисных площадей к концу 2004 года достигнет 3,7 млн кв. м, из них 550 тыс. кв. м — новые бизнес-центры. Эксперты Knight Frank прогнозируют увеличение офисного рынка по итогам года на 630–650 тыс. кв. м при существующих темпах строительства. В целом по рынку процент вакантных площадей в классе А составляет 3,9%, в классе B — 7%. Это свидетельствует о высокой активности со стороны потенциальных арендаторов и некотором дефиците, особенно в классе A. Самыми востребованными в 2004 году были офисы площадью 200–250 кв. м. Вообще предпочтения арендаторов кардинальным образом разнятся. Иностранцы предпочитают арендовать бизнес-центры высокой категории — класс А с развитой инфраструктурой, хорошей управляющей компанией, современной инженерной начинкой, возможностью эффективной планировки, системой климат-контроля и т. д. Категория В популярна у российских компаний.

Иностранные компании, как правило, принимают решение о строительстве офисного здания "под себя", с нуля. С целью инвестирования покупают офисные помещения как россияне, так и иностранцы. Иностранные девелоперы, естественно, сконцентрированы на офисах класса А и почти не интересуются другими категориями зданий в отличие от отечественных девелоперов, которые берутся за офисы любого уровня.

Спрос на офисные помещения остается стабильно высоким, и потенциальные арендаторы по-прежнему сталкиваются с ограниченностью выбора качественных помещений, с одной стороны, и высокими арендными ставками — с другой. В долгосрочной же перспективе прогнозируемый прирост предложения приведет к увеличению объема незаполненных площадей, что в свою очередь будет толкать цены вниз. Специалисты рынка прогнозируют такое развитие событий уже к концу 2005 года.

Мария МАКАЛКИНА

Андрей ПЕТРОВ

Директор отдела офисной недвижимости компании Knight Frank:

— Бурный рост экономики Москвы стимулирует экономическое развитие регионов в целом. Все это ведет к дальнейшему росту спроса на офисные помещения. Причем увеличивается не только количественный спрос, но и качественный. Компании требуют все больших удобств от офисов. Рост количественного спроса связан не только с выходом на рынок новых фирм, но и с тем, что некоторые из них арендуют заведомо большие площади с перспективой расширения штата, а временно невостребованные помещения сдаются в субаренду.

По итогам трех кварталов текущего года поглощение офисных помещений превысило 460 тыс. кв. м. По итогам года мы прогнозируем объем поглощения на уровне 580–600 тыс. кв. м, что станет новым рекордом для офисного рынка в России: уровень 2003 года будет превышен на 11–13%.

Михаил ГЕЦ

Руководитель отдела коммерческой недвижимости компании Blackwood:

— Цены на офисные помещения будут по-прежнему расти, что связано с увеличением доли города в инвестконтрактах и, соответственно, с увеличением себестоимости строительства. Цена продажи офисных помещений в 2004 году достигла $3 тыс. за 1 кв. м. В 2005–2006 годах повышение себестоимости возведения офисов составит около 10% ежегодно, что скажется на стоимости продажи, которая в 2006 году увеличится на 30%. Данная тенденция обусловит увеличение спроса на аренду офисов.

Денис СОКОЛОВ

Ведущий аналитик компании Stiles&Riabokobylko:

— В 2004 году сохранялась тенденция к укреплению рынка офисной недвижимости. Новые офисные площади классов А и В составили в уходящем году 874 тыс. кв. м. Всего же к концу года в Москве общий объем качественных офисных помещений достиг 3,9 млн кв. м. Очевидно, что в следующем году темпы ввода офисов в эксплуатацию увеличатся: новое строительство составит около 1,25 млн кв. м. При этом наметилась тенденция к росту доли площадей класса А. Если сегодня они составляют менее 25%, то к концу следующего года ожидается, что их доля превысит 30%.

Максим ЖУЛИКОВ

Ведущий специалист по коммерческой недвижимости компании Pеnny Lane Realty:

— Среди интересных тенденций уходящего года хотелось бы выделить появление на рынке специалистов, которые готовы заниматься реконструкцией старых объектов недвижимости: исторических или уникальных в архитектурном отношении особняков. Они инвестируют деньги в полную реконструкцию, точнее, в реставрацию зданий с последующей их сдачей в аренду. Ставки по таким объектам чрезвычайно высоки, поскольку сами помещения очень высокого уровня: восстанавливаются фрески, сусальное золото, паркеты, элементы интерьера. Затраты на эти шедевры огромны, но существует спрос со стороны солидных клиентов, которые, чтобы подчеркнуть свой имидж, готовы платить.

Юлия КУЧЕРЕНКО

Аналитик по коммерческой недвижимости компании Paul’s Yard:

— Все тенденции, наметившиеся в 2003 году, получили развитие в 2004-м: децентрализация рынка, увеличение сделок по купле-продаже зданий. Средневзвешенная ставка аренды в офисах класса А увеличилась на 1,5% по сравнению с прошлым годом. Ставки в классе В остались на прежнем уровне. Требования, предъявляемые потенциальными арендаторами к зданиям класса А, существенно выросли после появления на рынке таких проектов, как "Дукат Плейс III" и "Башня на набережной". Практически все здания, введенные в эксплуатацию в 2004 году, были сданы в аренду еще до окончания строительства. Популярность бизнес-парков неуклонно растет. В Москве уже реализовано три таких проекта: "Аврора", группа зданий на Дербеневской улице и в Кожевническом проезде. Еще одним интересным проектом в данной области стал бизнес-парк "Крылатские холмы". К нему уже проявили интерес крупнейшие западные и российские компании (Microsoft, Sun Interbrew, IBM и др.).