Редактор еженедельного электронного журнала - Александр Галашин info@besh.ru

Новости

ЗАКС Ленобласти одобрил создание "мусорной комиссии"

Депутаты областного ЗАКСа одобрили создание согласительной комиссии, которая будет заниматься вопросами по обращению с отходами в Петербурге и Ленобласти. Такая комиссия, заявили депутаты, стала нужна, потому что между властями Петербурга и Ленобласти нет четкого взаимодействия по этим вопросам. В том числе комиссия будет рассматривать вопросы размещения мусороперерабатывающих производств для нужд Петербурга. Кто войдет в комиссию, пока неизвестно. Предполагается, что в ней будут работать депутаты и чиновники обоих субъектов федерации.

  "Открытые инвестиции" собрало на офисные проекты почти $180 млн.

OAO "Открытые инвестиции", дочерняя компания "Интерроса", инвестирующая в недвижимость, объявила о завершении первичного предложения акций компании широкому кругу инвесторов и начале торгов на бирже.

В общей сложности компании удалось привлечь $68,8 млн. Исходя из установленной цены за акцию и количества размещенных акций, рыночная капитализация Компании составляет примерно $178,6 млн. Около 50% покупателей акций стали инвесторы из Великобритании, остальные 50% распределились среди инвесторов из Германии, Швеции, Австрии и России.

Все средства, полученные от предложения акций инвесторам, за вычетом расходов по организации предложения, пойдут на новые проекты компании, включая разработку и строительство бизнес-центра "Сахаров Бизнес Плаза", торгово-развлекательного центра им. Райкина.

  5% от арендной платы – стоимость услуг управления

На основании информации Маркетингового Агентства Step by Step рынок комплексного управления коммерческой недвижимостью имеет как хорошие перспективы, так и трудности.

Стоимость услуг управления зависит от их объема и в среднем составляет примерно 3-5% от арендной платы.

Оборот мирового рынка интеллектуальных систем управления зданиями превышает $600-700 млн. в год.

Служба охраны находится на втором месте после техобслуживания по объему затрачиваемых ресурсов, расходы на нее составляют до $500 000 в год.

Около 200 000 кв.м офисных помещений международного стандарта было введено в эксплуатацию во 2 квартале 2004 года, что на 50 000 кв.м. больше, чем в 1 квартале.

Общее количество приобретенных (арендованных и купленных) офисов достигло самой высокой отметки за последние годы - 643000 кв.м. В 2004 году эта тенденция сохранится.

Общий объем предложения современных торговых площадей оценивается приблизительно в 1,5 млн. кв.м. Объем инвестиций в строительство площадей в новых торговых центрах в 2004-2005 гг. составит около $1,3 млрд.

  Новую "Россию" построит "СТ Девелопмент"

Девелопер Шалва Чигиринский обошел крупнейших европейских строителей из Bauholding Strabag и полугосударственный банк "Еврофинанс Моснарбанк" в борьбе за московскую гостиницу "Россия". Чигиринский обещал вложить в проект почти вдвое меньше соперников, а сам проект признан несовершенным. Чиновники объясняют, что их пленил подход Чигиринского к проекту.

Заседание конкурсной комиссии началось нервно: руководители российского отделения Bauholding Strabag AG и "МОНАБ" попросили членов комиссии разобраться в нарушениях, допущенных "СТ Девелопмент". Они сообщили, что Чигиринский еще до объявления конкурса принимал участие в совещаниях по разработке условий тендера и проводил переговоры с руководством гостиницы "Россия". Сумма инвестиций "СТ Девелопмент" занижена минимум на $370 млн, а площадь строительства завышена на 50%, говорится в письме директоров в комиссию. Сам Чигиринский назвал претензии "ошибками и путаницей", но заметно расстроился.

В результате заседание затянулось на три часа вместо запланированного часа. Председатель комиссии — мэр столицы Юрий Лужков огласил результаты: 18 членов комиссии из 25 проголосовали за "СТ Девелопмент", семь голосов получила "МОНАБ". За BHS не было подано ни одного голоса. Шалва Чигиринский заявил, что доволен итогами и не думает, что их кто-то будет оспаривать.

Критерии выбора девелопера остались неясными. После конкурса главный архитектор столицы Александр Кузьмин заявил, что его в полной мере не удовлетворила ни одна из архитектурных концепций. "Любой выбранный проект был бы переработан", — заметил он. Кузьмин считает, что BHS неудачно разместила кинозал, а проект "МОНАБ" назвал попыткой сделать в центре Москвы "хороший спальный квартал Европы". В проекте "СТ Девелопмент" главному архитектору понравилось "внимание к ХХ веку, который привнес много интересного в архитектуру, плюс следование московским традициям". А член комиссии — депутат Мосгордумы Михаил Москвин-Тарханов добавил, что письмо BHS и "МОНАБ" вызвало раздражение комиссии, которая восприняла его как попытку давления. "Подробный разбор фактов выявил, что они не соответствуют действительности", — утверждает депутат.

Анонимно московские девелоперы в один голос называют результаты конкурса предрешенными. Гендиректор представительства BHS в России Герхард Гритцнер заявил, что "в следующий раз инвесторы задумаются и будут участвовать в тех конкурсах, устроители которых действительно приветствуют серьезные инвестиции". Московские чиновники тем не менее рассчитывают заманить обиженных инвесторов на новые торги по "России". "Не исключено, что может быть объявлен отдельный конкурс на лучший архитектурный проект с привлечением других участников конкурса", — говорит Евгений Любимов, главный архитектор Центрального округа столицы, присутствовавший на комиссии в качестве эксперта. Впрочем, представители "МОНАБ" и BHS отрицали желание идти на переговоры с победителем.

Эксперты не верят, что $800 млн, предложенных Чигиринским, достаточно, чтобы снести "Россию" и построить на ее месте что-нибудь стоящее. “На эти деньги можно построить на ровной площадке хорошую офисную башню, но без внутренней отделки”, — считает Андрей Закревский, вице-президент девелоперской компании "Система Галс", отказавшейся от участия в конкурсе по "России" буквально в последний момент. По его оценке, только гостиница класса люкс обойдется в $3000 за 1 кв. м, в то время как Чигиринский обещает исполнить весь проект по $2000 за квадрат. Правда, Чигиринский отмечает, что значительную часть займет подземный паркинг по цене $500 за 1 кв. м, а строительство гостиницы в несколько этажей дешевле высотной и поэтому укладывается в заявленную сумму.

  "Пересвет-Инвест" будет развивать направление коммерческой недвижимости в рамках отдельной компании

Инвестиционно-риэлторская компания "Пересвет-Инвест" объявила о выделении одного из направлений своей деятельности - сферы коммерческой недвижимости – и концентрации всех операции этой области в компании "Доминион-М". Об этом было заявлено на пресс-конференции в среду.

"Три года назад было принято решение об активном расширении деятельности группы компаний во всех областях рынка недвижимости. Этот процесс пошел настолько успешно, что сегодня очень сложно эффективно управлять всеми направлениями в рамках одной компании столь. Учитывая это, а также перспективность рынка коммерческой недвижимости было принято решение: развивать направление коммерческой недвижимости в рамках отдельной компании. Оператором на рынке коммерческой недвижимости станет "Доминион-М", а "Пересвет-Инвест" продолжит свою деятельность на рынке жилья", - заявил генеральный директор компании "Пересвет-Инвест" Олег Пронин.

По словам гендиректора компании "Доминион-М" Владимира Мельника, помимо риэлторских услуг, как на первичном рынке, так и на вторичном, компания будет заниматься девелопментом, работать в консалтинге в области инвестиций в недвижимость, заниматься управлением недвижимостью, оказывать услуги по изменению функционального назначения недвижимости.

  Перевозчики мусора боятся "откатов "

Реформа жилищно-коммунального хозяйства предполагает в том числе и реформирование системы сбора мусора. Специалисты, работающие на рынке оборота отходов, опасаются, что реформа может пойти во вред их бизнесу.

"В проекте реформы жилищно-коммунального хозяйства делается ставка на ценовую конкуренцию, но стандарты качества не расписаны.

В обнародованной концепции реформы видно стремление властей при помощи обострения конкуренции снизить издержки на вывоз мусора, но там не рассматриваются качественные аспекты нашей работы и не предусмотрены решения даже уже существующих проблем.

Согласно концепции вывозом мусора должны будут заниматься управляющие компании (УК), которые будут платить только за вывоз мусора с точки, а не за его транспортировку и утилизацию.

Дробление функций заказчика и перевод их на низовой уровень управления при существующем слабом административном и экономическом надзоре породит игру без правил. Заказы на перевозки получат свои предприятия, а имеют они спецтехнику, возят ли на официальные полигоны, нет ли -- их дело, лишь бы "откатывали". Отсутствие контроля даст руководству новых возчиков выбор: везти мусор на официальный полигон, который дорог, или разыскивать иные места размещения -- поближе.

Свободная инициатива, не ограниченная жесткими рамками социальных институтов, -- аксиома "делать деньги", а общество получит уродливые плоды "дикого капитализма". Результат -- уход в тень и криминализация отрасли.

И нынешняя, нормально действующая система утилизации отходов рискует превратиться в систему загрязнения пригородов. Более того, на сегодня в городе уже действуют УК, и долги для них -- не редкость. С таким финансированием с нами через полгода случится финансовый коллапс. Я не против реформы, но сначала надо установить правила игры на рынке; уровень, ниже которого не должно падать качество оказываемых населению услуг; организовать систему контроля".

  Санкт-Петербург. Американский размах

Американская корпорация Cendant, управляющая более чем 6000 отелей по всему миру, объявила о планах в ближайшие пять лет открыть в России и странах СНГ 45 гостиниц среднего класса под вывеской Days Inn. Эксперты скептически относятся к планам американцев, утверждая, что российские регионы еще не созрели для сетевых отелей.

Как рассказал "Ведомостям" Майкл Шифф, вице-президент Cendant, компания подписала договор франчайзинга на продвижение марки Days Inn в России, Грузии, Казахстане, на Украине и в Узбекистане с принадлежащей американским инвесторам компанией Hermitage Hospitality, специализирующейся на управлении гостиницами. Hermitage Hospitality будет искать субфранчайзи, которые возьмут на себя финансирование строительства гостиниц. Шифф не исключил, что развитие сети в странах СНГ будет происходить и через продажу франшизы уже действующим отелям. Вице-президент Cendant считает, что отсутствие качественных и недорогих отелей среднего ценового сегмента в странах бывшего СССР представляет прекрасную возможность для развития его компании. Президент Hermitage Hospitality Джон Итон уточнил, что из 45 планируемых гостиниц 30-35 будут построены с нуля, еще 10-15 могут разместиться в реконструированных объектах недвижимости. "В России пока никто не стремится заполнить средний сегмент рынка", — говорит он. Стоимость проживания в гостиницах составит $150-175 в сутки в Москве и $75-125 в других регионах.

Марина Смирнова, заместитель директора по маркетингу консалтинговой компании Hotel Consulting Development Group (HCDG), сомневается, что американцы выдержат названные цены, особенно в региональных гостиницах. Стоимость возведения трехзвездочного отеля на 100 номеров в столице и регионах практически не отличается: по оценке Смирновой, это около $5-6 млн.

"Приезжие из Москвы, конечно, будут рады, однако тогда гостиница будет окупаться примерно 15 лет", — говорит она.

Региональный директор по развитию Russian Management Hotel and Consulting (дочерняя компания французской сети Accor) Владимир Ильичев согласен, что ниша трехзвездочных отелей в России по-прежнему не заполнена. Однако он считает, что построить 45 гостиниц за пять лет Cendant будет очень сложно, — средний срок реализации инвестиционного проекта составляет около трех лет. "Вариант с продажей договора франчайзинга отелям, оставшимся в регионах с советских времен, думаю, вряд ли устроит такую сеть, как Cendant", — говорит Ильичев.

В апреле прошлого году открыть два отеля под брэндом Ramada, который принадлежит группе Cendant, планировала компания "Авиарепс", которая представляет в России интересы группы Marriott. Однако до сих пор ни одной Ramada в Петербурге не открыто.

Cendant — не первый гостиничный оператор, который хочет развивать сетевые проекты в России. В августе прошлого года о своих планах покорения российского рынка заявляла бельгийская Rezidor SAS, которой принадлежат марки Radisson SAS, Regent, Park Inn и Country Inn. В течение 10 лет компания совместно с федеральными фондами Швеции, Дании и американским инвестиционным фондом Delta Capital планирует построить в России 50 отелей.

СТАТЬИ

НЕФТЕДОЛЛАРЫ ПОДСТЕГИВАЮТ КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ
В дефиците могут остаться только гостиницы

Несмотря на бурное строительство, на отечественном рынке коммерческой недвижимости до сих пор не только не предвидится затоваривания, но в некоторых сегментах до недавнего времени существовал жесткий дефицит площадей. Однако приток доходов от экспорта нефти и благоприятная в целом экономическая ситуация позволяют говорить о том, что в ближайшие годы коммерческая недвижимость станет хорошим объектом вложения средств, а ее предложение будет увеличиваться все более быстрыми темпами.

Наиболее активно скорее всего будет расти предложение торговых площадей, а также складских помещений. Еще в прошлом году последние были в дефиците даже в столице; как надеются эксперты, с 2004 года ситуация начнет кардинально меняться и ежегодно в эксплуатацию будут вводиться сотни квадратных метров складских площадей. В принципе, дефицит наблюдается и еще в одном сегменте – в сфере гостиничной недвижимости. Давно известно, что проблема с гостиницами в Москве стоит довольно остро, однако известно также, что за создание отелей среднего класса инвесторы браться не спешат. Поэтому этот рынок аналитики Colliers international оценивают очень сдержанно: по их прогнозам, инвесторы, рассчитывающие на прибыль, могут попробовать свои силы в строительстве гостиниц средней руки в отдаленных от центра Москвы районах, а также обратиться к региональным рынкам.

Развитие потребительского рынка в стране, и особенно в столице, предопределяет спрос на торговые площади. По оценкам Colliers international, если в 2003 году общая суммарная площадь торговых помещений в столице едва успела превысить 1,5 млн. кв. м, то уже в 2004 году она перешагнет рубеж в 2 млн. кв. м. Рост площадей произойдет как за счет стандартных торговых центров, так и за счет новых форматов – например, так называемого retail-park. Кроме того, в столице продолжится активное строительство подземных торговых центров.

Несмотря на то что офисы – наиболее развитый сегмент рынка коммерческой недвижимости, их предложение также продолжит расти в ближайшем будущем. Правда, тут начали происходить изменения. Так сложилось, что расположение офисов международного класса в Москве неоднородно: подавляющая часть, то есть 40% из них, располагается в пределах Садового кольца. Поэтому в будущем, когда строительные площадки в этом районе города будут заканчиваться (а центр столицы и Замоскворечье и так слишком сильно застроены, и даже вывод промышленных предприятий за черту города не решит проблемы с площадями), офисы международного класса все чаще будут сооружаться за пределами Садового кольца. Так, уже в этом году лишь треть от объема офисных площадей строится в историческом центре Москвы, в прошлом году в нем строилось в два раза больше.

По данным "Стайлз энд Рябокобылко", в начале 2004 года общее предложение офисов международного качества (классов А и B) составило 3,25 млн. кв. м. Объем нового строительства в прошлом году почти удвоился по сравнению с 2002 годом (200 000 кв. м.) и достиг 397 000 кв. м., 35% из которых относилось к классу А. Эксперты "Стайлз энд Рябокобылко" предсказывают, что к концу 2004 года общее предложение офисов международного качества в столице составит уже 3,8 млн. кв. м, а объем строительства – 560 000 кв. м., из которых 22% можно отнести к классу А. Последнее, кстати, указывает на еще одну любопытную особенность рынка коммерческой недвижимости: все меньше строится офисов класса А и все больше – офисов среднего класса, спрос на которые пока далеко не удовлетворен.

Более того, по прогнозам аналитиков, рынок коммерческой недвижимости будет и дальше расти весьма активно: в 2005 году, по оценкам "Стайлз энд Рябокобылко", объем строительства составит уже приблизительно 650 000 кв. м. офисов класса А и B, и в результате к концу 2005 года общее предложение офисов международного качества достигнет 4,5 млн. кв. м. И если общая экономическая ситуация в стране и дальше будет оставаться благоприятной, к концу 2007 года общее предложение только офисной недвижимости в Москве имеет все шансы удвоиться по сравнению с 2003 годом и достичь цифры в 6,4 млн. кв. м.

Все будет зависеть только от платежеспособности спроса: все эксперты сходятся на том, что потребности в качественных офисах в Москве весьма велики и в ближайшее время даже с такими темпами строительства можно совершенно не опасаться перенасыщения рынка.

Кроме того, оптимизма строительным компаниям, специализирующимся на коммерческой недвижимости, добавляет тот факт, что самой большой популярностью по-прежнему пользуются офисы больших площадей. По данным "Стайлз энд Рябокобылко", 80% всех арендованных площадей – офисы площадью более 500 кв. м. При этом более 15% спроса – офисы более 5 000 кв. м. А это значит, что строители могут сокращать издержки, сооружая офисные центры больших площадей.

Итоги московского рынка коммерческой недвижимости

Еженедельный журнал "Секрет Фирмы" решил подвести своеобразные итоги московского рынка коммерческой недвижимости. С этой целью был проведен опрос среди консалтинговых и девелоперских компаний. Респондентов просили назвать лучшие проекты, сделки, компании, самых успешных менеджеров и влиятельных чиновников. Всего было задано десять вопросов, по результатам ответов на которые и были составлены рейтинги "самых лучших" на рынке коммерческой недвижимости 2004 года.

Методика проведения опроса, предложенного СФ, предусматривала, что каждый из участников предложит по пять номинантов на каждую из десяти позиций рейтинга. Номинант, занявший первую позицию, получал 5 баллов, вторую – 4, третью – 3, четвертую – 2, пятую – 1. Полученные баллы суммировались. Номинант, получивший максимальное количество баллов, попадал на первую позицию в рейтинге.

Чтобы избежать конфликта интересов между респондентом и потенциальным номинантом, мы разделили участвующие в опросе компании на две группы: консалтинговые и девелоперские фирмы. При определении лучших девелоперских проектов или компаний, а также сделок с недвижимостью, голосовать могли только представители консалтинговых компаний. При определении лучших в консалтинговом бизнесе – девелоперы.

На вопросы, не содержащие конфликта интересов, например: "Самый влиятельный чиновник" или "Самый активный на рынке банк", отвечали представители обеих групп. В составлении рейтинга приняли участие консалтинговые компании: ABN Realty, Blackwood, Colliers Int., DTZ, Jones Lang La Salle, Knight Frank, Noble Gibbons, Paul’s Yard (Blackwood), Penny Lane Realty, Stiles & Riabokobylko, Swiss Realty Group, Vesco Realty; девелоперские компании: Enka, GVA Sawyer, "АЛМ-девелопмент", "Капитал Груп", КРТ, "Открытые инвестиции", "Система Галс", "Стройинком-К", "Форум Пропертиз", "Энергогарант Капитал-строй".

1. лучший торговый комплекс

Подавляющее большинство респондентов опроса назвали ТРК "Мега-2" лучшим торговым комплексом 2004 года. Участников впечатлили и размеры ТРК, и качество девелопмента. В последнем, впрочем, никто не сомневался еще на старте проекта благодаря репутации IKEA, полученной после сдачи своего первого комплекса "Мега" в Теплом Стане. Респондентов также не смутило и то обстоятельство, что "Мега-2" официально будет открыт только 2 декабря. Что касается остальных номинантов пятерки, то разрыв между "Мосмартом-2", "Вэйпарком" и "Новинским" всего в два-три голоса. "Ашан", по результатам голосования, отстал значительно сильнее и не намного опередил такие комплексы, как "Калужский", "Екатериновка", L-153, "Весна", "Бум" и "Александр Лэнд". Результаты опроса выявили еще одну любопытную деталь: большинство лучших торговых центров Москвы и Подмосковья 2004 года возведены за пределами МКАД. Участники опроса считают, что причина – в дороговизне столичной земли и более сложной, чем в области, процедуре согласования проектов.

2. Лучший офисный комплекс, введенный в эксплуатацию в 2004 году,

"Башня на набережной-1" – первое в комплексе из трех зданий, которые собирается возвести в "Москва-Сити" компания ENKA. Как и в случае с "Мега-2", выбор этого проекта в качестве лучшего на рынке из реализованных в 2004 году во многом был обусловлен репутацией застройщика. ENKA уже много лет признается одним из лучших офисных девелоперов Москвы. И на этот раз компании удалось подтвердить свою репутацию: более 90% офисов были сданы в аренду еще на этапе строительства. БП "Легион", проект, первоначально строившийся компанией "Система Галс", а затем приобретенный и достроенный "Легион Девелопмент", занял в опросе преимущественно второе-третье место. Однако его упоминали далеко не все респонденты. В свою очередь, бизнес-центры "На Брестской" и "Романов Двор-2" упоминались почти всеми участниками опроса, но занимали преимущественно последние места в пятерке. ТОК "Черри-Тауэр" занял только пятое место, но с существенным отрывом от своих преследователей – офисных комплексов "Чистопрудный бульвар", "Дербеневский", "Кантри-Парк". Кроме того, "Черри-Тауэр" стал единственным офисным комплексом класса "В", а не "А", вошедшим в пятерку лучших по итогам 2004 года.

3. лучшая девелоперская компания

ENKA – безоговорочный лидер этого рейтинга. "Капитал Груп" столь же уверенно занимает второе место. Причем позиции ведущих компаний столичного девелопмента ENKA и "Капитал Груп" занимают не только благодаря проектам-2004. Участвовавшие в опросе представители консалтинговых компаний признавали, что во многом на их решение повлиял тот факт, что ENKA и "Капитал Груп" являются пионерами российского девелопмента, реализовавшими целый ряд успешных проектов. "Легион Девелопмент", напротив, герой именно этого года. Компания, к созданию которой причастны владельцы БИН-банка, выкупила у АФК "Система" недостроенный бизнес-парк на Большой Ордынке (БП "Легион"), завершила его строительство и заявила о намерении реализовать еще по меньшей мере четыре девелоперских проекта. Чем и заслужила третье место в рейтинге. CMI Development и "Форум пропертиз", по результатам опроса, от "Легион Девелопмент" отстали ненамного. Среди претендентов на попадание в пятерку лучших также были "Романов Девелопмент Груп", "Система Галс", "Оптиматехностимул", IKEA и "Гиперцентр". Отметим, что последние две компании – единственные из представителей ритейлового девелопмента, претендовавшие на попадание в число лучших в этой номинации.

4. Лучшая консалтинговая компания 2004 года на рынке коммерческой недвижимости

Консалтинговые компании рынка коммерческой недвижимости Москвы последние десять лет активно используют принцип цеховой замкнутости. Colliers Int., Jones Lang La Salle, Noble Gibbons и Stiles & Riabokobylko давно и с успехом эксплуатируют имидж "большой четверки" консалтингового бизнеса. В этом году им пришлось потесниться и принять в свои ряды компанию Knight Frank, во многом благодаря серьезной репутации этой компании на западном рынке услуг real-estate консалтинга и брокериджа. Что касается расстановки мест в этой пятерке, то она не принципиальна. Девелоперские компании, определявшие наилучших среди этих лучших, зачастую просто не знали, какую компанию выбрать, и расставляли их в списке исходя из сиюминутного предпочтения. Впрочем, стоит отметить, что в результатах некоторых опросов присутствовали не все представители этой пятерки. Ряд девелоперов на место вошедших в рейтинг-лист консультантов ставили другие компании: Penny Lane, Swiss Realty, ABN Realty. Так что конкуренция у «цеховых» компаний консалтинга все-таки есть.

5. Самая значимая сделка купли-продажи коммерческих помещений в 2004 году

Явных предпочтений в этом рейтинге респонденты не отдали никому. Номинантов пятерки разделяют всего два-три голоса. Покупка ПФПГ бизнес-центра Central City Tower впечатлила респондентов не только суммой сделки и качеством приобретенного объекта, но и небывалой активностью ПФПГ на столичном рынке коммерческой недвижимости. За несколько месяцев компания успела купить в Москве три офисных комплекса, общей стоимостью свыше $100 млн. Респонденты даже включили в рейтинг (причем под третьим номером) сделку по приобретению ПФПГ бизнес-центра "Самсунг", хотя она была совершена в конце 2003 года.

Покупка "Берлинского Дома", наверное, была одной из самых разрекламированных сделок года, поэтому ее появление в рейтинге удивления не вызывает. Что касается продажи прав на реконструкцию уже снесенного "Интуриста", то участники опроса проявили интерес к этой сделке в том числе из-за своеобразной рокировки, которую произвел Казкоммерцбанк, фактически поменявший инвестиции в БЦ "Самсунг" (проданный ПФПГ) на инвестиции в строительство новой гостиницы. Не менее интересна и сделка с площадью магазина "Седьмой континент" в "Атриуме". "Инвестнедвижимость" купила эти 4000 кв. м, чтобы сдать в аренду тому же "Седьмому континенту" за $2 млн в год. Участники опроса просто не смогли пройти мимо столь неординарной сделки.

6. Самая значимая сделка на рынке аренды помещений в 2004 году

Безусловно, аренда офисного блока площадью 6400 кв. м в "Башне на набережной-1", так же, как и аренда 6000 кв. м в «Крылатских холмах» – это значительные сделки. Однако большинство респондентов не скрывали, что они поставили эти сделки в верхнюю часть листинга по другой причине: из-за громких имен арендаторов – IBM и Microsoft.

В результате крупнейшая сделка года на этом рынке – аренда 18500 кв. м ФК "УралСиб" – заняла всего лишь третье место. Что касается БП "Дербеневский", то участники опроса признают его одним из лучших офисных комплексов класса "В". Поэтому неудивительно, что МТС арендовала в нем столь значительную площадь, а сама сделка попала на четвертое место в рейтинге. Аренда Газпромбанком офиса в "Энергохаусе", хотя и была включена большинством респондентов в листинг, по количеству поданных голосов ненамного опередила другие сделки ТНК/BP (Арбат, 10), SUEK ("Дербеневский"), CSFB ("Романов Двор-2"), "Ренессанс-страхование" ("Дербеневский").

7. Лучший менеджер рынка коммерческой недвижимости в 2004 году

Мнения респондентов по этому вопросу разделились настолько, что в результате пришлось подсчитывать голоса по 38 кандидатам. Участники опроса справедливо указывали на то, что "Лучший менеджер" должен определяться по специальным сегментам рынка. Например: "Лучший консультант по ритейлу", "Лучший менеджер офисного девелопмента", "Лучший аналитик рынка складских помещений" и т. д. Правда, для того, чтобы провести столь подробный рейтинг, пришлось бы как минимум вдвое увеличить объем нашего обозрения. Несмотря на то, что победителей рейтинга и его аутсайдеров (в том числе и из четвертого десятка) разделяют всего несколько голосов, СФ не считает результаты опроса случайными. Сергей Рябокобылко – не только руководитель одной из лучших консалтинговых компаний, но и менеджер, который хочет нравиться другим участникам рынка. И похоже, ему это действительно удается. Именно поэтому респонденты, предпочитающие называть в качестве "лучшего менеджера" своего партнера по бизнесу, не забывали указывать (правда, на четвертом-пятом месте) и Сергея Рябокобылко. За счет этих голосов он и победил. Андрей Баринский – это, скорее, признание успехов "Форум Пропертиз", а Сергей Шмаков – заслуженное признание достижений "Капитал Груп". Олег Мышкин – единственный менеджер, не являющийся руководителем компании, но попавший в пятерку лучших. По мнению проголосовавших за него респондентов, причина не только в высоком профессионализме, но и в умении находить общий язык с партнерами. Сергей Полонский появился в итоговом рейтинге тоже не случайно. Этому в немалой степени способствовали и заявленный дочерней компанией "Строймонтажа" – "Миракс-Сити" – проект по строительству башни "Федерация" в "Москва-Сити", и успешные PR-акции самого Сергея Полонского. Например, заявление о желании стать первым космическим туристом России на МКС или покупка перед телекамерой за $500 символического лота (книга о Москве) на аукционе по продаже прав застройки участков "Нового высотного кольца Москвы".

8. Самый активный на рынке коммерческой недвижимости банк в 2004 году

Банки, работающие на рынке коммерческой недвижимости Москвы, как правило, предпочитают не афишировать свою деятельность. Одним из их требований при заключении инвестиционных контрактов или предоставлении кредитов является требование безусловного соблюдения конфиденциальности содержащейся в договоре информации. Тем не менее, нам удалось заполнить пьедестал.

Сбербанк – безусловный лидер этого рейтинга. Первую позицию рейтинга он во многом обеспечил себе участием в проекте "Золотой остров". Не менее важным был и тот факт, что Сбербанк проводит политику тотальных инвестиций в объекты недвижимости (до нескольких десятков объектов в год) – этим занимается специально созданное Управление финансирования строительных проектов Сбербанка. "Райффайзенбанк" занял вторую строчку благодаря кредитованию строительства проектов "Романов Двор-2" и "Аврора-2". Кроме того "Райффайзенбанк" стал пионером рефинансирования строительных проектов, то есть предоставления кредитов девелоперам проектов под залог уже имеющихся в их собственности зданий. Собственно, и "Романов Двор-2" и "Аврора-2" финансировались банком именно по этой схеме (соответственно под "Романов Двор-1" и "Аврора-1"). "НИКойл" получил голоса респондентов исключительно благодаря своему участию в строительстве (пока еще не начатому) башни "Федерация". "Визави" – потому что приобрел славу (в том числе поддержанную рекламной кампанией) ведущего скупщика "бросовой" недвижимости и промышленных предприятий Москвы с целью получения земельных участков под новую застройку. Банк "Глобэкс" – только благодаря спасению проекта ТОЦ "Новинский", который до его покупки банком четыре года находился в "замороженном" состоянии. Среди других банков, претендовавших на попадание в "пятерку", были Внешторгбанк, Импексбанк и Москоммерцбанк.

9. Самый перспективный девелоперский проект, начатый в 2004 году

Представители консалтинговых компаний даже не пытались скрывать, что ставят "Дукат Плэйс-3" на первую строчку рейтинга исключительно благодаря репутации девелопера проекта – компании Hines – на западных рынках. Там девелоперская репутация компании не подлежит сомнению – следовательно, не должна она подлежать сомнению и в России. Возможно, тезис спорный, но участники опроса таковым его не посчитали, несмотря на то, что пока Hines намного уступает и в качестве, и в объеме офисного строительства проектам таких компаний, как ENKA или "Капитал Груп". "Форум пропертиз" – теневой лидер большинства остальных рейтингов – в данном случае получил второе место со своим проектом "Аврора-2". Что касается проектов "Капитал Груп", то они, как признали респонденты, вошли в рейтинг по вполне стандартным причинам: большой объем строительства и капиталовложений и общепризнанная репутация застройщика.

С Сitydell ситуация несколько иная. Представители консалтинговых компаний предполагают, что этот проект, судя по архитектурным планам в стиле high-tech, может стать первой архитектурной жемчужиной на востоке Садового кольца Москвы, которая будет соответствовать уровню бизнес-центра класса "А". Проект кредитует Внешторгбанк, поэтому в его реализации сомневаться не приходится.

10. Самый влиятельный в 2004 году чиновник на рынке недвижимости

1 Ресин Владимир Иосифович Первый заместитель мэра в правительстве Москвы, руководитель Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города (КАСРР)

2 Лужков Юрий Михайлович Мэр Москвы

3 Росляк Юрий Витальевич Первый заместитель мэра в правительстве Москвы, руководитель Комплекса экономической политики и развития города (КЭПР)

4 Шанцев Валерий Павлинович Вице-мэр Москвы, руководитель Комплекса развития научно-производственного потенциала города, межрегиональных и общественных отношений

5 Дегтев Геннадий Валентинович Председатель Комитета по организации и проведению конкурсов и аукционов

Никаких чиновников федерального правительства (за исключением единичных упоминаний замминприроды РФ Олега Митволя); никаких депутатов Госдумы РФ или Мосгордумы; никаких чиновников Московской области (за исключением единичных упоминаний губернатора Московской области Бориса Громова); никаких прокуроров и судей. Пьедестал поделили между собой чиновники московского правительства. Правда, места в "пятерке" они заняли не по ранжиру. Мэр Москвы Юрий Лужков уступил первое место руководителю КАСРР Владимиру Ресину. По словам респондентов – потому, что "Лужков далеко, а Ресин значительно ближе". В свою очередь, руководитель КЭПР Юрий Росляк опередил вице-мэра Валерия Шанцева. Здесь респонденты в своих комментариях были более конкретны. По их мнению, конкурсная комиссия по предоставлению земельных участков (как, впрочем, и весь механизм предоставления земельных участков) перешла из-под контроля Валерия Шанцева под контроль Юрия Росляка. Именно поэтому для участников рынка вице-мэр сейчас представляется менее значимой фигурой, чем руководитель КЭПР. Косвенным образом эту точку зрения подтверждает и пятое место Геннадия Дегтева, прямого подчиненного господина Росляка. Среди других претендентов на попадание в рейтинг – глава "Москомархитектуры" Александр Кузьмин и заместитель мэра Иосиф Орджоникидзе, курирующий гостиничный бизнес и реконструкцию уникальных объектов недвижимости Москвы.

Тенденции и прогнозы

Также "Секрет Фирмы" попросили руководителей консалтинговых компаний, специализирующихся на рынке коммерческой недвижимости, назвать основные тенденции рынка в текущем году и дать прогноз их развития в 2005 году.

< Андрей Петров, Директор департамента офисной недвижимости компании Knight Frank: "В 2004 году наша компания зафиксировала около 20 сделок со стороны крупных корпораций по офисным площадям от 5 тыс. до 20 тыс. кв. м в бизнес-центрах высоких классов на ранних этапах строительства. Это означает, что ведущие девелоперы постепенно уходят от практики спекулятивного строительства и получают большой кредит доверия со стороны крупнейших арендаторов. Таким образом, в Москве формируется более зрелый рынок, где крупные арендаторы приобретают возможность получать более выгодные коммерческие условия, снижая ставку на 10–15%, а иногда и до 20%. В то же время девелоперы порой на нулевой стадии строительства уже знают своих ключевых арендаторов, что позволяет им рассчитывать на более выгодные кредитные условия, а также существенно снижать риски. Мы можем с большой долей вероятности прогнозировать, что в следующем году эта тенденция получит дальнейшее развитие при непосредственном участии лидеров рынка".

Владимир Пинаев, Заместитель генерального директора Jones Lang LaSalle: "В этом году было совершено рекордное количество крупных сделок аренды площадей -- более 5 тыс. кв. м и даже более 10 тыс. кв. м. с участием западных арендаторов. Я уверен, что количество этих сделок будет только возрастать. Что касается тенденций рынка, то признаваемый всеми тренд повышения арендных ставок благодаря усилиям владельцев крупных бизнес-центров и торговых комплексов в самое ближайшее время станет реальностью. Хотя бы потому, что предложение больших офисных и торговых площадей ограничено".

Александр Лимаренко, Генеральный директор компании ABN Realty: "На наш взгляд, наиболее значимой тенденцией года стал прорыв в области высотного строительства административных зданий. Многие десятилетия велись разговоры о необходимости такого строительства, приводились доводы как в пользу небоскребов, так и против них. Противники строительства высотных зданий отталкивались от идеи "физической" несовместимости существующей архитектурной застройки центра Москвы и навязываемыми городу извне безликими башнями. Однако в условиях глобализации общества рано или поздно желание и необходимость высотного строительства должны были реализоваться. Глобализация – это универсальность научно-технических идей и методик, развитие информационных сетей, возможность общения между специалистами во всех видах деятельности, создание единых законов и правил. Архитектурная мысль уже давно стала интернациональной, и в принципе проблемы глобализации здесь актуальны, так как существуют общие для всех стран тенденции по внедрению моностилевой архитектуры. Однако применительно к деловым городским кварталам типовая архитектура, тем более, по-своему красивая, возможно, и не является проблемой, так как она позволяет людям со всего света чувствовать себя здесь привычно и комфортно. Узнаваемость форм и образов приближает людей всего мира друг к другу, делая работу в похожих по архитектурным, инженерным, техническим решениям зданиях легкой и понятной, ускоряя неизбежные процессы адаптации на новом месте".

Олег Мышкин, Директор департамента офисной недвижимости и инвестиций Colliers International: "Важнейшей тенденцией развития рынка является приход на рынок архитекторов мирового класса, к примеру, сотрудничество "Капитал Групп" с голландским архитектором Эриком ван Эгераатом, в частности в разработке проекта многофункционального комплекса "Город столиц" в рамках Москва-Сити. Архитектурный проект еще одного будущего объекта Москва-Сити -- проекта компании "Техинвест" -- выполняла американская компания Swanke Hayden Connell Architects, известная разработкой 202-метрового небоскреба Trump Tower в Нью-Йорке. Американская компания Skidmore, Owings & Merrill (SOM) выступает консультантом программы "Новое кольцо Москвы" по вопросам планирования, проектирования и менеджмента высотных коммерческих и жилых зданий. Еще одна американская компания Hellmuth, Obata + Kassabaum, Inc. (HOK) выиграла тендер на создание архитектурной концепции застройки участка на Озерковской набережной, где компанией "Стройинком-К" будет построен офисный комплекс площадью примерно 50 тыс. кв. м. Приход на российский рынок международных архитекторов будет способствовать созданию более качественных продуктов международного уровня".

Алексей Аверьянов, Генеральный директор Vesco Consulting: "Говоря о последних тенденциях на рынке, нельзя не отметить появление нового вида офисной недвижимости -- бизнес-парка, малоэтажного офисного комплекса, состоящего из разных по площади зданий, расположенного вблизи основных автомагистралей и, как правило, на окраинах. Особенность бизнес-парка в том, что в нем сконцентрирована вся необходимая для ведения бизнеса инфраструктура. Наша компания оптимистично смотрит на перспективы строительства бизнес-парков по целому ряду причин. Во-первых, бизнес-парк, обладая уровнем и качеством сервиса и инфраструктуры, аналогичным бизнес-центру того же класса, для арендатора обойдется намного дешевле. Кроме того, быстрорастущая компания сможет постепенно расширять арендуемые площади. В то же время нельзя забывать, что бизнес-парк выгоден и для девелоперов низким процентом потери свободных площадей. Так, если в традиционных бизнес-центрах потеря полезной площади составляет 20–25%, то в бизнес-парках она не превышает 6–8%. Если говорить о предложении в этом сегменте, то оно появляется, и сейчас представлен уже ряд объектов, позиционирующихся как бизнес-парки. По нашему мнению, наиболее интересными являются комплексы "Дербеневский" и "Крылатские холмы".

  В дебрях торгцентров

Пока в экономике страны установился более или менее благоприятный период, девелоперы коммерческой недвижимости спешат реализовать все возможные и невозможные проекты. В торговом секторе Москвы наблюдается прямо-таки вал открывающихся и проектируемых зданий, и чем активнее идет работа, тем больше проблем обнаруживают игроки. Одна из существенных — инвестиции. Это потребность в иностранных инвесторах, которые пришлись бы сейчас кстати для оздоровления сектора, а также в удобных финансовых инструментах, чем озабочены местные компании.

"Погодные" условия

Психологическая установка советского времени "Пусть нашему поколению не очень хорошо, но дети будут жить лучше" уходит в прошлое, вместо этого "люди хотят жить здесь и сейчас", считает Александр Борисов, член президиума правления Торгово-промышленной палаты РФ (ТПП РФ), гендиректор Московской международной бизнес-ассоциации (ММБА) и советник мэра Москвы. Он подготовил и вывесил на сайте торговой палаты на суд деловой общественности целый доклад о состоянии отечественного потребительского рынка.

По его мнению, психология потребителя и ее изменения — один из движущих факторов, предопределяющих развитие торгового сектора, в частности торговой недвижимости. Образ мыслей граждан, а также их доходы — те кирпичики фундамента, из которых мудрые девелоперы строят свои проекты торговых центров. Доходы населения России в первом полугодии 2004 г. увеличились на 10% по сравнению с аналогичным периодом 2003 г., по данным агентства ABN-Realty. Значит, растет покупательная способность. Эти микрофакторы — прямое следствие макроэкономических условий, которые, в свою очередь, по оценкам аналитиков компании Colliers International, сейчас благоприятные: мировые цены на нефть остаются высокими, второй год подряд темпы роста российского ВВП находятся на уровне 7%. Сложившаяся ситуация способствует бурному строительству торговых помещений в столице России и в ее успешных регионах. "Объемы строительства торговых центров растут, — говорит Максим Гасиев, директор департамента торговой недвижимости Colliers International. — К концу 2004 г. их общая площадь в Москве должна достигнуть 2,5 млн кв. м (имеются в виду не все магазины города, а только комплексы с продуманной концепцией, приближенные к международным стандартам — как отдельно стоящие здания, так и реконструированные помещения. — "Ведомости")". По данным компании "Магазин магазинов", в Москве сейчас действует около 50 квалифицированных торговых центров — за исключением торгово-офисных и торгово-ярмарочных, — их суммарная площадь составляет 1,7 млн кв. м, а торговая площадь — около 750 000 кв. м, что означает примерно 72 кв. м из расчета на 1000 жителей столицы.

По данным Knight Frank, средний восточноевропейский показатель — 365 кв. м на 1000 человек. Суммарный объем инвестиций в строительство новых торговых центров в 2004 г., по оценкам аналитиков Knight Frank, составит около $650 000.

Рынок как он есть

Хотя предложение в столичном секторе торговых помещений с каждым годом увеличивается, спрос на площади, особенно на качественно спланированные и удобно расположенные, остается высоким и по-прежнему значительно превышает предложение, что отмечают специалисты компаний "Магазин магазинов", Colliers International, Knight Frank, Noble Gibbons / CB Richard Ellis. Как говорит начальник отдела по работе с собственниками компании ABN-Realty Роман Чепцов, Москва занимает последние места в списке крупных городов Европы по количеству торговых площадей на душу населения. Уровень свободных помещений в профессиональных торгцентрах Москвы составляет 2-5%, а, как показывает международный опыт, насыщение рынка наступает примерно тогда, когда этот показатель приближается к 10%.

Причины ненасыщенности сектора, и в том числе неудовлетворенного спроса в нем, понятны. Глобальное объяснение — в сравнительной молодости нашего рынка. Из частных факторов, тормозящих развитие, генеральный директор компании "Магазин магазинов" Анна Ширяева отмечает недостаток квалификации у специалистов, продумывающих проекты торгцентров, причем это наблюдается на всех стадиях — от разработки градостроительной концепции до управления объектом. Другой негативный фактор — сдача в эксплуатацию объектов позже намеченных сроков. Хотя консультанты заявляют о ежегодном пополнении предложения на 300 000-500 000 кв. м, в первом полугодии 2004 г., например, было сдано в эксплуатацию только 120 000 кв. м площадей в торговых, торгово-развлекательных и торгово-деловых комплексах, по данным ABN-Realty. Knight Frank сообщает о вводе примерно 100 000 кв. м площадей за тот же период, впрочем, в III квартале, по данным компании, было завершено строительство еще 110 000 кв. м. Но не известно, будут ли до конца декабря введены в строй все новые здания, о которых объявили участники рынка. Судя по количеству уже сданных объектов и тех, ввод которых заявлен на декабрь, общий итог года может составить 300 000 кв. м, но едва ли 500 000 кв. м.

Событием для столицы во втором полугодии 2004 г. стала сдача торгового центра "Вэймарт-2" на 71-м км МКАД, пополнившего объемы рынка на 55 000 кв. м. В нем арендовали площади такие операторы, как "М.Видео", "Старик Хоттабыч", "Спортмастер", "Синема-Сити". К новому году должны быть сданы в эксплуатацию, по данным "Магазина магазинов", Stiles & Riabokobylko, центры "Гименей", "Тобтим", "Мега-2", "Екатериновка", "Л-153", Sun Paradise. Из них "Мега-2" (девелопер IKEA) станет крупнейшим — 120 000 кв. м торговых площадей. Отечественным сетевым оператором года консультанты Swiss Realty Group считают компанию "Седьмой континент", поглотившую сеть универсамов "Петровский" и продавшую свои площади в "Атриуме" за $22 млн по цене $5000 за 1 кв. м.

Но о многих сделках и планирующихся проектах игроки узнают чаще всего только постфактум, считает Анна Ширяева. Эксперты называют столичный торговый сектор "мутным". В том числе поэтому в него опасаются инвестировать иностранцы. Под "мутностью" специалисты подразумевают ряд недоработок, которые позволяют себе как властные структуры, так и сами игроки. Как говорит Александр Борисов, торговля — такая отрасль, которая меньше всего регламентируется правительством. С одной стороны, это выгодно некоторым участникам, с другой — есть большие минусы. "Так как торговый сектор развивался стихийно и его почти никто не контролировал, мы пришли к такому результату, что западные форматы к нам не приходят, а отечественные очень условно соответствуют международным стандартам", — говорит управляющий директор Российского совета торговых центров (РСТЦ) Олег Войцеховский.

Большие "детища" — большие проблемы

Перед инвесторами и девелоперами проектов "профессиональных" торговых комплексов стоит ряд разноплановых проблем: дефицит земельных участков, отсутствие школы кадров и системы управления торговыми центрами, изнурительный процесс строительных согласований и т. д. Самым большим камнем преткновения, судя по отзывам компаний, являются, пожалуй, взаимоотношения с законом и властью как на федеральном, так и на муниципальном уровне. Например, инвестор не знает, в какую сумму ему обойдется право выкупа аренды земельного участка, пока на эту тему не выйдет постановление московского правительства (ППМ); более того, администрация слишком активно участвует в разработке концепций проектов, прописывая их в тех же ППМ, которые далеко не всегда получаются коммерчески эффективными, считает Юлия Никуличева, заместитель директора компании Jones Lang LaSalle.

По мнению Олега Войцеховского, контроля и понимания рынка нет и на федеральном уровне. В связи с такой ситуацией Алексей Панфилов, президент финансово-промышленной корпорации "Гарант-Инвест", призывал девелоперов, инвесторов и консультантов на конференции "Инвестиции в торговле", проходившей 28-29 октября в Москве, "более тесно работать с властью" и "зарабатывать хорошую репутацию перед любыми органами власти", так как, на его взгляд, лояльность правительственных органов — один из благоприятных факторов развития торгсектора. Налаживать эти отношения компаниям надо не только во имя собственных интересов, но и для того, чтобы администрация лучше понимала, "что происходит на рынке торговой недвижимости" и в чем разница между "сборищем палаток и торговым центром". "Одним из сдерживающих факторов развития торговой недвижимости являемся и мы сами, — сказал Панфилов. — Из-за непрозрачности наших проектов, неполного инструментария… надо найти такую модель взаимоотношений, при которой власть будет нас слышать, а мы не будем подводить ее своими недоработками".

Где иностранные инвесторы?

Сложные взаимоотношения рынка с властью, непонятные ППМ и изнуряющий процесс согласований с контролирующими органами, в котором насчитывается около 200 стадий, — все это отпугивает зарубежных инвесторов. Максим Гасиев называет это "рисками, связанными с государством". Как говорит Филипп Бертере, заместитель начальника отдела торговых помещений компании Jones Lang LaSalle, хотя в целом экономическая ситуация в стране благоприятная, у нас крайне мало международных операторов по сравнению с европейскими странами. Если разобраться, то в московском торгсекторе зарубежные компании представлены в основном в сегменте арендаторов (марки Lacoste, Zara, CNA и др.) и среди сетевых операторов — IKEA, OBI, Auchan, Marktkauf, Metro Cash & Carry. Последние, как правило, становятся в Москве и девелоперами, и инвесторами своих проектов. Они, кстати, в числе тех немногих, кто строит "качественные" центры, на взгляд Анны Ширяевой. То есть иностранных девелоперов и инвесторов у нас раз, два и обчелся. К тому же в России находятся крупные зарубежные операторы, которые не боятся рисковать, по мнению Ширяевой, так как, даже если в их российских отделениях случится какой-нибудь кризис, на их бюджете в целом это не сильно скажется. Остальные иностранцы пока ждут. По словам Филиппа Бертере, они придерживаются политики Wait and see — например, всемирно известная сеть розничной торговли Wal-Mart. Такие операторы сначала открывают в столице представительства, которые должны изучать местный климат в течение нескольких лет. А вот будут ли они действительно строить объекты и когда, никому не известно.

Партнер компании Knight Frank Андрей Петров говорит, что, судя по его опыту общения с зарубежными инвестиционными фондами, последние очень недоверчиво относятся к России. В России нет прозрачного инвестиционного климата, в частности отсутствует четкая кадастровая система приобретения недвижимости. Поэтому многие фонды если и решатся инвестировать в объекты на российской территории, то будут искать надежных местных партнеров, вследствие чего на рынке появятся разные формы сотрудничества отечественных и зарубежных инвесторов. Knight Frank, ссылаясь на ежегодный обзор Foreign Direct Investment Confidence Index, сообщает, что в 2004 г. Россия опустилась в общем рейтинге стран, привлекательных для прямых иностранных инвестиций, с 8-го места до 11-го. По мнению Борисова, приход иностранных игроков нужен, так как это может благотворно повлиять на местную бизнес-среду — оздоровить ее, ужесточив конкурентную борьбу и активизировав процессы слияния.

Чем привлечь

В московском торговом секторе очевидно белое пятно в нише иностранных универмагов, или department store. По мнению Бертере, американские универмаги еще очень нескоро придут в Россию, а у европейских сейчас проблемы на местах (например, Karstadt переживает сокращение). Как говорит директор по развитию Leeds Property Group Алексей Могила, московский рынок пока не готов к приходу зарубежных универмагов, так как для них здесь нет проектов подходящего формата, универмаги — "трудоемкий и консервативный" бизнес. На взгляд Бертере, вариантами работы в Москве для иностранных универмагов могут стать договоры франшизы, как это уже делают Mango, Zara.

Выбор денег как инструмента

По словам Максима Гасиева, торговый сектор сейчас испытывает сложности с получением заемного финансирования.

Основными финансовыми игроками на московском рынке в последние годы являются Сбербанк РФ, Внешторгбанк и банк "Гарант-Инвест". Вице-президент Внешторгбанка Дмитрий Ходько убеждал девелоперов на конференции "Инвестиции в торговле" в том, что инвестиции в недвижимость — рисковый бизнес и что у Внешторгбанка в общем-то есть деньги на кредитование проектов торговых центров, но девелопер сначала должен убедить банк в успешности концепции. Ходько предложил девелоперам "научиться говорить с инвестором на одном языке". Заместитель директора управления финансирования строительных проектов Сбербанка России Елена Клишо говорит, что основными принципами, которыми руководствуется банк при рассмотрении вопроса о финансировании проекта, являются экономическая эффективность предлагаемых проектов, их правовая и техническая реализуемость. Сейчас Сбербанк способен кредитовать как отдельные инвестиционные проекты, так и крупные инвестиционные программы, включающие одновременно несколько объектов строительства.

"Например, на рынок жилья инвесторы идут охотнее потому, — рассказывает Панфилов, — что он лучше освоен, раскручен, понятен. Финансовый инструментарий в жилом секторе многообразен, в чем проигрывает ему рынок торговой недвижимости". Как рассказал Гасиев, среди основных форм инвестирования в строительство торгцентров сейчас распространены частные инвестиции и банковские кредиты. Возможной, на взгляд Гасиева, представляется форма так называемого экспортного кредитования. Она распространена на рынке оборудования, в промышленности. Экспортный кредит — это кредит, предоставляемый зарубежным банком банку страны-импортера (или самому импортеру) для целевого финансирования покупки импортером у экспортера какого-либо товара или оборудования. Во всех развитых странах созданы государственные экспортные страховые агентства (ЭСА), предоставляющие банкам-кредиторам страховое покрытие по политическим и коммерческим рискам, возникающим в стране импортера. "Таких проектов в торговой недвижимости в Москве я не знаю, — говорит Гасиев, — но наши клиенты в Уфе намереваются финансировать проект через венгерское ЭСА. Большую работу в привлечении такого финансирования будут проводить иностранные строительные компании".

По мнению Панфилова, основным инвестинструментом в коммерческой, и в том числе в торговой, недвижимости станут в будущем закрытые паевые инвестиционные фонды (ПИФ). У ПИФов есть плюсы, например отсрочка по налогам. "Скоро мы поймем, что надо переводить и существующие, и строящиеся торгцентры в закрытые ПИФы, вместо того чтобы следовать формам ОАО, ООО", — сказал Панфилов. Но среди управляющих компаний (УК) не все разделяют это мнение. "Практика оформления торговой недвижимости на фонд пока крайне скудна, — комментирует Наталия Прокопьева, директор по развитию УК "Регион Девелопмент". — Только две управляющие компании сделали это, и, к сожалению, не в Москве. Не урегулирован вопрос с НДС. Фонд недвижимости, являясь собственником объекта недвижимости, не может платить НДС (так как он не является ни юридическим, ни физическим лицом). Но арендаторы хотели бы принять к зачету НДС. Еще одно ограничение в том, что ПИФам недвижимости необходимо заключение договоров аренды на длительное время, т. е. на все время деятельности фонда (напомню, что срок фондов разрешен от 1 года до 15 лет, сегодняшние фонды в большинстве созданы на пять лет), тогда фонд может гарантировать пайщикам определенность по проекту и доходности. А такая практика сегодня на рынке не часто встречается. Тем не менее капитализация недвижимости через закрытый фонд недвижимости, на наш взгляд, перспективное направление".

Прогнозы

Как рассказал Олег Войцеховский, отечественный сектор торговой недвижимости, судя по всему, не станет развиваться революционным путем, он будет спокойно эволюционировать. Завершения первичного раздела этого рынка следует ожидать примерно к 2009 г., после чего начнется деление сфер влияния между российскими и зарубежными игроками, которые к тому времени уже придут к нам, и часть рынка скорее всего подпадет под контроль западных сетей. Сектор будет прирастать новыми форматами торговых объектов. Возможно, к 2008 г. потребители увидят больше "качественных" торгцентров, построенных иностранными девелоперами.

Что касается непосредственно московского рынка, как прогнозируют консультанты — Swiss Realty Group, Colliers Int., Knight Frank, начнется постепенное перемещение строительства новых торговых комплексов из центра города в спальные районы, а также в Подмосковье. Продолжится активность в возведении крупных комплексов в районе МКАД, где земельных участков пока значительно больше, нежели в самом городе. К примеру, сейчас на МКАД строятся комплексы Leroy Merlin (Осташковское ш., 1), IKEA Abramtsevo (103-й км МКАД). В черте города будут реконструироваться торговые комплексы "советского" типа, из которых уже перестраиваются "Гименей" и "Военторг". Самыми обеспеченными по количеству торговых площадей остаются, по информации Knight Frank, Центральный, Западный и Северный округи столицы, не хватает торговых помещений на востоке и на юге.