Здравствуйте! Снова я приветствую Вас с еженедельной рассылкой. Пожалуйста, присылайте заметки и Ваши комментарии на info@besh.ru !
Ведущий рассылки Александр Галашин

НОВОСТИ

ЗАО МИАН планирует к концу года завершить создание управляющей компании, в функции которой будет входить управление офисной недвижимостью МИАНа . Об этом сообщил председатель совета директоров ЗАО МИАН Александр Сенаторов.

Новой управляющей компании будет передана вся коммерческая недвижимость МИАНа в управление. Наша компания считает, что сдача офисной недвижимости в аренду более эффективна, чем ее продажа. Поэтому, мы не будем продавать ни один из строящихся объектов, а будем самостоятельно управлять ими , - сказал г-н Сенаторов. В настоящее время компания ведет строительство около 100 тыс. квадратных метров офисных помещений. В их число входят офисный центр класса А на Садовом кольце, офисный центр класса В на улице Правды, а также небольшой офисный центр площадью 25 тыс. квадратных метров в Свиблово. По словам г-на Сенаторова, офисная недвижимость приносит прибыль компании в размере 25% годовых.

Законопроект об усилении ответственности арендаторов и владельцев при содержании фасадов и прилегающих территорий будет внесен в ближайшее время на рассмотрение ЗакСа Санкт-Петербурга.

Об этом сегодня заявила губернатор Санкт-Петербурга Валентина Матвиенко на объезде дворовых территорий в районе Невского проспекта. В случае принятия этого закона арендаторы или владельцы домов будут либо сами поддерживать фасады своих домов в хорошем состоянии, либо нанимать для этого службы районных жилищных агентств.

Компания Lipsey (международный лидер по разработке тренинговых программ и консалтинга в сфере коммерческой недвижимости) в своем ежегодном обзоре профессиональных игроков на рынке коммерческой недвижимости присвоила Colliers International третье место среди наиболее известных компаний в этой области. Colliers International продолжает продвигаться к вершине списка, опередив в этом году Grubb & Ellis. В 2003 г. компания Colliers International занимала четвертое, а в 2002 г. - шестое место согласно исследованию, проведенному Lipsey.

Текущие рейтинги, опубликованные Commercial Property News (CPN) и National Real Estate Investor (NREI), подтверждают эту тенденцию. CPN назвала Colliers International третьей среди влиятельнейших брокерских компаний мира, а NREI в своем обзоре "Лучшие из лучших" (Best of the Best report) присвоила Colliers International третье место среди компаний, оказывающих услуги по брокериджу и управлению недвижимостью.

"Постоянное стремление Colliers International оказывать клиентам услуги на высшем уровне и укреплять позиции своего бренда принесли сети несомненную пользу", - говорит Маргарет Уигглсворт, Президент и Исполнительный директор Colliers USA. "Мы очень рады, что такие авторитетные наблюдатели признают повышение популярности компании Colliers International", - добавила она.

Colliers International является одной из ведущих компаний на рынке коммерческой недвижимости на территории Российской Федерации, СНГ и стран Балтии и предлагает своим клиентам полный перечень услуг в области коммерческой недвижимости. 250 офиса Colliers International расположены в 50 странах мира, включая Россию (Москва, Санкт-Петербург), Украину (Киев), Казахстан (Алматы) и Латвию (Рига), в компании работают свыше 8 600 сотрудников. С момента открытия первого офиса в Москве в 1994 году компания завершила более 500 сделок с офисной и торговой недвижимостью общей площадью более 400 тысяч квадратных метров на сумму более 1 млрд. долларов США, что позволяет считать Colliers International одной из самых успешных компаний региона. Colliers International предоставляет своим клиентам полный спектр услуг в области коммерческой недвижимости, включающий услуги по аренде и продаже офисных, торговых, складских и гостиничных помещений, а также консультационные услуги, услуги по оценке недвижимости, управлению объектами недвижимости и другие.

Московская риэлторская компания Stiles & Riabokobylko в ассоциации с Cushman & Wakefield Healey & Baker объявляет 1 сентября 2004 года датой открытия нового офисно-торгового центра класса А "Тобтим".

Новый офисно-торговый центр "Тобтим" представляет собой здание класса А, общая площадь застройки которого составляет около 38 500 кв.м. Комплекс расположен в исторической части Москвы - Замоскворечье, в 10 минутах ходьбы от Красной площади.

Данный проект заказан и разработан компанией Tobtim International Trade Centres Inc. Консультантом по маркетингу и эксклюзивным агентом по сдаче в аренду является компания Stiles & Riabokobylko в ассоциации с Cushman & Wakefield Healey & Baker, которая также осуществляет управление зданием.

Ферит Ийлдырим, Директор Stiles & Riabokobylko и глава Отдела по работе с арендодателями, считает Тобтим "зданием высочайшего класса, что обеспечивается выгодным местоположением, элегантным дизайном и грамотным подбором арендаторов". Господин Ийлдырим также отмечает, что "услуги по управлению Тобтимом будут предоставляться в соответствии со стандартами зданий класса А, включающими все средства для эффективного и экономного управления".

Торговые помещения "Тобтима", расположенные на первых четырех этажах здания, будут занимать такие арендаторы как L'Etoile, Desa, Euromoda, Estel Adoni, X-persona и Мобильные советы. Фуд-корт включает ресторан "Щербет", закусочные Subway, Sbarro, Olivka и Kebab-House. Шестизальный кинотеатр принадлежит компании Раradise - оператору известного мультиплекса 5 Звёзд. Супермаркет "Рамстор", расположенный на цокольном этаже здания, дополняет общую концепцию удобного и практичного торгового центра.

Офисные помещения располагаются на верхних четырёх этажах центра "Тобтим". Благодаря всем качествам, присущим офисным зданиям касса А - современным системам безопасности, специально отведенной подземной парковке и престижному виду на Кремль - офисы "Тобтима" уже привлекли таких требовательных арендаторов как Symbol Technologies, Portal Group, Nord Investments, Sinergia, Enel Produzione и др.

Английская компания Knight Frank, которая на сегодняшний день является признанным специалистом на международном рынке недвижимости, открыла офис в Санкт-Петербурге. Компания Knight Frank вместе с Американским партнером Grubb & Ellis объединяет около 9 000 профессионалов и имеет более 200 офисов в 30 странах мира. Директором Knight Frank в Санкт-Петербурге назначена Елена Табала, имеющая успешный опыт работы на рынке недвижимости вначале в качестве брокера, впоследствии в качестве директора департамента офисной и промышленной недвижимости Colliers International St. Petersburg. Услуги управления недвижимостью пока не предлагаются

Российский Совет Торговых Центров становится соорганизатором VI-го Международного форума "Кино Экспо-2004" и конференции "Бизнес кинотеатров" в его рамках, принимая во внимание большой интерес со стороны операторов торгово-развлекательных центров, девелоперов и профессионалов сферы коммерческой недвижимости к кинотеатральному бизнесу.

В настоящее время кинотеатральный бизнес в России переживает фазу динамичного развития. Россия занимает первое место в мире по темпам роста кассовых сборов кинотеатров и вводу в эксплуатацию новых многозальных кинотеатров - мультиплексов. В ближайшие годы во всех регионах России откроются сотни кинозалов в новых мультиплексах, большинство из которых будет интегрировано в структуру торгово-развлекательных центров (ТРЦ).

Интеграция мультиплексов в ТРЦ является одной из главных тенденций развития кинопрокатного бизнеса в России и в странах ближнего зарубежья. Различные аспекты планирования, строительства, оборудования кинотеатров, вопросы эффективного управления кинотеатрами становятся актуальными не только для представителей киноиндустрии, но и для широкого круга предпринимателей, инвесторов, управляющих компаний, девелоперов, операторов ТРЦ и др. Задача конференции "Бизнес кинотеатров", ежегодно организуемой в рамках форума "Кино Экспо" - информировать бизнес-сообщество о важнейших аспектах бизнеса кинотеатров, тенденциях его развития в России и в странах СНГ, о вопросах взаимодействия кинотеатров и торгово-развлекательных комплексов, бизнес-моделях кинотеатров различных типов, об эффективном управлении кинотеатрами. На конференции "Бизнес кинотеатров-2004" будет уделено особое внимание актуальным аспектам интеграции многозального кинотеатра в инфраструктуру ТРЦ.

В конференц-пакет, помимо участия в конференции, включено посещение международной выставки оборудования и инфраструктуры кинотеатров "Кино Экспо-2004" и специальный предпремьерный показ фильма в одном из новых московских мультиплексов.

СТАТЬИ

Банковский кризис затих, но может спровоцировать цепную реакцию других отраслей общественной жизни

Перегрев банковского сектора, о котором так много говорили в последнее время, похоже, приобрел более конкретные очертания и превратился, вопреки всяческим заявления Центрального Банка РФ (ЦБ), в банковский кризис, который ведущие аналитики окрестили как "кризис доверия". А после того как несколько крупных банков не вошли в систему страхования вкладов, а в рейтинговом агентстве "Moody’s" заявили о планах снижения рейтинга 18 российских банков, ситуация вышла за рамки поверхностного рассмотрения и приобрела глубинный характер.

Началось все, напомним, в конце мая с отзыва лицензии у Содбизнесбанка, которая впоследствии была ему возвращена. Тогда зарождающийся кризис затронул только банки третьего круга. В ЦБ заявили, что в России кризиса нет, и даже не предвидится, хотя ведущие аналитики утверждали обратное, рекомендуя проведения ряда антикризисных мер для урегулирования ситуации в целом. Но Центробанк неумолимо стоял на своем, и никакого официального заявления о кризисной ситуации представителями ЦБ сделано не было, кроме признания факта наличия "некоторой нервозности" на межбанковском рынке, после которого ставка рефинансирования была снижена Центробанком с 14% до 13%, а обязательные отчисления в фонд обязательных резервов (ФОР) с 9% до 7% (впоследствии эта цифра была сокращена еще в два раза – до 3,5%). Но аналитики оценили такие шаги ЦБ как запоздалые и направленные, скорее, на имитацию принятия антикризисных мер, нежели на реальную попытку стабилизировать ситуацию. Вообще, в том, что сейчас происходит на межбанковском рынке, ЦБ винит в первую очередь распространяющиеся с неимоверной скоростью слухи и "психологические причины", которые вместе якобы и инициировали ту самую "нервозность", хотя реальные подоплеки кризиса, очевидно, кроются гораздо глубже.

14 июня состоялась встреча президента России Владимира Путина и председателя ЦБ Сергея Игнатьева, на которой были произнесены слова о том, что банкам и их вкладчикам опасаться нечего, а виной всему происходящему желание неких лиц, занимающихся "отмыванием денег", получить максимальную для себя выгоду от раздувания шумихи вокруг банковского кризиса. Хотя первым эту идею сформулировал Владимир Путин, председателю ЦБ она, видимо, пришлась по душе, поскольку он охотно с ней согласился, подчеркнув, что подобная мысль его уже посещала. Похоже, что Владимир Путин просто-напросто корректно подсказал Сергею Игнатьеву, на что можно будет списать все дальнейшие неудачи в антикризисной борьбе, которые, как он, видимо, чувствовал, последуют далее, а сам Игнатьев даже не сразу это понял. Следующим этапом стал так называемый "кризис ликвидности", когда одни коммерческие банки отказывались принимать поручительства других и активно начали закрывать лимиты друг на друга, вследствие чего многим банкам не удавалось одолжить денег даже под непомерно высокий процент, что в итоге привело к падению активности на межбанковском рынке почти до нулевой отметки. Причем в этот раз кризис затронул уже ведущие российские банки первой сотни, не говоря уже о банках второго круга, которые оказались в плачевной ситуации. Их лимиты продолжали закрываться, денег в долг никто давать не хотел, вследствие чего начались задержки по клиентским и текущим налоговым платежам, что приводило к закрытию банков "по техническим причинам" с риском последующей ликвидации.

На право первой (после Содбизнесбанка) жертвы разразившегося кризиса претендует банк "Диалог-Оптим", который сейчас находится на грани отзыва лицензии и временно прекратил осуществлять платежи клиентам практически во всех своих отделениях. Президент банка в интервью газете "Коммерсант" заявил, что его банку вряд ли удастся получить кредит от ЦБ, потому что у банка уже нет тех ценных бумаг, которые можно было бы заложить. Вслед за банком "Диалог-Оптим" платежи приостановили или не смогли вернуться к прежней схеме выплат банки "Павелецкий", Промэксимбанк и ряд других по причине отсутствия наличных денег, а на 5 августа текущего года назначено слушание по делу о признании банкротства банка "Кредиттраст", лицензию у которого ранее отозвал ЦБ.

В процессе своего развития "кризис ликвидности" затронул и ряд системообразующих банков, таких, как "Гута-банк" который попытался восстановить ликвидность путем привлечения средств у Внешторгбанка (ВТБ), который в свою очередь пообещал выделить необходимые средства, а впоследствии от обещаний отказался. Можно с уверенностью сказать, что причиной столь резкого пересмотра стало желание представителей Внешторгбанка не спасать "Гута-банк", а попросту его купить, что, по оценке аналитиков, ничего хорошего последнему не предвещает. Но для того чтобы приобрести "Гута-банк", ВТБ потребовалось разрешение, которое можно было получить только у своего основного (можно даже сказать, единственно значимого) акционера – правительства РФ, которое владеет более чем девяностопроцентным пакетом акций ВТБ. В переговоры с правительством вступил 8 июля, по сообщению газеты "Коммерсант", президент ВТБ Андрей Костин. Судя по результату, переговоры прошли успешно: принципиальное решение о покупке "Гуты" было получено, а уже 19-го июля президентом ВТБ Андреем Костиным было объявлено о покупке 85,8% акций Гута-банка сего лишь за 1 млн. рублей. С учетом того, что под покупку Гута-банка ВТБ получил займ от ЦБ в размере $700 млн. под примерно 1,3% годовых, правительственный банк от этой сделки остался лишь в выигрыше, что, в общем-то, объяснимо, а какую выгоду получает Центробанк, – пока не совсем ясно (может быть выполняет указания Кремля).

Еще одним шоковым событием для рынка межбанковского кредитования (МБК) стало заявление рейтингового агентства Moody's о планах снижения рейтинга сразу 18 российским банкам, многие из которых вошли в систему страхования вкладов физических лиц. В том числе снижение рейтинга затронет и "Альфа-банк", который занимает одно из ведущих мест среди российских банков по объему чистых активов и по величине собственного уставного капитала. Вообще, "Альфа-банк" пошел на крайне неординарную и, по некоторым заявлениям, не совсем законную меру борьбы с оттоком финансовых активов, объявив об установлении десятипроцентной комиссии в случае снятие денег со счета ранее срока (такая комиссия существует всегда, но обычно она гораздо меньше), хотя уже в пятницу пообещал ее снять и даже премировать тех вкладчиков, которые проявили лояльность и оставили свои сбережения на счетах. Действительно, с 6 по 8 июля со счетов "Альфа-банка" было снято более $200 млн. (а за время действия комиссии еще $40 млн.), а "наличку" в банкоматы приходилось привозить по несколько раз в день, что приводило к возрастанию затрат на бензин. Так что в шутку можно предположить, что именно с этим и связано введение столь высокой комиссии. Но уже 19 июля представителями "Альфа-банка" было объявлено о снятии комиссии и о том, что вырученные средства пойдут на премирование лояльных вкладчиков, которые не поспешили снимать средства со счетов до срока истечения их действия, а на центральных каналах пустили рекламный ролик, в котором говорится, что банк будет работать с теми, кто ему доверяет, а остальные при желании могут снять свои деньги, но вряд ли они от этого выиграют: с "Альфа-банком" ничего не случится.

Нелояльных вкладчиков, которые поспешили снять свои деньги со счетов проблемных банков, в нашей стране можно понять. Не все еще оправились после потери средств в самом начале 90х; более свежие воспоминания – дефолт августа 1998 года, когда сотни тысяч россиян лишились своих сбережений. Поэтому, наверное, правы те, кто утверждает, что причиной банковского кризиса является психология русского человека постперестроечного периода. Но и меры, применяемые государством для урегулирования ситуации в целом, адекватными назвать трудно. Складывается ощущение, что правительственные меры направлены лишь на стабилизацию ситуации с крупными, приближенными к государству банками, а остальные планируется, пользуясь случаем, утопить. Но вкладчикам от этого не легче. Они хотят получить свои деньги назад, и хотя оснований опасаться кризиса, подобного дефолту 1998 года, нет, ситуация с банковским сектором все равно остается до конца непонятной. Несмотря на то что кризис вроде бы пошел на убыль после соглашения о покупке "Гута-банка" и принятых ЦБ мер по снижению учетной ставки и нормы обязательного резервирования, говорить о полной стабилизации обстановки на межбанке пока рано. Некоторые аналитики прогнозируют вторую волну кризиса ближе к середине августа, объясняя ее причины тем, что так называемый "черный список" все-таки существует (напомним, слухи о нем появились после отзыва лицензии о Содбизнесбанка; якобы в этот список вошли проблемные банки, к которым у ЦБ есть множество вопросов, и которые впоследствии будут ликвидироваться), и, по слухам, в этот список попали коммерческие банки с именем. По тем же слухам, основные обвинения, выдвигаемые этим банкам, это отмывание "грязных" денег и проведение сомнительных по законности операций. Слухами о составе данного списка можно удачно спекулировать для ведения конкурентной борьбы и с целью снижения доверия вкладчиков к некоторым банкам. Поэтому утверждать на сто процентов о существовании «черного списка» нельзя, но, несмотря на это, предпосылки к его реальному существованию есть, что косвенно подтвердил глава ЦБ в одном из своих заявлений, отметив, что у Банка России есть вопросы к ряду коммерческих банков, но в то же время категорически отверг существование "черного списка". Такое заявление можно трактовать по-разному: возможно, глава ЦБ намекнул на то, что некоторым банкам пора готовиться к банкротству или слиянию с государственными банками, как произошло с "Гутой", а может, просто пытался успокоить вкладчиков. Скорее всего число банков сократится вдвое по сравнению с настоящим моментом, и из примерно 600 региональных банков останется около 200, остальные либо закроются, либо будут вынуждены объединиться.

Также нет полной ясности, какое влияние "кризис доверия" окажет (или уже оказал) на другие рынки и целостную политико-экономическую ситуацию в стране. Фондовый рынок колебался сильно, но каких-либо сенсационных событий не произошло (а те, которые происходили, прямого отношения к кризису не имели, а были, скорее, связаны с ситуацией вокруг "ЮКОСа" и МФО МЕНАТЕП). Курс доллара по отношению к рублю достиг своего максимума за последнее время, а потом снова вернулся на старые позиции, но считать это последствием банковского кризиса можно лишь с большой натяжкой. По мнению многих аналитиков, доллар и так находился в искусственно сдерживаемых ЦБ рамках и когда-нибудь он все равно бы немного вырвался из них, но, видимо, это случится не сейчас. А ситуация вокруг банков просто стала поводом, а не причиной роста, поскольку инициировал увеличения спроса на иностранную валюту вкладчиками, а следовательно, и банками. Другие рынки пока тоже сохраняют спокойствие. Каких-то серьезных скачков и неадекватных действий не происходит. Рынки жилой и коммерческой недвижимости находятся в стабильном состоянии, но чрезмерное спокойствие порой настораживает, потому что в некоторых случаях чревато последствиями. Можно предположить, что деньги, которые были сняты из банков, будут пущены на покупку чего-то более осязаемого, чем банковские проценты и прочие "виртуальные" финансовые инструменты. Поэтому рынок жилой недвижимости, возможно, переживет некоторый подъем. К тому же к нему есть доверие как к очень динамично развивающемуся и гарантированно растущему, по крайней мере пока он не насыщен. С одной стороны такой долгий и слишком интенсивный рост рынка может привести в какой-то момент к коллапсу, ведь цены не могут расти бесконечно, а они растут, несмотря на постоянно растущее предложение. Интенсивность стройки жилых комплексов очень высока особенно в секторе жилья бизнес-класса по отнюдь не маленьким (по некоторым данным – завышенным) ценам, и пока что мы не можем сказать, произойдет ли постепенная стабилизация цен или их резкое падение. С другой стороны, долго так продолжаться не может, и банковский кризис, выступая своеобразным катализатором, вызовет реакцию на рынке недвижимости, потому что в случае резкого падения ликвидности банков, вкладчики не смогут получить свои деньги, взять кредит, что автоматически приведет к снижению спроса на недвижимое имущество. Таким образом, банковский кризис может повлиять на рынок недвижимости положительно в ближайшее время, но прогнозировать его долгосрочное воздействие следует с заметно меньшей долей уверенности. Вследствие банковского кризиса может пострадать система ипотеки, успешность реализации которой очень волнует самых влиятельных людей российской элиты. Судя по всему, можно утверждать, что ипотеке ничего, кроме ее собственных недостатков, не угрожает. Хотя сейчас выдача ипотечных кредитов (как и прочих) замедлена, а в некоторых банках вообще временно заморожена, но в ближайшем будущем было обещано возобновление всех банковских операций в полном объеме. Тем более, 9 июля Государственная Дума приняла закон "Об ипотеке", который должен, по расчетам его авторов, способствовать увеличению объемов выдаваемых банками кредитов в десять раз, и закон о гарантиях вкладчикам банков, которые не вошли в систему обязательного страхования, что, возможно, несколько снизит ажиотаж вокруг этих банков, хотя по этому закону предусматриваются выплаты частным вкладчикам до 100 тысяч рублей в случае разорения банка, но в то же время закон вступает в действие задним числом с момента вступления в силу закона о страховании вкладов. И ситуация не была бы столь драматичной, если бы все предыдущие события касались лишь частных вкладчиков, то есть физических лиц. Но банковская "нервозность" приводит к тому, что деньги из одного банка в другой начинают переводить и предприниматели, которые информированы о ситуации несколько глубже физлиц. И если в каком-то из "проблемных" банков им не удастся провести такие операции, то скачки рынка неизбежны. Далее события будут разворачиваться по цепочке. Наступит момент, которой может стать началом дестабилизации экономической и даже политической ситуации в стране в целом. А на фоне проводимых правительством и президентом "непопулярных" реформ недовольство электората, поддержанное недовольством крупных финансовых и структур, может привести к трагическому результату (но может и не привести – воля случая, но полностью отрицать такую возможность, пожалуй, не стоит).

Именно поэтому, наверное, в Центральном Банке, правительстве и других органах власти всячески отрицают существование банковского кризиса: признать его существование для главы ЦБ было бы равносильно признанию своей беспомощности, чего он допустить никак не может.