Здравствуйте! Снова я приветствую Вас с еженедельной рассылкой. Прошлый выпуск рассылки вышел две недели назад, поэтому сегодня довольно много статей. Естественно, о волнениях в финансовых кругах. Интересно читать эти статьи после известных событий, а также в сопоставлении одна с другой. Читаем.

Теперь в нашей рассылке реально присутствуют два раздела - новости и статьи. И в скором времени все будет-таки выложено на сайте http://www.besh.ru/realty/ :)

Пожалуйста, присылайте заметки и Ваши комментарии на info@besh.ru !
Ведущий рассылки Александр Галашин

НОВОСТИ

В ближайшее время правительство Санкт-Петербурга планирует утвердить новую методику исчисления арендной платы для промышленных предприятий. Об этом сегодня на пресс-конференции сообщил вице-губернатор Санкт-Петербурга по экономике и финансам М.Осеевский. По его словам, речь идет о стимулировании промышленных предприятий для их вывода за пределы города. Но при этом М.Осеевский отметил, что с каждым предприятием надо разговаривать индивидуально и, дал понять, что в первую очередь поднимут аренду для тех предприятий, которые либо не работают по своему профилю, либо имеют "неприглядный вид".

М.Осеевский также добавил, что согласно действующему порядку, сегодня чем больше у предприятия территория, тем меньше оно платит. Он также подчеркнул, что в первую очередь необходимо решить вопрос с ценообразованием на земельные участки. Как показали торги, минимальная цена, установленная в 1 млн. долл. в Шувалово-Озерках, увеличилась до 3-4 млн. долл. за 1 га. При этом подготовленных площадок для вывода промышленных предприятий в пригороды мегаполиса нет. М.Осеевский пообещал системно подойти к решению этого вопроса.

27-29 сентября в Санкт-Петербурге Гильдия управляющих и девелоперов и Российская гильдия риэлторов проводят конференцию "Коммерческая недвижимость России: инвестиции, развитие, управление".

Как сообщает rgr.ru, мероприятие пройдет при поддержке Федерального агентства по управлению федеральным имуществом и правительства Санкт-Петербурга. В ходе конференции организуются секции: "Инвестиции в коммерческую недвижимость" ; "Управление проектами коммерческой недвижимости" ; "Управление и эксплуатация объектов коммерческой недвижимости" ; два мастер-класса: "Управление торгово-развлекательными комплексами", "Организация деятельности управляющей компании" ; программа бизнес-туров по объектам коммерческой недвижимости.

Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству ожидает, что очередная зима для отрасли пройдет при гораздо большем участии частных компаний, - считает глава Госстроя Владимир Аверченко. По его словам, помимо АО "Российские коммунальные системы", дочерних структур "Газпрома" и "Межрегионгаза", будут вовлечены в жилищно-коммунальное хозяйство иные крупные и мелкие частные компании.

Госстрой не раз отмечали положительный опыт Иркутской области по привлечению частных управляющих компаний к проблемам содержания и управления жилищным фондом. Таких компаний в области уже 72. Сегодня частное предпринимательство приходит уже в сферу тепло- и водоснабжения. Свою роль сыграла в этом процессе четкая, отлаженная система подготовки и переподготовки кадров всех уровней. Отчетность новых операторов коммунального рынка по выполнению задачи подготовки объектов к зиме - обязательное условие. Недавно, 18 июня, образец такого публичного отчета-презентации представила в г. Ярославле компания "Российские коммунальные системы". Было заявлено, что на ремонт систем теплоснабжения планируется инвестировать 426,5 млн. руб. Контроль и организационная роль органов исполнительной власти в этом процессе обязательны, - подчеркнул В.Аверченко. Особенно что касается программы по модернизации коммунальных сетей, замене изношенных трубопроводов и оборудования. Формы контроля необходимо предусматривать при заключении договоров, но не хотелось бы, чтобы инвестиции оказались только на бумаге, - отметил главный коммунальщик страны.

Правительство Москвы планирует реконструировать и обновить устаревшие и запущенные нежилые помещения. Затем их сдадут в аренду малым предприятиям, у которых нет средств на оплату дорогостоящих офисов.

В Управлении экономики префектуры СВАО проинформировали, что в 2004-2006 гг. пойдут под реновацию 12 объектов: 11 достроят, 1 снесут, а на его месте построят новый. Два — в Лианозове и Северном, по одному — в Отрадном, в Южном и Северном Медведкове, Свиблове, Алексеевском, Бутырском и Бабушкинском районах.

Планируют надстроить 3-й этаж на пр. Якушкина, 4, ул. Молодцова, 21, ул. Снежная, 13 и пр. Шокальского, 55, корп. 3. К последнему объекту еще пристроят 3-этажное здание. Надстройка двух этажей ожидается на Псковской, 8, корп. 3, на 3-й Северной линии, 18 и на Илимской, 3, корп. 3. Целых три этажа хотят надстроить над зданием на 2-й Северной линии, 27. На Ясном проезде, 17 возведут отдельно стоящее здание. На 2-й Мытищинской, 6/8 появится еще один этаж и новое сооружение. Масштабная реновация затронет здание на ул. Фонвизина, 11а. Здесь надстроят 2 этажа, пристроят 3 этажа и возведут новое здание. Наконец, 12-й объект, идущий под снос, это гаражи на ул. Летчика Бабушкина, вл. 1. На этом месте построят офисное здание для сдачи в аренду. Фирмы, располагающиеся в перестраиваемых помещениях, могут не волноваться. В постановлении правительства Москвы 196-ПП сказано про "передачу объектов нежилого фонда взамен ранее занимаемых ими и изымаемых для проведения реновации". Изначально планировалось, что в 2004-2006 гг. реновация коснется 43,5 тыс. кв. м площадей округа, на что думали потратить 613,7 млн рублей. Будет ли эта программа выполняться в срок, во многом зависит от специалистов ГУП "Москомархитектура".

Совет Федерации в четверг одобрил внесение изменений в федеральный закон "О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансировании терроризма".Как сообщает РИА "Новости", в четверг за поправки проголосовали 111 сенаторов, против и воздержавшихся не было. Согласно закону все сделки с недвижимостью на сумму свыше 3 млн. рублей подлежат обязательному контролю. Его предполагается вести не за каждой сделкой, а только если имеется информация о ее связи с отмыванием преступных доходов или финансированием терроризма.

Как заявил на заседании председатель комитета палаты по финансовым рынкам Сергей Васильев, закон существенно расширит перечень субъектов, которым надлежит передавать информацию в федеральную службу по финансовому мониторингу при осуществлении сделок купли-продажи недвижимого имущества. В этот список попали и риэлторы. Требования закона не распространяются на нотариусов, адвокатов и лиц, оказывающих юридические или бухгалтерские услуги.

Столичные власти утвердили категории арендаторов объектов нежилого фонда, находящихся в собственности города Москвы, которым ставка арендной платы на 2005 год устанавливается в особом порядке.

Правительство выразило льготы в понижающем коэффициенте (К кор), отражающем степень прав арендатора в отношении арендуемого имущества. Коэффициент 0,5 получат предприятия, включенные в Реестр субъектов малого предпринимательства Москвы; предприятия оптового звена, реализующие плодоовощную продукцию; государственные унитарные предприятия и организации, имеющие не менее 70 процентов городского и государственного заказа в общем объеме выполняемых работ; специализированные медико-санитарные части профессиональной патологии при промышленных предприятиях.

Коэффициент 0,3 предоставляется негосударственным образовательным организациям, имеющим лицензию на образовательную деятельность; предприятиям общественного питания, обслуживающим образовательные организации и учреждения; государственным предприятиям и некоммерческим организациям, работающим с населением в области культуры и спорта. Прачечные, химчистки (включая приемные пункты), мастерские по ремонту мебели, ремонту и пошиву швейных, меховых и кожаных изделий, головных уборов, трикотажных изделий, обуви, ремонту и техническому обслуживанию бытовых машин, приборов, радиоэлектронной аппаратуры, часов, металлоизделий, пункты проката, фотоателье, парикмахерские, бани, комиссионные магазины, товарооборот которых на 70 процентов состоит из бывших в употреблении вещей, организации по подготовке кадров для сферы торговли, общественного питания и бытовых услуг также получат коэффициент 0,3.

Корректирующий коэффициент = 0, т.е. не ниже установленной минимальной ставки арендной платы, предоставят организациям, содержание которых не менее чем на 70 процентов финансируется из бюджета города Москвы; общественным организациям и объединениям, в том числе национально-культурным (землячествам, союзам, ассоциациям, фондам), партиям, общественным движениям и союзам, благотворительным организациям, зарегистрированным как общественные организации. Такая же льгота утверждена для предприятий промышленности и предприятий, применяющих труд инвалидов (с численным составом инвалидов не менее 50 процентов от общего количества работающих), в том числе для учебно-производственных комбинатов обучения и занятости детей-инвалидов; предприятий бытового обслуживания, включенных в Реестр субъектов малого предпринимательства Москвы; организаций, образующих инфраструктуру поддержки малого предпринимательства в г. Москве, утвержденную нормативно-правовыми актами Правительства Москвы. Подрядные организации, занятые на работах в жилищном фонде, получат корректирующий коэффициент = 0 на площадь, занимаемую в производственных целях. Государственные унитарные предприятия в сфере городского хозяйства: ресурсоснабжающие и получающие дотации из бюджета города Москвы; осуществляющие грузовые и пассажирские перевозки по основному виду деятельности; дорожно-коммунального хозяйства, озеленения и благоустройства; научно-исследовательские и проектные; созданные для выполнения функций городского заказчика; осуществления расчетов и сбора коммунальных платежей с населения также могут претендовать на эту льготу. Не забыли столичные власти и о государственных аптеках, ветеринарных больницах, Московском городском фонде обязательного медицинского страхования и его территориальных подразделений, а также о творческих союзах, зарегистрированных в установленном порядке.

К 2008 году столичным предпринимателям будет отдано до 3,4 миллиона квадратных метров площади в новых нежилых помещениях.

В среду на заседании Мосгордумы депутаты приняли в окончательном чтении законопроект "О городской целевой программе по обеспечению субъектов малого предпринимательства нежилыми помещениями на 2004-2008 годы".

Эта программа ставит своей задачей "комплексно решить проблему обеспечения субъектов малого предпринимательства нежилыми помещениями". Программа состоит из двух этапов: с 2004 по 2006 и с 2007 по 2008 годы. Площадь новых помещений, создаваемых на 1-м этапе должна составить 1,8 миллиона квадратных метров, на втором - 1,6 миллиона квадратных метров.

По мере реализации программы ее разработчики из Департамента поддержки и развития малого предпринимательства ожидают, что сдача в аренду новых помещений создаст к 2008 году до 200 тысяч новых рабочих мест, увеличит налог поступлений в бюджет города, а также повысит товарооборот и качество товаров и услуг.

По информации РИА "Новости", на реализацию программы потребуется 52,2 миллиарда рублей, в том числе, из средств бюджета города - 2,8 миллиарда, а собственных и привлеченных средств инвесторов - 49,4 миллиарда рублей.

Юристы, представляющие интересы Юрия Лужкова, подали иск о защите деловой репутации мэра Москвы к Алексею Комечу директору Института искусствознания, известному своей бескомпромиссной борьбой за спасение исторического наследия столицы.

Другим ответчиком в этом деле выступает телеканал РТР. Поводом для иска стал сюжет, прошедший в программе "Вести+ " 15 марта 2004 года, где шла речь о последствиях пожара в Манеже и о грядущей реконструкции остатков этого здания. Оскорблением деловой репутации главы городского правительства его юристы сочли высказывание Комеча о том, что поскольку Манеж является памятником архитектуры федерального значения, любые работы на нем возможны только с санкции федерального Министерства культуры. Напомним, что за обладание Манежем развернулась борьба между Москвой и федеральным центром. Первоначальная попытка правительства Москвы отнести Манеж к собственности города провалилась. В итоге в материалах трехсторонней согласительной комиссии правительства Москвы, Минимущества и Минкульта он фигурировал уже в группе объектов, которые предполагалось использовать совместно. В настоящее время конфликт все еще не разрешен. Согласно постановлению Верховного совета СССР 1991 года, все памятники федерального значения являются федеральной собственностью. Тем временем Манеж восстанавливается за счет бюджета Москвы. Рассмотрение иска Симоновским районным судом Москвы назначено на 26 сентября. Между тем, как отмечают юристы, в данном случае допущена распространенная ошибка - иск о защите деловой репутации подан от имени госслужащего - главы исполнительной власти региона. Однако понятие деловой репутации в гражданско-правовом смысле применимо только к физич еским и юридическим лицам, участвующим в деловом обороте. Напомним, что закон запрещает чиновникам, к которым относится и мэр Москвы, совмещать работу на выборных должностях с коммерческой деятельностью. Таким образом, понятие "деловая репутация" в данном случае просто не может применяться.

Комитету по управлению городским имуществом разрешено в 2004 году осуществлять авансирование работ по государственным контрактам Санкт-Петербурга на проведение землеустроительных работ при разграничении государственной собственности на землю

Данная предварительная оплата будет осуществляться КУГИ по контрактам, реализуемым с целью подготовки перечней земельных участков, на которые у Санкт-Петербурга возникает право собственности, и составит 20% от общей суммы государственного контракта Санкт-Петербурга. Аванс будет выдаваться на срок до 90 календарных дней с момента оплаты до фактического исполнения работ при условии, что работы по указанным государственным контрактам Санкт-Петербурга и их оплата будут осуществлены в пределах текущего финансового года.

СТАТЬИ

В Москве наряду с огромным количеством рекламных объявлений, предлагающих в аренду площади в новых и реконструированных бизнес-центрах, наблюдается дефицит офисных помещений. Неспособность потенциальных арендаторов самостоятельно найти нужное помещение должны компенсировать специалисты по офисному консалтингу.

Однако пока такие услуги в Москве предлагает считаное число компаний, да и то их объективность в подборе помещения вызывает сомнение, поскольку они же занимаются и сдачей помещений в аренду.

Консалтинг в области коммерческой недвижимости имеет две составляющие: консалтинг для инвесторов и девелоперов по комплексной реализации проекта и консалтинг для арендаторов или покупателей по выбору офиса. Причем консультируют одни и те же люди.

Услуги в этой области предоставляют как консалтинговые, так и риэлтерские компании. И, разумеется, жестко конкурируют друг с другом. "Консалтинговая компания отличается от риэлтерской фирмы только тем, что у нее риэлтерские услуги составляют лишь процент от общего объема услуг,- говорит Илья Шершнев, директор по развитию компании Swiss Realty.- Все остальное - консалтинг, оценка, управление недвижимостью и другие услуги. Поэтому они называют себя консультантами, так же как PWC, Deloitte или Ernst&Young".

"Рынок консультационных услуг в области офисных помещений практически полностью контролируется пятью-шестью компаниями,- рассказывает Илья Шершнев.- Если говорить о брокерских услугах, то ситуация во многом похожа. Только наша компания, по внутренним оценкам, занимает около 15% рынка".

По словам Олега Мышкина, директора отдела офисной недвижимости и инвестиций компании Colliers International, рынок коммерческой недвижимости повзрослел, и сейчас девелопер приходит к консультанту, как правило, на самом раннем этапе реализации проекта. Сотрудничество начинается с поиска и выбора участка, понимания соответствия его цены качеству, оценки его с точки зрения максимального получения прибыли. Следующим этапом сотрудничества с инвестором или девелопером является разработка архитектурной концепции будущего объекта. Для этого консультант осуществляет подбор архитектурной компании, которая будет вести проект. Уже на этапе строительства, как правило, заключаются предварительные договоры аренды. На этом же этапе с участием консультанта происходит разработка маркетинговой концепции и ценовой политики.

Главный вопрос для человека, который строит свой бизнес,- что он получит за свои деньги. В офисном консалтинге ответы на оба эти вопроса вполне ясны. Идея работы консультанта не в том, чтобы получить деньги за информацию, а в том, чтобы предоставить услугу, которая приносит прибыль. На этом рынке информация сама по себе не ценна - риэлтерские компании даже выпускают карты имеющихся в наличии офисов, торговых помещений, складов.

Сергей Рябокобылко, исполнительный директор компании Stiles & Riabokobylko, считает, что их бизнес "ориентирован на строительство долгосрочных отношений и эти отношения невозможны без доверия". "С компанией McDonalds уже восемь лет мы работаем, а если бы мы вели себя некорректно, то они бы нашли другого консультанта, ведь у нас нет договора, просто они приходят к нам со своими задачами, и мы их решаем",- говорит господин Рябокобылко. Если арендатор не верит консультанту, то лучше ему искать офис самостоятельно - это подтверждает и господин Рябокобылко.

В настоящее время рынок недвижимости Москвы и Московской области переживает некоторый спад активности. Некоторые аналитики связывают сложившуюся ситуацию с "кризисом" в банковской сфере, однако в МАГРе полагают, что следствием снижения продаж стали летние отпуска. Об этом сообщил руководитель пресс-службы МАГР Михаил Козырев.

Комментируя высказывания некоторых аналитиков о том, что "продажа в связи с банковским кризисом принадлежащей банкам недвижимости может перенасытить рынок предложением и вызвать резкое падение цен, которое в свою очередь спровоцирует повальную распродажу объектов недвижимости с последующим "обвалом" рынка", Михаил Козырев привел данные аналитического исследования МАГР, в соответствии с которыми "кризис не может оказать существенного влияния на рынок недвижимости".

По мнению аналитиков МАГР, "кризиса, как такового не существует". "Идет закономерный процесс санации банков, от которого страдают в основном, мелкие финансово-кредитные учреждения, имеющие собственный, как правило, спекулятивный капитал, в размере не позволяющем "пережить" санацию".

Кроме того, аналитики МАГР утверждают, что "доля принадлежащей банкам недвижимости, в целом невысока и не превышает в совокупности нескольких десятков миллионов долларов, в то время как общий объем рынка недвижимости оценивается в девять миллиардов долларов".

По утверждениям аналитиков, рынок столичной недвижимости не только полностью сформировался, но и обладает достаточной устойчивостью к внешним и внутренним дестабилизирующим факторам, что позволяет говорить о восстановлении активной его фазы уже этой осенью.

Специалисты полагают, что предпосылок для краха рынка недвижимости пока еще нет. Тем не менее, большинство аналитиков склоняется к тому, что банковский кризис не может не повлиять на рынок недвижимости. На данный момент наблюдается некоторая приостановка цен и снижение уровня спроса.

Общая ситуация

"Прежде всего, необходимо заметить, что весомых предпосылок для краха рынка, который прогнозируют отдельные СМИ, сегодня нет, - считает Георгий Дзагуров, генеральный директор компании Penny Lane Realty. - Во-первых, тех банков, которые активно инвестировали средства в реальный сектор экономики, в том числе и в недвижимость, в списках ненадежных сегодня как раз нет. Во-вторых, некоторое увеличение количества предложений недвижимости, выставленных на продажу, скорее всего, будет компенсировано притоком на рынок средств, выводимых из банковского сектора. Более того, кризис наверняка спровоцирует увеличение количества сделок на рынке купли-продажи недвижимости и даже, в долгосрочной перспективе, приток инвестиций в строительство новых объектов. Однако в ближайшее время, вероятно, строительная и инвестиционная активность на рынке несколько снизится".

"Очевидно, что если нынешний банковский кризис перерастет в общеэкономический кризис, то во многом повторится сценарий 1998 года, - говорит Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN.RU, - Если большинство граждан потеряют из-за банковского кризиса свои сбережения, а также из-за общей стагнации экономики снизятся текущие доходы населения, то уровень цен на недвижимость начнет падать. Это станет результатом заметного снижения платежеспособности населения, а также ухода из данной сферы бизнеса частных инвесторов. Хотя как показал прошлый экономический кризис, снижения цен произойдет не сразу. Новостройки станут дешеветь через месяц-два, вторичное жилье только через полгода.

В условиях локального банковского кризиса, а не кризиса общеэкономического, большинство людей смогут извлечь свои сбережения из банков, хотя доверие к банкам останется подорванным надолго. Текущие доходы населения также заметно не изменятся. И основной проблемой для граждан спустя несколько дней или недель после успешного "спасения" своих денег из банков станет вопрос "Куда же их теперь вложить?" Как показывает практика, для широких слоев населения основным средством для сохранения и приумножения накоплений является приобретение квартиры с целью сдачи ее в аренду или перепродажи. Хорошим примером этого служит 2003 год, когда началось снижение курса доллара. Темпы роста цен на рынке недвижимости подскочили с 1% в месяц до 3%-5% в месяц в зависимости от сезона и находились на этом уровне больше года.

Если же банковский кризис окажется локальным и подорвет доверие только к данному финансовому инструменту, то рынок недвижимости как альтернативный инструмент для сохранения и приумножения средств только выиграет от этого. Подобно развитию ситуации в 2003 году в условиях пошатнувшегося доверия к доллару, в нынешних условиях с конца лета - осени может начаться новый существенный виток роста цен на жилье за счет увеличения количества инвестиционных квартир".

Сколько недвижимости принадлежит банкам?

"Сегмент элитной недвижимости, в настоящий момент, в наименьшей степени подвержен влиянию настоящей деятельности банковских структур по наращиванию активов, - считает Андрей Патрушев, PR-директор компании Paul''s Yard, - Безусловно, такие факторы как уровень рентабельности инвестиций в элитные жилые комплексы, а также быстрый оборот средств привлекают финансовые институты. Многие банки пытаются выкупить оптом квадратные метры на нулевом этапе застройки с целью последующей перепродажи. Однако застройщики крайне неохотно идут на это. На рынке практически нет случаев массовой продажи квартир класса premium банкам. Девелоперы в высшей степени заинтересованы в создании единого социального круга жильцов в жилом комплексе. Именно адекватное окружение является основным фактором, который позволяет создать "клубный" дом. В случае продажи профессиональному игроку части квартир, влияние застройщика на позиционирование, ценовую политику и график продаж резко уменьшается. Именно поэтому участие банков в строительстве элитного жилья чаще всего ограничивается открытием кредитной линии или в качестве одного из инвесторов проекта. Более того, банкам выгодно давать кредиты под строительство элитного жилья. Рынок пока что не знает случаев "заморозки" строительства жилых комплексов классов "А" и "В" и это дает хорошие гарантии возвращения кредита. В то же время продажа квартир на этапе застройки позволяет застройщику рассчитаться с банком в самые короткие сроки.

Доля элитных квартир, которые банкам удалось приобрести с целью инвестиций, на сегодняшний день составляет не более 5-7%. Вероятность того, что банки выставят их на продажу крайне низка. Срок экспозиции элитной квартиры на вторичном рынке составляет от 3 месяцев до 3 лет, в то время как деньги банкам нужны немедленно. Скорее всего, банки будут использовать другие возможности изыскать необходимые денежные средства, например на рынке ценных бумаг".

Несколько иная ситуация складывается на рынке коммерческих площадей. Значительная доля бизнес-центров принадлежит финансовым группам и холдингам, в составе которых есть банки. Однако за редчайшим исключением это крупнейшие и весьма стабильные компании, основным источником прибыли которых является добывающий сектор, а банки выполняют скорее вспомогательную функцию. Ведущий эксперт департамента коммерческой недвижимости компании Penny Lane Realty Максим Жуликов считает, что продажа недвижимости ради восстановления ликвидности едва ли станет частым явлением, так как реализация объектов сопряжена со значительными временными затратами. Легче продать какие-либо другие активы, чем связываться с длительной процедурой оформления документов при продаже объектов недвижимости - считает Максим Жуликов. Однако отдельные случаи реализации коммерческих объектов для закрытия финансовой бреши будут, и собственникам придется идти на некоторые потери. Такие обстоятельства могут привести к некоторому снижению стоимости объектов, появлению "сладких" предложений. Однако спрос на покупку офисных центров продолжает оставаться стабильно высоким и ничто не предвещает его понижения.

По словам Алены Ребарбар, руководителя департамента торговых помещений Penny Lane Realty, кризис может спровоцировать некоторую нестабильность на рынке торговых площадей. Могут быть заморожены некоторые крупные проекты, строящиеся на кредитные средства. Некоторые торговые компании, операции которых вел банк, оказавшийся ненадежным, могут испытывать финансовые проблемы.

Прогноз на ближайшее будущее

Различные сегменты рынка по-разному реагируют на банковский кризис, считают специалисты Penny Lane Realty. Если жилье может подорожать вследствие массового вывода средств физических лиц из банковского сектора, то рынок коммерческих помещений, вероятно, продемонстрирует некоторое снижение цен, сопровождающиеся ростом количества сделок купли-продажи. Это объясняется увеличением предложения при стабильном объеме спроса.

"Парадокс заключается в том, что, по мнению многих экспертов, сегодняшнее положение на рынке банковских услуг с большой долей вероятности вызовет резкий скачок спроса на недвижимость со стороны юридических и физических лиц. В течение последних двух недель клиенты банков активно переводят свои денежные средства в наличность. Безусловно, деньги - это самый ликвидный товар, однако он менее надежен, чем готовый продукт. После кризиса 1998 года Россия не доверяет наличности, финансовым институтам и ценным бумагам. В то же время недвижимость характеризуется самыми низкими показателями в области инвестиционных рисков и достаточно высокими показателями доходности. Высвободившаяся денежная масса будет искать применения и можно с большой долей уверенности говорить о том, что именно в недвижимости люди будут искать способы сохранения своих капиталов", - утверждает Андрей Патрушев.

Рынок недвижимости отреагировал на банковский кризис мгновенно, ведь взаимосвязь и влияние друг на друга двух ведущих отраслей бизнеса очень велико. Несмотря на стремительность развития ситуации, уже сегодня стали очевидны некоторые тенденции, по которым будет развиваться рынок недвижимости в ближайшее время.

Прежде всего, необходимо заметить, что весомых предпосылок для краха рынка, который прогнозируют отдельные СМИ, сегодня нет, считает Георгий Дзагуров, генеральный директор компании Penny Lane Realty. Во-первых, тех банков, которые активно инвестировали средства в реальный сектор экономики, в том числе и в недвижимость, в списках ненадежных сегодня как раз нет. Во-вторых, некоторое увеличение количества предложений недвижимости, выставленных на продажу, скорее всего, будет компенсировано притоком на рынок средств, выводимых из банковского сектора. Более того, кризис наверняка спровоцирует увеличение количества сделок на рынке купли-продажи недвижимости и даже, в долгосрочной перспективе, приток инвестиций в строительство новых объектов. Однако в ближайшее время, вероятно, строительная и инвестиционная активность на рынке несколько снизится.

По словам Александра Зиминского, директора департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty, на сегодняшний день в прямой или "опосредованной" собственности банков имеется определенное количество жилья. На рынке "элитки" – до 5 % от общего количества квартир, всего по рынку жилых помещений – до 10 %. Никакой угрозы это доля не представляет. По опыту западных стран критическая масса «инвестиционных» квартир составляет 45-50 %. В то же время вывод физическими лицами средств из банковского сектора приведет к повышению спроса на жилье – и эту тенденцию мы уже наблюдаем, хотя спрос на элитные квартиры кратно превышает предложение и без всякого кризиса. Однако на строительную активность, говорит Александр Зиминский, кризис может повлиять негативно, так как большое количество объектов строится с привлечением заемных средств. Увеличение ставок по кредитам и отсутствие финансирования со стороны кредитора могут затормозить строительство и даже привести к приостановлению возведения некоторых объектов. Однако речь идет именно о единичных случаях.

Несколько иная ситуация складывается на рынке коммерческих площадей. Значительная доля бизнес-центров принадлежит финансовым группам и холдингам, в составе которых есть банки. Однако за редчайшим исключением это крупнейшие и весьма стабильные компании, основным источником прибыли которых является добывающий сектор, а банки выполняют скорее вспомогательную функцию. Ведущий эксперт департамента коммерческой недвижимости компании Penny Lane Realty Максим Жуликов считает, что продажа недвижимости ради восстановления ликвидности едва ли станет частым явлением так как реализация объектов сопряжена со значительными временными затратами. Легче продать какие-либо другие активы, чем связываться с длительной процедурой оформления документов при продаже объектов недвижимости – считает Максим Жуликов. Однако отдельные случаи реализации коммерческих объектов для закрытия финансовой бреши будут, и собственникам придется идти на некоторые потери. Такие обстоятельства могут привести к некоторому снижению стоимости объектов, появлению "сладких" предложений. Однако спрос на покупку офисных центров продолжает оставаться стабильно высоким и ничто не предвещает его понижения.

По словам Алены Ребарбар, руководителя департамента торговых помещений Penny Lane Realty, кризис может спровоцировать некоторую нестабильность на рынке торговых площадей. Могут быть заморожены некоторые крупные проекты, строящиеся на кредитные средства. Некоторые торговые компании, операции которых вел банк, оказавшийся ненадежным, могут испытывать финансовые проблемы.

Действительно, различные сегменты рынка по-разному реагируют на банковский кризис. Если жилье может подорожать вследствие массового вывода средств физических лиц из банковского сектора, то рынок коммерческих помещений, вероятно, продемонстрирует некоторое снижение цен, сопровождающиеся ростом количества сделок купли-продажи. Это объясняется увеличением предложения при стабильном объеме спроса.