Здравствуйте! Я вновь рад приветствовать Вас с нашей еженедельной рассылкой. Сегодня в рассылке много новостей, и даже статьи. Читаем.
Ведущий рассылки Александр Галашин

НОВОСТИ

В ходе мероприятия будут подведены итоги работы и обозначены перспективы развития ЖКХ, а лучшие предприятия и организации отрасли будут награждены Государственными и отраслевыми наградами. В праздновании примут участие представители Администрации Президента, Правительства Российской Федерации, депутаты Государственной Думы, Главы администраций субъектов Российской Федерации. Следует отметить, что в этот же день в Кремле пройдет пресс-конференция, в которой примут участие Руководители Федерального агентства по строительству и ЖКХ, депутаты Государственной Думы Российской Федерации, руководители администраций субъектов РФ.

Растущий беспрецедентными темпами рынок московской недвижимости сегодня, по мнению его участников, является одним из наиболее привлекательных для инвесторов. А ожидаемое экспертами снижение доходности инвестиций в недвижимость отчасти компенсируется, по мнению тех же экспертов, снижением рисков. "Рынок недвижимости сегодня самый прибыльный и, кроме того, привлекателен по соотношению рисков и доходности, - утверждает Андрей Федака, заместитель генерального директора компании Vesco Realty. - В среднем по всем его сегментам рентабельность составляет 37 - 40%. Недвижимость - один самых доступных для инвесторов рынок, в отличие от телекоммуникаций или сырьевых отраслей".

По словам начальника отдела по работе с собственниками ABN Realty Романа Чепцова, наметилась тенденция к снижению уровня доходности практически во всех секторах рынка, однако в качестве компенсации за снижение доходности рынок в ближайшем будущем предложит инвестору минимальный уровень рисков. Дмитрий Васютинский, заместитель директора компании Jones Lang LaSalle, утверждает, что в течение 2003 г. московский рынок коммерческой недвижимости стал самым привлекательным в Европе. Позитивные макроэкономические показатели подстегивают инвестиционный спрос со стороны местных и международных инвесторов.

Жилье - лидер...

Начальник отдела перспективных проектов Департамента инвестиционных программ строительства Москвы Евгений Леонов считает, что наиболее перспективным направлением сейчас являются инвестиции в строительство жилья. "Был период, когда инвестиции в нежилые объекты приносили больше прибыли, но полгода назад эта тенденция сменилась", - заявил он на 5-й конференции "Инвестиции в московскую недвижимость".

Доходность от соинвестирования жилья за 2003 г. составила около 40% годовых, доходность от сдачи квартир в аренду - 15% , отмечает Кирилл Прусаков, руководитель отдела инвестиций и девелопмента BLACKWOOD. По оценкам аналитической службы "МИАН", около 30% клиентов компании - инвесторы, которые покупают жилье с целью его дальнейшего использования в коммерческих целях (перепродажа или сдача в аренду).

По итогам 2003 г. наибольший рост цен (40 - 45% ) был зафиксирован именно на жилую недвижимость, соответственно, здесь был отмечен и наиболее высокий уровень доходности вложений. Наибольший объем инвестиций также приходится на жилой фонд. Но "этот сектор рынка наименее прозрачен, что не позволяет с высокой точностью оценивать реальные объемы инвестиций, - считает Роман Чепцов. - По приблизительным оценкам, речь здесь может идти о $3 - 3,5 млрд (частные инвесторы и правительство Москвы) ".

... офисы догоняют.

На 2-м месте по доходности идут инвестиции в офисную недвижимость - в Москве было построено и реконструировано около 550 000 - 600 000 кв. м офисных зданий класса А и В. Общий объем инвестиций составил $0,4 - 0,5 млрд.

По данным компании ABN Realty, рост цен на офисы составил 8 - 10% , несколько ниже оказался рост цен на торговые и складские площади. "Однако вложения в офисную и торговую недвижимость кажутся наименее рискованными в связи с сохраняющейся не первый год стабильностью в этих секторах рынка. На сегодняшний день уровень доходности в секторе офисной недвижимости составляет порядка 14 - 17% при инвестициях в "готовый продукт" и порядка 20 - 25% при девелопменте", - говорит Чепцов. Азамат Кумыков, инвестиционный аналитик Colliers International, отмечает, что ставки доходности лучших офисных зданий, а также торговых объектов, расположенных вдоль центральных улиц, сданных надежным арендаторам, упали на 1 - 1,5 процентного пункта до 13,5 - 14%.

На 3-м месте по доходности находится сектор ритейла. В 2003 г. в Москве было введено в эксплуатацию около 250 000 кв. м торговых площадей. Директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев оценивает объем инвестиций в торговую недвижимость столицы в 2003 г. более чем в $1 млрд. Через пару лет ожидается приход на рынок профессиональных инвесторов, приобретающих торговые центры как бизнес. Основные инвесторы - иностранные и российские торговые компании, девелоперы, банки.

Иностранцы колеблются

В ABN Realty отмечают, что объемы иностранных инвестиций в офисную недвижимость в 2003 г. оказались на низком уровне - речь идет о суммах, не превышающих $150 - 200 млн. Объясняется это ограниченным количеством предложений по продаже инвестиционно привлекательных зданий, а также все же высокими даже по сравнению с Восточной Европой рисками и административными барьерами.

"Нет сомнений, что еще через несколько лет Москва станет действительно привлекательным местом для иностранных инвестиций в недвижимость, особенно с учетом застоя на рынках Европы и Северной Америки, - говорит Чепцов. - Помимо этого мы прогнозируем совместные проекты на офисном рынке Москвы. Ряд российских компаний, таких как "Интеррос", АФК "Система", "Альфа-Групп", "Строймонтаж", заинтересованы в создании инвестиционных фондов и других образований с западными инвесторами для работы на московском рынке".

Инструменты инвестиций

Азамат Кумыков прогнозирует, что в ближайшие годы рынок будут осваивать такие финансисты, как фонды прямых инвестиций (Private Equity Funds) , причем как зарубежные, так и российские, паевые инвестиционные фонды (ПИФ) недвижимости, частные инвесторы.

Сейчас действует около 15 ПИФов, включая российские, паи которых торгуются на ММВБ, а также иностранные, включенные в листинг на зарубежных биржевых площадках. "Высокая стоимость паев ограничивает круг потенциальных участников крупными частными и институциональными инвесторами, но в скором будущем мы ожидаем появления фондов, привлекающих средства мелких вкладчиков", - говорит аналитик.

Но пока доход ПИФов, работающих на рынке недвижимости, достаточно велик (до 60% годовых в массовом жилищном строительстве) и не зависит напрямую от колебания спроса на готовую недвижимость, говорит генеральный директор управляющей компании "Регион Девелопмент" Павел Зюбин.

Кстати, пока строительные и риэлторские компании утверждают, что самыми выгодными по-прежнему являются прямые инвестиции в не построенные еще квадратные метры, по мнению представителей ряда банков и инвестиционных компаний, альтернативой прямым инвестициям может в перспективе стать приобретение ценных бумаг строительных компаний.

Строителям облигации выгодны: это "длинные" деньги под 6 - 12% , что в полтора, а иногда и в два раза ниже, чем ставка по кредиту. На финансовом рынке уже ощущается готовность игроков "проглотить" облигационные выпуски ведущих московских застройщиков на сумму не менее $500 млн, говорит Федака из Vesco Realty. Впрочем, председатель правления банка "Национальные финансовые традиции" отмечает, что в 2003 г. все строительные компании Москвы разместили облигации всего на 3 млрд руб. , или $100 млн.

И действительно, исследования показывают, что в компаниях, где хотя бы раз в год проводятся корпоративные праздники, у сотрудников в процессе работы возникает гораздо меньше конфликтов, как личного характера, так и с руководством. А в таком случае коллектив работает слаженно, как единый механизм, гораздо меньше сотрудников покидают компанию по личным мотивам.

Генеральный директор управляющей компании "Инвест-Лайн" Холопова Наталья Валентиновна говорит: "Такие мероприятия необходимы для компании. Они не требуют больших затрат, но в то же время играют немаловажную роль в управлении человеческими ресурсами и воспитании лояльности сотрудников. Поэтому компания "Инвест-Лайн" планирует и дальше развивать эту традицию, устраивая для своих сотрудников подобные корпоративные праздники"

"Если и возникнут какие-то проблемы в области недвижимости, то их источником будут строительные компании, которые собирают деньги от граждан на строительство будущих квартир или домов", - отметил А.Козлов. Строительные фирмы "впоследствии не смогут выполнить своих обязательств", но банки в этой ситуации "будут ни при чем", добавил он. "Я не думаю", - сказал замглавы ЦБ, - что если на рынке недвижимости и возникнет кризис, "он очень сильно ударит по банкам". В настоящее время нет "большой угрозы для банковской системы в целом" - существуют опасности и проблемы, но "они все на слуху", поэтому каких-либо существенных масштабов и потрясений Банк России не видит, резюмировал А.Козлов.

По данным Ассоциации Риэлтеров Санкт-Петербурга, при поддержке которой проводится чемпионат, жеребьевка участников состоится 28 мая в офисе Издательского Центра "Недвижимость Петербурга". Следует отметить, что техническим спонсором чемпионата выступает UMBRO. К участию в чемпионате в качестве игроков допускаются сотрудники фирм, чьё непосредственное отношение к данной компании, при этом сотрудники служб охраны и не имеющие к риэлтерской части компаний сотрудники в качестве игроков допущены не будут.

Напомним, что вывоз мусора с 295 контейнерных площадок Королёва производится один раз в день от твёрдых бытовых отходов и один раз в неделю от крупногабаритного мусора. Но как выясняется этого недостаточно, ведь с наступление весны количество мусора значительно увеличилось. Поэтому ежедневно все контейнерные площадки буквально завалены мусором. Крупногабаритные вещи - телевизоры, холодильники, кухонные плиты, старые оконные рамы, дверные косяки, картонные коробки в не разобранном виде - затрудняют работу мусоровозов. В ходе совещания было принято решение вплотную заняться данной проблемой и привлечь к ее решению не только жилищно-коммунальные службы, но и самих горожан.

В условиях растущего предложения офисных площадей актуальной для владельцев зданий становится задача сохранения позитивных отношений с текущими арендаторами, повышение их лояльности не только куслугам управляющей компании (УК), но и к торговой марке компании в целом. При этом, по мнению многих экспертов, существует несколько путей решения этой стратегической задачи. Это не только проведение гибкой политики компании-арендодателя в пре доставлении скидок, расширение списка услуг, предоставляемой УК, повышение их качества, оперативность в решении возникающих проблем, но и выстраивание с арендаторами неформальных отношений, проведение мероприятий, создающих для клиентов атмосферу праздника.

В каждом из бизнес-центров холдинга FORUM Properties (мероприятие проводилось во всех 11 действующих офисных комплексах) царила особая праздничная атмосфера. Так, например, холл в одном из самых известных объектов холдинга, комплексе "Аврора бизнес-парк" площадью более 100 тыс. кв. м, был украшен веселыми воздушными шариками и гирляндами. Все сотрудники-арендаторы, спешащие на работу в этот день, были приятно удивлены: при входе их встречали улыбающиеся девушки и вручали лотерейный билет участника праздничного розыгрыша Дня бизнес-центра.Также они могли увидеть себя на фотографиях, сделанных почти накануне и напечатанных на праздничном объявлении-плакате. Проведение праздничной лотереи вызвало такой живой интерес со стороны арендаторов, что подавляющее большинство билетов было роздано в течение первых тридцати минут. Тем же, кому билеты не достались, раздавались вкусные шоколадки с логотипом компании. Все остались довольны. А 30 марта прошло награждение победителей, которым достались всевозможные корпоративные призы холдинга FORUM Properties.

Наступает время, когда безупречное и эффективное ведение бизнеса, особенно в коммерческой недвижимости, является обязательным, но не всегда достаточным инструментом сохранения клиента. Поэтому установление "человеческих" отношений, проведение неформальных акций, подобной Дню бизнес-центра, с арендаторами, превращение их в традицию ставит взаимоотношения между арендаторами и арендодателями на более высокий, индивидуальный уровень, выгодно отличающий одного владельца коммерческой недвижимости от другого.

Роль управляющей компании, и в частности фирмы "Инвест-Лайн", профессионально представлять интересы собственника здания, экономя его время и средства, совершая всю черновую работу. В наши обязанности входит, в том числе и подбор охраны на объект, т.е. поддержание в здании стабильной обстановки. Мы как бы "заводим" жизнь в доме, стараясь избегать лишних трат, но и не экономя на действительно важных вещах, необходимых для поддержания порядка на вверенном нам объекте.

С пистолетом наголо

Выбирая охранное предприятие, мы обращаем внимание не только на стоимость, но и на качество предоставляемых услуг, целесообразность использования определенного вида охраны на конкретном объекте. Например, у нас двоякое отношение к вооруженной охране. Может быть, и неплохо, когда у дежурного наготове пистолет. Но, во-первых, в оружии не всегда есть необходимость, а во-вторых, услуги вооруженного охранника стоят значительно дороже "безоружного аналога". Лицензия, профессиональная подготовка, московская прописка… Эти преимущества, как правило, стоят дополнительных денег, а платить просто за наличие пистолета, на наш взгляд, нерационально. Кроме того, к силовому решению проблемы, исходя из нашей практики, прибегают крайне редко, хотя полностью исключать такую возможность тоже нельзя. Настораживает излишняя восторженность представителей охранных предприятий, рассказывающих о неоспоримых достоинствах своих сотрудников: каждый владеет всеми мыслимыми и немыслимыми приемами рукопашного боя, со ста метров попадает в пятикопеечную монету из любого оружия ... Зачастую это полный блеф. Ведь если сотрудник действительно обладает всеми этими качествами, почему он до сих пор не в личной охране, где и престиж, и заработки значительно выше, чем на объекте? Или все перечисленные достоинства "перечеркивают" еще более серьезные недостатки (чрезмерное употребление алкоголя, неумение сходиться с людьми и пр.), или он не столь компетентен, как хочет представить руководитель фирмы.

Существенным также является возраст охранников. Совсем молодые ребята, как правило, не внушают доверия. Люди преклонного возраста также вряд ли подходят для такой работы. По мнению аналитиков, оптимальный возраст для линейного персонала охраны - 25 - 45 лет.

Еще одно обязательное требование к охранному предприятию – вежливость и презентабельный внешний вид сотрудников. Охранник не должен вызывать страх, отвращение или отпугивать своим поведением клиентов. Например, в магазинах в определенное время двери бывают открыты только для сотрудников, а посетители, не зная графика работы предприятия, тоже пытаются попасть в здание. В таких случаях охранник должен корректно объяснить им, что магазин еще не работает, а не выталкивать посетителей наружу.

Охрана должна быть профессиональной, но немногочисленной. Поскольку перейти на западный тип охраны объектов, когда задача дежурного - нажать на "тревожную" кнопку в случае экстренной ситуации, вызвав наряд полиции, наша страна еще не готова, а классический советский вариант с пожилым вахтером-пенсионером в настоящее время уже недопустим, по нашему мнению, оптимальным является один пост из двух охранников на каждом объекте. В настоящее время этого вполне достаточно для поддержания порядка.

Кто виноват?

Заключая договор с ЧОП, мы обращаем особое внимание на пункт об ответственности за возможный ущерб, нанесенный собственнику. И это не стоит расценивать как недоверие охранникам. Подобная практика свидетельствует о желании предусмотреть все возможные обстоятельства. К тому же, когда каждый знает, за что несет ответственность, легче работать. Распространенное мнение, что отвечает за все сотрудник, сидящий на вахте, ошибочно. Согласитесь, такое положение вещей было бы даже несправедливым, хотя в некоторых случаях, возможно, нести ответственности придется и ему. Кроме того, мы не сторонники личного досмотра каждого входящего в здание, тем более что в офисы, находящиеся в нашем ведении, часто заходят посетители, проверять которых не совсем корректно.

В принципе, не имеет значения, кто именно будет компенсировать ущерб. Главное, чтобы это произошло и довольно быстро. Поэтому обязательное условие заключения договора с ЧОП - страхование ответственности.

"Высоко сижу – далеко гляжу"

Охранники, постоянно находятся на объекте и владеют элементарными правовыми знаниями, поэтому они автоматически выполняют функцию "профессиональных свидетелей". Уже само присутствие охранника предостерегает посетителей от нарушения порядка (особенно это касается магазинов). Еще лучше, если на объекте установлены камеры наружного наблюдения. Охранники - живые люди: они могут устать, да и не в состоянии человек контролировать все участки одновременно. А видеокамера способна работать круглые сутки. Так что затраты на размещение видеокамер мы не считаем излишними. Но видеонаблюдение должны быть лишь вспомогательным средством: хорошо, если охранник не только смотрит в монитор, но и в любую минуту может призвать к порядку или вывести слишком навязчивого посетителя.

Конечно, ни нас, ни собственника не может устроить частая смена охранников. Ведь люди, которые в течение длительного времени трудятся на объекте, знают постоянных посетителей, знакомы с тонкостями работы арендатора, привыкли к его требованиям и т.д.

В дополнение к этому важна четкость работы охраны. Нам необходимо знать, кто и когда будет докладывать о состоянии объекта и о возможных нестандартных ситуациях. Мы должны быть уверены, что сотрудник ЧОП в курсе всего, что происходит на объекте и может вызвать "аварийку". Естественно, гораздо лучше с этим справляется человек, проработавший с нами довольно долгое время. Поэтому перед заключением договора с охранным предприятием мы интересуемся, как долго у них работают сотрудники.

За что платим?

Еще один важный момент при заключении договоров – цена. Наша обязанность – точно знать, за что платятся деньги, какие услуги заказаны и как их стоимость отразится на доходах собственника. И естественно, наша компания берет за это свое вознаграждение.

Некоторые ЧОПы не могут или просто не хотят представить точную смету расходов, а валят все на высокую себестоимость охранных услуг. Лично мое мнение как финансиста такое: в этом ЧОПе невелика точность учета и прогнозирования. Конечно, мы не против вознаграждения, положенного охранному предприятию, хотим только, чтобы эта сумма была четко прописана в договоре. Желательно указать, за какие услуги начислена та или иная сумма, а какую часть оставляет себе ЧОП в качестве вознаграждения. Главным образом для того, чтобы была возможность обсуждать цену, и точно знать, повлияет ли ее изменение на саму услугу.

И конечно, для нас важен профессионализм менеджеров ЧОП. Во-первых, профессионалу с профессионалом легче договориться. Во-вторых, только в этом случае мы даем друг другу нормально работать, не вмешиваясь в чужую сферу деятельности, но в то же время действуя согласованно.

Таким образом, мы всегда обеспечим собственнику эффективную охрану, не заплатив при этом лишних денег. А за счет четкости и слаженности действий сможем спрогнозировать ситуацию на объекте, и ЧОПу не придется закладывать в свой бюджет стоимость дополнительных рисков и расходов, чему он будет, безусловно, рад.