Управление недвижимостью - обзоры, аналитика, новости #13

Управление недвижимостью - обзоры, аналитика, новости
Выпуск #13 28 января 2004 г
Ведущий рассылки - Александр Галашин      mailto:info@besh.ru

Добрый день. 
В настоящем выпуске - новости.

--------------------------------------------------------------
За парту сел ... ДЕЗ

Данила МАКЛАКОВ 

Источник: КДО www.kdo.ru
20.01.2004

Круглый стол название имел длинное и, прямо скажем, для 
рядового обывателя скучное. Звучало оно так: «Содержание 
образовательных программ повышения квалификации руководителей,
специалистов малых предприятий, жилищных объединений, управ 
районов в период реформирования жилищно-коммунального 
хозяйства Москвы». Говорить намеревались о программах и 
результатах обучения кадров ЖКХ. Но таково уж хозяйство – 
беседа вышла больше о злободневных проблемах. 

Разговор начали с обсуждения так называемого дополнительного 
образования, за которое в Московском энергетическом институте 
отвечает факультет повышения квалификации преподавателей и 
специалистов. О нем рассказал проректор института Сергей 
Маслов. Дополнительное образование – это как раз те самые 
программы, по которым учатся будущие руководители ЖКХ, а 
также повышают квалификацию нынешние руководители и 
специалисты. Работает институт совместно с Московским фондом 
подготовки кадров (МФПК). Ими аккредитовано более 30 центров 
подготовки и переподготовки и разработано более 100 учебных 
программ. Слушателям выдают лицензии МЭИ. 

– Несмотря на технический прогресс, новые услуги и требования 
жителей, у нас вопиюще плохо обстоят дела с качеством 
подготовки специалистов в сфере ЖКХ, – поддержал коллегу 
эксперт МФПК Владимир Тараканов. – Да, многое запущено, надо 
восстанавливать оборудование, много бед с устаревшими зданиями
 – а мы тут со своим качеством профессиональной подготовки! 
Но этот вопрос своевременен и правомочен. Программы трех лет 
обучения посвящены исключительно коммунальным проблемам, 
причем два проекта касаются, прежде всего, руководителей и 
специалистов малых предприятий, а также городской 
инфраструктуры. Недавно появился и третий проект – подготовка 
квалифицированных специалистов-рабочих. 

Но и этого мало. Нам нужно думать о выходе на новый уровень 
обучения – корпоративную подготовку, когда подбирается команда
разных специалистов, в том числе управленцев, бизнесменов, 
рабочих – для того, чтобы готовить коллективы, в том числе 
фирмы, целиком разрабатывать бизнес-проекты, помогать в их 
реализации. После такого краткого вступления к разговору 
охотно подключились остальные участники круглого стола. Вот 
мнения некоторых из них. 

В ЖКХ ПО-ПРЕЖНЕМУ КОМАНДУЮТ... 

Евгений Блех, профессор Государственной Академии 
профессиональной переподготовки повышения квалификации 
руководящих работников и специалистов: «Обучением работников 
ЖКХ мы занимаемся более 20 лет. Контингент поменялся очень 
резко. На моих глазах люди стали оживать. Это уже иная 
категория работников. В системе централизованного руководства 
они были маленькими винтиками, от которых ничего не зависело. 
Сегодня они почувствовали, что от них очень зависит все. 
Пришли и новые люди. Причем, лучшие бизнесмены – вчерашние 
физики, математики, химики, технологи, только не советские 
банкиры. Не приспособлены они к новым условиям, их не 
переделаешь. Психология такая. Не может и нынешняя дирекция 
единого заказчика быть управляющей компанией! Как советский 
магазин не может быть нормальной торговой точкой. По тем же 
причинам. Только частный собственник может быть управляющей 
компанией. Задача управляющего – получение прибыли...». 

Михаил Рыбальченко, зампрефекта по ЖКХ ЮВАО: «В нашем округе 
эксплуатацией жилья занимаются только частные предприятия – 
единственный округ в Москве, где ГУПов практически нет. 
Результаты работы разные. Но общее одно: уровень подготовки 
кадров к работе в новых условиях оставляет желать лучшего. 
Попытка внедрить частное управление жилищным фондом породила 
больше вопросов, чем ответов. Есть противоречия, связанные с 
законодательной базой. Наш округ готов выступить 
экспериментальной площадкой: проведем учебу кадров, посмотрим 
на результаты и постараемся внедрить в практику...». 

КОВЕР В ПОДВАЛЕ 

Андрей Широков, заместитель руководителя Департамента 
жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства (ЖКХиБ): 
«Мы говорим о том, как нам повышать квалификацию работников 
в сфере ЖКХ Москвы. Армия этих работников огромна. В столице 
125 ДЕЗов, умножьте на 5 – получите количество подрядчиков, 
эксплуатирующих жилищный фонд под их руководством. Прибавьте 
80 частных компаний, вывозящих бытовой мусор. Миллионная армия
занята на рынке жилищно-коммунального хозяйства. И деньги 
большие здесь крутятся. По единым платежным документам – а 
туда не попадает плата за электроэнергию и телефон – мы 
начисляем около 1,8 млрд. рублей в месяц. И эта цифра будет 
расти. Огромен и жилищный фонд Москвы – около 40 тысяч зданий.
Если мы говорим о кооперативах и ТСЖ – там кадры еще слабее, 
чем в ДЕЗах. Если здесь мы еще собираем профессионалов, то там
– энтузиасты, и на их энтузиазме все держится. И если такому 
энтузиасту надоедает работать, то ТСЖ мгновенно гибнет. Это 
говорит о том, что здесь должен быть профессионал, которого 
нужно нанимать – управдом. 

Уже десять лет в городе складывается модель 
децентрализованного управления ЖКХ. Существует Департамент 
ЖКХиБ, который имеет подразделения, связанные с управлением 
жилищным фондом, но это информационно-контролирующие 
структуры, собирающие и обобщающие информацию из 
административных округов. Те, в свою очередь, получают ее из 
управ. В ведении департамента – расценки. Все оперативное и 
финансовое управление эксплуатацией жилья – в административных
округах. ЮАО – единственный округ, где есть управление 
коммунальной реформы. ТСЖ занимается Департамент жилищной 
политики, вопросами внедрения системы ЕИРЦ – Управление 
городского заказа. Реформу везде понимают по-своему. 
Впрочем, не только в Москве... 

Недавно я был в Иркутской области, где проходил семинар 
Госстроя – знакомились с опытом реформы ЖКХ, проводимой в 
Ангарске. Скажу несколько слов об ангарском опыте, который 
нас заставляли одобрить. 

Ангарск – город с 250-тысячным населением, поделен между 
четырьмя трестами, которые управляли ЖКХ. У каждого примерно 
по одному млн. кв. метров жилья. Долгов накопилось 
колоссальное количество. Бюджет с ними не справлялся. И вот к 
управлению городом пришла новая команда. Мэр избран из 
нефтяного бизнеса, замы – бизнесмены. Ни мэр, ни замы не 
знали, что такое управление муниципальным жильем. И они 
заявили: управление городом – это бизнес. Что сделали? 
Ликвидировали половину трестов. Создали ЗАО, которым отдали 
половину жилищного фонда Ангарска в эксплуатацию. Ввели 
стопроцентную оплату услуг. Более 50% населения сразу пришло 
за субсидиями. Новые ЗАО, взяв в управление жилищный фонд, 
заключили договора с предпринимателями без образования 
юридического лица и стали им отдавать часть денег – из тех, 
которые собирают с населения. Те, в свою очередь, нанимают 
дворников, слесарей и т.д. Иркутскэнерго напрямую работает с 
жителями, собирает деньги за тепло и горячую воду. 

Такая модель работает год. Долгов не стало. И они очень 
гордятся своим опытом реформы ЖКХ. Госстрой решил 
продемонстрировать его как передовой. 

И вот мы идем по Ангарску. Заходим в подвал – чисто. Лежит 
ковер. Спрашиваю: «Чей?» Слесарь: «Мой, сказали принести». 
Спрашиваю у другой: «Ты – домовладелец. Кем вчера была?» – 
«Уборщицей». – «А какое у тебя образование?» – «Десять 
классов». – «А как ты управляешь?» — Пожимает плечами. 
В другом месте домовладелец – «лучший слесарь». Других кадров 
у них нет! Да и откуда возьмутся? Никто их не готовил. 

К чему я это рассказал? Примерно такую же картину мы видим и 
в Москве. Проблема – в кадрах ЖКХ. Все эти «кадры», 
по-хорошему, надо переучивать – хотя бы по минимальным 
программам. Люди, работающие в ЖКХ, должны знать перспективы 
развития отрасли и представлять, в каком направлении мы 
движемся. 

ЧЕРНАЯ ДЫРА 

М.Рыбальченко: Говорят, что ЖКХ – черная дыра. Так вот только 
по одной причине. Войдите в любой подъезд. Что, разве 
управляющая компания оторвала алюминиевую планку лифта? Или 
она окурок затушила о потолок? Сожгла кнопку? Выломала раму? 
Взаимоотношения выстроены так, что жилец может все ломать, а 
чинить должна управляющая компания, причем бесплатно! Да при 
таких взаимоотношениях никакие частные компании у нас не 
выживут! Они могут не захотеть это делать и скажут: «Уважаемый
глава района, заместитель префекта, да идите вы со всеми 
своими претензиями – не мы ломали, пусть милиция разыскивает, 
взыскивает, и когда нам выплатят деньги, мы займемся 
ремонтом». А пока у нас другая система – социальная. 

Светлана Лозовая, эксперт МФПК: Вот мы и пришли к главной 
проблеме – договорным отношениям, которые закрепляют все 
ответственности. Жители должны отвечать за свое имущество. 
Если вступают в силу договорные отношения, то управляющая 
компания может быть любой формы собственности. Это может 
быть ГУП, ДЕЗ, может быть смешанная собственность, частная. 

Е.Блех: Самый лучший регулятор взаимоотношений – рубль. Вместе
с тем, рыночная экономика поставила жесткое условие: на рынке 
всегда прав покупатель. Но работника ЖКХ очень трудно убедить 
в этом. Поэтому мы предложили строить образовательные 
программы для рынка ЖКХ по принципу, который наработала 
европейская организация по качеству: ты должен делать 
качественно и лучше, чем другие – иначе у тебя не возьмут 
товар или услугу. Что предприятия ЖКХ, что предприятия, 
которые производят телевизоры, разницы нет. Поэтому принцип – 
делать лучше и дешевле – незыблем... 


--------------------------------------------------------------
Столице не хватает тепла

Скоро столице будет не хватать имеющихся мощностей по 
выработке тепло- и электроэнергии

Решить данную проблему предлагается с помощью строительства 
дополнительных генерирующих мощностей. Дополнительные 
генерирующие мощности по сведениям ИА "Новости", будут 
создаваться на основе газотурбинных установок средней
и малой мощности, имеющих более высокие показатели 
экономичности и надежности, чем действующие московские ТЭЦ, а 
также мини-ТЭЦ. Функции государственного заказчика по 
реализации Плана внедрения генерирующих мощностей в Москве в 
части проектирования, строительства, а также реконструкции и 
техническому перевооружению действующих генерирующих 
мощностей выполнит Департамент топливно-энергетического 
хозяйства Москвы.
rre 23.01
--------------------------------------------------------------
Каждый год в Москве будет модернизироваться 250 тыс. кв. м 
нежилых помещений

В ближайшие три года в Москве запланировано реконструировать 
более 750 тыс. кв. м нежилых помещений. Об этом М2 стало 
известно в ходе заседания   московского   правительства,  на  
котором  обсуждалась программа  реновации  нежилого  фонда  
г.  Москвы на 2004-2006 гг.
Согласно постановлению, основной целью работ по реновации 
является повышение  размеров арендной базы, её качества и 
доходов города от сдачи   в   аренду   обновленного   
нежилого   фонда.  Каждый  год предполагается  модернизировать 
около  250  тыс.  кв.  м  нежилой площади.  Так в 2004 году 
запланировано произвести реновацию 248,9 тыс.  кв.  м  нежилых 
помещений, в 2005 году - 265 тыс. кв. м, а в 2006  году  -  
263,8  тыс.  кв. м. На реализацию этой программы из городского 
бюджета  планируется  выделить 10 млрд 953 млн руб.Как заявил 
в   ходе   заседания   первый   заместитель  руководителя 
Департамента  имущества  г.  Москвы Валерий Ануприенко, 
наибольшее количество  объектов, находящихся в 
неудовлетворительном состоянии и  подлежащих  реновации  
находится в Центральном административном округе столицы.


   m-2 28.01
   
--------------------------------------------------------------

М2 издает Официальный путеводитель по ДОМЭКСПО.

Газета "М2 = Квадратный метр" выпустит Официальный 
путеводитель по 10-й Международной выставке недвижимости 
ДОМЭКСПО, которая пройдет с 26 по 29 февраля 2004 года в 
Гостином Дворе.

Это  уже  второй  путеводитель,  который  М2  издает для 
ДОМЭКСПО. Первый  путеводитель  был  выпущен к осенней 
выставке, прошедшей в октябре  2003  года,  и  пользовался  
спросом  среди посетителей и участников ДОМЭКСПО.

"М2,  как  традиционный информационный спонсор ДОМЭКСПО, 
постоянно ищет  новые форматы продвижения как самой выставки, 
так и компаний в  ней  участвующих",  -  говорит  директор по 
Public Relations М2 Алексей Коршиков.
В  путеводителе  будет  отражена  вся  информация, необходимая
при посещении  выставки:  расписание работы, полный список 
участников, план выставочного зала с номерами стендов, 
программа мероприятий. Тираж   путеводителя   составляет   10 
тыс.  экземпляров.  Каждый посетитель   ДОМЭКСПО   получит  
бесплатно  собственный  экземпляр путеводителя при входе на 
выставку.
"Путеводитель  по-прежнему  остается  одним  из  самых  
эффективных рекламоносителей,   -  считает  генеральный  
директор  М2  Алексей Мирошников.  -  Его  популярность  
растет с каждой выставкой. Ведь реклама,  размещенная  в  
путеводителе,  попадает  к потенциальным  клиентам 
компаний-участников рынка недвижимости".

m-2 27.01
--------------------------------------------------------------
Леонид Краснянский назначен руководителем ДИПС

Постановлением  правительства  Москвы  Леонид Краснянский 
назначен руководителем  Департамента  инвестиционных программ 
строительства (ДИПС)  Москвы.  Об  этом М2 сообщила 
пресс-секретарь ДИПС Татьяна  Разумова.
Л.  Краснянский  возглавляет  Департамент  инвестиционных 
программ строительства    Москвы    /ранее   -   Управление   
внебюджетного планирования  развития  города,  Департамент 
внебюджетной политики строительства/ с момента создания в 
1996 году.
Сегодня   Департамент  инвестиционных  программ  строительства
г. Москвы  -  единственная городская организация, которая 
инвестирует коммерческое  строительство  жилья  и  нежилых 
объектов. Средства, получаемые  от  реализации  объектов,  
построенных на коммерческой основе,    ДИПС    направляет    
на    финансирование    городских социально-жилищных программ.
За время существования Департамента в эксплуатацию  введено  
более  5,5  млн  кв. м жилья, из них больше треть   бесплатно 
передана  москвичам  по  различным  социальным жилищным  
программам.  Прибыль города от деятельности Департамента за 
период его работы составила около $1,2 млрд.
m-2 27.01
-------------------------------
Компания  Blackwood получила право на реализацию первого 
Доходного Дома

Компания    BLACKWOOD    подписала   эксклюзивное   соглашение
с Департаментом  инвестиционных  программ строительства г. 
Москвы на право  реализации  первого  Доходного  Дома  в  
Москве. Об этом М2 сообщила пресс-секретарь компании Елена 
Зезина.

По    ее    словам,   эксклюзивное   соглашение,   
подписанное  с Департаментом,  включает  в себя право на 
предоставление компанией BLACKWOOD  полного  комплекса  услуг 
по  аренде квартир и офисных помещений в Доходном Доме Москвы.

В   первом   столичном   доходном  доме  -  47  квартир:  
шесть  - двухкомнатных,  19 - трехкомнатных, 21 - 
четырехкомнатная, а также одна  семикомнатная  двухуровневая  
квартира  площадью  300  кв.м.
Помимо   жилья   в  доходном  доме  расположены  помещения  
службы эксплуатации  и  4 офисных помещения площадью от 119 до 
219 кв. м, предназначенные  к  сдаче  в  аренду.  Управлением 
и эксплуатацией доходного дома будет заниматься ГУП 
"Мосжилкомплекс".
Доходным является дом, в котором все жилые и нежилые помещения 
без ограничения   площади  предоставляются  во  временное  
владение  и пользование  юридическим  и физическим лицам по 
договорам аренды и коммерческого  найма.  Стоимость  
строительства  первого доходного дома составила $12,3 млн. 
При ежегодных арендных сборах около $2,4 млн., строительство 
планируется окупить через 8 лет.


   m-2 26.01

--------------------------------------------------------
Сегодня завершается первый этап курса «Управление 
недвижимостью», который проводят Российская Гильдия Риэлторов 
и Гильдия управляющих и девелоперов коммерческой и 
промышленной недвижимости, совместно с Институтом Управления 
Недвижимостью США c 24 по 28 января 2004 г в Санкт-Петербурге 

С 1995 года Российская Гильдия Риэлторов занимается 
организацией курсов по управлению недвижимостью с присвоением 
степени по специальности “Certified Property Manager” 
(«Сертифицированный управляющий недвижимостью»). Присвоение 
степени CPM чрезвычайно почетно и дает юридическое право 
работать на международном рынке недвижимости. 
Сертифицированные управляющие недвижимостью после успешной 
сдачи экзаменов, написания бизнес-плана и защиты проекта 
получают сертификат, подтверждающий присвоение степени CPM, и 
это дает им право стать членом Института Управления 
Недвижимостью США, получать эксклюзивную информацию о рынках 
недвижимости зарубежья, быть опубликованным в директории IREM,
которым пользуются профессионалы всего мира. 

Курс рассчитан как на практиков, уже работающих на рынке 
недвижимости, так и на начинающих приобретать практический 
опыт в области управления недвижимостью. Высоко 
квалифицированные российские и американские преподаватели 
знакомят с технологиями, зарекомендовавшими себя в Российской 
и мировой практике управления недвижимостью. 

I этап курса - Управление офисным зданием - включает 
следующие темы:

Эффективные пути увеличения прибыли владельцев, маркетинг 
(демография, анализ арендного дохода, стратегия аренды); 
стратегия управления и планирования; состояние бюджета и 
финансового отчета).

Управление недвижимостью как инвестициями

Побудительные мотивы для инвестирования в недвижимость, 
долгосрочные планы по управлению и влияние на них 
экономических показателей, сравнительный анализ эффективности 
инвестиционных проектов.


------
Скоро начнем выбирать управляющие компании по-новому.

Мы завершаем работу над текстом руководства "Управление 
недвижимостью. Как выбрать управляющую компанию". Вы можете 
еще успеть подать рекламу в эту книгу, и тогда все ее 
благодарные читатели будут звонить Вам и приглашать 
участвовать в тендерах. А если Ваши аргументы в пользу Вашей 
компании понравятся читателям - они выберут Вашу компанию 
еще до тендера! Отправьте пустое письмо на 
адрес reclama@besh.ru - и подайте рекламу, которая попадет 
точно в руки ищущим управляющую компанию, и останется у них 
на долгий срок! И это за те же деньги, что крошечный модуль в 
ежедневной деловой газете!

Презентация книги по-прежнему высылается в ответ на Ваше 
пустое письмо по адресу book@besh.ru 

Мы всегда рады ответить на любые Ваши вопросы о книге. 
Пишите ( mailto:info@besh.ru ), звоните (тел. (095) 798 9875).
--------------------------------------------------------------
Почему при выборе управляющей компании так часто проводятся 
формальные тендеры? Почему на тендере ничего не решается? 
Что можно сделать? Как получать реальные приглашения на 
реальные тендеры, и как их выигрывать?

Мини-курс "Эффективное участие в тендерах" для директоров по 
развитию и маркетингу  управляющих компаний. Пока бесплатно! 
Чтобы подписаться и получать материалы курса по электронной 
почте, вышлите пустое письмо по адресу tender@besh.ru
--------------------------------------------------------------
На этом пока все. Присылайте ваши новости - мы их опубликуем.
Ведущий рассылки - Александр Галашин   mailto:info@besh.ru