Специальная рассылка портала
RussianRealty / Русская Недвижимость

Недвижимость - важные новости. Выпуск 194 

Защитников не обижать!

9-й апелляционный суд Москвы вернул Министерству обороны участок в Ростове-на-Дону, проданный Росимуществом с нарушением закона. Иск был подан Московской городской военной прокуратурой. Стоимость участка с постройками оценивается более чем в 310 млн. рублей.

Нарушение заключалось не в самом факте продажи три года назад собственности Минобороны, а в том, что участок в пять с половиной гектар и 40 зданиями был продан без организации открытых торгов. По мнению Генпрокуратуры цена продажи оказалась в два раза ниже рыночной.

Имущество Министерства обороны - предмет вожделения администрации любого региона. Но даже при ненадлежащем использовании изъять его без обоюдной договоренности, скажем, о строительстве жилья для военнослужащих, практически невозможно.

Хорошо известно, какими санкциями грозит столичная мэрия «нерадивым застройщикам», срывающим сроки инвестиционных контрактов. В то же время, согласно перечню инвестконтрактов, размещенному на сайте столичного стройкомплекса, Спецстрой Министерства обороны, имеет в ЦАО четыре «строящихся» объекта со сроком окончания контракта в 1995 м (два объекта), 1997-м и 2001 году. При этом разрешительная документация на строительство даже не начала собираться.

Известно также, что Фонд развития жилищного строительства имеет право ставить вопрос об изъятии нерационально и не по назначению используемых земель любого федерального ведомства кроме Министерства обороны.

Дома пожарных, молочников, коробейников, поваров — самые дорогие

Русский Forbes опубликовал февральский рейтинг 100 самых дорогих домов Москвы. Как обычно, указаны адрес, стоимость кв.м в американской валюте, этажность, год постройки или реконструкции с надстройкой, материал несущих стен и площадь квартир.

Чемпион февраля - «Пожарский пер., д.11» с его $47 911 за кв.м. В группу лидеров с $30 000 за метр пробились 15 домов:
1. Пожарский пер., д.11
2. Молочный пер., д.2
3. 1-й Зачатьевский пер., д.6 стр.1
4. Молочный пер., д.1
5. Молочный пер., д.6
6. Б.Гнездниковский пер., д.3
7. 1-й Зачатьевский пер., д.19
8. М. Молчановка ул., д.8 стр.1
9. Трубниковский пер., д.4 стр.2
10. Остоженка ул., д.25
11. Коробейников пер., д.1
12. 1-й Зачатьевский пер., д.4
13. Страстной бульв., д.10 корп. 1
14. 1-й Тверской-Ямской пер., д.11
15. Поварская ул., д.20

Еще 56 домов «крутят педали» в толпе преследователей с ценой кв.м свыше $20 000.
Группу аутсайдеров и кандидатов на вылет замыкает «Плотников пер., д. 2/8» с его скромными $17 001 за кв.м.

«Остров фантазий» чист. Он — отель

Поселок «Остров фантазий» снесен не будет, решили в мэрии. Кто бы сомневался? Закон - есть закон. А в нем есть законные лазейки. В частности такие, которые позволяют строить жилье там, где строительство жилья запрещено.

В данном случае использована известная обходная схема - «апартаменты по-русски». Здесь под «апартаментами» подразумеваются не дешевые меблированные квартиры, как в Европе, а здания или комплекс зданий, получившие разрешительные документы, как «гостиницы», «пансионаты» и другие «рекреационные» объекты.

Разумеется, ничто не мешает совладельцам этих «гостиниц» отказаться от извлечения прибыли и самим проживать в «номерах» сколь угодно долго. Зарегистрироваться в гостинице по постоянному месту жительства невозможно, но для их совладельцев - это не проблема. Как легко могут догадаться в мэрии, у совладельцев «Острова фантазий» имеется другое жилье, «где они прописаны». С точки зрения законодательства, это неважно: собственность - есть собственность.

Кстати, недавно Мосгордуму во втором чтении прошли поправки в закон об особо охраняемых природных территориях (ООПТ), расширяющие возможности властей в «реконструкции» капитальных сооружений в ООПТ в «спортивных, рекреационных, эколого-образовательных целях».

Бывший сенатор Умар Джабраилов был абсолютно прав, когда рассказывал, что территория «Острова фантазий» до застройки представляла собой не «особо охраняемую природную территорию», а помойку, с которой мусор пришлось вывозить грузовиками.

Элитный поселок стал просто эпизодом в борьбе мэрии за территорию другого поселка - соседнего «Речника». Борьбы нечистоплотной и, возможно, имеющей признаки уголовно наказуемых деяний, поскольку она с самого начала сопровождалась и открыто эксплуатировала тему «социальной справедливости» методами разжигания социальной розни. Этой оценки со стороны закона действия мэрии пока не получили.

Смирись, всяк в ритейл входящий

"Новый закон - это крупнейшее поражение российского ретейла", - заявил Станислав Наумов, стаст-секретарь, заместитель министра промышленности и торговли на прошедшем вчера открытии XV Международного саммита Food Business Russia. - Торговым сетям теперь нужно научиться жить по нему и перестать привлекать к себе внимание".

По мнению Станислава Наумова, вступивший в силу пять дней назад закон о торговле - "хороший закон". Потому министерство со своей стороны просит ретейлеров перестать пугать потребителей заявлениями, что цены на полках неизбежно вырастут, а в магазинах наступит дефицит. "Вы торговали и будете торговать", - успокоил представителей торговых сетей Станислав Наумов. В том, что вводится контроль за стоимостью социально значимых товаров, считает статс-секретарь, нет ничего страшного для ретейлеров. (Речь идет о норме закона, которая позволяет государству фиксировать цены на 90 дней в том случае, когда товар из специального перечня подорожает на 30 процентов за 30 дней.) А если проблемы где-то и возникнут, то это укажет только на неразвитость торговли в этих регионах. И губернаторам следует задуматься, почему у них не хватает того или иного товара, и начать содействовать развитию своей торговли.

По словам Станислава Наумова, принятие закона в таком виде - это результат тактических ошибок нашего ретейла, например, в политической сфере. "Новые штрафы коснутся не только розницы, но и оптовой торговли, - отметил он. - Закон направлен в обе стороны". Сейчас нужно заниматься развитием в стране нового цивилизованного формата торговли, созданием профицита товаропроизводящей сети. Тогда к следующему саммиту появятся новые лидеры и в продаже, и в производстве.

Закон об основах регулирования торговой деятельности официально вступил в действие с начала февраля. Но потребители если и почувствуют реальные изменения, то только с августа. "Сейчас нам придется заниматься толкованием закона, - сетует Олег Пономарев, председатель координационного совета Союза независимых сетей России, - для нас он несколько противоречив". Поэтому многие крупные игроки заключили договоры до 1 февраля, а теперь их пролонгируют - ждут изменений на рынке.

При этом ретейлеры, деятельность которых и без нового закона регулируют более 600 нормативно-правовых актов, делают мрачноватые прогнозы. Закон о торговле запретил им "укрупнение", то есть превышение рыночной доли в 25 процентов розничного оборота в пределах муниципального образования. По словам участников рынка, такое ограничение отразится в первую очередь на потребителях. Пока бизнес ретейлеров укрупнялся, у них была возможность снижать себестоимость и затраты. А теперь, говорят торговцы, издержки лягут на кошелек покупателя. И добавляют: подавление сверхприбылей, в получении которых их обвиняют, - это подавление конкуренции, а значит, сейчас убивают именно конкуренцию на рынке. "Все изменения будут иметь тяжелые последствия для отрасли, - говорит Олег Пономарев, - объем инвестиций сократится, магазинов станет меньше, и они будут хуже".

Председатель президиума Ассоциации компаний розничной торговли Лев Хасис тем не менее назвал закон в какой-то степени прекрасным. "Государство не устанавливает цены, не регулирует наценку, не запрещает работать по выходным", - говорит он. В ходе обсуждения законопроекта такие предложения звучали. Как и пункт про то, что очередь не должна состоять более чем из трех человек. К счастью торговцев, он в закон не попал. "Как руководитель компании я запретил критиковать закон о торговле, - говорит Лев Хасис, - просто сейчас мы будем действовать по-другому". Например, не брать на реализацию плохо продающийся товар или продукт низкого качества - теперь на полку будут попадать не двадцать брендов одного товара, а три, но средней цены и качественные. Поэтому сильного негативного эффекта, по мнению Льва Хасиса, для потребителей не будет.

Хочешь скидку в 70%? Покупай участок в 20 га

Загородная недвижимость Подмосковья (коттеджи, таунхаусы, земельные участки без подряда и др.) за 2009 год подешевела сильнее, чем квартиры в Москве и области,- на 32%, подсчитали аналитики "Инком-недвижимости". Самым востребованным предложением стали участки площадью до 10-20 соток без подряда на строительство дома. Такие земельные наделы за год в среднем по рынку подешевели менее чем на 7%.

По оценке агентства "Инком-недвижимости", в декабре 2008 года средний объект загородной недвижимости в Подмосковье (анализ проводился на основе суммирования цен предложений на все виды объектов загородной недвижимости: коттеджи, квартиры в таунхаусах, квартиры в малоэтажных жилых домах, участки без подряда) стоил 27,81 млн руб., а в декабре 2009 года - уже 18,87 млн руб. То есть за год загородная недвижимость подешевела на 32%. Для сравнения: цены на рынке квартир в Москве за этот период, по данным IRN, упали на 23% (до 122 тыс. руб. за 1 кв. м), на рынке Подмосковья, по данным портала IndexRussia.ru,- на 17,9% (до 72,6 тыс. руб.).

Снижение стоимости на рынке загородного жилья в основном произошло за счет падения спроса на готовые дома и участки с подрядом, тогда как на рынке земли (предложения земельных участков с подведенными коммуникациями) коррекция цен была минимальной - по данным группы "Земер", на первичном рынке сотка земли подешевела в среднем всего на 6,79%, до 282,2 тыс. руб., на вторичном (у частных лиц) - на 6,52%, до 216,3 тыс. руб.

Главной тенденцией рынка в 2009 году, отмечают эксперты, стало бурное развитие сегмента "участков без подряда" (земля с подведенными коммуникациями, но без проекта строительства дома), который раньше практически не был представлен на первичном рынке. Эти предложения составили более трех четвертей всех вновь вышедших в прошлом году поселков, отмечают в "Инкоме". Такой способ землевладельцы использовали, чтобы "избавиться" от больших участков путем распродажи земли в розницу, говорят аналитики. По оценкам партнера "Миэль-недвижимости" Владимира Яхонтова, рынок крупного земельного опта (от 20 га) упал в цене на 50-70%, мелкого опта (около 10 га) - примерно на 30%, а розница во многих случаях даже подросла. "Например, в поселке "Никольские озера" (Калужское шоссе) весной начинали с цены $7,5 тыс. за сотку, а сейчас подняли до $10 тыс. И это далеко не исключение",- говорит господин Яхонтов. Он поясняет, что участки без подряда в кризис стал наиболее востребованным продуктом из-за сравнительно низкой цены входа и возможностью сэкономить на возведении дома. Впрочем, по словам господина Яхонтова, как только возобновится кредитное финансирование под загородное строительство, компании прекратят такие продажи, потому что сейчас для них участки без подряда - вынужденная мера, чтобы привлечь средства.

Владимир Яхонтов прогнозирует, что в 2010 году рынок загородной недвижимости начнет восстанавливаться, рост цен может составить 10-15%, а в сегменте "без подряда" - более 15%. Об этом говорит и увеличение спроса - в четвертом квартале 2009 года сделок на рынке загородной недвижимости было больше на 29,4%, чем в третьем квартале (при этом летний период на рынке загородного жилья, в отличие от рынка квартир, не считается провальным, поясняют в компании "Миэль"). В "Инкоме" прогнозы менее оптимистичны: если экономика России будет развиваться теми же темпами, что и сейчас, в первом полугодии рынок загородной недвижимости Подмосковья будет стабилен, а во втором полугодии не исключен незначительный рост.