Как известно, большая часть сделок купли-продажи жилья на самом деле
скрытые обмены. Эта схема хороша в условиях стабильного рынка, но когда
цены неопределенны, а продать квартиру непросто, будет логично вернуться к
старой доброй системе обмена жилья.
Меняйся кто
может
Человек, решивший сейчас продать свою
квартиру, чтобы купить другую, рискует и деньгами и временем. Прямой обмен
при нестабильном рынке, конечно, предпочтительнее. Рынок обмена жилья в
Москве существует, но количество сделок на нем невелико. Готовых
обменяться граждан на первый взгляд предостаточно, но найти нужное
предложение - большая проблема. В 2008 году, по данным ГУП
"Московский городской центр арендного жилья" (это единственная в
столице организация, занимающаяся обменами муниципальных и частных
квартир), было заключено около 300 сделок. Для сравнения: в 1995 году ГУП
совершило 23,5 тыс. обменов, в 2000-м - около 3 тыс., в 2005-м - 1 тыс., в
2007-м - всего около 200 обменов. Таким образом, по сравнению с 2007 годом
наблюдается рост по обменным сделкам, пусть и незначительный.Сейчас
большинство квартир в Москве приватизированы, доля муниципальной части
жилого фонда - лишь 20%. Клиентуру центра арендного жилья составляют
преимущественно наниматели муниципального жилья. "Из-за того что
муниципального жилья осталось мало, предложений на рынке обменов в разы
меньше, чем на рынке купли-продажи. Мы можем, конечно, способствовать
обмену муниципального жилья на частное. Но об этом не всем известно. А
агентства недвижимости создают нашему учреждению плохую рекламу, некоторые
вообще дезинформируют людей, говоря, что такого предприятия по обмену в
Москве, которое было в советские времена, давно уже нет и обменять
квартиру можно только через альтернативную сделку",- говорит
заместитель начальника ГУП "Московский городской центр арендного
жилья" Юлия Ступак.
Регистрировать сделку об обмене
муниципальных жилых помещений по закону можно только в центре арендного
жилья, однако искать вариант обмена самостоятельно законом не запрещено.
Источников информации в этом сегменте рынка несколько. Тот же центр
арендного жилья раз в месяц издает "Бюллетень по обмену жилых
помещений", содержащий примерно 100 объявлений.
Значительно больше предложений обменяться можно найти в интернет-версиях
рекламных изданий. Но большая часть объявлений в рекламных изданиях все же
принадлежит риэлтерам. Как правило, они одну и ту же квартиру одновременно
подают в рубриках "Продам" и "Меняю" в расчете выйти
на желающих обменяться и переубедить их. "Я тем самым просто
увеличиваю свои шансы по реализации квартиры. Шансы, что я обменяю ее,
невысоки, и я обязательно расскажу позвонившему мне, что его ожидает
минимум год мытарств, прежде чем он поймет, что лучше действовать через
куплю-продажу",- рассказал маклер, представившийся Эдуардом
Ковровым.
Тем не менее Юлия Ступак уверена, что количество
желающих обменяться к следующему году сильно вырастет в связи с кризисом.
"Уже сейчас мы фиксируем до 15 обращений в день, тогда как в
аналогичный период прошлого года в день обращались в среднем пять
человек",- говорит она.
Две по цене одной
Стандарты обмена на
рынке недвижимости следующие. Около 20% - это желающие поменять свою
квартиру на равноценную в другом районе. Львиную долю - примерно 70% всех
обменов - составляют желающие разъехаться из одной квартиры в несколько;
всего 2-3% - граждане, которые хотят съехаться. Понятно, что из-за этого
перекоса найти подходящий вариант разъезжающимся крайне
трудно.
Одна из причин, по которым обмен квартир
растягивается надолго (из-за чего риэлтеры и не желают браться за такие
сделки),- неадекватность требований клиентов. Многие граждане, решившие
обменять квартиру, ищут вариант, который на самом деле можно получить
только в результате купли-продажи.
Сколь велика сейчас эта
неадекватность, мы решили оценить самостоятельно. Для этого в интернете
было размещено объявление об обмене без доплаты муниципальной однушки в
престижном районе на двушку на окраине. Звонили в основном риэлтеры - они
советовали немедленно приватизировать квартиру и заняться поиском
покупателя. Желающие обменяться тоже обращались и, как правило, требовали
доплату за свои квартиры в среднем 1,5-2 млн рублей. Пожалуй, наиболее
смело выступила жительница Подмосковья, которая предложила взамен
однокомнатную квартиру площадью 38 кв. м: "Вашему дому 50 лет, моему
- 20, значит, моя квартира никак не дешевле вашей. Кроме того, Москва -
неблагополучный с точки зрения экологии город, так что я хочу доплату -
хотя бы полмиллиона рублей".
Вон из Москвы
Владельцы
квартир бизнес-класса могут путем обмена перебраться в престижный
загородный дом. Такого рода услуги предлагают некоторые компании, например
"Инком-недвижимость".
"Многие боятся
именно сейчас продавать недвижимость и покупать что-то другое из-за
нестабильности цен и курсов валют,- говорит директор департамента
реализации Villagio Estate (подразделение "Инком-недвижимости")
Павел Трейвас.- Благодаря услуге, которую мы назвали trade in, сделка по
приобретению загородной недвижимости не станет затягиваться из-за долгих
экспозиций квартиры и оформления дома в собственность. Мы оцениваем объект
городской жилой недвижимости нашего клиента и затем сравниваем стоимость
этого объекта с домом, который он хочет взамен своей квартиры, и, если
объекты неравноценны, одна из сторон производит доплату".
Чаще всего дом стоит дороже квартиры, в таком случае клиент должен будет
доплатить разницу девелоперу, которую подсчитают оценщики этой компании.
Например, не так давно один желающий перебраться в Подмосковье предложил в
счет стоимости дома (400 кв. м в "Миллениум Парке") квартиру в
комплексе "Кутузовская Ривьера" площадью 140 кв. м. Доплата по
сделке обмена составила около $700 тыс.