Покупка недвижимости на Черноморском побережье - один из самых выгодных
способов вложения денег. Ежемесячный рост цен в 3-5% через год увеличит
стоимость жилья практически в полтора раза. Так что это приобретение может
оказаться выгодным, даже если совершено в кредит. Специальные программы
банки предлагают для покупки недвижимости в Сочи, а для остальных
курортных городов дают кредиты на стандартных условиях.
Курорт взаймы
Большинство банков готовы
кредитовать курортную недвижимость в городах, где у них есть точки продаж.
При этом чаще всего курортная недвижимость приобретается за наличные -
пока кредиты для таких целей берут единицы заемщиков.
Банки не
выделяют курортную недвижимость в отдельное направление и готовы
кредитовать на стандартных условиях. Однако после объявления Сочи
олимпийской столицей ряд банков объявил о запуске специальных программ
кредитования покупки недвижимости в Сочи. Одним из первых был банк ВТБ 24,
который разработал программу "114% для Сочи". В ВТБ 24 в Сочи
можно взять кредит на покупку квартир на первичном и вторичном рынках
жилья. Кредит оформляется в рублях и валюте без первоначального взноса
сроком до 50 лет. При этом в рублях процентная ставка составит 11,7-12,7%,
в долларах или евро - 9,7-11,95%. Основное отличие этой программы от
стандартных - ссуда выдается на 114% от стоимости жилья. Решение о выдаче
кредита на покупку загородного дома в Сочи будет рассматриваться
индивидуально.
В инвестиционном банке "КИТ Финанс"
клиент также может получить кредит на покупку готового или строящегося
жилья. По программе кредитования покупки жилья в Сочи процентная ставка
будет на 0,5% ниже, чем по стандартным программам. Жилье на вторичном
рынке можно оформить в рублях или долларах под 11,49-14,99%. При покупке
жилья на этапе строительства ставка будет 14,49-15,49%, после оформления
прав собственности ставка снизится на 1%. При этом заемщику из собственных
средств нужно внести как минимум 30% стоимости жилья. Возможно внесение
первоначального взноса в размере 20% стоимости жилья. Но в этом случае
заемщик будет выплачивать кредит по стандартной ставке (на 0,5% выше).
Кредит на жилье можно оформить и под залог имеющегося жилья, тогда
процентная ставка составит 12,49-15,99%.
"На текущий
момент интерес к покупке недвижимости на курортах растет, а учитывая тот
факт, что Сочи вступает на путь активной многолетней стройки с целью
подготовки к Олимпийским играм и тем самым становится одним из лидеров в
России по инвестиционной привлекательности, обогнав даже Санкт-Петербург,
мы ожидаем повышения интереса со стороны клиентов к данному ипотечному
продукту, в том числе и в инвестиционных целях",- говорит директор
департамента развития ипотечных продуктов инвестиционного банка "КИТ
Финанс" Елена Журавлева.
"ИСК Модус" совместно
со Сбербанком разработал программу кредитования покупки курортной
недвижимости в Геленджике и Сочи. В Геленджике с помощью кредита можно
купить квартиры в ЖК "Каскад" (стоимость 1 кв. м - от $2800), ЖК
"Пушкин" (1 кв. м - от $2400), в жилом комплексе на улице Ленина
(1 кв. м - от $4100). В Сочи кредит выдается на покупку квартиры в ЖК
"Олимпик плаза", стоимость 1 кв. м в этом комплексе составит от
$4300. Кредит можно оформить на 30 лет с первоначальным 10-процентным
взносом и ставкой от 11,75% в рублях. Райффайзенбанк выдает кредиты на
покупку квартиры на первичном и вторичном рынках в Сочи, Анапе,
Новороссийске, Краснодаре и готового загородного дома в радиусе 50 км от
этих городов. Кредит можно оформить на 25 лет с первым взносом от 10%,
ставка - от 11,4% в рублях и от 10% в долларах.
Эксперты
отмечают, что банкам интересно кредитование новостроек - в первую очередь
за счет совместных программ застройщиков и банков, что делает кредитование
новостроек для последних менее рискованным. Благодаря этому у заемщиков
появляется возможность купить квартиру в строящемся доме по меньшей по
сравнению с "вторичкой" цене. "В плане кредитования
курортная недвижимость ничем не отличается от любого другого российского
региона. При выборе недвижимости необходимо начать с выяснения того, с
какими банками работает застройщик. В таком случае возможность выдачи
зависит только от платежеспособности клиента. Если объект не одобрен ни в
одном из банков, следует обращать внимание на статус застройщика, правовые
формы работы по его договорам и наличие полного пакета
исходно-разрешительной документации",- говорит руководитель отдела
элитной недвижимости компании "БЕСТ-Недвижимость" Елена
Аросева-Каширина.
К курортной недвижимости банки предъявляют
стандартные требования независимо от города. "Курортная недвижимость
отличается от любой другой только местоположением, особенностями
инфраструктуры и уровнем цен, поэтому требования, которые мы к ней
предъявляем, ничем не отличаются от стандартных схем и условий, принятых в
банке. Мы оцениваем рыночную стоимость жилья, смотрим, не предусмотрены ли
в ближайшее время его снос и реконструкция с отселением",- говорит
старший вице-президент Московского банка реконструкции и развития Андрей
Шелковый.
Наряду с такими курортными зонами, как Сочи и
Геленджик, банки предлагают кредит и в других городах Краснодарского края,
традиционно не считающихся курортами. Так, "Банк Жилфинанс"
предлагает оформить в Новороссийске ипотеку для моряков. "Для
ипотечных банков моряки - одна из самых рискованных категорий заемщиков,
так как выход в море - это специфическая работа: многомесячное отсутствие
в рейсах, трудноподтверждаемый заработок. И именно невозможность оценить
платежеспособность моряка является основной причиной отказа большинства
банков от обслуживания данной категории заемщиков",- говорит первый
зампред правления "Банка Жилфинанс" Алексей Семенов. Банк
предлагает оформить кредит в рублях на покупку квартиры на первичном и
вторичном рынках недвижимости. Кредит выдается сроком на 10-30 лет, на
руках нужно иметь как минимум 20% стоимости квартиры. Максимальная сумма
кредита - 10 млн руб., а процентная ставка зависит от величины
первоначального взноса и срока кредита - от 10,75%.
В последние
несколько лет цены на недвижимость Краснодарского края росли на 25-30%
ежегодно, а в этом году рост цен может достичь 60%. Это подтолкнет
потенциальных покупателей недвижимости к тому, чтобы быстрее принимать
решение, оформлять кредит и покупать жилье до подорожания.
Квадратный метр с видом на море
Наибольшую
выгоду можно получить от инвестирования в недвижимость на курортах
Краснодарского края - в Сочи, Геленджике и Анапе. "Крупный нефтяной
порт Туапсе и Новороссийск, в котором находится цементный завод, не могут
претендовать на статус курорта. Соответственно, выбор объектов для
потенциального покупателя курортной недвижимости не так уж велик: квартиры
в Анапе, Геленджике, олимпийском Сочи, загородные дома в окрестностях этих
городов и поселках по соседству с Новороссийском (Абрау-Дюрсо, Мысхако,
Южная Озереевка) и Туапсе (Джубга, Лермонтово, Ольгинка, Майский,
Сосновый, Тюменский, Новомихайловский)",- говорит директор "ИСК
Модус" Юрий Никитенко. Все объекты Черноморского побережья делятся на
старый жилой фонд (постройки 1970-1980-х годов) и дома, возведенные в
последние два-три года. Цены между ними различаются на $400-850 за 1 кв.
м.
Решение о проведении Олимпийских игр в Сочи в 2014 году
увеличило интерес к недвижимости этого курорта, за небольшой промежуток
времени цены значительно выросли. По данным компании Blackwood, в Сочи
средняя стоимость 1 кв. м жилья экономкласса составляет $3120,
бизнес-класса - $4786, премиум-класса - $9102 (по курсу 24,5 руб./$). По
некоторым прогнозам, к концу 2008 года средняя стоимость 1 кв. м на рынке
недвижимости в Сочи вырастет до $7000. "В 2007 году, в преддверии
решения МОК и после него, цены на недвижимость в олимпийской столице-2014
росли по 10% в месяц. С 2004 по 2007 год стоимость 1 кв. м увеличилась в
два раза (с $2500 до $5000). Такой резкий скачок во многом исчерпал
потенциал. В 2008 году положительная динамика сохраняется, но не превысит
3-3,5% в месяц",- считает Юрий Никитенко.
Вследствие этого
есть смысл присмотреться к другим курортным городам. Так, средняя
стоимость 1 кв. м в Геленджике составляет $3340. При этом эксперты
отмечают хорошую динамику цен на недвижимость - с 2004 по 2007 год цена
выросла с $1000 до $2850 за 1 кв. м. Предполагается, что к концу 2008 года
1 кв. м в Геленджике можно будет купить за $4500. Аналитики ожидают рост
цен порядка 4-5% в месяц - это даже больше, чем в Сочи.
По
наименьшей цене жилье можно купить в Анапе - порядка $1000-2000 за 1 кв.
м. В отличие от Сочи и Геленджика в Анапе еще возможно купить типовую
квартиру в строящемся доме экономкласса по $1600 за 1 кв. м. Ежемесячно
цены вырастают в среднем на 2,5-3,5%, при этом к концу 2008 года ожидается
прирост цен в 36-40%. Наибольшей популярностью пользуются однокомнатные
квартиры площадью не больше 70 кв. м на невысоких этажах. Небольшая цена
таких объектов и объясняет повышенный спрос на них. В целом стоимость 1
кв. м жилья будет зависеть от нескольких параметров. "Факторы,
влияющие на цену квадратного метра,- это близость к морю, вид из окна (на
море или нет), этаж, общая площадь квартиры (чем больше, тем меньше цена
за квадратный метр), состав дополнительной инфраструктуры и другое. В
целом стоимость квадратного метра зависит от класса объекта, который
включает вышеперечисленные параметры",- считает руководитель
департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood
Ольга Широкова.
Надо отметить, что благодаря виду на море цена
квартиры может значительно повыситься. Например, в жилом комплексе
"Пушкин" в Геленджике 1 кв. м в квартире площадью 51,22 кв. м с
видом на море будет стоить около $3600, а без вида - существенно дешевле,
порядка $2700. Наибольший интерес для инвесторов представляют вложения в
строящееся жилье. "На сегодняшний день новостройки однозначно
представляют интерес для капиталовложений. Уже в ближайшем будущем можно
прогнозировать 30-40-процентный рост цены на эти объекты. Чем ближе будет
Олимпиада, тем больше цены будут сравниваться с московскими",-
считает Елена Аросева-Каширина. "Разница в цене между строящимся
домом и сданным (1-2 года назад) очевидна, в сданном доме квадратный метр
будет дороже в среднем на 15-20%",- добавляет Ольга Широкова.
Например, в готовом доме в Геленджике квартиру площадью 61,25 кв.
м можно приобрести за $254 000. В новостройках есть более дешевые
предложения: квартира приблизительно такого же метража обойдется примерно
в $190 600. При этом новая недвижимость будет иметь преимущества перед
старым жилым фондом, вследствие чего цены на нее будут расти быстрее.
Юлия Погорелова, "Коммерсант"