Инвестиции в недвижимость не предполагают быстрой отдачи, зато по-прежнему
остаются самыми надежными и приносят стабильный доход за счет аренды. Чем
больше денег вы готовы вложить в квадратные метры, тем больше дивидендов
они вам принесут. $2 млн - достаточная сумма, чтобы неплохо заработать в
любом сегменте рынка жилья.
Элитная новостройка
В элитном сегменте
инвестиции в недвижимость окупаются за пять-десять лет без учета динамики
цен на жилье. Срок окупаемости зависит от ликвидности объекта и стадии
готовности дома в момент инвестирования. Мы спросили экспертов, куда бы
они вложили $2 млн, была бы у них такая сумма. "Лично я инвестировал
бы в ликвидную новостройку на самой ранней стадии строительства в одном из
наиболее динамично развивающихся элитных районов, к примеру, в
Хамовниках",- ответил, например, руководитель службы проектного
консалтинга и аналитики агентства элитной недвижимости Welhome Владимир
Кузнецов.
Мы поверили экспертам и решили вложить гипотетические
$2 млн в одну из квартир в строящемся элитном "Жилом квартале на
Плющихе" площадью 100 кв. м за $1,5 млн. В конце 2009 года жилой
комплекс сдается госкомиссии, и если верить прогнозам генерального
директора Renaissance Realty Натальи Новиковой, наша квартира будет стоить
$2,5 млн. Еще $500 тыс. нам придется вложить в ремонт и оборудование
квартиры, чтобы подготовить ее к сдаче в аренду, а также приобрести
дополнительное машиноместо.
Теперь прикинем, на какую арендную
плату мы можем рассчитывать. В прошлом году, по данным управляющего
партнера компании Blackwood Константина Ковалева, уровень доходности для
элитных квартир составил 4-5%, в 2006 году он был ниже - 2-3%. А по мнению
руководителя департамента аренды компании IntermarkSavills Ирины
Полуниной, средняя доходность от сдачи элитной квартиры на вторичном рынке
составляет 5-6,5%. Мы возьмем средний оптимистичный показатель - 5%
годовых, то есть квартиру мы будем сдавать за $125 тыс. год ($10 400 в
мес.). Конечно, арендную плату в течение всего срока сдачи квартиры мы
будем повышать (в среднем на 10% в год, вслед за ростом рынка), но для
простоты эту погрешность опустим, так же как наши расходы по
налогообложению и на последующие ремонты квартиры.
Итак, за
первый год мы вернули $1 млн за счет роста стоимости квартиры по мере
готовности дома, а второй миллион вернется к нам за счет арендной платы,
собранной за восемь лет. Подведем итог: при такой инвестиционной стратегии
наши вложения окупятся за девять лет - без учета будущего роста стоимости
самой квартиры.
Надежная вторичка
Инвестиции в готовую квартиру более надежны, поскольку отсутствует риск
недостроя. Вероятно, поэтому Наталья Новикова рекомендует инвестору,
имеющему $2 млн, вложить их в небольшую (до 80 кв. м) элитную
квартиру-студию с ремонтом в одном из престижных районов центра, например,
на Арбате или на Патриарших прудах. "Это районы, пользующиеся
наибольшей популярностью у иностранных арендаторов, которые сегодня
обеспечивают 60% спроса на рынке элитной аренды. Кроме того, не будет
проблем и со сроками экспозиции: однокомнатные квартиры всегда
пользовались высоким спросом у арендаторов",- говорит эксперт.
Элитную квартиру площадью 74,4 кв. м мы нашли в реконструированном
доме в Сеченовском переулке. Квартира с мансардой, одна на этаже - что
называется, для творческих людей. Сдать такую, как уверяют риэлтеры, можно
за $6,5-7 тыс. А продается она за $1 785 600. Если нам удастся сдать ее за
$6,5 тыс. в месяц, наши инвестиции вернутся через 23 года, а если за $7
тыс.- то за 21 год.
В данном случае нам повезло, что квартира
продавалась с евроремонтом и оборудованием. В противном случае мы бы
понесли дополнительные расходы: на отделку обычно приходится потратить
около 10-15% от стоимости квартиры.
Просторный
бизнес-класс
В качестве альтернативы покупки и
последующей сдачи небольшой элитной квартиры существует другой вариант -
приобрести просторную квартиру в хорошем доме бизнес-класса. Достаточно
интересные предложения можно найти на западе, северо-западе и юго-западе
столицы - в первую очередь, это район Воробьевых гор, Крылатское,
Ленинский проспект. "Благоприятная экология западных районов Москвы,
удаленных от центра, играет не последнюю роль в выборе арендаторов",-
говорит Наталья Новикова.
Мы нашли просторную квартиру площадью
144 кв. м в жилом комплексе "Воробьевы горы" (Мосфильмовская
ул., д. 70, корп. 1). И хотя квартира стоит $2,1 млн, мы все же решили ее
купить, потому что, во-первых, она с дорогим ремонтом, дизайнерской
мебелью, полностью готова к проживанию. Во-вторых, в стоимость включено
машиноместо. А в-третьих, точно такая же квартира в том же ЖК сдается за
$12,7 тыс. в месяц. А значит, и мы можем запросить у арендаторов такую же
сумму, а потом снизить цену до $12 тыс. Если у нас все получится, наша
квартира окупится за 14,5 лет.
Дешево и сердито
Самый высокий показатель доходности (6% годовых)
демонстрирует самое дешевое жилье. Например, однокомнатную квартиру
площадью 36 кв. м на Варшавском шоссе, недалеко от станции метро
"Нагорная", в панельной девятиэтажке на последнем этаже сейчас
можно купить за $200 тыс. А сдать - за $1000 в месяц. Причем не нужно
тратиться на евроремонт: достаточно побелить потолки, освежить обои,
поменять линолеум и поставить новую сантехнику отечественного
производства. Эти расходы тоже можно не брать в расчет, поскольку их легко
покроет последующее увеличение арендных ставок.
Вложения в
подобную квартиру, при условии, что сдавать мы ее будем за $12 тыс. в год,
окупятся за 16,5 лет. Но у нас есть $2 млн. Что же выгоднее: покупать
десять дешевых однокомнатных квартир в разных районах или
диверсифицировать портфель, купив пару квартир побольше?
Трехкомнатная квартира площадью 70 кв. м в панельном доме в спальном
районе стоит минимум $350 тыс. А арендные ставки колеблются от $1200 до
$1500 в месяц. Нетрудно подсчитать, что вложения в дешевую
"трешку" окупятся не раньше, чем за 19,5-24 года. Так что
однокомнатные квартиры покупать для последующей сдачи выгоднее.