Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Советы по недвижимости, схемы, налогообложение, тенденции

Подписаться Бесплатная «Серебряная» новостная рассылка . Подписчиков 20.473 RSS
←   Февраль 2008   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29


За последние 60 дней ни разу не выходила


Сайт рассылки: http://www.rokf.ru
Открыта: 02-08-2003

Автор
ЖУРНАЛЫ ОНЛАЙН

Статистика

20.473 подписчиков
-1 за неделю
←   Все выпуски   →

Советы по недвижимости, схемы, налогообложение, тенденции Новости недвижимости


29.02.2008
       РОКФЕЛЛЕР В деньгах счастье Новости недвижимости
http://www.rokf.ru

    АВТО  |  КАРЬЕРА  |  НЕДВИЖИМОСТЬ  |  БАНКИ  |  НАЛОГИ  |  ИНВЕСТИЦИИ  |  ВАЛЮТА  |  ДОМ И БЫТ  |  СТРАХОВАНИЕ  |  СОЦИУМ  |  ОТНОШЕНИЯ  |  РАЗНОЕ  |  ФОРУМ

НОВОСТИ
Лозунг государственных руководителей "Сделаем ипотеку доступной", казалось бы, адресован ее потенциальным потребителям — это нуждающиеся в жилье и не обремененные большими доходами россияне. Однако прийти в банк за кредитом не стесняются и состоятельные клиенты. Для них выгоднее взять крупную ссуду, чем изымать деньги из бизнеса.
Богатые тоже кредитуются

Бум на рынке недвижимости, которая продолжает дорожать, задает рост и планке VIP-кредитов. "Если год назад самый распространенный бюджет у нашего клиента был $1 млн, то сегодня таких предложений практически нет,- рассказали "Ъ" в агентстве Penny Lane Realty, специализирующемся на обслуживании богатой клиентуры.- Средний бюджет сегодня от $2,5 млн". Впрочем, в коммерческих банках, выдающих кредиты на покупку жилья, планка кредита "для богатых" все еще находится на уровне от $500 тыс.

Банкиры так описывают "стандартного" богатого заемщика: как правило, это мужчина от 30 до 45 лет, работающий на должности не ниже управленца высшего звена и имеющий семью с детьми. Однако и богатых потенциальных клиентов они делят на условные группы. К первой относятся молодые (чуть за 30 лет) топ-менеджеры крупных российских компаний, которые имеют достаточно средств, чтобы снимать квартиру за несколько тысяч долларов, но приобрести жилье без привлечения кредита пока не могут. Ко второй условной группе VIP-заемщиков участники рынка относят владельцев крупного или среднего бизнеса, которые имеют достаточно средств, чтобы приобрести жилье и без привлечения кредита. "Однако они понимают, что им намного выгоднее получить заем под 10-11% годовых, чем извлекать крупную сумму из оборота",- говорит директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty Александр Зиминский.

Банки, безусловно, отдают предпочтение "семейным" заемщикам. Считается, что они более ответственно относятся к финансовым обязательствам. "Однако это совсем не означает, что если потенциальный заемщик не женат, то он не сможет получить кредит не менее $1,5 млн",- добавляет Александр Зиминский. Конечно, потенциальному заемщику необходимо доказать банку и свой стабильный высокий доход. При этом сумма денежных средств, с которой банки готовы расстаться ради богатого клиента, не может быть более 55-60% от ежемесячного дохода заемщика.

Впрочем, наличие крупного ежемесячного дохода не освобождает потенциального клиента банка от несоответствия другим требованиям банка-кредитора. "Наш банк предъявляет одинаковые требования ко всем заемщикам независимо от размера кредита,- говорит старший вице-президент Ипотек банка Елена Шилина.- Мы также одинаково анализируем стабильность и долгосрочность доходов заемщиков, его непрерывный стаж на рабочем месте, общий трудовой стаж и наличие постоянной регистрации на территории РФ".

При этом при высокой стоимости квартиры, приобретаемой в кредит, банкиры (а точнее, аккредитованная при банке оценочная компания) особо тщательно анализируют саму квартиру и даже могут сделать второй акт оценки. "Дорогое жилье значительно менее ликвидно, чем жилье экономкласса,- поясняет Елена Шилина.- И таким образом, в оценке стоимости жилья легко ошибиться". "Большое внимание уделяется кредитной истории заемщика,- добавляет начальник управления продаж банка "Жилфинанс" Сергей Суэтин.- Предполагается, что покупатели жилья от $0,5 млн кредитуются не в первый раз, покупали в кредит уже бытовую технику или автомобиль. Мы всегда смотрим на наличие просрочек по предыдущим кредитам". При этом банкиры не скрывают, что если у заемщика достойный официальный доход, но плохая кредитная история, банк может вынести негативное решение по кредиту вплоть до отказа.

VIP-менеджер для VIP-клиента

Все банки, которые опросил корреспондент "Ъ-Дома", имеют в своем штате менеджеров для работы с VIP-клиентами. Тем не менее критерии оценки VIP-клиентуры и методы работы с ними различаются. "Наш банк заинтересован во всех добросовестных и ответственных заемщиках, и мы не делим их на очень богатых, богатых и не очень богатых",- призналась вице-президент ДжиИ Мани Банка Екатерина Тутон.

Как показало исследование "Ъ-Дома", банки с российскими акционерами все-таки готовы предложить более изысканные условия работы для VIP-клиентов. В Ипотек банке, например, признак VIP присваивается клиенту не по сумме кредита, а в зависимости от его социального положения, например топ-менеджер крупной компании. "Такие клиенты предъявляют более высокие требования в обслуживании,- поясняет Елена Шилина.- Им важна легкость и быстрота процесса оформления кредита. Сделка должна занимать минимум времени и происходить в одном месте". В банке организовали так называемую систему одного окна: клиенту не нужно ехать ни в страховую или оценочную компанию, ни к нотариусу. И само оформление сделки занимает не более трех часов, обещают в Ипотек банке.

А в банке "Жилфинанс" готовы провести встречу с клиентом в выходной день или же у него в офисе. "Мы считаем, что покупка квартиры - это большой стресс, а обременение сделки еще и ипотекой требует особого подхода, внимания и концентрации усилий. Поэтому мы стараемся, чтобы клиент ни о чем не беспокоился, и весь груз рутинной работы берем на себя",- рассказал Сергей Суэтин. В Альфа-банке VIP-клиентам обещают рассмотреть заявку на кредит всего за одни сутки, и за такое же время оформить сделку. Кроме того, VIP-клиенту Альфа-банка предложат скидки на риэлтерские услуги.

Иногда банки могут "адаптировать" стандартную ипотечную программу под конкретного заемщика. "Не так давно мы оформляли кредит для клиента, имевшего бизнес в нескольких городах,- рассказывает Александр Зиминский из компании Penny Lane Realty, которая работает совместно со многими банками.- Это был первый такой заемщик в практике банка. Фактически с нашей помощью в банке был создан прецедент по оценке кредитоспособности "нестандартного" состоятельного клиента".

Немал кредит, но дорог

В большинстве банков условия по кредитам не привязаны к сумме кредита, ставки варьируются в зависимости от первоначального взноса и "длины" кредита. И тут действует то же правило, что и для обычных покупателей недвижимости: чем меньше можешь внести первоначальный взнос за жилье, тем больше плати за заемные деньги; чем длиннее кредит по времени, тем дороже. Таким образом, условия по крупным кредитам могут быть хуже, нежели по среднестатистическим займам. "Богатый человек берет кредит не потому, что у него не хватает денег, а потому, что они все вложены в бизнес,- поделился один из банкиров.- А когда он сможет вывести деньги из одного проекта, то и долг нам сразу погасит в полном объеме. Поэтому мы вписываем в договор и штраф за досрочное погашение, и чуть более высокую ставку по кредиту. Ведь нам тоже надо зарабатывать на своем бизнесе".

Тот факт, что элитная недвижимость менее ликвидна в случае ее реализации, также влияет на стоимость кредита для ее покупки. "В известной степени состоятельным заемщикам проще получить кредит, поскольку они имеют больше возможностей подтвердить свою платежеспособность,- говорит руководитель дирекции по работе с физическими лицами Райффайзенбанка Роман Воробьев.- Однако сам кредит для них может оказаться дороже, в том числе из-за потенциальной неликвидности дорогого жилья".

Нам не удалось найти ни один банк, который специализировался бы на выдаче кредитов на покупку жилья только для VIP-заемщиков. Руководитель блока "Ипотечное кредитование" Альфа-банка Илья Зибарев пояснил, что большой кредит - это большой риск для банка. Ведь в случае его непогашения банк теряет огромную сумму. Поэтому многие игроки ипотечного рынка, имеющие хорошую репутацию, не стремятся выдавать много таких займов. Большинство кредитных организаций ставит риски во главу угла и ограничивает сумму займа, повышает ставки или не выдает кредиты собственникам бизнеса.

Многие банки ограничивают сумму кредита на покупку жилья даже для VIP-клиентов. Чаще всего они готовы их кредитовать на сумму до $1,5 млн. А в Банке Москвы и Райффайзенбанке никто не ограничивает заемщика в сумме кредита, а значит, и в комфортности приобретаемого жилья. Тем не менее в этих банках также не делают ставку на работу только с VIP-клиентурой. В Райффайзенбанке не более 10% заемщиков, получивших кредит на сумму свыше $0,5 млн, в Ипотек банке таких заемщиков порядка 5%. Аналогичные доли среди заемщиков назвали в "Абсолют банке", Собинбанке и Альфа-банке. В Банке Москвы кредиты VIP-клиентам составляют не более 3% ипотечного портфеля.

Условия выдачи ипотечных кредитов от $500 тыс. в крупнейших банках


{PAGE_BREAK}


Банк


Кредит


Минимальная/
максимальная сумма
кредита


Срок кредита


Стоимость кредита в зависимости
от валюты


Размер
первоначаль
ного взноса

Отношение
суммы
кредита к
стоимости
залога

Соотношение
ежемесячного
платежа по
кредиту к
среднемесячному
доходу заемщика

Ипотек банк

 ИпоLux

 н/д

 До 25 лет

10,5-11,5% годовых при сроке до
15 лет; 11,5-12,0% годовых при
сроке до 25 лет

 От 50%

 До 50%

Не более 50%
Жилфинанс

Квартира – доллары (вторичный рынок)

$20-500 тыс.

10, 15, 20, 25 лет

От 9,2% годовых (с учетом акции Меняй правила — плати меньше)

 От 15%

 До 85%

 До 60%
Жилфинанс

Квартира – рубли (вторичный рынок)

0,5-16 млн руб.

 1-30 лет

От 9,75% годовых (с учетом акции Меняй правила — плати меньше)

 От 10%

 До 90%

 До 50%
Жилфинанс

Новостройка – рубли (первичный рынок)

0,5-16 млн руб.

10, 15, 20, 25, 30 лет

 От 11%

 От 10%

 До 90%

 До 50%
Жилфинанс

Новостройка - доллары (первичный
рынок)

$20-500 тыс.

10, 15, 20, 25 лет

 От 10%

 От 15%

 До 85%

 До 60%
Жилфинанс

Экспресс-новостройка (первичный рынок)

0,5-7 млн руб.

1-10, 15, 20, 25, 30 лет

 От 11%

 От 15%

 До 85%

 До 50%
Дельтакредит

 DeltaСтандарт

$15-500 тыс.

 7-25 лет

 От 8%

От 15% от стоимости жилья

От 85% от стоимости залога

 н/д

Абсолют банк

Для вторичного рынка

До $1 млн или до 30 млн руб.

До 20 лет в $ и до 25 лет в рублях

От 9,0 до 11,0% годовых в $; а также открытие счета — $100, ячейка — в соответствии с тарифами РКО, регистрация в соответствии с тарифами
регистрирующих органов,
страховка, оценка квартиры

 От 10%

 До 90%

При доходе до $3 тыс.— до 50%, при доходе свыше $3 тыс.— до 55%

Абсолют банк

Для первичного рынка

До $1 млн или до 30 млн руб.

До 20 лет в $ и до 25 лет в рублях

От 9,0 до 12,0% годовых в $;

открытие ссудного счета — 1% от суммы кредита; проверка документов — 2600 руб.; в случае перечисления денежных
средств безналичным путем — 0,
5% от суммы перевода; расходы по
страхованию необходимых видов
рисков — в соответствии с
тарифами аккредитованной
страховой компании

 От 10%

 До 90%

При доходе до $3 тыс.— до 50%, при доходе свыше $3 тыс.- до 55%
МДМ-банк

Программа кредитования физлиц под залог имеющейся в собственности
недвижимости

От $/€5 тыс. (или эквивалент в рублях)

3-25 лет

От 10,7% до 11,5% годовых в валюте в зависимости от валюты и срока кредита;

от 12,25% до 13,25% годовых в рублях

 Нет

От 85% квартиры или от 70% жилого дома

Не более 55%
МДМ-банк

Программа кредитования физлиц под залог имеющейся в собственности недвижимости

От $/€5 тыс. (или эквивалент в рублях) до $750 тыс., или €550 тыс., или 20 млн руб.

 3-15 лет

От 12,5% до 13,5% годовых в валюте в зависимости от валюты и срока кредита;

от 13,5% до 14,25% годовых в рублях

 Нет

От 75% квартиры или от 70% жилого дома

Не более 55%
               
МДМ-банк

Программа ипотечного кредитования физлиц на приобретение недвижимости на первичном и вторичном рынке

От $/€5 тыс. (или эквивалент в рублях)

 3-25 лет

От 10,7% до 11,5% годовых в валюте в зависимости от валюты и срока кредита; от 12,25% до 13,25% годовых в рублях. До оформления прав собственности на первичном рынке недвижимости - в валюте 12,5% годовых, в рублях 14% годовых

Не менее 15% на первичном рынке, не менее 10% на вторичном рынке

 85%, 90%

Не более 55%
Собинбанк

Своя квартира

От $10 тыс. (или эквивалент в рублях) до $750 тыс. (или
эквивалент в рублях)

 До 25 лет

От 11,25% до 13,0% годовых в рублях; от 10,25% до 12,0% годовых в $

 10%

 Не более 90%

 Индивидуально
Собинбанк

 Свой дом

От $10 тыс. (или эквивалент в рублях) до $1 млн (или
эквивалент в рублях)

 До 25 лет

От 11,75% до 13,5% годовых в рублях; от 10,75% до 12,5% годовых в $

 20%

 Не более 80%

 Индивидуально
Собинбанк

Новые метры

От $10 тыс. (или эквивалент в рублях) до $750 тыс. (или эквивалент в рублях)

 До 25 лет

От 11,25% до 14,0% годовых в рублях; от 10,25% до 13,0% годовых $

 10%

 Не более 90%

 Индивидуально
Собинбанк

Залог классический

От $10 тыс. (или эквивалент в рублях) до $750 тыс. (или
эквивалент в рублях)

 До 25 лет

От 12,25% до 17,0% годовых в рублях; от 11,25% до 16% годовых в $

 н/д

 Не более 70%

 Индивидуально

Банк Москвы

Кредит на приобретение недвижимости на вторичном рынке

От $20 тыс.;

максимальная сумма

ограничена

платежеспособностью

заемщика

 3-30 лет

От 11,0% годовых в рублях; от 6,

0% годовых в валюте

 н/д

 До 100% от

оценочной

стоимости

объекта

 Коэффициент

определяется

индивидуально

по каждому

клиенту

Банк Москвы

 Кредит на

приобретение жилья

под ипотеку

имеющегося жилого

помещения

От $20 тыс.;

максимальная сумма

ограничена

платежеспособностью

заемщика

 3-30 лет

От 11,5% годовых в рублях; от 6,

5% годовых в валюте

 н/д

 80%

 Коэффициент

определяется

индивидуально

по каждому

клиенту
Альфа-банк

 Кредит на

приобретение квартиры

на вторичном рынке
жилья

От $500 тыс. (или

эквивалент в рублях)

до $1,5 млн

 5-15 лет

13,3-13,7% годовых в рублях; 11,

3-11,7% годовых в $

 35%

 65%

 70%
Альфа-банк

Кредит под залог

имеющегося жилья

От $500 тыс. (или

эквивалент в рублях)
до $1,5 млн

 5-15 лет

13,9-14% годовых в рублях; 12,

5-12,6% годовых в $

 60%

 60%

 65%

Ольга Максимова, "Коммерсант"

Постоянный адрес статьи:
http://www.rokfeller.ru/mortgage/2008/02/27/084558.html
СЕГОДНЯ В НОМЕРЕ
НОВОСТИ КОМПАНИЙ




ПАМЯТКА
СЛОВАРЬ
ОПРОС
Вы задумываетесь о покупке загородной недвижимости в ближайшее время?
       Rokfeller   E-mail: info@rokf.ru
 Размещение рекламы
 Экспорт материалов
(RSS Feed)

В избранное