Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

"Агент 002" - независимый индикатор рынка недвижимости

Рассылка закрыта

При закрытии подписчики были переданы в рассылку "Недвижимость для всех" на которую и рекомендуем вам подписаться.

Вы можете найти рассылки сходной тематики в Каталоге рассылок.

←   Ноябрь 2009   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
Автор
Агент 002

Статистика

532 подписчиков
0 за неделю
←   Все выпуски   →

Выпуск'09 - No 18. Обзор, аналитика и перспективы рынка недвижимости.


Агентство недвижимости БН Агент 002

Бюро недвижимости "Агент 002"
Тел.: (495) 500-00-02
info@agent002.ru
www.agent002.ru


Выпуск'09 - No 18. Обзор, аналитика и перспективы рынка недвижимости.

Рынок офисной недвижимости Москвы по состоянию на октябрь 2009 года.

С момента начала активной фазы экономического кризиса прошло уже чуть более года. Сегмент офисной недвижимости в Москве пострадал от негативных явлений в экономике страны и мира едва ли не сильнее других. До сих пор на этом рынке не сформировалось внятной однозначной динамики, не ясно, пройдена ли его нижняя точка.

До кризиса в столице наблюдался невиданный для большинства мировых городов дефицит офисных помещений (уровень вакантных площадей в офисах класса А не превышал 2-3%, в классе B — 6%) на фоне стабильно растущих ставок аренды и продажи. Правила игры устанавливал арендодатель: была широко распространена практика заключения арендных сделок еще на ранних стадиях строительства объекта, каникулы для проведения ремонта предоставлялись неохотно и с весьма невыгодными условиями. Объем предложения на рынке в 2004—2008 гг. стабильно увеличивался на 80-100 тыс. кв.м качественных офисных помещений в месяц (а в некоторые месяцы этот показатель достигал более 200 тыс. кв.м). Согласно планам девелоперов пик ввода площадей должен был прийтись на 2009—2010 гг. Именно тогда, в частности, должен был быть завершен первый этап реализации проекта «Москва-Сити», и все боялись возможного перенасыщения рынка и последующей коррекции ставок. И по формальным статистическим показателям зима 2008-2009 побила все рекорды по вводу в эксплуатацию офисных площадей (в декабре на рынок было выведено 258 тыс. кв.м., а в феврале и вовсе 286 тыс. кв.м).

Хотя последние цифры были связаны с инерционностью докризисного развития. Достраивали те объекты, которые было проще и дешевле ввести в эксплуатацию, нежели законсервировать. По словам генерального директор Бюро Недвижимости «Агент 002» Леонида Меньшикова, естественной реакцией рынка стало резкое увеличение предложения и серьезное снижение стоимости аренды. Весьма естественной реакцией рынка стало резкое увеличение доли вакантных площадей и обвальное снижение арендных ставок. За последние 12 месяцев ставка аренды качественных офисных помещений снизилась более чем в 2 раза. Укрепление рубля в последние месяцы привело к парадоксальной со статистической точки зрения ситуации (ставка аренды офисов в долларовом выражении сейчас ниже 1990-х годов). Баннеры с информацией об аренде и продаже зданий появились во всех престижных офисных районах столицы.

Низкий уровень вакантных площадей в докризисной столице объяснялся еще и тем, что многие компании брали помещения «на вырост», ведь предполагалось, что растущая на дрожжах нефтяных цен российская экономика будет способствовать и развитию абсолютного большинства компаний. «На вырост» развивалась и сама Москва. Была поставлена амбициозная задача в ближайшие годы превратить столицу России в один из мировых финансовых центров. Амбициозные проекты «Большого Сити» на месте промзон магистральных улиц, «Сити-3» у платформы НАТИ Ленинградского направления, многофункциональные комплексы «Нового кольца Москвы», крупные бизнес-парки в Московской области явно превышали ёмкость рынка офисных помещений самой столицы (даже с учетом гипертрофированности её центральных функций в нашей стране). Все эти проекты были ориентированы на развитие столицы России до уровня финансово-экономического центра мирового значения, реалистичность чего сейчас поставлена под очень большой знак вопроса, а сами проекты заморожены.

Кризис заставил многие компании сразу же пересмотреть свое отношение к арендуемому помещению. В рамках снижения издержек статья «расходы на офис» всегда шла в качестве одной из ключевых. Многие организации сократили занимаемые площади и выставили часть площадей на рынок субаренды (на пике этой тенденции в последние три месяца 2008 года объем подобных предложений вырос в 3-3,5 раза по отношению к лету 2008 года и достигал 1,5 тыс. экспонируемых объектов). Кстати, первым важным позитивным индикатором, свидетельствующем об оздоровлении рынка офисной недвижимости, стало снижение доли субаренды в общем объеме предложения. На конец 3 квартала она составляет не более 7-10% от общего объема рынка, и этот показатель весь календарный 2009 год уверенно снижается.

За последний год изменились и отношения арендаторов с арендодателями. Еще в первые месяцы кризиса некоторые из наиболее дальновидных владельцев офисных помещений пошли на ощутимые уступки по коммерческим условиям и смогли сохранить загрузку своих площадей. Менее гибкие и сговорчивые собственники вскоре понесли ощутимые потери. Тем не менее, осенью 2009 года несмотря на первые признаки оживления экономики и возвращения спроса на рынок жилой недвижимости, рынок офисных помещений всё еще остается ярко выраженным рынком покупателя.

За последний год многие компании были все же вынуждены сменить свою дислокацию. Освобождаемые ими площади часто выходят на рынок уже как помещения с выполненной отделкой, а иногда и с мебелью, что также нетипично для докризисной Москвы. Рынок офисной недвижимости столицы все еще не устоялся, он состоит из множества разнородных объектов и потому направлений у этих «миграций» было много, а часть тенденций формально даже «противоречила» друг другу. Причина того — часто встречающаяся парадоксальная несопоставимость ставок аренды во вновь построенных бизнес-центрах, отдельно стоящих зданиях и даже в комплексах класса С (советских НИИ и заводоуправлениях).

Поэтому внешне понятная тенденция «антикризисного» переезда из пафосных офисов в центре в бизнес-парки на окраине, а то и вовсе за пределы МКАДа до сих пор идет параллельно миграции некоторых компаний из офисов в «советских» зданиях в современные комплексы. Яркий пример последних месяцев – переезд «Евросети» в комплекс «Северная башня» в Сити, совершенный именно по причине неадекватно высокой ставки аренды в помещениях, которые крупнейший сотовый ритейлер арендовал раньше (в промзонах на «Савёловской» и «Кожуховской»).

По мнению аналитиков Бюро Недвижимости «Агент 002», кризис сказался на офисных центрах верхнего ценового сегмента. Сильнее всего пострадали от кризиса крупные бизнес-центры, появившиеся в рамках известного процесса децентрализации офисного рынка. Многие компании сейчас вынуждены при выборе офиса руководствоваться двумя ключевыми критериями: функциональностью и дешевизной. А почти все офисные новостройки, расположенные в периферийных частях столицы, ни одному из этих критериев не отвечают. Ставки аренды в них лишь немного ниже, чем в центре. Офис на окраине так и не стал престижным, но за последние 3-4 года он перестал быть и удобным (периферия столицы стала также подвержена пробкам, как и центр, проблемы с парковкой у бизнес-центров в спальных районах стали напоминать парковочный хаос внутри Садового кольца и т.д.).

Сейчас в некоторых зданиях класса В предлагаются площади в аренду по ставке, лишь немного превышающей коммунальные платежи, чтобы хоть как-то избежать значительных убытков, связанных с простоем помещений. В то же время собственники качественных бизнес-центров с удачной концепцией и расположением чувствуют себя вполне уверенно и удерживают ставки фактически на докризисном уровне (до сих пор в столице есть предложения по аренде офисов по базовой ставке, превышающей $1000/кв.м в год), но это скорее исключение из правил.

Табл. 1. Средние ставки аренды в качественных офисных помещениях Москвы в октябре 2009 года
Класс помещения Диапазон ставки аренды, $ за кв. м в год, без учета эксплуатационных затрат
А 500 – 550
В+ 330 – 420
В- 140 – 320

Источник: составлено по данным компании C&W и Praedium

Для небольших компаний, занимающих до 80-100 кв.м и по роду своей деятельности не требовательных к внешнему виду и статусу занимаемого офиса, помещения на периферии в современных бизнес-центрах также перестали быть интересными. Небольшие офисные блоки и отдельные кабинеты в помещениях класса С стоят примерно одинаково почти в любом районе столицы. Поэтому при прочих равных выбор неизбежно будет делаться в пользу помещения НИИ или бывшего заводоуправления, удобно расположенного в пределах Третьего транспортного кольца или в непосредственной близости к метро.

Наличие весьма скромных по докризисным временам финансовых ресурсов позволяют располагающими ими компаниям иметь весьма широкий выбор практически любых помещений в любом из офисных районов (в том числе и в центре). Таким образом, наблюдается процесс кризисной централизации рынка офисной недвижимости.

Ряд компаний смог в условиях кризиса осуществить переезд в бизнес-парки, расположенные за МКАДом, что было бы непросто сделать в докризисный период, так как было бы чревато возможным непониманием данной меры со стороны значительной части персонала.

Осень 2009 года не привела к кардинальным изменениям на рынке офисной недвижимости по сравнению с предыдущими месяцами. Новое предложение пополнилось в 3 квартале 2009 года на 130 тыс. кв.м за счет ввода в эксплуатацию нескольких значимых бизнес-центров. Среди наиболее крупных из них — общественно-деловой центр в Мякининской Пойме общей площадью 61,5 тыс. кв.м, 1-й корпус бизнес-парка Solutions на Варшавском шоссе 24,6 тыс. кв.м, корпус 1-2 в бизнес-парке Nagatino i-Land 23,9 тыс. кв.м и 2-я очередь бизнес-центра «Павловский» 20,8 тыс. кв.м.

Отдельно следует упомянуть о заполнивших всю Москву рекламных щитах и перетяжках, обещающих 300-% скидки и годовую ставку аренды на уровне 4–5 тыс. руб. Если перевести с рекламного на человеческий язык, то под первой частью этого объявления скрывается величина арендных каникул (один, два или даже три месяца, которые необходимы для проведения ремонта помещения, по всей видимости, все же малопригодного для нормального офиса). А ставка аренды на уровне 4-5 тыс. руб. чаще является рекламной «завлекалочкой». По этой ставке могут предложить полуподвальное помещение вместе с первым этажом, уже сдающимся по более высокой ставке.

Перспективы ближайших месяцев пока не выглядят слишком оптимистическими. По всей видимости, сохранится тенденция стабилизации ставок аренды и уровня вакантных площадей. Продолжится увеличение значимости фактора качества местоположения офиса и уровня проработанности его концепции, что, кстати, можно считать положительным последствием кризиса. При разработке новых проектов (пресс-релизы о которых пусть и очень осторожно, но все же уже начинают появляться в информационных лентах) девелоперы избавятся от сложившейся в 2005-2008 гг. иллюзии, что почти любой офисный проект в любом районе столицы с типовой концепцией будет успешен.

недвижимость в москве
жилье в подмосковье

продать квартиру в москве
продать квартиру в подмосковье

база квартир в москве
купить квартиру в троицке

Бюро недвижимости "Агент 002"
Тел.: (495) 500-00-02
info@agent002.ru
www.agent002.ru

Большой портал по недвижимости, помощь в обмене квартир и поможем снять жилье в москве

В избранное