Болгария Инсайд

Ноябрь 2007. День четвертый.

Как купить Домик в Болгарии

(Технология покупки недвижимости)

Большой интерес к зарубежной недвижимости, в последнее время особенно, и к Болгарской в частности, заставляет потенциальных покупателей перед тем, как провести сделку, внимательно ознакомиться с законами страны, в которой присмотрели объект для покупки. Несмотря на то, что Болгария стала полноправным членом Евросоюза, в национальном законодательстве страны существуют тонкости, которые могут привести к признанию сделки купли-продажи домика на море или квартиры  недействительной. Для того, чтоб рассказать технологию покупки недвижимости и, при необходимости, предостеречь от таких возможных негативных последствий написан этот материал.

Подробные ответы на Ваши вопросы – пишите в мейл bizplanner@mail.ru

Покупаем недвижимость в Болгарии – что первое сделать?

Любой, кто решил обзавестить Болгарской недвижимостью для летнего или зимнего отдыха, или для того, чтоб выгодно вложить временно свободные сдедства от 50000 евро и выше, или купить дом, квартиру для проживания постоянного в стране, получив иммиграционную визу Д и переехать жить в теплую страну – задает себе несколько вопросов –можно ли в Болгарии получить кредит на покупку понравившегося домика или квартиры, как выбрать объект и не прогадать, как правильно оформить сделку россиянину - нерезиденту Болгарии и как уберечься от разных мошенников от кредитования и непорядочных риелторов.

Ключевые моменты для покупателя недвижимости.

 Деньги и сам объект – квартира, дом или участок для строительства, а также юридически грамотное оформление как кредитов так и прав собственности на объект недвижимости – все нужно досконально знать будущему собственнику Болгарской недвижимости. Зная эти тонкости не возникнет проблем в обозримом будущем в стране.

Финансирование всегда было и останется ключевым аспектом. Если уже заработаны деньги на покупку зарубежной недвижимости, то вопросов не возникает, остается только легально перевести их на счет Бв одном из выбранных Болгарских банков. Можно воспользоваться и заемными ресурсами в Болгарии, например, при организации какого либо бизнеса, к примеру купить на вторичном рынке и реконструировать отель в бальнеологическом курорте Болгарии или построить шале на горнолыжном курорте Банско или Боровец.

Найти деньги на покупку зарубежной недвижимости в Болгарии вполне реально, если есть огромное желание обладать ею. Можно накопить, можно экономить везде и всюду, можно найти у родных и знакомых. Но не все близкие с радостью субсидируют Вас для покупки «Домика в Болгарской Деревне». Они тоже хотят.

Есть альтернатива – БАНКИ. Болгарские банки. Или любые другие. Но если желаемый объект в Болгарии то и финансирование можно и нужно искать в Болгарии. Болгарская банковская система давно уже стала Европейской. Крупные финансовые институции имеют филиалы и клоны во всех городах Болгарии и работают вполне по европейским стандартам. Без проблем и проволочек. Развита ипотека.

Я не говорю о юридических сторонах пребывания в Болгарии. Это другой вопрос, не связанный с технологией приобретения недвижимости. Наверное тот, кто желает жить в Болгарии уже знает все.

Финансирование покупки недвижимости в Болгарии.

Вопрос – сколько и как. Важен не столько источник финансирования, но и размер необходимых средств. Тут интересны два компонента – желаемая сумма и максимальная сумма, которую Болгарский банк может отпустить Вам, как иностранному заемщику. Она не всегда обеспечивает необходимую сумму. Но тонкости привлечения финансирования и тонкости общения иностранного заемщика с Болгарскими банками, которые описаны в моих книгах и отточены на практике в Софии, могут быть Вам полезны. Если нужно, конечно.

Сумма болгарских денег, которую можно получить из банка для финансирования покупки или строительства объекта недвижимости, зависит от процента финансирования объекта. Другими словами отношение между стоимостью самого объекта недвижимости и размером получаемого кредита в банке. Обычно банки финансируют от 70 до 90% оценочной стоимости объекта недвижимости, которую проводят собственные оценщики банка. Если объект стоит 100 тысяч левов, то реальную сумму можно получить от 70 до 90 тысяч левов. Оценочная стоимость совпадает в реальной стоимостью объекта в момент совершения оценки.

 И тут вопрос для иностранного заемщика – какой нужен кредит, если объект не выбран еще. Когда неясна цена объекта очень трудно определить размер финансирования.

Болгарские банки достаточно лояльно относятся к иностранным заемщикам, и к россиянам тоже. Это и верно, потому что для нормального банка совершенно не важно какой национальности заемщик и откуда он приехал в страну, а важно как заемщик сможет вернуть деньги, и что может предложить в обеспечение, какие активы есть, какие доходы имеет заемщик, какие поручители могут быть рассмотрены. Как Вы понимаете, каждый кредит – индивидуален, каждый заемщик тоже индивидуальность,  нет потока в кредитовании. Есть правила и процедура в банке, но решение окончательное принимается всегда индивидуально, рассмотрев все варианты выдачи кредита. Например мое обращение в Софийский филиал греческого Пиреос-Банка, по вопросу предоставления ипотечного кредита в сумме мне необходимой, было решено положительно и банкиров удовлетворили мои доходы, потвежденные договорами с издательствами находящимися в других странах. Не в Болгарии. Мои доходы – гонорары от продажи изданных ранее моих книг, перечисляемые издательствами на мою личную карту ВИЗА, в соответствии с авторскими договорами, были приняты достаточными для покрытия сумм ипотеки в течение времени пользования ипотечным кредитом. Это как частный случай. Для гражданина России находящегося в Болгарии и имеющего вид на жительство в стране.

Обеспечение

Банки часто в своей практике рассматривают в качестве обеспечения по выдаваемым кредитам – разные активы заемщика. Это мировая практика. И в России и в Болгарии и в Германии и в Штатах, всюду где есть банки, продающие свои деньги, есть и заемщики, покупающие банковские деньги и закладывающие как гарантия возврата свои активы.

 Время, когда «слово чести» являлось залогом по кредитам, как в России в начале прошлого века, кануло в небытие, и получить деньги в банках на основании того, что «Идея просто класс» или просто на основании одного бизнес-плана – нереально, и не надо питать иллюзий. Не получится. Обеспечение важно и нужно банку. Постаьте себя на место банкира и все Вам станет ясно.

Что же может являться гарантией возврата кредита для нерезидента Болгарии, желающего кредитоваться в Болгарском банке. Частный мой случай, указанный выше, может приниматься как вариант. То есть потвержденные доходы заемщика. Если сумма дохода покрывает или перекрывает сумму возврата части «тела кредита» и процентов по нему, то с достаточной долей вероятности можно говорить о положительном решении болгарского банка о выдаче Вам, нерезиденту кредита.

Вариант залога приобретаемого объекта – тоже рассматривается банками, особенно когда объект планируется приобретать для извлечения прибыли, как сдача под наем или организация отеля, ресторана, магазина. В залог принимается от 70 до 90% оценочной стоимости объекта. Получается так, что для того, чтоб приобрести недвижимость в Болгарии нужна сумма в 10-20% от реальной стоимости объекта. Это практика применяется всюду в Европе.

На рынке недвижимости Болгарии как и на всех других присутствуют объекты как построенные, так и в стадии строительства. Покупатель имеет выбор или купить объект на вторичном рынке непосредственно у собственника или финансировать строительство нового объекта покупкой количества квадратных метров. Выбор есть.

При офрмлении сделки купли-продажи присутствуют адвокаты с двух сторон, со стороны покупателя и продавца и все сделки оформляются нотариально записью в «Нотариальном Акте» – главном документе права собственности владельца объекта. В нотариальном акте можно вписать сколько угодно совладельцев с указанием долей, что приводит иногда к трудностям с переоформлении. Если какой то совладелец находится вне зоны доступности, или скончался или просто не желает продавать свою часть квартиры, то сделка НЕ МОЖЕТ быть заключена. Все уверения продавца в том, что в течение месяца – двух все станет на свои места и все подписи будут на месте не могут иметь оснований. Продавцу нужно продать и получить свои комиссионные.

Идеальный вариант когда в нотариальном акте вписан всего один владелец, но в случаях перепродажи квартир построенных давно, такое случается редко, потому как много родни всегда у собственника апартамента в «сталинском» или «посольском» доме в центре Софии.

Нужно проверить перед сделкой актуальность и дату всех доверенностей от всех собственников, вписанных в Нотариальный Акт, а также их письменное волеизъявление продать квартиру, или  то, что вписано в Нотариальный акт.

Иностранные покупатели не всегда осведомлены от болгарского продавца об этой тонкости. Часто такое доверие приводит к трагедиям в последствии и невозможности вернуть потраченные на покупку деньги обратно.

Движение денег при сделках имеет свое отличие. На первом этапе подписывается так называемый «Предварительный договор» в котором все расписано, кто и что и в какой срок обязуется сделать. Продавец например предоставить нотариально заверенные доверенности на продажу от всех вписанных в Нотариальный акт собственников, желающих продать, а покупатель, при предьявлении этих документов от продавца оплатить приобретаемый объект и получить новый Нотариальный акт. В этот момент выплачивается Капаро, которое составляет в Болгарии от 10 до 15% от оценочной стоимости объекта. Продавцы требуют эту сумму выплачивать сразу, при подписании предварительного договора. ЭТОГО ДЕЛАТЬ НЕ СТОИТ. Лучше всего пойти в Банк, положить наличные в ячейку взятую под найм на срок действия предварительного догвора – как подверждение вашей благонадежности как Покупателя и, когда срок действия предварительного догвора закончится, опять собраться и если все условия выполнены – то заключать окончательно сделку и платить деньги.

Если собственник готов прямо сейчас нотариально переоформить, а покупатель прямо сейчас готов оплатить, то ничего не мешает все это сделать. Но опять же воспользуйтесь услугами банка, который предоставит Вам и сейф и комнату для сделки и пересчета наличности и оформления всех бумаг, и даже закрытую курьерскую службу с инкассацией тоже может предоставить

Обман покупателя.

Если все документы чисты и стороны готовы заключить сделку то вся эта процедура занимает не более получаса. Но если есть какая то дополнительная ситуация, вынуждающая покупателя выплатить капаро – тут нужно быть внимательно. Очень внимательно. На этом играют много грязных риелторов, как болгарских, так и наших соотечественников. Зная, что виза для пребывания в Болгарии ограничена они максимально растягивают время оформления документов, вынуждая покупателя, заплатившего капаро вернуться на родину. Убедительно втирают ему, что как раз и вот-вот все подпишется и он станет собствеником, но это может происходить года, покупатель вне территории Болгарии, а мошенник пользуется оставленным капаро. Потому то и не передавайте наличные капаро в руки риелторов или собственников, которым нужно дооформить документы на собственность. Могут долго переоформлять пока Покупатель не плюнет, смирившись с потерей части своих денег. Пользуйтесь услугами банков.

Можно подвести итог

1.    Ищите по интернету желаемый объект, но всегда приезжайте сами в Болгарию, на недельку, если нет у Вас в стране доверенного лица. Это совсем недорого и нестоит экономить на этом, если решиле купить дом или квартиру. Все успеете посмотреть за неделю, всю Болгарию объедете, возьмете машину напрокат с водителем прямо в аэропорту за 30-40 евро в день.

2.    Никогда не смотрите один вариант. Вариантов очень много. Как и риелторов. Только в Софии цена колеблется от 400 до 1000 евро за метр, в зависимости от района и многих других факторов. Вот когда пройдете сами и оцените все, тогда и решайте. Около 3000 риелторских фирм и фирмочек в Болгарии и половина из них в Софии.

3.    Будьте внимательны к документам, посчитайте сколько собственников в нотариальном акте, сколько доверенностей от этих собственников на продажу, и какова дата и срок годности этих доверенностей.

4.    Если нужно плаить капаро то делайте это только через банковскую ячейку, никакой передачи из рук в руки, но если есть возможность не платить капаро, при наличии полностью подготовленных документов – то делайте сделку сразу, через банк.

5.    Последнее и самое основное – найдите себе доверенного человека в Болгарии который выполнит Ваши поручения и будет смотреть за Вашими естейтами.

Делайте все осторожно и правильно.

Выполнение Ваших личных поручений в Болгарии

Покупка-продажа готового бизнеса в Болгарии

Подбор вариантов земельных участков, домов и квартир

Организация Вашего переезда в Болгарию и адаптация в стране

Консультации по организации и ведению бизнеса в Болгарии

Хотите жить в Болгарии? Спросите меня как это сделать.

bizplanner@mail.ru

Удачи, любви Вам и счастья

Автор-Исполнитель