Новое в законодательстве: при покупке жилья экономьте в два раза больше

22 декабря 2008 | www.metrinfo.ru
Осенью Госдума РФ приняла ряд поправок к Налоговому кодексу. Одна из них прямо касается рынка недвижимости: увеличена сумма имущественного налогового вычета, предоставляемого при приобретении квартиры или строительстве дома. Раньше из-под налогообложения можно было вывести сумму до 1 млн. руб., теперь – до 2 млн. Поправка вступила действие с 1 января 2008 года. Нет, это не опечатка – именно задним числом, с начала уходящего года. Что значат все эти решения для рынка недвижимости и его участников – на эти и другие вопросы искал ответы корреспондент Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru

Что это за вычет?

Для начала, как водится, к законам. Интересующей нас теме, говорит Хая Плещицкая, руководитель юридического департамента компании МИАН, посвящен п. 2 ст. 220 Налогового кодекса (НК). В нем говорится, что имущественный вычет предоставляется «в сумме, израсходованной налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, в размере фактически произведенных расходов». Но при этом имеется «верхний ограничитель» - как уже говорилось, прежде был один миллион, теперь – два. Иными словами, если гражданин фактически истратил 800 тысяч руб. – из-под налогов выводится только эта сумма, не больше. 1,5 млн. – тоже все эти деньги. А если траты оказались 5 млн., 10 (вполне актуальные для московского рынка недвижимости цифры, не правда ли?), то размер вычета будет только в 2 млн.

О налоговом вычете написано уже много раз, в том числе и нашим журналом: «Россияне! Верните себе налоговый вычет, и спите спокойно». Поэтому повторяться не будем, напомним лишь три самых существенных момента:

1. Указанные суммы – не размер возвращенных налогов, а сумма, выводимая из-под налогообложения. Поскольку ставка, по которой платит налоги большинство наших граждан – 13%, размер фактической экономии составляет 130 тысяч (по-старому) и 260 тысяч (по-новому) рублей. Правда, напоминает Константин Лещун, начальник юридического отдела компании «Ажур-Аудит», еще можно получить вычет на проценты, уплачиваемые по ипотечным кредитам.

2. Данная льгота дается человеку только один раз в жизни – на вторую и последующие приобретенные квартиры ничего подобного не полагается.

3. Налоговый вычет можно «вычерпывать» сколь угодно долго. Если в нынешнем году вы заработали всего 400 тыс. руб. – не беда, оставшиеся 1,6 млн. перейдут на следующий. Там снова 400 тысяч? 1,2 млн. отправятся дальше. И так до тех пор, пока вы не сумеете воспользоваться всем вычетом, никаких временнЫх ограничений законодательство не делает.

Два пишем, семь на ум пошло

Звезды, как известно, зажигаются потому, что это кому-нибудь нужно. Устроенное властями налоговое послабление – тоже, очевидно, преследовало какие-то цели. «На мой взгляд, это решение продиктовано сегодняшними реалиями жизни, - говорит Хая Плещицкая (МИАН). – С момента, когда была установлена величина налогового вычета в 1 млн. руб., прошло несколько лет, в течение которых цены на недвижимость выросли в разы. Кроме того, в условиях кризиса можно расценивать данный шаг государства как одну из мер поддержки граждан».

Впрочем, были еще и комментарии «на условиях анонимности» - куда более критические. Упоминался популизм: недаром все сообщения о данном решении Госдумы начинались с обязательного захода о том, что принято оно «Единой Россией», да еще и по личному настоянию Страшно-упомянуть-кого. Второе очевидное желание – «поддомкратить» рынок недвижимости. Сегодня он, как известно, пребывает не в лучшей форме, продажи – особенно новостроек – затормозились. Так что любые меры, стимулирующие спрос, оказались бы очень кстати.

Не стоит забывать и о третьей составляющей – самой сокровенной. Власти очень озабочены «непрозрачностью» денежных взаимоотношений и все время мечтают вытащить финансы граждан и частных компаний на свет божий. Налоговый вычет – как раз в этом русле: привлеченные «морковкой» льготы, люди расскажут все о своих деньгах, а потом их можно будет обложить налогами – по другим статьям НК, другим основаниям. Не исключен и такой вариант, когда сотрудник, получающий значительную (на квартиру хватило!), но «серую» зарплату, решит получить льготу и по недомыслию расскажет фискалам лишнего о своем работодателе. А если удается выявить нарушения фирмы – это, как правило, приносит бюджету куда более значительные суммы, чем какой-то налоговый вычет частному лицу.

Об итогах, которых нет

Дареному коню, понятно, в зубы не смотрят, но пока никакого воздействия на рынок указанной новации не заметно. Налоговые инспекции не осаждают толпы желающих получить вычет по новым правилам, никто особенно не обращается в специализированные юридические компании, разъясняющие гражданам тонкости фискального законодательства и правила общения с соответствующими государственными органами. «Можно сказать, что рынок этих изменений просто не заметил, - считает Анна Харьковая, управляющий центра сопровождения компании «ХИРШ». – Те, кто имел такую возможность, и раньше обращались за вычетом: ведь и 130 тысяч рублей, что называется, на дороге не валяются, их стоит получить. А тем, кто о льготе не знает или по тем или иным причинам использовать ее не хочет, «прибавка» в менее чем $5000 вряд ли покажется столь существенной, чтобы изменить свое решение».

И, тем более, не приходится говорить о благоприятном воздействии на покупательскую активность: на рынке кризис, и вряд ли найдется человек, который изначально отложил приобретение недвижимости, а потом вдруг передумал и купил – и все из-за поправки в п. 2 ст. 220 НК РФ!

Кстати, поскольку изменения вводятся задним числом, возникает вопрос: что делать с теми, кто уже использовал в 2008 году право на налоговый вычет – на 1 млн. руб.? Им накинут еще миллион или скажут, что они свою льготу уже использовали – ваш поезд ушел? Пока на этот вопрос ответа нет. «С большой долей уверенности можно предположить, что этим гражданам будет предоставлена возможность получить вычет еще на 1 млн. руб., - надеется Хая Плещицкая (МИАН). – Однако окончательно снять неопределенность могут лишь разъяснения Минфина и Федеральной налоговой службы по этим вопросам».

Каких налоговых льгот ждет рынок

Названные поправки в НК, как уже говорилось, вряд ли интересны сами по себе – хотя бы в свете существующих на рынке цен на недвижимость. За всю Одессу (т.е. Россию) не скажу, по причине того, что она, как известно, очень велика, но в Москве с ее ценами «высвобождение» в 2 млн. руб. выглядит бледно. Гораздо интереснее, что государство вообще обратило внимание на рынок недвижимости и признало, что с налогообложением его участников не все в порядке. Если последуют дальнейшие меры – это будет, как говорил Маугли, «хорошая охота».

В частности, эксперты дружно советуют обратить внимание на ту же ст. 220 НК, но уже п. 1. Там говорится, что человек, продающий недвижимость и владеющий ею менее трех лет, имеет право вывести из-под налогообложения только 1 млн. руб., а все остальное облагается по ставке 13%. Изначально мера принималась для борьбы с квартирными спекулянтами, но «под раздачу» попали, например, те, кто получил жилплощадь по наследству. А что им делать: держать объект в собственности три года, расплачиваясь по нынешним немаленьким тарифам ЖКХ? В итоге происходит то, что описано тысячи раз: в договоре купли-продажи пишется сумма в 990 тыс. руб., а за сколько на самом деле продана квартира – знают только участники сделки.

«Фактически государство само загоняет огромное количество собственных граждан (заметим, изначально вполне законопослушных) «в тень», провоцирует их на нарушение закона, - комментирует ситуацию Михаил Гороховский, первый вице-президент корпорации «БЕСТ-Недвижимость». – В итоге граждане сталкиваются со всеми «прелестями» черного рынка: например, если сделка расторгается, несостоявшемуся покупателю должно быть возвращено только то, что записано в бумагах».


Рынок аренды в Москве

19/12/2008 РИА Недвижимость
Рынок аренды в Москве готовится к переменам: квартир становится больше, но цены пока не сдаются

Мировой финансовый кризис, наконец, докатился и до рынка аренды жилья в Москве. В течение "кризисной" осени число желающих снять квартиру в Москве снизилось на 20%, а количество сделок по найму жилья уменьшилось практически на треть, рассказывают риэлторы. Специалисты также зафиксировали и определенное сокращение стоимости аренды – преимущественно в "премиальных" квартирах бизнес- и элит-класса, а также повышение требований почти всех категорий арендаторов к качеству нанимаемого жилья.

В будущем, подчеркивают они, все эти тенденции получат развитие: если рынок купли-продажи недвижимости превращается в рынок покупателя, то рынок аренды становится рынком квартиросъемщика.

Квартир все больше, но снимать их некому

Московский рынок аренды позднее, чем остальные сегменты рынка недвижимости столицы, отреагировал на проявления мирового финансового кризиса в России, говорят эксперты. Однако, утверждают они, сфера сдачи жилья в наем также не избежала негативных явлений, связанных с общим состоянием экономики.

По словам собеседников РИА Новости, влияние мирового финансового кризиса на рынок аренды в Москве выразилось прежде всего в увеличении предложения жилья с одновременным сокращением спроса на него.

"В ноябре прогрессирующее влияние финансового кризиса отразилось и на рынке аренды. Негативная ситуация на рынке труда привела к тому, что количество желающих, а точнее, имеющих возможность снимать жилье заметно сократилось – спрос на аренду столичного жилья, по сравнению с октябрем, снизился более чем на 20%", – отмечает директор по маркетингу "МИАН" Алексей Кудрявцев.

На снижение в октябре-ноябре спроса на наем жилья во всех ценовых диапазонах указывает и первый заместитель генерального директора компании "МИЭЛЬ-Аренда" Мария Жукова.

А начальник отдела аренды компании "Пересвет-Недвижимость" Галина Фабрицкая в свою очередь обращает внимание на то, что в этом году из-за кризиса наибольший спрос на аренду жилья в Москве пришелся на август-сентябрь, а не на октябрь-ноябрь, как это было в течение нескольких последних лет.

Предложение по сдаче жилья в столице в наем этой осенью, напротив, планомерно увеличивалось, рассказывают специалисты.

Так, по данным Жуковой, только в ноябре количество сдаваемого жилья увеличилось в сегменте квартир стоимостью от 751 до 1 тысячи долларов на 71,5%, а в сегменте квартир стоимостью от 1 тысячи долларов до 3 тысяч долларов – на 11,2%.

В свою очередь генеральный директор агентства недвижимости DOKI Валерий Барнинец уточняет, что предложение однокомнатных квартир в Москве выросло в ноябре, по сравнению октябрем, на 32%, а по сравнению с сентябрем на 36% – до 8,12 тысячи квартир.

Предложение двухкомнатных квартир увеличилось в прошлом месяце на 36%, по сравнению с октябрем, и на 41%, по сравнению с сентябрем, – до 12 тысяч квартир, а предложение трехкомнатных квартир стало больше на 17%, по сравнению с октябрем, и на 31%, по сравнению с сентябрем, составив 8,5 тысячи квартир.

Сотрудники же аналитического центра компании "Инком-Недвижимость" зафиксировали в сегментах одно-, двух- и трехкомнатных квартир в столице в прошлом месяце рост предложения на уровне в 32,3%, 25% и 18,5% соответственно.

Неторопливое удешевление

Усиление в последние три месяца конкуренции за арендаторов среди владельцев квартир в Москве привело к тому, что хозяева жилья начали идти на некоторые уступки в цене, а квартиросъемщики стали гораздо более разборчивы при выборе жилья.

"Сейчас средние арендные ставки на наиболее востребованные однокомнатные квартиры эконом-класса снизились на 2-3 тысячи рублей – с 25 тысяч рублей до 22-23 тысяч рублей в месяц", – уточняет Фабрицкая, добавляя, что темпы уменьшения арендных ставок в городе были достаточно незначительными.

Согласно сведениям АЦ "Инком-Недвижимость", ставки на однокомнатные квартиры эконом-класса в столице осенью снизились на 3,424% – до 29,309 тысячи рублей, а в бизнес-классе практически не изменились.

Аренда двухкомнатного жилья эконом-класса за этот же период соответственно подешевела на 1,477% – до 40,027 тысячи рублей, а бизнес-класса - на 1,462% – до 63,538 тысячи рублей.

Стоимость найма трехкомнатных квартир эконом-класса стала меньше на 3,151%, достигнув 51,6 тысячи рублей, а бизнес-класса - на 0,7%, составив 93,456 тысячи рублей.

Вместе с тем Барнинец считает падение арендных ставок на жилье в Москве более значительным. По его словам, цена найма квартиры в столице сократилась в ноябре, по сравнению с сентябрем, на 20% в эконом-классе и на 17% в бизнес-классе.

"Колебания стоимости отличались в зависимости от "комнатности" квартиры. Наибольшее снижение произошло на однокомнатные и двухкомнатные квартиры эконом-класса – на 17% и 22%, "однушки" и "двушки" бизнес-класса – на 15%. Стоимость аренды трехкомнатных квартир на этом фоне снизилась гораздо меньше – на 3-7%", – продолжает собеседник РИА Новости.

Самую дешевую однокомнатную квартиру в Москве, подчеркивает Барнинец, в настоящее время можно снять в районе станции метро "Студенческая" – за 15 тысяч рублей, самую дешевую двухкомнатную квартиру – в районе станции метро "Новогиреево" за 19 тысяч рублей, а самую дешевую трехкомнатную квартиру – в районе станции метро "Пролетарская" за 30 тысяч рублей. Все эти квартиры, естественно, являются низкокачественными.

Самые дорогие, по данным DOKI, "однушка", "двушка" и "трешка" располагаются сегодня около "Третьяковской, "Пушкинской" и "Кутузовской" соответственно, и обойдутся арендатору в 137 тысяч рублей в месяц, 411 тысяч рублей в месяц и 950 тысяч рублей в месяц.

Арендаторы закапризничали

Одновременное увеличение объема предложения квартир и снижение объема спроса осенью привело к тому, что в Москве существенно снизилось количество новых сделок по найму жилья, вынуждены признать риэлторы.

"Сценарий развития рынка аренды в сентябре-ноябре не соответствовал традиционному. Ожидаемого увеличения количества сделок по найму жилья осенью, с началом периода деловой активности, не произошло. Напротив, по итогам трех последних месяцев, многие участники рынка констатируют незначительное снижение количества сделок – на 3-5% по сравнению с усредненными летними показателями", – поясняет Кудрявцев.

Барнинец же констатирует, что, по сравнению с аналогичным периодом 2007 года, количество сделок по аренде жилья в Москве уменьшилось в DOKI примерно на треть.

При этом, соглашаются практически все участники рынка, беседовавшие с РИА Новости, пользуясь появлением на рынке множества новых квартир – например, инвестиционного жилья, которое раньше его владельцы собирались продать, или недвижимости, освободившейся после потерявших работу арендаторов, – потенциальные квартиросъемщики не спешат заключать договор найма на первую попавшуюся квартиру.

"Как и раньше, хорошие недорогие квартиры (ликвидное предложение) "улетают" практически сразу же, для "проблемных" же квартир (проблемные хозяева или соседи, проблемы с документами, первые этажи, неудобное расположение относительно метро и т.п.) арендатор ищется в течение достаточно продолжительного периода", – говорит руководитель аналитического центра "Инком-Недвижимости" Дмитрий Таганов.

А Барнинец добавляет, что в настоящее время уже не арендодатель выбирает себе жильца, а арендатор отдает предпочтение той или иной квартире.

"В эконом-классе раньше меньшее значение придавалось расположению квартиры, сейчас же арендатор требует, чтобы квартира была расположена в шаговой доступности от метро и основных транспортных маршрутов. Больше внимания уделяется тому, как выглядит квартира. Жилье с наборной мебелью и отсутствием ремонта сегодня просто никому не нужно: теперь, когда на рынке появилось множество вариантов квартир с приличным уровнем внешнего вида, единственной возможностью сдать квартиру быстро может быть снижение арендных ставок или ремонт", – подчеркивает он.

Делайте ставки

Вопрос о том, будут ли падать ставки аренды на московское жилье и дальше, в настоящее время, что называется, висит в воздухе. Однако прогнозы аналитиков насчет развития ситуации на столичном рынке жилой недвижимости достаточно сильно расходятся.

Например, Фабрицкая ждет продолжения снижения стоимости найма квартир уже после Нового года: "Мне кажется, что снижение арендных ставок будет наблюдаться после Нового года – около 10 – 20%, но последствия кризиса на рынке аренды сильно не скажутся, в столицу также будут приезжать люди в поисках лучшей работы и также будут вынуждены снимать жилье, чтобы жить в Москве".

Ее поддерживает и Кудрявцев, который полагает, что уменьшение цены найма квартиры в Москве от ноябрьского уровня в ближайшее время может составить еще до 5% в долларовом выражении.

"Отрицательная динамика арендных ставок, ранее выражавшаяся преимущественно в виде дисконта по результатам проведения переговоров, приобретет более явный характер", – ожидает он.

В то же время среди представителей агентств недвижимости находятся и свои оптимисты, не ждущие значительного сокращения ставок на рынке аренды.

В частности, Таганов считает, что в любом случае не стоит надеяться на значительное снижение стоимости найма жилья в эконом-классе, так как спрос там стабильно высок.

"Этот сегмент и до кризиса был в дефиците, а после него в аренду "эконома" к тому же решили переориентироваться многие из тех клиентов, кто раньше собирался купить квартиру или снимал бизнес-класс. Серьезное падение спроса на рынке аренды будет характерно только для бизнес-класса и элитного жилья", – указывает эксперт.

С ним согласна и Жукова, напоминающая, что, даже, несмотря на рост предложения аренды в Москве, количество сдающихся в настоящее время квартир в столице не достигло даже уровня 2006 года.

"Да, появилось чуть больше дешевых квартир. Но трудно сказать, то ли это снизили ставки те, кто раньше сдавал по более высокой цене, то ли на рынке появились новые, освободившиеся квартиры. Предпосылок для значительного снижения арендных ставок нет, за исключением сегмента бизнес-класса и "элитки". Но снижение стоимости аренды элитного жилья на 5% мы не почувствуем", – поясняет она.

Пока трудно сказать, кто из риэлторов окажется более прав в своих предсказаниях – ведь ставки аренды жилья зависят и от ситуации в строительной сфере, и от ситуации в сфере занятости. Но очевидно одно: сейчас на рынке найма квартир в Москве сформировались те редкие условия, когда стоимость аренды конкретного жилья зависит напрямую от умения того или иного арендатора выторговать себе скидку. Так что торгуйтесь и создавайте цену аренды понравившейся вам квартиры самостоятельно.