У вас есть 400 тысяч рублей?

Вы уже можете купить квартиру.

Раскрываем верный способ

Материнский (семейный) капитал уже давно перестал быть чем-то непонятным, а многие семьи даже успели им воспользоваться. Как известно, средства материнского капитала можно потратить на образование ребенка, формирование накопительной части трудовой пенсии его матери (отца) либо на улучшение жилищных условий, и в том числе с помощью ипотеки. Последний вариант используется чаще всего.

Основы основ. Прежде чем подробно рассказать о том, как сегодня используется материнский капитал и какие банки готовы принять его в зачет ипотечного долга, напомним главное.
Материнский (семейный) капитал (МСК) полагается семьям, в которых рождается или усыновляется второй ребенок. Если второй ребенок был рожден до появления в России материнского капитала, то на деньги от государства можно рассчитывать при рождении третьего или последующих детей. Сертификат на материнский капитал оформляется на маму или папу и только один раз, т.е. одной семье – один сертификат.

Вопросами материнского капитала в России занимается Пенсионный фонд РФ. А закон, регламентирующий все, что связано с материнским капиталом, называется «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (закон № 256-ФЗ) и вступил в силу с 1 января 2007 года. Правда, почти за пять лет к этому акту был добавлен ряд изменений и дополнений. Также за прошедшие годы изменилась сумма капитала: «Так, в 2007 году она составляла 250 тыс. руб., в 2011 году – уже 365,7 тыс. руб., а с 1 января 2012 года увеличится до 387,64 тыс. руб.», - напоминает Галина Костышева, начальник управления ипотечного кредитования «Абсолют Банка».

Материнский капитал разрешается использовать на улучшение жилищных условий, в том числе и с помощью ипотеки. Средства могут быть потрачены на оплату первоначального взноса при получении кредита, на погашение основного долга и уплату процентов по уже имеющемуся займу. Причем в ипотеку можно приобрести и вторичное жилье, и готовую квартиру на первичном рынке, и строящуюся новостройку, и отдельный дом, таунхаус или коттедж (как готовый, так и строящийся): вид недвижимости при обращении к средствам материнского капитала особого значения не имеет, есть только небольшие отличия в документах, подаваемых в банк для получения кредита и в Пенсионный фонд для получения разрешения на использование средств.

Уменьшение долга. Чаще всего материнский капитал используют для погашения части имеющегося долга. «Например, в нашем банке примерно половина всех сделок с МСК - это погашение задолженности основного долга», - сообщает Юлия Ачкасова, региональный директор банка DeltaCredit в Челябинске.
Экспертные оценки подтверждают и данные Пенсионного фонда: в 2010 году было выдано более 788 тысяч сертификатов на материнский капитал, а на ипотечные цели эти деньги направили более 249 тысяч владельцев этой ценной бумаги. То есть примерно треть семей.

Сегодня очень многие банки (Сбербанк РФ, DeltaCredit, КБ «Московское ипотечное агентство», «Абсолют Банк», банк «Открытие», Росбанк, Райффайзенбанк и многие другие) принимают средства материнского капитала для погашения долга и процентов по кредиту. Причем средствами материнского капитала можно уменьшить долг и по «социальной ипотеке», а также в том случае, если кредит оформлен на одного члена семьи (например, на мужа), а сертификат - на другого (т.е. на жену).

Процедура довольно понятна и проста. «Прежде всего, необходимо обратиться в банк за справкой о размерах остатка основного долга и задолженности по выплате процентов за пользование кредитом», - говорит Ирина Владыкина, начальник отдела заключения сделок управления предоставления и обслуживания кредитов «ФлексБанка». К заявлению на получение этого документа прикладывается сертификат на материнский капитал. Готовится справка обычно не более 10 дней, а некоторые банки готовы предоставить ее через 1-3 дня.

Получив справку, нужно обратиться в Пенсионный фонд РФ (в территориальное отделение) и подать заявление о перечислении средств материнского капитала в банк в счет погашения кредита.
К справке и заявлению прилагаются копия кредитного договора и свидетельство о государственной регистрации права собственности на уже готовую квартиру либо копия договора участия в долевом строительстве, прошедшего государственную регистрацию, либо разрешение на строительство дома.

По закону у Пенсионного фонда есть три месяца на то, чтобы принять решение по заявлению и перевести средства. Как правило, принимается положительное решение. Отказывает Пенсионный фонд, когда за счет материнского капитала заемщик хочет погасить штрафы и пени, хотя он обязан это делать из своих собственных средств. Возможен отказ, если стоимость отдельного жилого дома меньше стоимости земельного участка, отмечают специалисты Сбербанка РФ.

«После подачи пакета документов в Пенсионный фонд до перечисления средств, как правило, проходит не более двух месяцев вместо трех, - говорит Галина Костышева («Абсолют Банк»), - и как только деньги поступают в банк, он обязан сразу же перевести их на счет заемщика и списать в счет досрочного погашения кредита».

Когда же сумма долга уменьшится, будет изменен график погашения задолженности. Большинство банков обычно уменьшает размер дальнейших ежемесячных платежей. Но есть и другие возможности: «Условиями кредитного договора в «Абсолют Банке» предусмотрено два варианта: первый - пропорциональное уменьшение срока кредитования при сохранении первоначального размера аннуитетного платежа; второй - уменьшение ежемесячных взносов по кредиту с сохранением срока кредитования», - рассказывает Галина Костышева.

Средства материнского капитала в первую очередь направляются на покрытие основного долга. Если после этого что-то остается, то остаток идет на погашение процентов по кредиту. Но в большинстве случаев «материнские» деньги не позволяют покрыть оставшуюся задолженность, так что заемщик остается заемщиком только с более щадящей ипотечной нагрузкой. Реально материнский капитал обычно уменьшает задолженность на 10-20%, исключения составляют лишь отдельные займы по «социальной ипотеке» и кредиты, полученные лет 10 назад (и естественно, выплачиваемые все эти 10 лет), ведь недвижимость тогда была существенно дешевле.

За новым кредитом. Как уже отмечалось, материнский капитал может быть использован и для получения нового кредита, но и здесь все сводится к погашению части долга «материнскими» деньгами.
«Банки поступают следующим образом: увеличивает доступную заемщику сумму кредита, рассчитанную исходя из совокупного дохода семьи, на величину материнского капитала, а после заключения кредитного договора, заемщик подает соответствующее заявление в Пенсионный фонд и гасит часть долга за счет материнского капитала», - рассказывает Ирина Владыкина («ФлексБанк»). При этом сумма необходимого первоначального взноса уменьшается на величину материнского капитала. «Например, с 14 ноября 2011 года соответствующая программа - «Ипотека плюс материнский капитал» - работает в Сбербанке России. По ее условиям размер кредита может быть увеличен на сумму, указанную в документе из Пенсионного фонда РФ об остатке средств материнского (семейного) капитала, а размер первоначального взноса может быть уменьшен в этом же размере», - рассказывают специалисты Сбербанка России.

На практике это выглядит примерно так. Допустим, в банк обращается клиент, который может получить в кредит 5 млн руб. Но если у него (или супруги) есть сертификат на материнский капитал, в 2012 году он сможет рассчитывать уже на 5,388 млн руб. (5 млн + материнский капитал – примерно 388 тыс. руб.) При минимальном первоначальном взносе 15-20% заемщику нужно иметь на руках от 808 тыс. до 1 млн 78 тыс. руб. Но раз у него есть маткапитал, потребуется всего 420 - 690 тыс. руб.

Без собственных же средств получить кредит можно, только найдя жилье за 1,94 млн руб. при первоначальном взносе 20% или за 2,59 млн руб. при первоначальном взносе 15%. Тогда сумма требуемого минимального взноса как раз составит 388 тыс., т.е. сумму материнского капитала. Для Москвы такие ценники не совсем реальны, да и для Подмосковья – это минимальные расценки на однокомнатную квартиру на начальном этапе строительства. Так что без кровных накоплений кредит вряд ли удастся получить, тем более что большинство банков к тому же четко регламентируют, какую часть от первоначального взноса может составлять материнский капитал, а какую – собственные средства заемщика. Например, в Мособлбанке при минимальном первоначальном взносе 15% от стоимости недвижимости 10% могут составлять средства материнского капитала, но 5% должны быть накоплены потенциальным заемщиком. Точно так же и в банке DeltaCredit: «Первоначальный взнос – от 15% от стоимости жилья - может быть сформирован из собственных средств и МСК, но размер собственных средств не может быть менее 5%», - сообщает Юлия Ачкасова. А в банках, где первоначальный взнос – минимум 20%, обычно 10% отводится для «материнских» денег и 10% для собственных средств.

Чтобы использовать материнский капитал для нового кредита, как сообщают специалисты Сбербанка России, к стандартному пакету документов необходимо предъявить государственный сертификат. Если банк одобряет кредит, то он оформляет предварительное письмо-подтверждение о выдаче кредита и уведомляет заемщика о сроке перечисления средств материнского капитала в счет погашения долга. Обычно требуется, чтобы деньги были перечислены в кредитное учреждение не более чем через 6 месяцев с даты выдачи кредита. Но при подписании кредитного договора банк должен быть уверен в том, что это условие будет выполнено, а также должен четко знать оставшуюся сумму материнского капитала. Поэтому с предварительным письмом о выдаче кредита потенциальному заемщику нужно сходить в территориальное отделение Пенсионного фонда РФ и в своем заявлении объяснить ситуацию. Если Пенсионный фонд не против перечисления денег, то он выдаст для банка письмо-подтверждение и актуальную справку о наличии и сумме средств материнского капитала. Эти документы, как рассказывают специалисты Сбербанка России, обычно прилагают к документам по приобретаемому объекту недвижимости, которые могут быть предоставлены в течение 2-3 месяцев с даты принятия решения о выдаче кредита. «Стоит отметить, что справка из Пенсионного фонда должна быть выдана не ранее чем за 30 дней до даты сделки», - уточняет Галина Костышева («Абсолют Банк»). Так что при использовании материнского капитала нужно действовать довольно оперативно.

Ну а когда ипотека будет оформлена, придется еще раз сходить в Пенсионный фонд и написать заявление о погашении части долга с помощью средств материнского капитала, приложив к нему копию кредитного договора и копию договора об ипотеке, прошедшего государственную регистрацию в установленном порядке. И надо учесть, что жилье должно быть оформлено в долевую собственность всех членов семьи, в том числе и несовершеннолетних детей либо заемщик должен предоставить в Пенсионный фонд нотариальное обязательство о выделении долей несовершеннолетним детям в течение 6 месяцев с момента выплаты ипотечного кредита и снятия с квартиры обременения.

У использования материнского капитала для получения кредита множество нюансов, и в том числе у банков есть риск не получить средства от Пенсионного фонда. Поэтому соответствующие программы предлагают далеко не все кредитные учреждения, а их условия ничем не отличаются от обычных продуктов, либо предполагают повышение процентной ставки, если, например, собственные средства составляют всего 5% от суммы первоначального взноса.

Однако если накоплений не хватает – это чуть ли не единственный способ все-таки получить кредит. Можно обратиться в Сбербанк России, в ВТБ 24, DeltaCredit, Московский банк реконструкции и развития и т.д., а также во все кредитные учреждения, предлагающие продукты АИЖК. И кстати сказать, программа АИЖК «Материнский капитал» на сегодня очень привлекательна: «Минимальная ставка кредитования составляет 8,65% для вторичного рынка жилья и 7,65% для новостроек, первоначальный взнос – от 10% (при этом можно использовать как собственные средства, так и средства региональных и федеральных субсидий). Кроме того, по стандартам этого продукта возможно привлечение до четырех созаемщиков», - рассказывает Марина Малайчик, исполнительный директор по инновациям АИЖК, отмечая, что популярность продукта «Материнский капитал» неуклонно растет: за январь-ноябрь 2011 года было выдано в 1,4 раза больше кредитов, чем за весь 2010 год. В DeltaCredit ставки по аналогичной программе начинаются от 10%, а в Сбербанке России – от 11,5% (только на готовое жилье).

Оформить кредит, полагаясь на материнский капитал, в общем-то, не сложно, и основной проблемой здесь часто становятся лишь бюрократические хождения из банка в Пенсионный фонд и обратно. А также могут возникнуть сложности, если распорядитель материнского капитала и/или его супруг/супруга не имеют дохода, достаточного для ипотечного займа и желают оформить кредит на хорошо зарабатывающих родителей. В этом случае кредит все-таки придется оформлять на себя, а родителей привлекать в созаемщики. Однако надо понимать, что при этом все созаемщики, которые получат в собственность доли в квартире, используют свое право на налоговый вычет при покупке жилья. Но все это, конечно, лишь мелкие «подводные камешки».

Резюме журнала. Материнский (семейный) капитал, на который с 2007 года получили право семьи с двумя детьми, может быть использован на улучшение жилищных условий, в том числе с помощью ипотеки. По закону его средства, которые в 2012 г. составят 387 640,3 руб., разрешается потратить как на погашение уже имеющегося долга, так и на первоначальный взнос при получении нового кредита. Практически все банки охотно принимают «материнские» деньги в целях уменьшения задолженности, что позволяет снизить долговую нагрузку в среднем на 10-20%. Получить же новый ипотечный кредит с использованием материнского капитала позволяют далеко не все кредитные учреждения, причем без собственных накоплений, хотя бы минимальных, заемщику все равно не обойтись. Однако в будущем банки собираются развивать соответствующие программы, но и на сегодняшний день сама процедура использования материнского капитала довольно понятна и проста.

Ольга Агуреева