Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Коммерческая недвижимость в контексте

Подписаться Бесплатная «Серебряная» новостная рассылка . Подписчиков 89 RSS
  Октябрь 2009   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31


За последние 60 дней ни разу не выходила


Открыта: 04-10-2009

Автор
Goodzone Golden Boy

Статистика

89 подписчиков
0 за неделю
←   Все выпуски   →

Коммерческая недвижимость в контексте Статья №1: «Кому улыбается Бог или почём квадратный метр?»


Серия статей «Коммерческая недвижимость в контексте»

Автор - Виктор А. Гудзон.

 

Статья №1: «Кому улыбается Бог или почём квадратный метр?»

 

«Чем дальше в лес – тем толще партизаны»

 - современный русский фольклор

 

 

    Обычно, когда возникает необходимость в продаже коммерческой недвижимости, владельцу добавляется хлопот. Часто не самых приятных. Требующих от него много дополнительных сил и времени. А это, как правило, деятельный и загруженный, обременённый большой сферой личной ответственности, в текущих делах и проектах, руководитель. Но надо – значит надо. И начинается…  За сколько? Как? Где взять покупателя? Как долго это будет длиться? Какие шансы? А получится ли вообще? Вопросов без чётких ответов только добавляется. Дальше – больше. На сцене появляются «помощники, эксперты  и специалисты» всех мастей. Итогом общения с этими товарищами будет, рано или поздно, тщательно ими созданное «понимание» владельцем того, что осуществление им своих намерений, относительно продажи объекта недвижимости, такое сложное дело, дальше не куда. И что какой то результат, без них просто невозможен. И  даже с ними – если очень повезёт – будет трудно продать то, что хочет и так, как хочет владелец. Всё зависит от удачи, случая!

 Самая страшная ложь – это недосказанная правда. По нашему долгосрочному расследованию, у лучших агентов (и агентств), из общего числа заявок и предложений, успехом (сделкой) завершается всего один (!) процент. Это  у  лучших.  Обычно этот показатель - между 0,2-0,5 %. Отсюда соответствующая репутация посредников и иже с ними. Нередко потребитель теряет много времени (годы!) и сил на решение насущного  вопроса.

В конце концов, он делает всё сам, вопреки «помощи» посредника, но,

благодаря ней, значительно  отклоняясь от своей изначальной цели, либо

просто отказывается от неё. Глупо и странно то, что, в случае СВОЕГО

успеха, он таки выплачивает комиссионные маклеру (как правило). Тут

успешность последнего приближается к 100%.  Это печальная, но

распространённая тема, связанная с низким уровнем способности достигать, да и просто ставить, достойные цели. Ещё и наличия разного рода «патологий»  в сфере операций с  недвижимостью предостаточно.

Обычная  схема здесь такова. Если человек  просит посредников помочь

ему с продажей своего объекта, те обещают, за процент. Или обесценивают его намерение по «объективным» причинам (типа – кризис, цены на рынке, платежеспособность населения и т.д. и т.п. до бесконечности, по-ситуации и  корыстному  интересу посредника). Потом, если спрос/предложение сами по-себе  не стыкуются  и (или) не «натягиваются», то, через несколько дней, о

человеке забывают и «вспоминают» через пару - тройку месяцев, если вообще вспоминают. Может клиент «дозрел»? (вынужденно спустил/поднял сумму, сменил условия и т.д. и т.п.), и после в подобном ключе. Результатом этих манипуляций будет «эксклюзив» и помещение данных на интернет, где 99% тех же посредников. Вот и все продажи! Некоторые из таких ребят искренне и неподдельно удивлялись в личном общении – «А что ещё можно сделать?! Ну, баннер повесить, разве что».  Слишком страшная картина. Для тех, кто знает технологию продаж и продвижения – это приговор. Признание в полной несостоятельности. Достаточно сказать, что для подавляющего большинства людей обретающихся в сфере недвижимости единственным возможным способом продажи считается интернет. Он, конечно, незаменим, интернет, так же как и мобильная связь. Но даже хирург не одним только скальпелем пользуется. Замечательная актриса Моника Белуччи как-то заметила, что красота для женщины становится проблемой только в двух случаях: когда ее нет или когда кроме нее ничего нет. То же самое можно сказать и об Интернете. Если в реализации бизнеса или недвижимости уповают только на сеть, это говорит о том, что шансы на успех сведены к нулю. Такая «технология» столь же  обширна, сколько и общепринята.  И также иррациональна и низка степень её эффективности, см. выше.

НИКТО НИЧЕГО НЕ ДЕЛАЕТ! Это сказал мне парень, который долго и безуспешно пытался через агентства продать новый девятиэтажный торгово-офисный центр в областном городе Украины. Так и не продал! Потерял время, деньги, надежду, кучу сил и здоровья, и даже саму возможность решить этот вопрос сколько- нибудь приемлемо для себя. 8 000 000 $ !!! The end. Не смотря ни на какие  эксклюзивы, проценты и условия.

Я отвлекся, но это, при общей нехватке здравого смысла и этики в «современном бизнесе», обычная и печальная ситуация, как и непонимание того, что сама по себе недвижимость имеет только ту ценность, которую ей придали способные, умелые и энергичные люди, создавшие своим трудом некую значимость и ценность для нее. И что поражение любого проекта сводится к следующим факторам:

1) недостаточное финансирование

2) нецелесообразное или неэффективное его использование

3) первое и второе вместе, но очень старательно и с большой наивной надеждой на успех (или на Бога).                                               

Третий пункт – это просто обычный и популярный образец в двух  сферах – недвижимости и политике.

      Сложно все, что плохо понято. По сути, продажа (чего угодно, а недвижимости – тем более), это обнаружение спроса, или его создание и последующее его усиление до момента обмена (оплаты). Это всё! Но это четкий и стройный алгоритм функций продавца. А не руководителя, или, тем более посредника, который понятия об этом не имеет, и иметь не может по определению посредника. Откройте словарь: лицо, участвующее в переговорах сторон – посредник. Основная дефиниция слова. Это НЕ продажи. Он НЕ продавец. Здесь всё сводится к случаю, в котором можно поучаствовать. Поэтому агентству/посреднику для «плавучести» нужно МНОГО заявок, от 300 и более в единицу времени.  Удачи редки, а посредников тьма. Так и получается что один и тот же объект, на одном и том же сайте, попадается энное количество раз, часто с тем же текстом и фото, меняются только контакты посредников – организованных или нет. Для компетентного продавца случай, это необязательный бонус. Продать/купить можно всё – вопрос условий: наличия должных полномочий и финансирования. Ему ни к чему случайности, да и «эксклюзивы» не нужны.    

Есть только один фактор, который определяет успех при продаже ЛЮБОЙ недвижимости. Может вы не знаете, но на этой планете есть сумасшедший дефицит на рынке персонала. Это способные и энергичные организаторы и управляющие. Те, кто может объединить людей и воплотить идею в жизнь так, чтобы она работала и давала доход и стабильность. И ПРОДАВЦОВ!! Тех, кто обеспечивает обмен. Таких людей в нашем обществе не хватает катастрофически, а общество только благодаря таким людям может выживать и развиваться. Там, где много денег, это особенно очевидно. Привет недвижимость! Примеры легко доступны. Каждому доводилось видеть заброшенные и запущенные объекты рядом с процветающими и ухоженными предприятиями - в одной экономической зоне.

В этой статье я дал только пару-тройку, увы, непопулярных, но стабильных и подтверждённых реальной действительностью, данных. Область коммерческой недвижимости весьма обширна по объёму и структуре. И, к тому же, это та сфера, в которой чья-то глупость очень прибыльная штука и поэтому ее, глупость, надо создавать и лелеять, и я уже говорил для чего и кому…  Методов масса, они, по-своему, интересны, искусны и даже оригинальны иногда. Но это тема для другой статьи.

Альтернативой вышеописанному «лоходрому» для владельца, желающего продать свой объект и достичь своей цели, будет следующее.  Во-первых, НИКОГДА ОТ ЭТОЙ ЦЕЛИ НЕ ОТКЛОНЯТСЯ, чтобы ни говорили «специалисты-доброжелатели». И найти себе такого продавца для своей недвижимости, который будет нести, не переваливая на Божью волю, кризис или ещё какое ни будь  оправдание, личную ответственность за достижение этой цели и успешную продажу. Ну, или перестать быть руководителем и стать таким продавцом, предварительно изучив стабильные и действенные данные предмета «ПРОДАЖА И ПРОДВИЖЕНИЕ».

Желаю Вам достойных результатов и заслуженных побед.

 

 

P.S. Смотри статью № 2 - «Охотники за приведениями: из практики продаж объектов, бизнеса и инвестиционных проектов»

 

 

Виктор Гудзон, руководитель Бюро поверенных "Vector Realization".

 

 

 

 

 
В избранное